Czym są pliki cookies  Używamy plików cookies, by ułatwić korzystanie z naszych serwisów. Jeśli nie chcesz, by pliki cookies były zapisywane na Twoim dysku zmień ustawienia swojej przeglądarki.
Grunty inwestycyjne dla biznesu

Łatwiej uzyskać kredyt na zakup gruntu

     
wielkość tekstu: zmniejsz wielkość czcionki
Daniel  Puchalski, dyrektor Działu Obsługi Gruntów Inwestycyjnych, JLL
Daniel Puchalski, dyrektor Działu Obsługi Gruntów Inwestycyjnych, JLL

Z Danielem  Puchalskim, dyrektorem Działu Obsługi Gruntów Inwestycyjnych, JLL, rozmawia Marta Śniegocka.

Jakie będą najważniejsze trendy na rynku gruntów pod inwestycje komercyjne w 2015 roku?

Największym zainteresowaniem będą cieszyły się grunty pod projekty mieszkaniowe, w takich miejscowościach jak Warszawa, Kraków, Wrocław i wszystkich miastach powyżej 400 tys. mieszkańców. Widać tutaj również zainteresowanie inwestorów z nowych kierunków, takich jak Katar czy Arabia Saudyjska.

Pewnym zainteresowaniem cieszą się nadal działki pod inwestycje biurowe w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, rzadziej w Gdańsku. Są to głównie działki, które pozwalają wybudować od 8- 10 tys. mkw. PUB (powierzchnia użykowa biur) do 20-25 tys. PUB.  W Warszawie są to tereny głównie wzdłuż linii metra oraz bliska Wola, Powiśle oraz Żoliborz, są jednak firmy, które zastanawiają się jeszcze nad okolicami lotniska.

W przypadku terenów pod inwestycje hotelowe, duzi gracze z międzynarodowych sieci będą zainteresowani głównie większymi miastami. Polską powinny zainteresować się co najmniej 4 nowe sieci hotelowe, które rozglądają się po 3-4 miejscowościach. Jednak sądzę, że realnie możemy liczyć na nie więcej, niż 2-3 transakcje. W miejscowościach wypoczynkowych będą działali mniejsi, często polscy, inwestorzy.

Pojawiło się również coraz większe zainteresowanie gruntami rolnymi. Czy kupowane są one z zamiarem przekształcenia, czy inwestorzy są zainteresowani ich wykorzystaniem pod produkcję rolną?

Widać rosnące, i zainteresowanie, i ceny ziemi rolnej. Z tego powodu część osób wstrzymuje się z decyzją o sprzedaży i czekają na kolejne lata, aby cena jeszcze wzrosła. Oni na razie nie myślą o przekształcaniu ziemi.

Jakie działki rolne cieszą się największym zainteresowaniem?

Dużym zainteresowaniem cieszą się działki w zachodniej Polsce oraz w Centralnej Polsce, a także w województwie pomorskim i zachodniopomorskim. Wiąże się to z bliskością Europy Zachodniej, lepszą komunikacją, ale także w wielu przypadkach z lepszą jakością gleby.

Jeszcze kilka lat temu ciężko było pozyskać finansowanie na zakup działki. Czy te warunki się poprawiły?

Teraz znacznie trudniej pozyskać finansowanie zakupu gruntu, niż przed rokiem 2009, ale z kolei jest nieco łatwiej, niż 2 lata temu. Niektórzy inwestorzy mają szansę na sfinansowanie zakupu części gruntu, ale z reguły nie jest to więcej, niż połowa wartości tego terenu. Należy również pamiętać, że aby uzyskać finansowanie trzeba mieć dobrą historię kredytową z bankiem, dużą wiarygodność finansową i dobry biznesplan stojący za projektem, który chcemy zrealizować na nabywanym terenie.

Czy to trudności z pozyskaniem finansowania powodują, że coraz popularniejsze staje się joint venture – współpraca między właścicielem gruntu a deweloperem?

Sądzę, że popularność tego typu współpracy wiąże się raczej z tym, że właściciele gruntów widzą w tym większy zysk, zaś deweloperzy wiedzą, że coraz trudniej nabyć dobry teren, dlatego decydują się na JV, mimo że prowadzenie projektu razem ze wspólnikiem, często spoza branży, jest trudniejsze.

Jakie zapisy w planach miejscowych najczęściej przyczyniają się do trudności ze sprzedażą gruntu?

Największym problemem są ograniczenia funkcji lub nakazywanie tylko jednej funkcji lub też dzielenie budynku na funkcje, coś się dosyć często zdarza. Powinna istnieć możliwość zamiennego wykorzystania powierzchni pod funkcje biurowe lub mieszkaniowe, a nie nakaz łączenia ich. Zdarza się, że nakazuje się zbudowanie na jednej połowie działki mieszkań, a na drugiej biur, a do tego np. zbudowanie dwóch kondygnacji z lokalami handlowymi. Szkodliwie jest również nakazywanie zbyt wielu kondygnacji w danym miejscu. To powoduje, że inwestycja nie zostaje zrealizowana.

Czasami zdarza się również, że na teren prywatny przenoszona jest funkcja publiczna np. nakaz parkingu. O takie rzeczy powinno dbać miasto, a nie nakazywać inwestorom zapewnianie parkingów dla okolicznych osiedli. Jeśli to jest prywatny teren, to prawo własności powinno być szanowane. Oczywiście zasady urbanistyki powinny być zachowane i nie wolno budować tuż pod budynkiem wielorodzinnym fabryki czy wielkiego centrum handlowego, ale funkcja powinna być zgodna z tym co się do tej pory budowało.

W 2014 r. było głośno o przypadkach nierespektowania prawa użytkowania wieczystego. Czy widzi Pan jeszcze większą rezerwę inwestorów do tego rodzaju własności ?

Każdy inwestor wolałby kupić teren, na którym nie musiałby płacić opłaty z tytułu użytkowania wieczystego, co często stanowi dosyć wysoki koszt. To jednak nie oznacza, że działki z użytkowanie wieczystym nie są sprzedawane. Są, tylko w cenie trzeba uwzględnić opłaty z tytułu użytkowania wieczystego i trochę trudniej się ją negocjuje. Innym problemem są zapisy związane ze sposobem użytkowania zapisane w umowie, których zmiana jest kosztowna.

Sposobem na rozwiązanie tego problemu jest przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Czy widać zwiększenie zainteresowania takimi działaniami?

Odkąd taka możliwość się pojawiła, to zainteresowanie tym występuje, ale nie jest bardzo popularne ze względu na wysokie koszty.

© Wszystkie prawa zastrzeżone
Żadna część jak i całość utworów zawartych w serwisie nie może być powielana i rozpowszechniana lub dalej rozpowszechniana w jakiejkolwiek formie i w jakikolwiek sposób (w tym także elektroniczny lub mechaniczny lub inny albo na wszelkich polach eksploatacji) włącznie z kopiowaniem, szeroko pojętą digitalizacją, fotokopiowaniem lub kopiowaniem, w tym także zamieszczaniem w Internecie - bez pisemnej zgody D&B Partners S.C. Jakiekolwiek użycie lub wykorzystanie utworów w całości lub w części bez zgody D&B Partners S.C. lub autorów z naruszeniem prawa jest zabronione pod groźbą kary i może być ścigane prawnie. Zapytaj o licencję na publikację (biuro@terenyinwestycyjne.info)



Czytaj podobne

Dodaj komentarz

Zaloguj się, by skomentować
Nie masz jeszcze konta? Zarejestruj się
  • Wszystkie
  • Grunty
  • Lokale użytkowe
  • Praca

Okladka_Magazyn

Investment Areas info Magazine
grudzień 2017
OTWÓRZ PDF

 

Najnowsze ogłoszenia

TERENY INWESTYCYJNE - PREZENTACJE OFERENTÓW