Czym są pliki cookies  Używamy plików cookies, by ułatwić korzystanie z naszych serwisów. Jeśli nie chcesz, by pliki cookies były zapisywane na Twoim dysku zmień ustawienia swojej przeglądarki.
Grunty inwestycyjne dla biznesu

Czy obecne ceny gruntów zachęcają inwestorów do tworzenia banków ziemi?

     
wielkość tekstu: zmniejsz wielkość czcionki
Aleksander Loster i Jerzy Dobrowolski, ProValue
Aleksander Loster i Jerzy Dobrowolski, ProValue

Na pytanie odpowiadają Jerzy Dobrowolski, partner i współzałożyciel ProValue oraz Aleksander Loster, ekspert ds. doradztwa inwestycyjnego w ProValue. 

Pojęcie inwestor jest bardzo pojemne – na rynku gruntów inwestycyjnych inwestorem jest deweloper i jego perspektywę przyjmiemy w dalszych rozważaniach. Jako przykładem posłużymy się rynkiem warszawskim (największym pod względem liczby i wolumenów zawieranych transakcji, a zarazem takim, na którym najszybciej dostrzegalne są trendy). Rynek ten jest na tyle rozwinięty, że w przypadku doświadczonych deweloperów powinniśmy raczej mówić o rozbudowie lub uzupełnianiu banku ziemi niż o jego tworzeniu od podstaw.

W okresie dobrej koniunktury masowy napływ inwestorów i ówczesny łatwy dostęp do kredytu spowodował, że ceny gruntów inwestycyjnych w wielu przypadkach zostały zawyżone, nierzadko do poziomu przekraczającego wartość rynkową. W początkowej fazie kryzysu (kilka-kilkanaście miesięcy), gdy pojawiła się konieczność sprzedaży takich gruntów, transakcje nie dochodziły do skutku, ponieważ sprzedający nie zgadzali się na sprzedaż ze stratą, a kupujący lepiej liczyli opłacalność inwestycji i składali oferty na poziomie o kilkadziesiąt procent niższym.

Obecnie na rynku gruntów inwestycyjnych obserwujemy kilka równocześnie rozwijających się trendów. Po stronie podażowej dostrzegalne jest:

- stopniowe urealnianie oczekiwań właścicieli gruntów. Ten wieloletni proces można streścić w następujący sposób: nieudane próby sprzedaży po cenie odpowiadającej wcześniejszym zawyżonym wycenom, historycznie poniesionym kosztom lub wartości odtworzeniowej; sporządzanie kolejnych wycen (na coraz niższych poziomach) i kontestowanie wartości rynkowej; w końcu (proces trwający co najmniej kilkanaście miesięcy) - odejście od myślenia życzeniowego na rzecz urealnionej wyceny. To powoduje „odblokowanie” niektórych atrakcyjnie zlokalizowanych gruntów (i materializuje się w postaci transakcji sprzedaży).

- restrukturyzacja firm z innych branż (nierzadko spowodowana trudniejszą sytuacją przedsiębiorstw na obszarze ich podstawowej działalności w warunkach spowolnienia gospodarczego). W rezultacie wzbogacenie oferty gruntów, również o położone w atrakcyjnych lokalizacjach grunty zabudowane budynkami przeznaczonymi do przebudowy lub wyburzenia (tzw. brownfield developments).

Należy równocześnie podkreślić, że nie zmaterializowała się oczekiwana przez niektórych inwestorów „wyprzedaż” gruntów. W przypadku większych gruntów, ich właściciele zamiast sprzedawać je po niskiej cenie albo czekać kilka lat na wzrost wartości gruntów, szukają możliwości współpracy z deweloperami (wniesienia aportem gruntu do spółki celowej i partycypacji w późniejszych zyskach).

Trendy dostrzegalne po stronie popytowej:

- Stopniowe zagospodarowanie istniejących zapasów gruntów przez deweloperów obecnych na danym rynku, a zarazem ekspansja deweloperów z innych regionów na nowy geograficznie rynek,
- Symptomy wskazujące na zbliżenie się do ceny równowagi na rynku obiektów gotowych (np. zmniejszona liczba niesprzedanych mieszkań, coraz mniejsze różnice pomiędzy cenami ofertowymi a transakcyjnymi – w drugim kwartale 2013 r. już tylko około 4-5 procent).
- Lepsze od oczekiwanych wyniki deweloperów mieszkaniowych (szybsza sprzedaż, stopniowo malejące zapasy niesprzedanych mieszkań, dostrzegany wzrost popytu na mieszkania – również większe).
- Budzący zdziwienie bankowców wzrost popytu na kredyt mieszkaniowy (po części spowodowany niskim poziomem stóp procentowych i wzrostem atrakcyjności mieszkania jako inwestycji kapitałowej).

Oczywiście można zadawać pytanie o trwałość wyżej wymienionych zjawisk, jednak w naszej ocenie skumulowany efekt powinien wpłynąć na stopniowe ożywienie na rynku gruntów inwestycyjnych.

Wyżej opisane trendy stanowią przesłanki do ożywienia na rynku gruntów inwestycyjnych – jednak nie są one jeszcze warunkami wystarczającymi. Stąd pytanie o poziom cen gruntów i ocenę jego atrakcyjności z perspektywy dewelopera.

Analizując poziom cen transakcyjnych w Warszawie w okresie 2010-2013 i biorąc pod uwagę liczbę zawieranych transakcji, największą aktywność w obrocie gruntami odnotowano w dzielnicach Białołęka, Wilanów i Wawer. Było to spowodowane relatywnie (w odniesieniu do innych dzielnic) niskimi cenami, a także dostępnością gruntów w tych dzielnicach.

Trudno jednoznacznie wskazać trend czasowy zmiany poziomu cen transakcyjnych gruntów w badanym okresie. Ich rozbieżność sięgająca od kilkudziesięciu złotych do kilkunastu tysięcy złotych była uwarunkowana przede wszystkim cechami nieruchomości i warunkami zawarcia transakcji. Należy jednak zauważyć, że właśnie w okresie ostatnich kilkunastu miesięcy odnotowano transakcje, w których poziom cen był poniżej przeciętnych cen występujących na rynku.

I tak na Białołęce dominowały transakcje gruntami przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową, większość transakcji zawierana była w przedziale 600-800 zł/mkw., choć grunty z pozwoleniem na budowę osiągały ceny nawet powyżej 1500 zł/mkw. W ciągu ostatnich 12 miesięcy odnotowano kilka transakcji z cenami w przedziale 300-600 zł/mkw., a więc okazyjnymi.

W Wawrze dominował obrót działkami przeznaczonymi pod zabudowę jednorodzinną wolnostojącą (z cenami najczęściej w przedziale ok. 160-300 zł/mkw.) lub bliźniaczą (tu ceny dochodziły nawet do 600 zł/mkw). Tymczasem w ciągu ostatnich 12 miesięcy zawarto kilka transakcji z cenami poniżej 100 zł/mkw. – niska cena wynikała z dużego areału oraz braku planu miejscowego, jednak wpisało się to w model biznesowy kupującego – firma typu land developer potraktowała to jako okazję.

W dzielnicy Wilanów – grunty pod budownictwo mieszkaniowo-usługowe sprzedawane były najczęściej w przedziale 500-1000 zł/mkw. Poszukujący okazyjnych cen muszą się liczyć z brakiem decyzji o warunkach zabudowy oraz narażeniem na inne ograniczenia np. położenie w strefie uciążliwości komunikacyjnej, strefie ochrony archeologicznej lub zagrożeń hałasu lotniska, a także w trakcie postępowań sądowych.

Co na to deweloperzy? Według deklaracji niektórych, planują rozbudowę banku ziemi w Warszawie, umożliwiającej im budowę kolejnych osiedli mieszkaniowych. Zainteresowani są w szczególności Wilanowem, licząc na tani zakup gruntu (w kalkulacjach muszą uwzględnić koszt budowy infrastruktury i ryzyko rozliczeń z miastem za działki przejęte pod drogi). Zainteresowanie wzbudza również Bemowo – wspólnym mianownikiem jest dostępność kilkudziesięciu hektarów, współpraca z miastem (dotycząca planów zagospodarowania i warunków doprowadzenia infrastruktury) oraz współpraca kilku deweloperów przy zagospodarowaniu dużego areału.

Jednak większość deweloperów nie ogłasza swoich zamierzeń, z uwagą analizując nadarzające się możliwości inwestycyjne, a przede wszystkim ostrożnie oceniając ryzyko. W tej sytuacji pojawiające się ciekawe oferty inwestycyjne nie przełożyły się wciąż (jeszcze?) na zauważalny wzrost wolumenu transakcji.

© Wszystkie prawa zastrzeżone
Żadna część jak i całość utworów zawartych w serwisie nie może być powielana i rozpowszechniana lub dalej rozpowszechniana w jakiejkolwiek formie i w jakikolwiek sposób (w tym także elektroniczny lub mechaniczny lub inny albo na wszelkich polach eksploatacji) włącznie z kopiowaniem, szeroko pojętą digitalizacją, fotokopiowaniem lub kopiowaniem, w tym także zamieszczaniem w Internecie - bez pisemnej zgody D&B Partners S.C. Jakiekolwiek użycie lub wykorzystanie utworów w całości lub w części bez zgody D&B Partners S.C. lub autorów z naruszeniem prawa jest zabronione pod groźbą kary i może być ścigane prawnie. Zapytaj o licencję na publikację (biuro@terenyinwestycyjne.info)



Czytaj podobne

Dodaj komentarz

Zaloguj się, by skomentować
Nie masz jeszcze konta? Zarejestruj się
  • Wszystkie
  • Grunty
  • Lokale użytkowe
  • Praca
 
 
Pomorska Agencja Rozwoju Regionalnego S.A. 76-200 Słupsk, ul. Obrońców Wybrzeża 2, tel. (0-59) 841 28 92, fax. (0-59) 841 32 61, działająca jako Zarządzający Słupską Specjalną Strefą Ekonomiczną zaprasza do II przetargu łącznego mającego na celu wyłonienie przedsiębiorcy, który uzyska zezwolenie na prowadzenie działalności gospodarczej na terenie Słupskiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej – Podstrefa „Lębork” oraz nabędzie nieruchomość, na której będzie prowadzona działalność gospodarcza. W skład mienia objętego przetargiem wchodzą następujące nieruchomości stanowiące własność Miasta Lęborka: Nieruchomości gruntowe położone są w obrębie 14 miasta Lęborka, w rejonie ulic Wileńskiej, Granicznej, Korzennej, wchodzących w skład obszaru osiedla „Lębork- Wschód”, uregulowane w księdze wieczystej SL1L/00014914/4. Nieruchomości przeznaczone są pod funkcje przemysłowe i usługowe, zgodnie z ustaleniami obowiązującego planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego osiedla „Lębork- Wschód”, zatwierdzonego uchwałą  Nr LX-514/2010 Rady Miejskiej w Lęborku z dnia 10 listopada 2010r., zmienionego uchwałą Nr XXII-334/2016 Rady Miejskiej w Lęborku z dnia 15 grudnia 2016 r.   Na terenie działek 299/8 i 282/13 usytuowane są napowietrzne linie elektroenergetyczne, w tym SN 15 kV. Do czasu przebudowy (np. skablowania) linii SN 15 kV lub likwidacji, w sąsiedztwie linii obowiązuje strefa ograniczeń dla wysokości zagospodarowania i lokalizacji obiektów na stały pobyt ludzi. Szerokość strefy wynosi 14m, tj. po 7m na każdą stronę od osi słupów. W tej strefie wysokość zagospodarowania i  usytuowanie obiektów na stały pobyt ludzi należy uzgodnić z właściwym gestorem sieci energetycznej średniego napięcia. Podłączenie nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej nastąpi na koszt nabywcy po uzgodnieniu i na warunkach ustalonych z właścicielami sieci. Zgodnie z ewidencją gruntów  i budynków nieruchomości stanowią użytek Bp. Na nieruchomościach rosną drzewa, samosiejki, których ewentualne usunięcie nie powinno naruszać obowiązujących przepisów prawa. Teren położony jest w strefie ochrony konserwatorskiej stanowisk archeologicznych. Ustala się obowiązek przeprowadzenia dla wszystkich inwestycji lokalizowanych w strefie badań archeologicznych w formie nadzoru archeologicznego nad pracami ziemnymi, prowadzonego w trakcie realizacji inwestycji, po zakończeniu których teren może być trwale zainwestowany.         Do ceny netto uzyskanej w przetargu doliczone zostanie 23% podatku VAT. Nieruchomości wolne są od wszelkiego rodzaju obciążeń. Warunki udziału w przetargu: 1. Wykupienie „Specyfikacji istotnych warunków przetargu” za cenę 8.000 PLN + 23% VAT. Specyfikację można otrzymać w siedzibie PARR S.A., od poniedziałku do piątku w godz. 8.00-15.30, po uprzednim wpłaceniu w/w kwoty na rachunek Pomorskiej Agencji Rozwoju Regionalnego S.A. w Banku ALIOR BANK S.A. 07 2490 0005 0000 4600 5060 1029.   2. Szczegółowe informacje dotyczące przetargu można uzyskać w siedzibie PARR S.A. , od poniedziałku do piątku w godz. 800-1500  (tel. 59 840 11 74). 3. Wniesienie do dnia 10 września 2018 roku wadium w formie pieniężnej w wyżej określonej wysokości na konto Gminy Miasta Lębork numer 04 2030 0045 1110 0000 0220 5910 Bank Gospodarki Żywnościowej BNP Paribas S.A.  w taki sposób, aby na koncie Miasta wpłata znalazła się najpóźniej w dniu 10 września 2018 roku. 4. Oferty w zamkniętej kopercie należy składać w siedzibie PARR S.A w Słupsku w terminie do dnia 14 września 2018 roku do godz. 15.00. Ich otwarcie nastąpi podczas części jawnej przetargu w dniu 17 września 2018 roku w sali nr 101 Urzędu Miasta w Lęborku o godz. 10.00. 5. Oferty podlegają ocenie Komisji Przetargowej w oparciu o kryteria określone w „Specyfikacji istotnych warunków przetargu”. 6. Oferowana cena nabycia nie może być niższa niż cena wywoławcza powiększona o  postąpienie minimalne wynoszące 1% ceny wywoławczej. 7. O terminie podpisania aktu notarialnego zwycięzca przetargu zostanie zawiadomiony najpóźniej w ciągu 21 dni od dnia rozstrzygnięcia przetargu. Wyznaczony termin nie może być krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia zawiadomienia. 8. Wpłacone wadium przez uczestnika, który przetarg wygra, zostanie zaliczone na poczet ceny nabycia. Pozostałym uczestnikom przetargu wadium zwraca się w ciągu 3 dni. Jeżeli osoba ustalona jako nabywca nieruchomości nie przystąpi bez usprawiedliwienia w oznaczonym terminie do umowy notarialnej organizator przetargu może odstąpić od zawarcia umowy, a wpłacone wadium nie podlega zwrotowi. 9. Nabywca nieruchomości ponosi koszty notarialne i sądowe związane z zawarciem  umowy sprzedaży. 10. Ustalona w przetargu cena nabycia nieruchomości będzie podlegała zapłacie najpóźniej do dnia spisania aktu notarialnego dotyczącego sprzedaży. 11. O wyniku  przetargu uczestnicy przetargu zostaną zawiadomieni w terminie 3 dni od daty zamknięcia przetargu. 12. Do przetargu dopuszczone zostaną osoby fizyczne lub prawne, które wpłacą wadium w wyznaczonym terminie, złożą pisemną ofertę, stawią się na przetarg osobiście lub w ich imieniu stawią się ich pełnomocnicy, okazujący się stosownym pełnomocnictwem, sporządzonym w formie aktu notarialnego lub w innej formie z potwierdzeniem zgodności podpisów przez notariusza. W  przypadku osób prawnych dodatkowo dokumentami określonymi przepisami prawa, uprawniającymi do wzięcia udziału w przetargu, przedłożą komisji przetargowej dowód stwierdzający tożsamość. 13. Komisji przetargowej przysługuje prawo zamknięcia przetargu, bez wybrania którejkolwiek z ofert. Ogłoszenie zostało wywieszone w języku polskim i angielskim  na tablicy ogłoszeń w siedzibie PARR S.A. Słupsk ul. Obrońców Wybrzeża 2, ponadto na tablicy ogłoszeń w siedzibie Urzędu Miasta Lęborka ul. Armii Krajowej 14.  Ogłoszenie opublikowano na stronach internetowych: www.lebork.pl,  www.bip.um.lebork.pl, www.sse.słupsk.pl oraz w dzienniku Puls Biznesu.
 
 
Pomorska Agencja Rozwoju Regionalnego S.A. 76-200 Słupsk, ul. Obrońców Wybrzeża 2, tel. (0-59) 841 28 92, fax. (0-59) 841 32 61. działająca jako Zarządzający Słupską Specjalną Strefą Ekonomiczną na podstawie Rozporządzenia Ministra Gospodarki i Pracy z dnia 15 listopada 2004 r. w sprawie przetargów i rokowań oraz kryteriów oceny zamierzeń, co do przedsięwzięć gospodarczych, które mają być podjęte przez przedsiębiorców na terenie Słupskiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej (Dz. U. z 2015r., poz. 2064 z późn. zm.)   zaprasza do rokowań mających na celu wyłonienie przedsiębiorcy, który uzyska zezwolenie na prowadzenie działalności gospodarczej na terenie Słupskiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej. Warunkiem udziału w rokowaniach jest: -    wykupienie „Specyfikacji istotnych warunków rokowań” -    złożenie pisemnej oferty w siedzibie PARR S.A. przy ulicy Obrońców Wybrzeża 2 w Słupsku w terminie do dnia 25.07.2018 r. do godz. 15.00. Oferty powinny zawierać wszystkie elementy wymienione w „Specyfikacji istotnych warunków rokowań". Ocena przedsięwzięcia gospodarczego, przedstawionego w ofercie, będzie dokonana w oparciu o kryteria zawarte w  Rozporządzeniu Ministra Gospodarki i Pracy z dnia 15 listopada 2004 r. (Dz. U. z 2015r., poz. 2064 z późn. zm.). Rokowania odbędą się w dniu 26.07.2018 r. o godz. 10.00 w Pomorskiej Agencji Rozwoju Regionalnego S.A. w Słupsku przy ul. Obrońców Wybrzeża 2. „Specyfikację istotnych warunków rokowań” można otrzymać w siedzibie PARR S.A. od poniedziałku do piątku w godz. 8.00-15.00. Cena specyfikacji wynosi 8.000zł + VAT 23% płatna na rachunek Pomorskiej Agencji Rozwoju Regionalnego S.A. w Banku ALIOR BANK S.A. 07 2490 0005 0000 4600 5060 1029.   Zarządzający zastrzega sobie prawo odstąpienia od rokowań bez podania przyczyn. Ogłoszenie publikowane jest na stronie internetowej Słupskiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej w języku polskim i angielskim oraz na tablicy ogłoszeń PARR S.A. Wiecej infoemacji na: www.sse.slupsk.pl
 
 
Prezydent Miasta Suwałk ogłasza przetarg ustny nieograniczony na sprzedaż następujących nieruchomości: 1. stanowiącej własność Skarbu Państwa, oznaczonej działkami nr 33972/3, 33973/3, 33974/3 o łącznej powierzchni 0,8555 ha, posiadającej urządzoną księgę wieczystą nr SU1S/00002951/8, niezabudowanej, położonej w Suwałkach przy ul. Sianożęć 2. stanowiących własność Miasta Suwałki: - oznaczonej działkami nr 33973/1, 33973/2, 33974/1, 33974/2 o łącznej powierzchni 3,2228 ha, posiadającej urządzoną księgę wieczystą nr SU1S/00013021/0, niezabudowanej, położonej w Suwałkach przy ul. Sianożęć; - oznaczonej działkami nr 33972/2, 33972/5 o łącznej powierzchni 4,7949 ha, posiadającej urządzoną księgę wieczystą nr SU1S/00031747/7, niezabudowanej, położonej w Suwałkach przy ul. Sianożęć. Nieruchomości przeznaczone są pod eksploatację kruszywa. Szczegółowe warunki zagospodarowania zawarte są w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Nr 7 zatwierdzonym Uchwałą Nr LVII/605/02 Rady Miejskiej w Suwałkach z dnia 26.06.2002 roku. Na działkach nr 33972/5, 33973/1, 33974/1 zlokalizowana jest linia energetyczna. Nabywca nieruchomości zobowiązany będzie do nieodpłatnego znoszenia tej linii oraz nieodpłatnego udostępnienia wejścia na grunt w przypadku jej awarii,  konserwacji bądź przebudowy. Cena wywoławcza łącznie dla działek wymienionych w pkt. 1 i 2 wynosi 1 500 000 zł brutto (słownie: jeden milion pięćset tysięcy złotych), w tym cena działek Skarbu Państwa wynosi 144 702 zł brutto, co stanowi 9,6468% ceny wywoławczej. Wadium: 150 000 zł (słownie: sto pięćdziesiąt tysięcy złotych) Przetarg zostanie przeprowadzony na podstawie przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 14 września 2004 roku w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości. Przetarg odbędzie się w dniu 13 sierpnia 2018 roku o godz. 1100 w siedzibie Urzędu Miejskiego w Suwałkach przy ul. Mickiewicza 1 w  sali nr 146. Warunkiem wzięcia udziału w przetargu jest: - wpłacenie wadium w podanej wyżej wysokości gotówką lub przelewem na rachunek Urzędu Miejskiego w Suwałkach nr 76 1240 5211 1111 0000 4929 8215 Bank Pekao S.A. Oddział w Suwałkach do dnia 9 sierpnia 2018 roku. W tym dniu kwota wadium musi być uznana na rachunku Urzędu. Komisja przetargowa przed otwarciem przetargu stwierdzi wniesienie wadium przez uczestników przetargu; - złożenie, przed otwarciem przetargu, pisemnego oświadczenia o zapoznaniu się z treścią ogłoszenia o przetargu oraz przedmiotem przetargu; - w przypadku uczestnictwa w przetargu osoby prawnej – przedłożenie aktualnego wypisu z rejestru, właściwych pełnomocnictw sporządzonych notarialnie, dowodów tożsamości osób reprezentujących podmiot; - w przypadku uczestnictwa w przetargu osoby fizycznej – osobiste stawiennictwo w dniu przetargu z dowodem tożsamości lub reprezentowanie przez pełnomocnika na podstawie pełnomocnictwa sporządzonego notarialnie; - w przypadku uczestnictwa w przetargu jednego ze współmałżonków – przedłożenie pisemnej zgody drugiego małżonka na nabycie nieruchomości z podpisem notarialnie poświadczonym. Osoby pozostające w związku małżeńskim, a zamierzające nabyć nieruchomość z majątku odrębnego zobowiązane są złożyć stosowne oświadczenie. Osoby nie pozostające w związku małżeńskim zobowiązane są złożyć komisji przetargowej przed przystąpieniem do przetargu pisemne oświadczenie, iż nie pozostają w związku małżeńskim. W przypadku uchylenia się nabywcy od zawarcia umowy sprzedaży wadium nie podlega zwrotowi. Koszty sporządzenia umowy notarialnej ponosi nabywca. Szczegółowych informacji dotyczących przetargu udziela Wydział Geodezji, Gospodarki Nieruchomościami i Rolnictwa Urzędu Miejskiego w Suwałkach przy ul. Mickiewicza 1, pokój nr 141; telefon (87) 562-81-41.

Okladka_Magazyn

Investment Areas info Magazine
grudzień 2017
OTWÓRZ PDF

 

Najnowsze ogłoszenia

TERENY INWESTYCYJNE - PREZENTACJE OFERENTÓW