Czym są pliki cookies  Używamy plików cookies, by ułatwić korzystanie z naszych serwisów. Jeśli nie chcesz, by pliki cookies były zapisywane na Twoim dysku zmień ustawienia swojej przeglądarki.
Grunty inwestycyjne dla biznesu

Użytkowanie wieczyste: czy deweloperzy muszą dopłacać nawet kilka mln zł?

     
wielkość tekstu: zmniejsz wielkość czcionki
Adwokat Anna Maksymiuk z kancelarii Gardocki i Partnerzy Adwokaci i Radcowie Prawni
Adwokat Anna Maksymiuk z kancelarii Gardocki i Partnerzy Adwokaci i Radcowie Prawni

Organy władzy samorządowej – prezydenci Warszawy oraz Krakowa – wydali stosowne akty prawne dotyczące korzystania z nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste będących własnością komunalną. Nowe przepisy, rozporządzenia i instrukcje określają zasady zmiany sposobu użytkowania i zagospodarowania tych nieruchomości. Według regulacji, użytkownik wieczysty ubiegający się o zmianę sposobu użytkowania, musi uiścić opłatę na rzecz gminy, stanowiącą określony procent wartości nieruchomości gruntowej (nie mniej niż 25% w Krakowie oraz 12,5% w Warszawie wartości nieruchomości określonej dla nowego sposobu użytkowania i zagospodarowania). Dla deweloperów chcących zmienić przeznaczenie swojej nieruchomości oznacza to ponoszenie ogromnych kosztów, wahających się od kilkuset tysięcy do kilku milionów zł, co znacznie podnosi wartość całego projektu inwestycyjnego. Choć sądy administracyjne wielokrotnie stwierdziły niezgodność tych aktów z prawem, inwestorzy wciąż muszą ponosić opłaty. Co powinni w takiej sytuacji zrobić?

Rozpoczynanie inwestycji budowlanej bez zmiany umowy użytkowania wieczystego w omawianym zakresie łączy się z dużym ryzykiem dla inwestora, dlatego tak istotne jest prawidłowe przeprowadzenie tego procesu. Do największych zagrożeń należą:
1. Rozwiązanie umowy. Użytkownik wieczysty korzystający z nieruchomości w sposób sprzeczny z umową użytkowania wieczystego ryzykuje nawet jej rozwiązaniem.
2. Niezgodność umowy z zamierzeniami inwestycyjnymi dewelopera. Wydziały architektury w postępowaniu o udzielenie pozwolenia na budowę, badają zgodność wniosku o udzielenie pozwolenia na budowę ze sposobem użytkowania nieruchomości gruntowej określonym w umowie użytkowania wieczystego. Niezgodność zamierzenia budowlanego z umową użytkowania wieczystego rodzi poważne komplikacje na etapie postępowania o udzielenie pozwolenia na budowę, wraz z możliwością uzyskania decyzji odmownej, co spowoduje zatrzymanie całego procesu inwestycyjnego.

Sąd administracyjny stwierdził, że domaganie się w dalszym ciągu żądanej przez samorządy opłaty jest niezgodne z prawem. Materię użytkowania wieczystego reguluje kodeks cywilny oraz ustawa o gospodarce nieruchomościami. W obowiązujących przepisach nie ma stosownej podstawy prawnej dającej samorządom uprawnienia do nałożenia czy to przez radę gminy czy przez prezydenta dodatkowej, nieprzewidzianej nigdzie, opłaty naliczanej użytkownikowi wieczystemu w związku ze zmianą sposobu użytkowania i zagospodarowania nieruchomości.

Stwierdzenie nieważności uchwały rady miasta lub zarządzenia prezydenta skutkuje wyeliminowaniem takiego aktu prawnego z porządku prawnego od samego początku. W takiej sytuacji odpada podstawa prawna świadczenia w rozumieniu przepisów o zwrocie nienależnego świadczenia (art. 410 § 2 – condictio causa finita), co oznacza obowiązek zwrotu przez gminę całej opłaty uiszczonej przez użytkownika wieczystego z odsetkami ustawowymi. Warszawskie sądy w tego typu sprawach wydały już kilka prawomocnych wyroków uwzględniających takie powództwa.

Użytkownicy wieczyści, którzy aktualnie starają się dokonać zmiany swoich umów użytkowania wieczystego w zakresie sposobu zagospodarowania lub użytkowania, nie mają skutecznych narzędzi prawnych, które pozwoliłyby dokonać zmiany umowy bez ponoszenia tej opłaty. W praktyce bowiem przedstawiciele prezydenta m.st. Warszawy odmawiają zawarcia zmiany umowy argumentując to tym, że obowiązuje ich instrukcja z 2014r., która dotychczas nie została wyeliminowana z obrotu prawnego, ponieważ nie było postępowania sądowego w tej sprawie.

Co obecnie mogą zrobić użytkownicy wieczyści? Słusznym rozwiązaniem jest uiścić opłatę w całości i po dokonaniu zmiany umowy – i najlepiej po zakończeniu inwestycji, ale przed upływem terminu przedawnienia – wystąpić do prezydenta o zwrot uiszczonej opłaty z odsetkami. Jeżeli jednak opłata została uiszczona w oparciu o instrukcję Prezydenta m.st. Warszawy z 6 sierpnia 2014r., niewykluczone, że konieczne będzie doprowadzenie do jej unieważnienia. Możliwe jest również złożenie wniosku o zawezwanie do próby ugodowej, aby przerwać termin przedawnienia.

Jeżeli natomiast chodzi o opłaty już uiszczone przez użytkowników wieczystych na podstawie zarządzenia Prezydenta miasta Krakowa nr 739 z dnia 7 kwietnia 2009r. i na podstawie zarządzenia Prezydenta m.st. Warszawy nr 259/2011 z dnia 11 lutego 2011, należy zwrócić uwagę na ewentualne ryzyko przedawnienia takiego roszczenia, które dla roszczeń związanych z działalnością gospodarczą wynosi 3 lata, a dla pozostałych 10 lat. W przeważającej części spraw będzie to 3-letni termin przedawnienia. 

© Wszystkie prawa zastrzeżone
Żadna część jak i całość utworów zawartych w serwisie nie może być powielana i rozpowszechniana lub dalej rozpowszechniana w jakiejkolwiek formie i w jakikolwiek sposób (w tym także elektroniczny lub mechaniczny lub inny albo na wszelkich polach eksploatacji) włącznie z kopiowaniem, szeroko pojętą digitalizacją, fotokopiowaniem lub kopiowaniem, w tym także zamieszczaniem w Internecie - bez pisemnej zgody D&B Partners S.C. Jakiekolwiek użycie lub wykorzystanie utworów w całości lub w części bez zgody D&B Partners S.C. lub autorów z naruszeniem prawa jest zabronione pod groźbą kary i może być ścigane prawnie. Zapytaj o licencję na publikację (biuro@terenyinwestycyjne.info)



Czytaj podobne

Dodaj komentarz

Zaloguj się, by skomentować
Nie masz jeszcze konta? Zarejestruj się
  • Wszystkie
  • Grunty
  • Lokale użytkowe
  • Praca

Okladka_Magazyn

Investment Areas info Magazine
grudzień 2017
OTWÓRZ PDF

 

Najnowsze ogłoszenia

TERENY INWESTYCYJNE - PREZENTACJE OFERENTÓW