Czym są pliki cookies  Używamy plików cookies, by ułatwić korzystanie z naszych serwisów. Jeśli nie chcesz, by pliki cookies były zapisywane na Twoim dysku zmień ustawienia swojej przeglądarki.
Grunty inwestycyjne dla biznesu

Nieruchomości komercyjne bez ułatwień w finansowaniu

     
wielkość tekstu: zmniejsz wielkość czcionki
(fot. materiał prasowy)
(fot. materiał prasowy)

Obecna kondycja polskiego rynku nieruchomości komercyjnych jest stabilna, jednak nie powinniśmy spodziewać się radykalnego zwiększenia akcji kredytowej przez banki. Powodem jest ostrożność w udzielaniu kredytów oraz coraz większe nasycenie na rynku nieruchomości komercyjnych, zwłaszcza w sektorze biurowym.

Od czasów kryzysu finansowego narasta napięcie między bankami a deweloperami. Jego powodem są wysokie wymagania banków oraz oczekiwania ze strony deweloperów co do warunków kredytowych. Czy sytuacja ulegnie poprawie? W najnowszym raporcie „Analiza europejskich rynków kredytowania nieruchomości” firmy doradczej Cushman & Wakefield można przeczytać o osłabieniu akcji kredytowania nieruchomości komercyjnych przez banki. Według raportu liczba alternatywnych kredytów na rynku nieruchomości komercyjnych wzrosła w ciągu ostatnich 12 miesięcy o 30 proc. Tym samym udział banków zmniejszył się z 67 do 55 proc. Jako przyczynę takiego stanu rzeczy uczestnicy debaty wskazywali m. in. dużą dostępność kapitału na rynku.

– Faktycznie, obecnie wiele transakcji finansowanych jest z equity, ale nie dlatego, że banki nie chcą takich transakcji kredytować - po prostu nie ma takiego zapotrzebowania ze strony inwestora. To efekt dużej ilości gotówki na rynku, powodowany m.in. akcją kreacji pieniądza w Stanach Zjednoczonych jak i brakiem alternatywnych inwestycji dla różnych funduszy, które inwestują środki własne – mówi Marek Koziarek, dyrektor departamentu finansowania nieruchomości w Banku Pekao S.A.

Deweloperzy zwracają uwagę, że to nie jedyny powód. Wśród czynników wymieniają m.in. trudne warunki kredytowania, wysokie wymagania oraz brak zrozumienia banków dla planowanych inwestycji.

Galerie handlowe w małych miastach nie budzą entuzjazmu banków


Sektor powierzchni handlowych rozwija się w kierunku coraz mniejszych miast, nawet poniżej 100 tys. mieszkańców. Czy w tym samym kierunku podążają banki? Eksperci nie są zgodni. Wskazują, że z jednej strony banki często nie rozumieją projektów realizowanych w mniejszych miastach. Z drugiej z kolei strony finansowanie takich projektów jest dostępne, ale nie zawsze na satysfakcjonujących deweloperów warunkach.

– W przypadku takich lokalizacji i obiektów z „nie najwyższej półki” zawsze pojawia się konieczność zabezpieczenia dodatkowych źródeł finansowania. Banki wciąż podchodzą do finansowania projektów regionalnych bardzo ostrożnie – mówi dr Piotr Goździewicz, dyrektor działu rynków kapitałowych w Europie Środkowo-Wschodniej w BNP Paribas Real Estate.

Nie wszyscy mają jednak podobne doświadczenia. Jan Mroczka z Rank Progress, firmy deweloperskiej specjalizującej się w realizacji obiektów handlowych w mniejszych miastach, zauważa, że problemem nie jest otrzymanie kredytu, ale odpowiednie warunki finansowe.

 - Jesteśmy w trakcie realizacji inwestycji w Wejherowie, przymierzyły się do tego trzy banki. Oleśnica, Chojnice, Świdnica - nie mieliśmy tam żadnych problemów ze znalezieniem banków finansujących. Zawsze spełnialiśmy stawiane nam warunki, jedynym naszym problem jest - co powinniśmy zrobić, aby oferowane nam warunki były lepsze? - pyta Jan Mroczka, prezes zarządu firmy deweloperskiej Rank Progress.

- W ostatnich latach finansowaliśmy projekty w Grudziądzu, Pile, Jeleniej Górze. Szukamy pustych rynków z potencjałem, ponieważ chcemy budować, a nie doprowadzać do wyrzynania się konkurujących deweloperów. Jeśli udaje nam się zrobić projekty, to znaczy że warunki finansowania nie są takie złe. Po prostu trudniejsze projekty wymagają bardziej konserwatywnego podejścia - tłumaczy Marek Koziarek.

Przedstawiciele banków zwracają również uwagę, że rynek powierzchni handlowych w mniejszych miastach jest mniej chłonny, niż w metropoliach. Dlatego deweloperzy, którzy planują realizować kolejne projekty handlowe w takiej lokalizacji, mogą natrafić na problemy.

– 10 lat temu weszliśmy do mniejszych miast i te projekty radzą sobie dobrze. Ale drugi projekt na niewielkim rynku jest już ryzykowny. Nie jest to jednak regułą. Początkowo mieliśmy obawy, czy na rynku olsztyńskim jest wystarczająco dużo pieniędzy dla kolejnego projektu, teraz istnieją tam dwie galerie i dają sobie radę – tłumaczy Ryszard Mróz, dyrektor departamentu finansowania projektów inwestycyjnych w Raiffeisen Bank Polska.

Deweloperzy powierzchni handlowych są równie optymistyczni wobec Olsztyna. W mieście istnieje już Aura Centrum z 2003 r. oraz Dekada Olsztyn, zrealizowana przez BOIG jesienią 2012 r. Jesienią otworzy się projekt Libry Project, Galeria Warmińska. Tereny w Olsztynie posiada również firma Rank Progress, która zastanawia się nad rozpoczęciem budowy obiektu handlowego w 2014 r. Kolejnym pomysłem na powierzchnię handlową w mieście ma być Zintegrowane Centrum Komunikacyjne, które powstanie ma miejsce dworca PKP.  

Firmy deweloperskie wierzą zatem w przyszłość rynków regionalnych. Jednak same banki nie spodziewają się szybkiej poprawy w tym zakresie.

– Po kryzysie staliśmy się znacznie ostrożniejsi, sami nałożyliśmy na siebie wiele restrykcji. Do tego doszły jeszcze działania regulatorów. Znakiem czasu jest fakt, że dziś finansujemy budowę galerii regionalnych jako członkowie konsorcjum pięciu banków. Jeszcze kilka lat temu na obiekt tego typu wystarczyłyby dwa – mówi Ryszard Mróz.

Z kolei fundusze inwestycyjne przyznają, że chociaż projekty w mniejszych miastach mogą być ciekawe, to wymagają dużej wiedzy na temat rynku regionalnego. Dodatkowe takie projekty są zazwyczaj za małe, aby budzić zainteresowanie TFI, dlatego najczęściej bywają kupowane w ramach transakcji portfelowych.

Kryzys nadpodaży w biurach?

O ile rynek nieruchomości handlowych ma przed sobą dobre perspektywy, to specjaliści rynku nieruchomości komercyjnych alarmują, że rynkowi biurowemu grozi kryzys nadpodaży.

– Absorpcja netto biur na rynku stołecznym rośnie o 170-200 tys. metrów kwadratowych rocznie, a w budowie mamy obecne 600 tys. m kw., w zeszłym roku było to 340 tys. To jest niepokojące. Łatwo jest namówić banki na finansowanie, zwłaszcza te dopiero wchodzące na ten rynek, ale później trzeba to wszystko wynająć. Spodziewam się kompresji czynszów – mówi Marek Koziarek.

Przy wysokiej podaży nowoczesnych powierzchni biurowych problem mogą mieć starsze budynki, z powierzchnią biurową klasy B i C.

– Kłopoty w pierwszej kolejności będą mieli posiadacze starych, co najmniej 10-letnich biurowców, z których najemcy będą mogli wychodzić do nowych lokalizacji – mówi Goździewicz, BNP Paribas Real Estate.

–  Wygrają ci deweloperzy, którzy będą w stanie zrealizować projekt - mały lub średni - własnymi siłami i wynająć go za normalne stawki rynkowe, bez konieczności schodzenia poniżej granicy zysku – podkreśla Piotr Kaszyński, dyrektor działu rynków kapitałowych w firmie doradczej Cushman&Wakefield.

Przedstawiciel banku Pekao przewiduje również walkę między konkurencją i zabieranie sobie najemców. Takie działania są charakterystyczne dla dojrzałych rynków, do których powoli dołącza Polska, a w szczególności Warszawa. Ci deweloperzy, którzy szukają finansowania na inwestycje biurowe przypominają, że kluczową kwestia jest znalezienie pierwszego, ważnego najemcy.

– W przypadku biurowców ważny jest na pierwszego, flagowego najemcę. To znak dla banku, że nieruchomość jest atrakcyjna – mówi Maciej Golis, dyrektor ds. rozwoju Klepierre Management Polska.

Jednocześnie jeden duży najemca może być zagrożeniem dla projektów biurowych na mniejszych rynkach.

– Małe rynki są za małe, aby zapewnić bezpieczeństwo projektowie. Jeśli jeden najemca wynajmie całe 20 tys. mkw. to nie daje to zabezpieczenia na okres powyżej 5-10 lat. Lepiej stawiać na zróżnicowany mix najemców – mówi Jeroen van der Toolen, Managing Director CEE, Ghelamco.

Świetlana przyszłość?

W nadchodzących latach sytuacja na rynku finansowania bankowego w Polsce ma szansę na poprawę. Będzie to wynik napływu gotówki m.in. ze Stanów Zjednoczonych i wzmożonego zainteresowania oraz nowymi graczami na rynku.

– Szereg banków niemieckich ma bardzo ambitne plany, jeśli chodzi o nasz sektor nieruchomości komercyjnych. Mowa jest o 3 miliardach euro do alokowania na polski rynek na finansowanie istniejących, core`owych inwestycji – mówi dyrektor działu rynków kapitałowych w firmie doradczej Cushman & Wakefield.

Niekoniecznie jednak przełoży się to na lepsze warunki oferowanych kredytów.

– Myślę, że przy poprawie warunków gospodarczych poprawiłyby się warunki finansowanie, ale nie w znaczący sposób – uważa Ryszard Mróz.

© Wszystkie prawa zastrzeżone
Żadna część jak i całość utworów zawartych w serwisie nie może być powielana i rozpowszechniana lub dalej rozpowszechniana w jakiejkolwiek formie i w jakikolwiek sposób (w tym także elektroniczny lub mechaniczny lub inny albo na wszelkich polach eksploatacji) włącznie z kopiowaniem, szeroko pojętą digitalizacją, fotokopiowaniem lub kopiowaniem, w tym także zamieszczaniem w Internecie - bez pisemnej zgody D&B Partners S.C. Jakiekolwiek użycie lub wykorzystanie utworów w całości lub w części bez zgody D&B Partners S.C. lub autorów z naruszeniem prawa jest zabronione pod groźbą kary i może być ścigane prawnie. Zapytaj o licencję na publikację (biuro@terenyinwestycyjne.info)



Czytaj podobne

Dodaj komentarz

Zaloguj się, by skomentować
Nie masz jeszcze konta? Zarejestruj się
  • Wszystkie
  • Grunty
  • Lokale użytkowe
  • Praca
 
 
Pomorska Agencja Rozwoju Regionalnego S.A. 76-200 Słupsk, ul. Obrońców Wybrzeża 2, tel. (0-59) 841 28 92, fax. (0-59) 841 32 61. działająca jako Zarządzający Słupską Specjalną Strefą Ekonomiczną na podstawie Rozporządzenia Ministra Gospodarki i Pracy z dnia 15 listopada 2004 r. w sprawie przetargów i rokowań oraz kryteriów oceny zamierzeń, co do przedsięwzięć gospodarczych, które mają być podjęte przez przedsiębiorców na terenie Słupskiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej (Dz. U. z 2015r., poz. 2064 z późn. zm.)   zaprasza do rokowań mających na celu wyłonienie przedsiębiorcy, który uzyska zezwolenie na prowadzenie działalności gospodarczej na terenie Słupskiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej. Warunkiem udziału w rokowaniach jest: -    wykupienie „Specyfikacji istotnych warunków rokowań” -    złożenie pisemnej oferty w siedzibie PARR S.A. przy ulicy Obrońców Wybrzeża 2 w Słupsku w terminie do dnia 25.07.2018 r. do godz. 15.00. Oferty powinny zawierać wszystkie elementy wymienione w „Specyfikacji istotnych warunków rokowań". Ocena przedsięwzięcia gospodarczego, przedstawionego w ofercie, będzie dokonana w oparciu o kryteria zawarte w  Rozporządzeniu Ministra Gospodarki i Pracy z dnia 15 listopada 2004 r. (Dz. U. z 2015r., poz. 2064 z późn. zm.). Rokowania odbędą się w dniu 26.07.2018 r. o godz. 10.00 w Pomorskiej Agencji Rozwoju Regionalnego S.A. w Słupsku przy ul. Obrońców Wybrzeża 2. „Specyfikację istotnych warunków rokowań” można otrzymać w siedzibie PARR S.A. od poniedziałku do piątku w godz. 8.00-15.00. Cena specyfikacji wynosi 8.000zł + VAT 23% płatna na rachunek Pomorskiej Agencji Rozwoju Regionalnego S.A. w Banku ALIOR BANK S.A. 07 2490 0005 0000 4600 5060 1029.   Zarządzający zastrzega sobie prawo odstąpienia od rokowań bez podania przyczyn. Ogłoszenie publikowane jest na stronie internetowej Słupskiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej w języku polskim i angielskim oraz na tablicy ogłoszeń PARR S.A. Wiecej infoemacji na: www.sse.slupsk.pl
 
 
Prezydent Miasta Suwałk ogłasza przetarg ustny nieograniczony na sprzedaż następujących nieruchomości: 1. stanowiącej własność Skarbu Państwa, oznaczonej działkami nr 33972/3, 33973/3, 33974/3 o łącznej powierzchni 0,8555 ha, posiadającej urządzoną księgę wieczystą nr SU1S/00002951/8, niezabudowanej, położonej w Suwałkach przy ul. Sianożęć 2. stanowiących własność Miasta Suwałki: - oznaczonej działkami nr 33973/1, 33973/2, 33974/1, 33974/2 o łącznej powierzchni 3,2228 ha, posiadającej urządzoną księgę wieczystą nr SU1S/00013021/0, niezabudowanej, położonej w Suwałkach przy ul. Sianożęć; - oznaczonej działkami nr 33972/2, 33972/5 o łącznej powierzchni 4,7949 ha, posiadającej urządzoną księgę wieczystą nr SU1S/00031747/7, niezabudowanej, położonej w Suwałkach przy ul. Sianożęć. Nieruchomości przeznaczone są pod eksploatację kruszywa. Szczegółowe warunki zagospodarowania zawarte są w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Nr 7 zatwierdzonym Uchwałą Nr LVII/605/02 Rady Miejskiej w Suwałkach z dnia 26.06.2002 roku. Na działkach nr 33972/5, 33973/1, 33974/1 zlokalizowana jest linia energetyczna. Nabywca nieruchomości zobowiązany będzie do nieodpłatnego znoszenia tej linii oraz nieodpłatnego udostępnienia wejścia na grunt w przypadku jej awarii,  konserwacji bądź przebudowy. Cena wywoławcza łącznie dla działek wymienionych w pkt. 1 i 2 wynosi 1 500 000 zł brutto (słownie: jeden milion pięćset tysięcy złotych), w tym cena działek Skarbu Państwa wynosi 144 702 zł brutto, co stanowi 9,6468% ceny wywoławczej. Wadium: 150 000 zł (słownie: sto pięćdziesiąt tysięcy złotych) Przetarg zostanie przeprowadzony na podstawie przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 14 września 2004 roku w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości. Przetarg odbędzie się w dniu 13 sierpnia 2018 roku o godz. 1100 w siedzibie Urzędu Miejskiego w Suwałkach przy ul. Mickiewicza 1 w  sali nr 146. Warunkiem wzięcia udziału w przetargu jest: - wpłacenie wadium w podanej wyżej wysokości gotówką lub przelewem na rachunek Urzędu Miejskiego w Suwałkach nr 76 1240 5211 1111 0000 4929 8215 Bank Pekao S.A. Oddział w Suwałkach do dnia 9 sierpnia 2018 roku. W tym dniu kwota wadium musi być uznana na rachunku Urzędu. Komisja przetargowa przed otwarciem przetargu stwierdzi wniesienie wadium przez uczestników przetargu; - złożenie, przed otwarciem przetargu, pisemnego oświadczenia o zapoznaniu się z treścią ogłoszenia o przetargu oraz przedmiotem przetargu; - w przypadku uczestnictwa w przetargu osoby prawnej – przedłożenie aktualnego wypisu z rejestru, właściwych pełnomocnictw sporządzonych notarialnie, dowodów tożsamości osób reprezentujących podmiot; - w przypadku uczestnictwa w przetargu osoby fizycznej – osobiste stawiennictwo w dniu przetargu z dowodem tożsamości lub reprezentowanie przez pełnomocnika na podstawie pełnomocnictwa sporządzonego notarialnie; - w przypadku uczestnictwa w przetargu jednego ze współmałżonków – przedłożenie pisemnej zgody drugiego małżonka na nabycie nieruchomości z podpisem notarialnie poświadczonym. Osoby pozostające w związku małżeńskim, a zamierzające nabyć nieruchomość z majątku odrębnego zobowiązane są złożyć stosowne oświadczenie. Osoby nie pozostające w związku małżeńskim zobowiązane są złożyć komisji przetargowej przed przystąpieniem do przetargu pisemne oświadczenie, iż nie pozostają w związku małżeńskim. W przypadku uchylenia się nabywcy od zawarcia umowy sprzedaży wadium nie podlega zwrotowi. Koszty sporządzenia umowy notarialnej ponosi nabywca. Szczegółowych informacji dotyczących przetargu udziela Wydział Geodezji, Gospodarki Nieruchomościami i Rolnictwa Urzędu Miejskiego w Suwałkach przy ul. Mickiewicza 1, pokój nr 141; telefon (87) 562-81-41.

Okladka_Magazyn

Investment Areas info Magazine
grudzień 2017
OTWÓRZ PDF

 

Najnowsze ogłoszenia

TERENY INWESTYCYJNE - PREZENTACJE OFERENTÓW