Czym są pliki cookies  Używamy plików cookies, by ułatwić korzystanie z naszych serwisów. Jeśli nie chcesz, by pliki cookies były zapisywane na Twoim dysku zmień ustawienia swojej przeglądarki.
Grunty inwestycyjne dla biznesu

Wycena nieruchomości na prawie użytkowania wieczystego to duży ból głowy

     
wielkość tekstu: zmniejsz wielkość czcionki
Przemysławem Błaszkiewiczem, Colliers International
Przemysławem Błaszkiewiczem, Colliers International
Z Przemysławem Błaszkiewiczem, Associate Directorem w Dziale Doradztwa i Wyceny Nieruchomości w Colliers International, rozmawia Marta Śniegocka. 
 
Skąd niechęć inwestorów, zwłaszcza zagranicznych, do nieruchomości na prawie użytkowania wieczystego?
 
Wielu inwestorów po prostu nie zna tej formy prawnej. Niektórzy w ogóle nie zabierają się do jej sprawdzania i z definicji rezygnują.
 
A w jaki sposób w Polsce pojawiło się użytkowanie wieczyste?
 
To był pomysł, który miał stymulować gospodarkę na początku procesu transformacji w Polsce. W sumie nie był to zły pomysł, gdyż za ¼ wartości można było od razu otrzymać grunt, a Skarb Państwa miał z tego tytułu stały i dosyć duży przychód. W zasadzie wzięcie nieruchomości w użytkowanie wieczyste było bardzo opłacalną inwestycją. Tym bardziej że szybko okazało się, że te grunty są zbywane po tej samej cenie co grunty własnościowe. Dlatego nie było problemu z popytem i ta forma własności pozwoliła szybciej rozkręcić gospodarkę. Teraz odbija się to czkawką, gdyż użytkowanie wieczyste ma również swoje minusy.
 
Te minusy, czyli głównie rosnące opłaty za użytkowanie, często dotykają nieruchomości komercyjnych lokowanych w centrum miasta. Czy da się powiedzieć, ile tego typu inwestycji biurowych i handlowych powstało na użytkowaniu?
 
Nie ma takich danych, ale można podejrzewać, że nawet większość.
 
Czy w związku z tym, że w 2013 roku większość gmin podniosła wysokość opłat za użytkowanie wieczyste uważa Pan, że najemcy będą poszukiwali lokali użytkowanych w obiektach, które nie powstały na użytkowaniu wieczystym?
 
Na pewno tak może być w przypadku nieruchomości magazynowych, których na użytkowaniu wieczystym jest niewiele. Pewną przewagę ma również centrum handlowe, które jest na prawie własności, jednak takich obiektów jest z kolei niedużo. Przykładem może być łódzka Manufaktura, która powstała na działkach prywatnych oraz na prawie użytkowania.
 
W jaki sposób naliczane są opłaty od użytkowania wieczystego?
 
Samorządy wynajmują do tego rzeczoznawców. Generalnie nie można się do tego przyczepić, ponieważ rzeczoznawcy są zazwyczaj ostrożni i konserwatywni. Użytkownicy wieczyści nie są krzywdzeni. Istnieje procedura odwoławcza, ale stosunkowo rzadko się jej używa. Regularnie przychodzą do nas klienci pytać, czy ta podwyżka nie jest „zbrodnicza”. Jednak zazwyczaj nie sporządzamy dla nich osobnej ekspertyzy, ponieważ widzimy, że to nie ma sensu. Tylko raz zdecydowaliśmy się zrobić wycenę i okazało się, że podwyżka była fachowo naliczona.
 
Czy kupując nieruchomość z wieczystym użytkowaniem można negocjować cenę używając argumentu, że jest ona droższa w eksploatacji?
 
Prywatni właściciele nie są skłonni do negocjacji, zaś gminy sprzedają nieruchomości w formie przetargu. Jednak w zależności od pozycji negocjacyjnej można negocjować z gminą rozłożenie na raty pierwszej opłaty lub to, jaki procent wartości nieruchomości stanowi ta opłata. Dobrą pozycję ma inwestor, który np. stworzy nowe miejsca pracy. Jednak taka sytuacja nie zdarza się często.
 
A jak wygląda to w przypadku zakupu obiektu handlowego lub biurowego na gruncie, który ma użytkowanie wieczyste? Czy cena takiego obiektu jest niższa?
 
Dzisiaj tak. Transakcje sprzedaży obiektów na prawie użytkowania wieczystego są wyraźnie niższe.
 
Ile wynosi ta różnica?
 
Dużo zależy od lokalizacji i atrakcyjności gruntu. Im bardziej atrakcyjny jest grunt, tym różnica jest niższa. Generalnie trudno się wycenia nieruchomości na prawie użytkowania wieczystego i stanowią one duży ból głowy dla rzeczoznawców.
 
Czy zagraniczne fundusze inwestycyjne podobnie jak zagraniczni deweloperzy boją nieruchomości na użytkowaniu wieczystym?
 
Fundusze funkcjonują na zupełnie innym poziomie ryzyka. Proces deweloperski obarczony jest o wiele większym ryzykiem niż to, które odważyłyby się ponieść fundusze inwestycyjne. Fundusze kupują tylko nieruchomości, które przynoszą duże zyski. Centra handlowe i biurowce powstałe na użytkowaniu wieczystym są często atrakcyjne dla funduszy inwestycyjnych ze względu na swoją centralną lokalizację w mieście.
 
Takich dużych i dobrze zlokalizowanych projektów nie ma wiele na rynku. Czy jest szansa, że fundusze inwestycyjne zainteresują się popularnymi obecnie wśród deweloperów centrami typu convienience?
 
Tutaj występują różne zależności. Fundusze kupują duże i dobre obiekty, ale tak naprawdę gdyby w centrum Warszawy wybudował się nieduży, ale dobrze wynajęty obiekt biurowy, to byłaby szansa na kupno. Osobną kwestią jest ekspozycja, czyli kwota, którą trzeba wyasygnować na kupno. Fundusze emerytalne muszą mieć ekspozycję powyżej 50 mln euro, czyli wszystko poniżej tej kwoty ich nie interesuje. Są fundusze, które celują w rynek nieruchomości w cenie od 5 do 15 mln euro, z tym że tych funduszy jest na polskim rynku niewiele.
 
© Wszystkie prawa zastrzeżone
Żadna część jak i całość utworów zawartych w serwisie nie może być powielana i rozpowszechniana lub dalej rozpowszechniana w jakiejkolwiek formie i w jakikolwiek sposób (w tym także elektroniczny lub mechaniczny lub inny albo na wszelkich polach eksploatacji) włącznie z kopiowaniem, szeroko pojętą digitalizacją, fotokopiowaniem lub kopiowaniem, w tym także zamieszczaniem w Internecie - bez pisemnej zgody D&B Partners S.C. Jakiekolwiek użycie lub wykorzystanie utworów w całości lub w części bez zgody D&B Partners S.C. lub autorów z naruszeniem prawa jest zabronione pod groźbą kary i może być ścigane prawnie. Zapytaj o licencję na publikację (biuro@terenyinwestycyjne.info)



Czytaj podobne

Dodaj komentarz

Zaloguj się, by skomentować
Nie masz jeszcze konta? Zarejestruj się
  • Wszystkie
  • Grunty
  • Lokale użytkowe
  • Praca
 
 
Pomorska Agencja Rozwoju Regionalnego S.A. 76-200 Słupsk, ul. Obrońców Wybrzeża 2, tel. (0-59) 841 28 92, fax. (0-59) 841 32 61, działająca jako Zarządzający Słupską Specjalną Strefą Ekonomiczną zaprasza do II przetargu łącznego mającego na celu wyłonienie przedsiębiorcy, który uzyska zezwolenie na prowadzenie działalności gospodarczej na terenie Słupskiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej – Podstrefa „Lębork” oraz nabędzie nieruchomość, na której będzie prowadzona działalność gospodarcza. W skład mienia objętego przetargiem wchodzą następujące nieruchomości stanowiące własność Miasta Lęborka: Nieruchomości gruntowe położone są w obrębie 14 miasta Lęborka, w rejonie ulic Wileńskiej, Granicznej, Korzennej, wchodzących w skład obszaru osiedla „Lębork- Wschód”, uregulowane w księdze wieczystej SL1L/00014914/4. Nieruchomości przeznaczone są pod funkcje przemysłowe i usługowe, zgodnie z ustaleniami obowiązującego planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego osiedla „Lębork- Wschód”, zatwierdzonego uchwałą  Nr LX-514/2010 Rady Miejskiej w Lęborku z dnia 10 listopada 2010r., zmienionego uchwałą Nr XXII-334/2016 Rady Miejskiej w Lęborku z dnia 15 grudnia 2016 r.   Na terenie działek 299/8 i 282/13 usytuowane są napowietrzne linie elektroenergetyczne, w tym SN 15 kV. Do czasu przebudowy (np. skablowania) linii SN 15 kV lub likwidacji, w sąsiedztwie linii obowiązuje strefa ograniczeń dla wysokości zagospodarowania i lokalizacji obiektów na stały pobyt ludzi. Szerokość strefy wynosi 14m, tj. po 7m na każdą stronę od osi słupów. W tej strefie wysokość zagospodarowania i  usytuowanie obiektów na stały pobyt ludzi należy uzgodnić z właściwym gestorem sieci energetycznej średniego napięcia. Podłączenie nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej nastąpi na koszt nabywcy po uzgodnieniu i na warunkach ustalonych z właścicielami sieci. Zgodnie z ewidencją gruntów  i budynków nieruchomości stanowią użytek Bp. Na nieruchomościach rosną drzewa, samosiejki, których ewentualne usunięcie nie powinno naruszać obowiązujących przepisów prawa. Teren położony jest w strefie ochrony konserwatorskiej stanowisk archeologicznych. Ustala się obowiązek przeprowadzenia dla wszystkich inwestycji lokalizowanych w strefie badań archeologicznych w formie nadzoru archeologicznego nad pracami ziemnymi, prowadzonego w trakcie realizacji inwestycji, po zakończeniu których teren może być trwale zainwestowany.         Do ceny netto uzyskanej w przetargu doliczone zostanie 23% podatku VAT. Nieruchomości wolne są od wszelkiego rodzaju obciążeń. Warunki udziału w przetargu: 1. Wykupienie „Specyfikacji istotnych warunków przetargu” za cenę 8.000 PLN + 23% VAT. Specyfikację można otrzymać w siedzibie PARR S.A., od poniedziałku do piątku w godz. 8.00-15.30, po uprzednim wpłaceniu w/w kwoty na rachunek Pomorskiej Agencji Rozwoju Regionalnego S.A. w Banku ALIOR BANK S.A. 07 2490 0005 0000 4600 5060 1029.   2. Szczegółowe informacje dotyczące przetargu można uzyskać w siedzibie PARR S.A. , od poniedziałku do piątku w godz. 800-1500  (tel. 59 840 11 74). 3. Wniesienie do dnia 10 września 2018 roku wadium w formie pieniężnej w wyżej określonej wysokości na konto Gminy Miasta Lębork numer 04 2030 0045 1110 0000 0220 5910 Bank Gospodarki Żywnościowej BNP Paribas S.A.  w taki sposób, aby na koncie Miasta wpłata znalazła się najpóźniej w dniu 10 września 2018 roku. 4. Oferty w zamkniętej kopercie należy składać w siedzibie PARR S.A w Słupsku w terminie do dnia 14 września 2018 roku do godz. 15.00. Ich otwarcie nastąpi podczas części jawnej przetargu w dniu 17 września 2018 roku w sali nr 101 Urzędu Miasta w Lęborku o godz. 10.00. 5. Oferty podlegają ocenie Komisji Przetargowej w oparciu o kryteria określone w „Specyfikacji istotnych warunków przetargu”. 6. Oferowana cena nabycia nie może być niższa niż cena wywoławcza powiększona o  postąpienie minimalne wynoszące 1% ceny wywoławczej. 7. O terminie podpisania aktu notarialnego zwycięzca przetargu zostanie zawiadomiony najpóźniej w ciągu 21 dni od dnia rozstrzygnięcia przetargu. Wyznaczony termin nie może być krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia zawiadomienia. 8. Wpłacone wadium przez uczestnika, który przetarg wygra, zostanie zaliczone na poczet ceny nabycia. Pozostałym uczestnikom przetargu wadium zwraca się w ciągu 3 dni. Jeżeli osoba ustalona jako nabywca nieruchomości nie przystąpi bez usprawiedliwienia w oznaczonym terminie do umowy notarialnej organizator przetargu może odstąpić od zawarcia umowy, a wpłacone wadium nie podlega zwrotowi. 9. Nabywca nieruchomości ponosi koszty notarialne i sądowe związane z zawarciem  umowy sprzedaży. 10. Ustalona w przetargu cena nabycia nieruchomości będzie podlegała zapłacie najpóźniej do dnia spisania aktu notarialnego dotyczącego sprzedaży. 11. O wyniku  przetargu uczestnicy przetargu zostaną zawiadomieni w terminie 3 dni od daty zamknięcia przetargu. 12. Do przetargu dopuszczone zostaną osoby fizyczne lub prawne, które wpłacą wadium w wyznaczonym terminie, złożą pisemną ofertę, stawią się na przetarg osobiście lub w ich imieniu stawią się ich pełnomocnicy, okazujący się stosownym pełnomocnictwem, sporządzonym w formie aktu notarialnego lub w innej formie z potwierdzeniem zgodności podpisów przez notariusza. W  przypadku osób prawnych dodatkowo dokumentami określonymi przepisami prawa, uprawniającymi do wzięcia udziału w przetargu, przedłożą komisji przetargowej dowód stwierdzający tożsamość. 13. Komisji przetargowej przysługuje prawo zamknięcia przetargu, bez wybrania którejkolwiek z ofert. Ogłoszenie zostało wywieszone w języku polskim i angielskim  na tablicy ogłoszeń w siedzibie PARR S.A. Słupsk ul. Obrońców Wybrzeża 2, ponadto na tablicy ogłoszeń w siedzibie Urzędu Miasta Lęborka ul. Armii Krajowej 14.  Ogłoszenie opublikowano na stronach internetowych: www.lebork.pl,  www.bip.um.lebork.pl, www.sse.słupsk.pl oraz w dzienniku Puls Biznesu.

Okladka_Magazyn

Investment Areas info Magazine
grudzień 2017
OTWÓRZ PDF

 

Najnowsze ogłoszenia

TERENY INWESTYCYJNE - PREZENTACJE OFERENTÓW