Czym są pliki cookies  Używamy plików cookies, by ułatwić korzystanie z naszych serwisów. Jeśli nie chcesz, by pliki cookies były zapisywane na Twoim dysku zmień ustawienia swojej przeglądarki.
Grunty inwestycyjne dla biznesu

Czy podatek minimalny wpłynie na wartość nieruchomości komercyjnych

     
wielkość tekstu: zmniejsz wielkość czcionki
Mateusz Stańczyk, Partner, dział doradztwa podatkowego firmy Crido Taxand
Mateusz Stańczyk, Partner, dział doradztwa podatkowego firmy Crido Taxand

Kilka miesięcy po wprowadzeniu podatku minimalnego na rynku nieruchomości komercyjnych trwają dyskusje na temat interpretacji ustawy. W analizie „Commercial Real Estate Tax & Business Digest” specjaliści z firmy doradczej dla rynku nieruchomości komercyjnych Cresa Polska i eksperci ds. podatków z firmy Crido Taxand przedstawiają najważniejsze kwestie związane z nowymi regulacjami.

Jak podkreślają specjaliści z firmy Crido Taxand podatek minimalny kalkulowany jest w oparciu o wartość budynku jako osobnego/wyodrębnionego środka trwałego. Definiowany jest ustawowo jako podatek dochodowy, jednak wykazuje on cechy obciążeń publicznoprawnych związanych z faktem posiadania nieruchomości, a nie czerpaniem z niej dochodu.

– Na dziś, zgodnie z powszechną interpretacją obowiązek zapłaty podatku minimalnego nie obejmuje wszystkich rodzajów nieruchomości, zwolnieni są z niego np. właściciele budynków magazynowych, mieszkaniowych – mówi Mateusz Stańczyk, Partner, dział doradztwa podatkowego firmy Crido Taxand. – Wkrótce jednak może się to radykalnie zmienić. Wśród zmian zapowiedzianych przez Ministerstwo Finansów jest bowiem rozszerzenie tych regulacji na właścicieli praktycznie wszystkich budynków – dodaje.


Eksperci z działu wycen firmy doradczej Cresa Polska uważają, że regulacje dotyczące podatku minimalnego nie będą w sposób bezpośredni wpływały na wycenę nieruchomości komercyjnych (zarówno zgodnie z polskimi, jak i międzynarodowymi standardami), ponieważ podatek dochodowy nie jest uwzględniany w typowym modelu wyceny nieruchomości komercyjnych. Podatek ten może mieć jednak wpływ na rachunek przepływów spółki celowej, jeśli jest ona właścicielem wycenianej nieruchomości.

– Nowe przepisy nie narzucają wprost konieczności dokonywania korekty wycen nieruchomości. W zależności od sytuacji nowy podatek może jednak wpłynąć pośrednio na wartość wszystkich nieruchomości komercyjnych, a tym samym wskazywać na potrzebę aktualizacji wyceny – uważa Urszula Sobczyk, Dyrektor działu wycen w firmie Cresa Polska.


Wpływ podatku minimalnego na umowy najmu

Znaczna część umów najmu powierzchni komercyjnych nie zawiera zapisów pozwalających wynajmującym na obciążenie najemców kosztami wynikającymi z nowego podatku. Najczęściej spotykanym rozwiązaniem w Polsce jest zaliczenie do opłat eksploatacyjnych (płatnych dodatkowo obok czynszu) należności publicznoprawnych związanych z posiadaniem nieruchomości, przy jednoczesnym wyłączeniu z tego katalogu podatków dochodowych.

Doradcy najemców z firmy Cresa są zgodni, że jeśli dotychczasowe umowy najmu nie określają wprost, kto ponosi koszty podatku dochodowego, może to rodzić spory pomiędzy wynajmującymi i najemcami. Dla przykładu, interesy najemcy powinny być chronione, jeżeli umowa najmu zawiera poniższy zapis dotyczący opłat eksploatacyjnych: „Opłata eksploatacyjna obejmuje koszty podatków i opłat ponoszonych przez Wynajmującego związanych z Galerią (z wyłączeniem podatku dochodowego Wynajmującego)”.

Przy braku istniejących zapisów umownych obciążenie najemców kosztami podatku minimalnego uzależnione będzie głównie od charakterystyki danego rynku oraz siły negocjacyjnej wynajmującego i najemcy.

– Dla większości dużych obiektów komercyjnych (szczególnie tych o najwyższych stawkach czynszowych) nawet przy założeniu przeniesienia całości ciężaru podatku minimalnego na najemców, jego wpływ na wysokość stawki czynszowej będzie jednak marginalny – mówi dr Bolesław Kołodziejczyk, Dyrektor działu badań rynkowych i doradztwa w firmie Cresa Polska. – Deweloperzy i inwestorzy projektów komercyjnych powinni zacząć uwzględniać wpływ podatku minimalnego w swoich planach biznesowych – dodaje.


Podatek minimalny a rynek inwestycyjny

Według danych Cresa Polska wartość niemal wszystkich pojedynczych transakcji kupna/sprzedaży nieruchomości komercyjnych z udziałem inwestorów instytucjonalnych (w tym funduszy inwestycyjnych) w ostatnich pięciu latach przekraczała 10 mln zł. Dla właściciela nieruchomości płacącego podatki w Polsce zgodnie z ustawową stawką CIT (19%), podatek będzie miał charakter neutralny pod warunkiem, że budynek jest aktywem generującym odpowiedni poziom dochodów podlegających opodatkowaniu.

– W przypadku inwestorów, którzy do tej pory płacili niewielki podatek dochodowy, podatek minimalny spowoduje spadek rentowności inwestycji, co może wpłynąć na wzrost stóp kapitalizacji – uważa Jędrzej Suchowolec, Starszy doradca w dziale rynków kapitałowych Cresa Polska.


Wprowadzenie odpowiednio skonstruowanych przepisów dotyczących REIT mogłoby w lepszym stopniu wpłynąć na transparentność rynku.

Czym jest podatek minimalny?

Podatek minimalny został wprowadzony 1 stycznia 2018 r. Jest to podatek dochodowy obciążający właścicieli nieruchomości komercyjnych o wartości przekraczającej 10 mln zł. Wynosi rocznie 0,42% wartości początkowej nieruchomości (wartość początkowa to nie wartość rynkowa, lecz wartość nieruchomości brutto z ksiąg podatkowych). To minimalna kwota podatku dochodowego, którą musi ponieść właściciel nieruchomości w związku z wykorzystywaniem jej w działalności gospodarczej. Dotyczy nieruchomości będących środkami trwałymi, które są ujęte w Klasyfikacji Środków Trwałych (KŚT) jako budynki handlowo-usługowe: centra handlowe, domy towarowe, samodzielne sklepy i butiki, inne budynki handlowo-usługowe, budynki biurowe.

Naliczany jest w okresach miesięcznych począwszy od stycznia 2018 roku (pierwsza płatność do dnia 20 lutego 2018 r.). Wynosi on 0,035% wartości początkowej nieruchomości, pomniejszonej o 10 mln zł. Podatek minimalny będzie zaliczany na poczet CIT. W efekcie podatnik będzie obciążony albo CIT albo podatkiem minimalnym, w zależności od tego, która wartość będzie wyższa. Nie będzie należny od budynków używanych głównie lub wyłącznie na potrzeby własne.

Zgodnie z komunikatem Ministerstwa Finansów z 6 kwietnia 2018 r., planowane są zmiany w podatku minimalnym, polegające w szczególności na wyłączeniu z opodatkowania powierzchni niewynajętych, stosowaniu ustawowego progu 10 mln zł niezależnie od liczby posiadanych budynków (jedna kwota wolna dla podatnika, a nie na każdy budynek), wprowadzeniu opodatkowania wszystkich budynków, a wyłączenia jedynie dla budynków mieszkalnych, oddanych do używania w ramach programów rządowych i samorządowych dotyczących budownictwa społecznego, wprowadzeniu szczególnej klauzuli przeciwko unikaniu opodatkowania dotyczącej podatku minimalnego.

© Wszystkie prawa zastrzeżone
Żadna część jak i całość utworów zawartych w serwisie nie może być powielana i rozpowszechniana lub dalej rozpowszechniana w jakiejkolwiek formie i w jakikolwiek sposób (w tym także elektroniczny lub mechaniczny lub inny albo na wszelkich polach eksploatacji) włącznie z kopiowaniem, szeroko pojętą digitalizacją, fotokopiowaniem lub kopiowaniem, w tym także zamieszczaniem w Internecie - bez pisemnej zgody D&B Partners S.C. Jakiekolwiek użycie lub wykorzystanie utworów w całości lub w części bez zgody D&B Partners S.C. lub autorów z naruszeniem prawa jest zabronione pod groźbą kary i może być ścigane prawnie. Zapytaj o licencję na publikację (biuro@terenyinwestycyjne.info)



Czytaj podobne

Dodaj komentarz

Zaloguj się, by skomentować
Nie masz jeszcze konta? Zarejestruj się
  • Wszystkie
  • Grunty
  • Lokale użytkowe
  • Praca

Okladka_Magazyn

Investment Areas info Magazine
grudzień 2017
OTWÓRZ PDF

 

Najnowsze ogłoszenia

TERENY INWESTYCYJNE - PREZENTACJE OFERENTÓW