Polskie nieruchomości komercyjne są rozchwytywanym produktem na europejskim rynku inwestycyjnym. A byłyby prawdziwym przebojem, gdyby rządzący politycy nie podsycali unoszącego się od pewnego czasu nad rynkiem klimatu niepewności – tak w skrócie można podsumować dyskusje, jakie miały miejsce podczas 12. debaty z cyklu „Inwestowanie w Nieruchomości”, która odbyła się w ubiegłą środę w Klubie Polskiej Rady Biznesu w Warszawie.
Według zaprezentowanego podczas tegorocznych targów MIPIM w Cannes raportu firmy Colliers pod tytułem „Badania Intencji Inwestorów w Sektorze Nieruchomości” Polska zajmuje obecnie 6. miejsce w Europie pod względem atrakcyjności rynku nieruchomości komercyjnych. Pierwsze miejsce zajęły Niemcy z 17 proc. udziałem wskazań, rynek w Wielkiej Brytanii został wskazany jako drugi z 15,1 proc. udziałem. Na kolejnych miejscach uplasowały się Hiszpania (10,2 proc.), Holandia (9,9 proc.), Francja (9,2 proc.), oraz Polska (9,2 proc.). Bardzo niewielkie różnice między wskazaniami dla tych rynków mogą świadczyć o tym, że Polska awansowała już do europejskiej ekstraklasy. – Jeśli chodzi o zainteresowanie inwestorów, Warszawa jest piątym miastem w Europie po Londynie, Paryżu, Berlinie i Madrycie. Świadczy to o tym, że nie mamy się czego wstydzić, inwestorzy wręcz zapowiadają, że będą u nas inwestować mimo niejasnej sytuacji politycznej. Bardzo dobrze się stało, że do Cannes przyjechał prezes Morawiecki i wyjaśnił punkt widzenia rządu. Po tym spotkaniu z inwestorami nastroje poprawiły się, zwłaszcza wśród przedstawicieli najbardziej sceptycznie nastawionych funduszy niemieckich – mówił Daniel Bienias, dyrektor zarządzający agencji CBRE w Polsce. – W ubiegłym roku wolumen inwestycji w 2015 r. przekroczył 4 mld euro i był wyższy o 35 proc. od rezultatu z 2014 roku. Moim zdaniem ten wynik zostanie w tym roku poprawiony. Po pierwszym kwartale bieżącego roku już mamy ponad 1,2 mld euro (transakcja sprzedaży aktywów Griffin Real Estate i Echo Investment południowoamerykańskiemu funduszowi Redefine Properties – przyp. red.). Kilka dużych transakcji jest w toku i może się zdarzyć, że już po drugim kwartale będziemy mieli ponad 2 mld euro inwestycji – przepowiadał Bienias.
Jest dobrze, ale…
Nie oznacza to jednak, że zachodnie fundusze inwestycyjne pozostają bierne wobec sytuacji politycznej w Polsce. – O tym, że są jakiś znaki zapytania, świadczy chociażby wycofanie się z naszego kraju jednego z globalnych liderów, funduszu Black Rock. Wielu inwestorów z zachodu Europy i Azji również deklaruje wstrzymanie się z jakimikolwiek decyzjami na co najmniej 6 miesięcy – mówił Wojciech Pisz, dyrektor ds. inwestycji w nieruchomości w TFI PZU. O wpływ sytuacji politycznej na klimat inwestycyjny w Polsce obawiał się również Maciej Zajdel, dyrektor zarządzający Kulczyk & Silverstein Properties: – Jeśli kolejna agencja obniży nam rating, obawiam się, że bardzo wielu inwestorów wstrzyma inwestycje w Polsce. Fatalne skutki może też mieć duży wzrost wartości euro względem złotówki - przy dużej aprecjacji europejskiej waluty najemcy biurowi i handlowi mogą mieć problem z regulowaniem stawek czynszowych i będą dążyli do renegocjowania umów najmu. Będzie to miało oczywiste skutki dla płynności właścicieli tych obiektów.
Nie taki podatek straszny?
Wprowadzenie mocno nagłaśnianego przez krajowe i zagraniczne media podatku bankowego oceniane było przez uczestników debaty niejednoznacznie. – Polski rząd powinien zdecydowanie zainwestować w dobry PR. Premier Morawiecki powiedział, że spodziewany przychód z podatku bankowego to 1 mld złotych - to jest nic w porównaniu do negatywnego oddźwięku, jaki cała ta historia wywołała na świecie. Można było ten podatek wprowadzić spokojniej, bez straszenia. Bankowcy by tego nie odczuli i nie odczują – mówiła Anna Duchnowska, dyrektor ds. zarządzania aktywami funduszu Invesco RE. Wojciech Pisz wskazywał jednak inne negatywne skutki wprowadzenia tego podatku: – Wszystkie najlepsze i największe projekty nieruchomościowe będą finansowane przez banki, które tego podatku nie będą płaciły, czyli banki zagraniczne. A to właśnie w nie ten podatek miał być wymierzony.
Rynek nieruchomości z niecierpliwością czeka też na ostateczny kształt ustawy o podatku obrotowego dla sklepów i ewentualnym zakazie handlu w niedzielę. – Najemcy w naszych centrach handlowych, którym kończą się umowy wstrzymują się z podpisywaniem nowych, aż poznają ostateczny kształt przepisów podatku. Dla operatorów spożywczych, działających na małych marżach proponowana stawka 1,9 proc. to bardzo dużo – mówiła Duchnowska. – Według ostatnich projektów handel w sieci ma pozostać wolny od tego podatku. Może się więc zdarzyć tak, że obroty najemców nie będą ujawniane tam, gdzie fizycznie funkcjonują sklepy. Mogą stać się tylko showroomami, a sprzedaż będzie prowadzona gdzie indziej, w sieci – wskazywał Wojciech Pisz.
Jeśli biura, to tylko w miastach regionalnych
W krajowym sektorze nieruchomości biurowych w ciągu 2015 roku sfinalizowano transakcje o wartości 1,3 mld euro, co stanowiło 33 proc. wolumenu wszystkich transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych. W odróżnieniu od lat poprzednich, w ubiegłym roku zainteresowanie nabywców skupione było przede wszystkim na rynkach regionalnych. Wartość podpisanych umów przekroczyła 66 proc. całkowitego wolumenu transakcji biurowych, osiągając najwyższy w historii rynków regionalnych poziom 880 mln euro. Biorąc pod uwagę niewielki rozmiar tych rynków, czy można zaryzykować stwierdzenie że większość atrakcyjnych projektów została już wykupiona? – Nie sądzę. W zeszłym roku w Warszawie na rynku nie było po prostu dostępnych produktów klasy prime. W tym sytuacja wygląda zupełnie inaczej, są Warsaw Spire, Q22, kilkanaście innych ciekawych inwestycji, które na pewno znajdą nowych właścicieli – mówił Daniel Bienias. Rosnące zainteresowanie rynkami regionalnymi potwierdził natomiast Adrian Karczewicz, dyrektor ds. transakcji w Skanska Commercial Development Europe: – Przygotowujemy obecnie inwestycje we wszystkich dużych miastach regionalnych - od Krakowa i Wrocławia przez Poznań po Gdańsk. Chcemy być tam obecni przez 15-20 lat, nie na zasadzie jednorazowego zarobku. Już teraz 50 proc. transakcji przeprowadzamy w miastach regionalnych, a 50 proc. w Warszawie. Wierzymy w te rynki, bo widzimy, ze nasz model po prostu się opłaca. Wiemy, że coraz więcej inwestorów niemieckich interesuje się miastami regionalnymi, nie tylko Wrocławiem i Krakowem, które już dziś traktowane są jak inwestycyjna ekstraklasa i na niektórych polach mogą konkurować z Warszawą.
