Czym są pliki cookies  Używamy plików cookies, by ułatwić korzystanie z naszych serwisów. Jeśli nie chcesz, by pliki cookies były zapisywane na Twoim dysku zmień ustawienia swojej przeglądarki.
Grunty inwestycyjne dla biznesu

Zakup terenu pod inwestycję magazynowo-przemysłową. Jak bezpiecznie wybrać?

     
wielkość tekstu: zmniejsz wielkość czcionki
Krzysztof Czekalski, Dyrektor ds. Technicznych w Dziale Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych firmy Cresa Polska
Krzysztof Czekalski, Dyrektor ds. Technicznych w Dziale Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych firmy Cresa Polska

Na decyzję o lokalizacji działki pod przyszłą inwestycję ma wpływ wiele czynników, m.in. stale rosnąca podaż powierzchni magazynowo-przemysłowych, dostęp do siły roboczej oraz wprowadzane przez rząd zmiany w ustawach dotyczących np. prawa budowlanego, prawa wodnego, planowania przestrzennego czy zmiany w przepisach o obrocie gruntami rolnymi.

Zbadanie stanu nieruchomości pod kątem prawnym i środowiskowym, a także fizyczne sprawdzenie stanu gruntu i wód gruntowych mają wpływ na opłacalność inwestycji oraz na czas jej realizacji.

Na jakie konkretnie aspekty należy zwrócić uwagę przez zakupem działki? 

Po pierwsze należy sprawdzić, czy działka objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP). MPZP jest aktem prawa miejscowego uchwalonym przez radę miasta lub gminy, szczegółowo opisującym warunki przeznaczenia użytkowego terenu wraz z jego zagospodarowaniem. Starając się o pozwolenie na budowę, inwestor musi się do nich dostosować. Wielkość terenów biologicznie czynnych, współczynnik zabudowy, usytuowanie budynku względem drogi, dostęp do drogi publicznej, przeznaczenie sąsiednich terenów, kubatura budynku, kształt dachu – to tylko niewielka część wymagań, które inwestor musi spełnić.

W przypadku gdy teren pod przyszłą inwestycję nie jest objęty MPZP, należy zapozna się z zapisami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, które określają ogólne zasady przeznaczenia danego obszaru i stanowią podstawę dla inwestora do wystąpienia z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy (WZiZT).

W kwietniu bieżącego roku rząd planuje zmiany w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, które dość istotnie weryfikują dotychczasowe regulacje, m.in. ograniczenie ważności warunków zabudowy do dwóch lat, konieczność uzbrojenia działki oraz zabudowy bezpośredniego sąsiedztwa czy określenie funkcji dominującej. Dodatkowym aspektem, który należy wziąć pod uwagę w kontekście uzyskiwania WZiZT pod konkretną działkę, będzie sprawdzenie w ewidencji gruntów obecnej klasy gruntów.

Grunty o przeznaczeniu BP lub rolne klasy powyżej IV nie stwarzają większych problemów. W przypadku gruntów rolnych poniżej klasy IV musimy uzyska decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej wraz ze zmianą ich klasy z III na IV. Przy obecnie obowiązujących przepisach o obrocie takimi terenami oraz dodatkowo zaplanowanymi na ten rok kolejnymi zmianami w tym obszarze, może to również istotnie wpływać na harmonogram realizacji inwestycji.

Analiza powyższych warunków jest częścią audytu prawnego gruntu, tzw. legal due diligence, czyli kompleksowego badania stanu prawnego działki przed jej zakupem. Przedmiotem badania w szczególności jest księga wieczysta nieruchomości czyli tytuł prawny do nieruchomości, kwestie związane z użytkowaniem wieczystym, istniejące obciążenia w postaci służebności, hipotek, roszczeń osób trzecich oraz wspomniana powyżej ewidencja gruntów. Istotną kwestią dotyczącą lokowania inwestycji budowlanej jest ustalenie, z jakim rodzajem prawa rzeczowego do nieruchomości mamy do czynienia. Czy jest to własność czy użytkowanie wieczyste. Użytkownik wieczysty może użytkować nieruchomość tylko w sposób zgodny z przeznaczeniem wskazanym w umowie o użytkowanie wieczyste. Gdy istnieje rozbieżność między przeznaczeniem i sposobem zagospodarowania nieruchomości w umowie użytkowania wieczystego a planem miejscowym lub studium (np. został uchwalony nowy plan miejscowy), wtedy użytkownik wieczysty staje przed problemem budowy na terenie o przeznaczeniu innym niż w planie miejscowym. Zmiana umowy użytkowania wieczystego jest możliwa, ale jest to proces długi i kosztowny.

Kolejną sprawą, którą trzeba rozważyć, są kwestie techniczne. Podobnie jak w przypadku audytu prawnego, powinniśmy przeprowadzić audyt techniczny działki, czyli tzw. technical due diligence. Niezwykle ważne jest wykonanie badań geotechnicznych, które określą nam własności geomechaniczne gruntu i pozwolą uniknąć problemów występujących w trakcie użytkowania obiektu np. zapadania się fundamentów itp. Główne cele takich badań to sprawdzenie nośności gruntu oraz ustalenia poziomu wód gruntowych. Mając szczegółową wiedzę o poziomie wód gruntowych, możemy odpowiednio wcześniej zareagować i zabezpieczyć inwestycję przed potencjalnym zagrożeniem zalewania nieruchomości.

Równocześnie z badaniami geotechnicznymi trzeba przeprowadzić również audyt ESA (Environmental Site Assessment), który w zależności od złożoności zdiagnozowanych problemów będzie się składał z jednej, dwu, lub trzech faz, różniących się między sobą stopniem szczegółowości prowadzonych analiz.
 

  • W fazie pierwszej projektu ocenia się stopień zanieczyszczenia gleby i wód gruntowych. Składa się ona z przeglądu studium informacji historycznych i regulacyjnych (jeśli jest dostępny), nieformalnych konsultacji kluczowych regulacji ochrony środowiska (z zastrzeżeniem zachowania poufności) i wizji lokalnej działki.
  • W fazie drugiej ocenia się warunki gruntowo-wodne pod kątem występowania  zanieczyszczeń zgodnie z obowiązującymi przepisami określonymi w rozporządzeniu Ministerstwa Środowiska.
  • W fazie trzeciej wykonywane jest tzw. okonturowanie zanieczyszczeń, które wyznacza granice miejsc, w których zanieczyszczenia dalej się nie rozprzestrzeniają oraz ilości zanieczyszczeń, które należy usunąć bądź monitorować nawet przez kilka sezonów. Analizę tę z reguły wykonuje się na terenach górniczych.


Pamiętajmy, że jest to tylko niewielka część z szeregu aspektów, które należy uwzględnić przed zakupem działki. Pozostaje jeszcze m.in. zweryfikowanie dostępu do mediów, istniejącej infrastruktury przeznaczonej do likwidacji lub relokacji, wycinek drzew, lokalizacja w pobliżu nieruchomości cieków i zbiorników wodnych, czy chociażby dostępu do siły roboczej i miejskiej komunikacji.

Wybranie optymalnej działki nie jest więc procesem prostym. Liczba czynników, które trzeba przeanalizować jest ogromna i wymaga czasu, a przede wszystkim  specjalistycznej wiedzy, którą mogą zapewnić jedynie profesjonalni doradcy w zakresie nieruchomości komercyjnych i specjaliści ds. technicznych. Przedstawienie pełnego spektrum ryzyk technicznych w powiązaniu z komercyjnymi warunkami proponowanych opcji wybudowania obiektu oraz zarządzanie całym procesem gwarantuje sukces przedsięwzięcia inwestycyjnego.

© Wszystkie prawa zastrzeżone
Żadna część jak i całość utworów zawartych w serwisie nie może być powielana i rozpowszechniana lub dalej rozpowszechniana w jakiejkolwiek formie i w jakikolwiek sposób (w tym także elektroniczny lub mechaniczny lub inny albo na wszelkich polach eksploatacji) włącznie z kopiowaniem, szeroko pojętą digitalizacją, fotokopiowaniem lub kopiowaniem, w tym także zamieszczaniem w Internecie - bez pisemnej zgody D&B Partners S.C. Jakiekolwiek użycie lub wykorzystanie utworów w całości lub w części bez zgody D&B Partners S.C. lub autorów z naruszeniem prawa jest zabronione pod groźbą kary i może być ścigane prawnie. Zapytaj o licencję na publikację (biuro@terenyinwestycyjne.info)



Czytaj podobne

Dodaj komentarz

Zaloguj się, by skomentować
Nie masz jeszcze konta? Zarejestruj się
  • Wszystkie
  • Grunty
  • Lokale użytkowe
  • Praca
 
 
Pomorska Agencja Rozwoju Regionalnego S.A. 76-200 Słupsk, ul. Obrońców Wybrzeża 2, tel. (0-59) 841 28 92, fax. (0-59) 841 32 61, działająca jako Zarządzający Słupską Specjalną Strefą Ekonomiczną zaprasza do II przetargu łącznego mającego na celu wyłonienie przedsiębiorcy, który uzyska zezwolenie na prowadzenie działalności gospodarczej na terenie Słupskiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej – Podstrefa „Lębork” oraz nabędzie nieruchomość, na której będzie prowadzona działalność gospodarcza. W skład mienia objętego przetargiem wchodzą następujące nieruchomości stanowiące własność Miasta Lęborka: Nieruchomości gruntowe położone są w obrębie 14 miasta Lęborka, w rejonie ulic Wileńskiej, Granicznej, Korzennej, wchodzących w skład obszaru osiedla „Lębork- Wschód”, uregulowane w księdze wieczystej SL1L/00014914/4. Nieruchomości przeznaczone są pod funkcje przemysłowe i usługowe, zgodnie z ustaleniami obowiązującego planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego osiedla „Lębork- Wschód”, zatwierdzonego uchwałą  Nr LX-514/2010 Rady Miejskiej w Lęborku z dnia 10 listopada 2010r., zmienionego uchwałą Nr XXII-334/2016 Rady Miejskiej w Lęborku z dnia 15 grudnia 2016 r.   Na terenie działek 299/8 i 282/13 usytuowane są napowietrzne linie elektroenergetyczne, w tym SN 15 kV. Do czasu przebudowy (np. skablowania) linii SN 15 kV lub likwidacji, w sąsiedztwie linii obowiązuje strefa ograniczeń dla wysokości zagospodarowania i lokalizacji obiektów na stały pobyt ludzi. Szerokość strefy wynosi 14m, tj. po 7m na każdą stronę od osi słupów. W tej strefie wysokość zagospodarowania i  usytuowanie obiektów na stały pobyt ludzi należy uzgodnić z właściwym gestorem sieci energetycznej średniego napięcia. Podłączenie nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej nastąpi na koszt nabywcy po uzgodnieniu i na warunkach ustalonych z właścicielami sieci. Zgodnie z ewidencją gruntów  i budynków nieruchomości stanowią użytek Bp. Na nieruchomościach rosną drzewa, samosiejki, których ewentualne usunięcie nie powinno naruszać obowiązujących przepisów prawa. Teren położony jest w strefie ochrony konserwatorskiej stanowisk archeologicznych. Ustala się obowiązek przeprowadzenia dla wszystkich inwestycji lokalizowanych w strefie badań archeologicznych w formie nadzoru archeologicznego nad pracami ziemnymi, prowadzonego w trakcie realizacji inwestycji, po zakończeniu których teren może być trwale zainwestowany.         Do ceny netto uzyskanej w przetargu doliczone zostanie 23% podatku VAT. Nieruchomości wolne są od wszelkiego rodzaju obciążeń. Warunki udziału w przetargu: 1. Wykupienie „Specyfikacji istotnych warunków przetargu” za cenę 8.000 PLN + 23% VAT. Specyfikację można otrzymać w siedzibie PARR S.A., od poniedziałku do piątku w godz. 8.00-15.30, po uprzednim wpłaceniu w/w kwoty na rachunek Pomorskiej Agencji Rozwoju Regionalnego S.A. w Banku ALIOR BANK S.A. 07 2490 0005 0000 4600 5060 1029.   2. Szczegółowe informacje dotyczące przetargu można uzyskać w siedzibie PARR S.A. , od poniedziałku do piątku w godz. 800-1500  (tel. 59 840 11 74). 3. Wniesienie do dnia 10 września 2018 roku wadium w formie pieniężnej w wyżej określonej wysokości na konto Gminy Miasta Lębork numer 04 2030 0045 1110 0000 0220 5910 Bank Gospodarki Żywnościowej BNP Paribas S.A.  w taki sposób, aby na koncie Miasta wpłata znalazła się najpóźniej w dniu 10 września 2018 roku. 4. Oferty w zamkniętej kopercie należy składać w siedzibie PARR S.A w Słupsku w terminie do dnia 14 września 2018 roku do godz. 15.00. Ich otwarcie nastąpi podczas części jawnej przetargu w dniu 17 września 2018 roku w sali nr 101 Urzędu Miasta w Lęborku o godz. 10.00. 5. Oferty podlegają ocenie Komisji Przetargowej w oparciu o kryteria określone w „Specyfikacji istotnych warunków przetargu”. 6. Oferowana cena nabycia nie może być niższa niż cena wywoławcza powiększona o  postąpienie minimalne wynoszące 1% ceny wywoławczej. 7. O terminie podpisania aktu notarialnego zwycięzca przetargu zostanie zawiadomiony najpóźniej w ciągu 21 dni od dnia rozstrzygnięcia przetargu. Wyznaczony termin nie może być krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia zawiadomienia. 8. Wpłacone wadium przez uczestnika, który przetarg wygra, zostanie zaliczone na poczet ceny nabycia. Pozostałym uczestnikom przetargu wadium zwraca się w ciągu 3 dni. Jeżeli osoba ustalona jako nabywca nieruchomości nie przystąpi bez usprawiedliwienia w oznaczonym terminie do umowy notarialnej organizator przetargu może odstąpić od zawarcia umowy, a wpłacone wadium nie podlega zwrotowi. 9. Nabywca nieruchomości ponosi koszty notarialne i sądowe związane z zawarciem  umowy sprzedaży. 10. Ustalona w przetargu cena nabycia nieruchomości będzie podlegała zapłacie najpóźniej do dnia spisania aktu notarialnego dotyczącego sprzedaży. 11. O wyniku  przetargu uczestnicy przetargu zostaną zawiadomieni w terminie 3 dni od daty zamknięcia przetargu. 12. Do przetargu dopuszczone zostaną osoby fizyczne lub prawne, które wpłacą wadium w wyznaczonym terminie, złożą pisemną ofertę, stawią się na przetarg osobiście lub w ich imieniu stawią się ich pełnomocnicy, okazujący się stosownym pełnomocnictwem, sporządzonym w formie aktu notarialnego lub w innej formie z potwierdzeniem zgodności podpisów przez notariusza. W  przypadku osób prawnych dodatkowo dokumentami określonymi przepisami prawa, uprawniającymi do wzięcia udziału w przetargu, przedłożą komisji przetargowej dowód stwierdzający tożsamość. 13. Komisji przetargowej przysługuje prawo zamknięcia przetargu, bez wybrania którejkolwiek z ofert. Ogłoszenie zostało wywieszone w języku polskim i angielskim  na tablicy ogłoszeń w siedzibie PARR S.A. Słupsk ul. Obrońców Wybrzeża 2, ponadto na tablicy ogłoszeń w siedzibie Urzędu Miasta Lęborka ul. Armii Krajowej 14.  Ogłoszenie opublikowano na stronach internetowych: www.lebork.pl,  www.bip.um.lebork.pl, www.sse.słupsk.pl oraz w dzienniku Puls Biznesu.

Okladka_Magazyn

Investment Areas info Magazine
grudzień 2017
OTWÓRZ PDF

 

Najnowsze ogłoszenia

TERENY INWESTYCYJNE - PREZENTACJE OFERENTÓW