Czym są pliki cookies  Używamy plików cookies, by ułatwić korzystanie z naszych serwisów. Jeśli nie chcesz, by pliki cookies były zapisywane na Twoim dysku zmień ustawienia swojej przeglądarki.
Grunty inwestycyjne dla biznesu

Wycena nieruchomości na prawie użytkowania wieczystego to duży ból głowy

     
wielkość tekstu: zmniejsz wielkość czcionki
Przemysławem Błaszkiewiczem, Colliers International
Przemysławem Błaszkiewiczem, Colliers International
Z Przemysławem Błaszkiewiczem, Associate Directorem w Dziale Doradztwa i Wyceny Nieruchomości w Colliers International, rozmawia Marta Śniegocka. 
 
Skąd niechęć inwestorów, zwłaszcza zagranicznych, do nieruchomości na prawie użytkowania wieczystego?
 
Wielu inwestorów po prostu nie zna tej formy prawnej. Niektórzy w ogóle nie zabierają się do jej sprawdzania i z definicji rezygnują.
 
A w jaki sposób w Polsce pojawiło się użytkowanie wieczyste?
 
To był pomysł, który miał stymulować gospodarkę na początku procesu transformacji w Polsce. W sumie nie był to zły pomysł, gdyż za ¼ wartości można było od razu otrzymać grunt, a Skarb Państwa miał z tego tytułu stały i dosyć duży przychód. W zasadzie wzięcie nieruchomości w użytkowanie wieczyste było bardzo opłacalną inwestycją. Tym bardziej że szybko okazało się, że te grunty są zbywane po tej samej cenie co grunty własnościowe. Dlatego nie było problemu z popytem i ta forma własności pozwoliła szybciej rozkręcić gospodarkę. Teraz odbija się to czkawką, gdyż użytkowanie wieczyste ma również swoje minusy.
 
Te minusy, czyli głównie rosnące opłaty za użytkowanie, często dotykają nieruchomości komercyjnych lokowanych w centrum miasta. Czy da się powiedzieć, ile tego typu inwestycji biurowych i handlowych powstało na użytkowaniu?
 
Nie ma takich danych, ale można podejrzewać, że nawet większość.
 
Czy w związku z tym, że w 2013 roku większość gmin podniosła wysokość opłat za użytkowanie wieczyste uważa Pan, że najemcy będą poszukiwali lokali użytkowanych w obiektach, które nie powstały na użytkowaniu wieczystym?
 
Na pewno tak może być w przypadku nieruchomości magazynowych, których na użytkowaniu wieczystym jest niewiele. Pewną przewagę ma również centrum handlowe, które jest na prawie własności, jednak takich obiektów jest z kolei niedużo. Przykładem może być łódzka Manufaktura, która powstała na działkach prywatnych oraz na prawie użytkowania.
 
W jaki sposób naliczane są opłaty od użytkowania wieczystego?
 
Samorządy wynajmują do tego rzeczoznawców. Generalnie nie można się do tego przyczepić, ponieważ rzeczoznawcy są zazwyczaj ostrożni i konserwatywni. Użytkownicy wieczyści nie są krzywdzeni. Istnieje procedura odwoławcza, ale stosunkowo rzadko się jej używa. Regularnie przychodzą do nas klienci pytać, czy ta podwyżka nie jest „zbrodnicza”. Jednak zazwyczaj nie sporządzamy dla nich osobnej ekspertyzy, ponieważ widzimy, że to nie ma sensu. Tylko raz zdecydowaliśmy się zrobić wycenę i okazało się, że podwyżka była fachowo naliczona.
 
Czy kupując nieruchomość z wieczystym użytkowaniem można negocjować cenę używając argumentu, że jest ona droższa w eksploatacji?
 
Prywatni właściciele nie są skłonni do negocjacji, zaś gminy sprzedają nieruchomości w formie przetargu. Jednak w zależności od pozycji negocjacyjnej można negocjować z gminą rozłożenie na raty pierwszej opłaty lub to, jaki procent wartości nieruchomości stanowi ta opłata. Dobrą pozycję ma inwestor, który np. stworzy nowe miejsca pracy. Jednak taka sytuacja nie zdarza się często.
 
A jak wygląda to w przypadku zakupu obiektu handlowego lub biurowego na gruncie, który ma użytkowanie wieczyste? Czy cena takiego obiektu jest niższa?
 
Dzisiaj tak. Transakcje sprzedaży obiektów na prawie użytkowania wieczystego są wyraźnie niższe.
 
Ile wynosi ta różnica?
 
Dużo zależy od lokalizacji i atrakcyjności gruntu. Im bardziej atrakcyjny jest grunt, tym różnica jest niższa. Generalnie trudno się wycenia nieruchomości na prawie użytkowania wieczystego i stanowią one duży ból głowy dla rzeczoznawców.
 
Czy zagraniczne fundusze inwestycyjne podobnie jak zagraniczni deweloperzy boją nieruchomości na użytkowaniu wieczystym?
 
Fundusze funkcjonują na zupełnie innym poziomie ryzyka. Proces deweloperski obarczony jest o wiele większym ryzykiem niż to, które odważyłyby się ponieść fundusze inwestycyjne. Fundusze kupują tylko nieruchomości, które przynoszą duże zyski. Centra handlowe i biurowce powstałe na użytkowaniu wieczystym są często atrakcyjne dla funduszy inwestycyjnych ze względu na swoją centralną lokalizację w mieście.
 
Takich dużych i dobrze zlokalizowanych projektów nie ma wiele na rynku. Czy jest szansa, że fundusze inwestycyjne zainteresują się popularnymi obecnie wśród deweloperów centrami typu convienience?
 
Tutaj występują różne zależności. Fundusze kupują duże i dobre obiekty, ale tak naprawdę gdyby w centrum Warszawy wybudował się nieduży, ale dobrze wynajęty obiekt biurowy, to byłaby szansa na kupno. Osobną kwestią jest ekspozycja, czyli kwota, którą trzeba wyasygnować na kupno. Fundusze emerytalne muszą mieć ekspozycję powyżej 50 mln euro, czyli wszystko poniżej tej kwoty ich nie interesuje. Są fundusze, które celują w rynek nieruchomości w cenie od 5 do 15 mln euro, z tym że tych funduszy jest na polskim rynku niewiele.
 
© Wszystkie prawa zastrzeżone
Żadna część jak i całość utworów zawartych w serwisie nie może być powielana i rozpowszechniana lub dalej rozpowszechniana w jakiejkolwiek formie i w jakikolwiek sposób (w tym także elektroniczny lub mechaniczny lub inny albo na wszelkich polach eksploatacji) włącznie z kopiowaniem, szeroko pojętą digitalizacją, fotokopiowaniem lub kopiowaniem, w tym także zamieszczaniem w Internecie - bez pisemnej zgody D&B Partners S.C. Jakiekolwiek użycie lub wykorzystanie utworów w całości lub w części bez zgody D&B Partners S.C. lub autorów z naruszeniem prawa jest zabronione pod groźbą kary i może być ścigane prawnie. Zapytaj o licencję na publikację (biuro@terenyinwestycyjne.info)



Czytaj podobne

Dodaj komentarz

Zaloguj się, by skomentować
Nie masz jeszcze konta? Zarejestruj się
  • Wszystkie
  • Grunty
  • Lokale użytkowe
  • Praca
 
 
Pomorska Agencja Rozwoju Regionalnego S.A., działająca jako Zarządzający, Słupską Specjalną Strefą Ekonomiczną na podstawie Rozporządzenia Ministra Gospodarki i Pracy z dnia 15 listopada 2004 r. w sprawie przetargów i rokowań oraz kryteriów oceny zamierzeń, co do przedsięwzięć gospodarczych, które mają być podjęte przez przedsiębiorców na terenie Słupskiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej (Dz. U. z 2015r. poz. 2064) zaprasza do składania ofert na przetarg łączny   mający na celu wyłonienie przedsiębiorców, którzy uzyskają zezwolenie na prowadzenie działalności gospodarczej na terenie Słupskiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej oraz nabędą prawa do nieruchomości, na których będzie prowadzona działalność gospodarcza. W skład mienia objętego przetargiem wchodzą następujące nieruchomości: - działki gruntu nr: 7/7, 7/8, 7/49 (KW nr SL1S/00106512/4), 7/12, 7/14, 7/15, 7/76 (KW nr SL1S/00095266/3), 7/52 (KW nr SL1S/00090111/7), 7/72 (KW nr SL1S/00103038/6), 7/77, 7/78, 7/79 (KW nr SL1S/00108652/1), położone w Obrębie Redzikowo - Gmina Słupsk, w miejscowości Redzikowo na terenie podstrefy „Redzikowo”, do których PARR S.A. przysługuje prawo własności; Księgi wieczyste prowadzone są przez VII Wydział Ksiąg Wieczystych w Sądzie Rejonowym w Słupsku.   Warunkiem udziału w przetargu jest: 1. Wykupienie „Specyfikacji istotnych warunków przetargu łącznego” za cenę 8.000 PLN + 23% VAT. Specyfikację można otrzymać w siedzibie PARR S.A., od poniedziałku do piątku w godz. 8.00-15.30, po wpłaceniu w/w kwoty na rachunek Pomorskiej Agencji Rozwoju Regionalnego S.A. w Banku ALIOR BANK S.A. 07 2490 0005 0000 4600 5060 1029. 2. Wpłacenie wadium w wysokości określonej w „Specyfikacji istotnych warunków przetargu łącznego”. 3. Złożenie pisemnej oferty wraz z opisem planowanego przedsięwzięcia inwestycyjnego. Oferta powinna zawierać informację o oferowanej cenie nabycia. 4. Oferty należy składać w siedzibie Pomorskiej Agencji Rozwoju Regionalnego S.A. przy ul. Obrońców Wybrzeża 2  w Słupsku w terminie do dnia 28.05.2018r., do godziny 10:00. 5. Otwarcie ofert nastąpi w dniu 28.05.2018r. o godz. 10.30 w Pomorskiej Agencji Rozwoju Regionalnego S.A. w Słupsku przy ul. Obrońców Wybrzeża 2.    Wadium wpłacone przez oferenta, który przetarg wygrał zalicza się na poczet ceny sprzedaży. W przypadku uchylenia się przez podmiot wyłoniony w drodze przetargu od zawarcia umowy kupna-sprzedaży nieruchomości lub wycofania się z przetargu przed jego zakończeniem, wpłacone wadium ulega przepadkowi. Zarządzający zastrzega sobie prawo zamknięcia przetargu bez podania przyczyny i bez wybrania którejkolwiek z ofert. Powyższe ogłoszenie publikowane jest na stronie internetowej Słupskiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej w języku polskim i angielskim oraz na tablicy ogłoszeń PARR S.A. www.sse.slupsk.pl

Okladka_Magazyn

Investment Areas info Magazine
grudzień 2017
OTWÓRZ PDF

 

Najnowsze ogłoszenia

TERENY INWESTYCYJNE - PREZENTACJE OFERENTÓW