Na pytanie odpowiadają Jerzy Dobrowolski, partner i współzałożyciel ProValue oraz Aleksander Loster, ekspert ds. doradztwa inwestycyjnego w ProValue. 

Pojęcie inwestor jest bardzo pojemne – na rynku gruntów inwestycyjnych inwestorem jest deweloper i jego perspektywę przyjmiemy w dalszych rozważaniach. Jako przykładem posłużymy się rynkiem warszawskim (największym pod względem liczby i wolumenów zawieranych transakcji, a zarazem takim, na którym najszybciej dostrzegalne są trendy). Rynek ten jest na tyle rozwinięty, że w przypadku doświadczonych deweloperów powinniśmy raczej mówić o rozbudowie lub uzupełnianiu banku ziemi niż o jego tworzeniu od podstaw.

W okresie dobrej koniunktury masowy napływ inwestorów i ówczesny łatwy dostęp do kredytu spowodował, że ceny gruntów inwestycyjnych w wielu przypadkach zostały zawyżone, nierzadko do poziomu przekraczającego wartość rynkową. W początkowej fazie kryzysu (kilka-kilkanaście miesięcy), gdy pojawiła się konieczność sprzedaży takich gruntów, transakcje nie dochodziły do skutku, ponieważ sprzedający nie zgadzali się na sprzedaż ze stratą, a kupujący lepiej liczyli opłacalność inwestycji i składali oferty na poziomie o kilkadziesiąt procent niższym.

Obecnie na rynku gruntów inwestycyjnych obserwujemy kilka równocześnie rozwijających się trendów. Po stronie podażowej dostrzegalne jest:

- stopniowe urealnianie oczekiwań właścicieli gruntów. Ten wieloletni proces można streścić w następujący sposób: nieudane próby sprzedaży po cenie odpowiadającej wcześniejszym zawyżonym wycenom, historycznie poniesionym kosztom lub wartości odtworzeniowej; sporządzanie kolejnych wycen (na coraz niższych poziomach) i kontestowanie wartości rynkowej; w końcu (proces trwający co najmniej kilkanaście miesięcy) - odejście od myślenia życzeniowego na rzecz urealnionej wyceny. To powoduje „odblokowanie” niektórych atrakcyjnie zlokalizowanych gruntów (i materializuje się w postaci transakcji sprzedaży).

- restrukturyzacja firm z innych branż (nierzadko spowodowana trudniejszą sytuacją przedsiębiorstw na obszarze ich podstawowej działalności w warunkach spowolnienia gospodarczego). W rezultacie wzbogacenie oferty gruntów, również o położone w atrakcyjnych lokalizacjach grunty zabudowane budynkami przeznaczonymi do przebudowy lub wyburzenia (tzw. brownfield developments).

Należy równocześnie podkreślić, że nie zmaterializowała się oczekiwana przez niektórych inwestorów „wyprzedaż” gruntów. W przypadku większych gruntów, ich właściciele zamiast sprzedawać je po niskiej cenie albo czekać kilka lat na wzrost wartości gruntów, szukają możliwości współpracy z deweloperami (wniesienia aportem gruntu do spółki celowej i partycypacji w późniejszych zyskach).

Trendy dostrzegalne po stronie popytowej:

- Stopniowe zagospodarowanie istniejących zapasów gruntów przez deweloperów obecnych na danym rynku, a zarazem ekspansja deweloperów z innych regionów na nowy geograficznie rynek,
- Symptomy wskazujące na zbliżenie się do ceny równowagi na rynku obiektów gotowych (np. zmniejszona liczba niesprzedanych mieszkań, coraz mniejsze różnice pomiędzy cenami ofertowymi a transakcyjnymi – w drugim kwartale 2013 r. już tylko około 4-5 procent).
- Lepsze od oczekiwanych wyniki deweloperów mieszkaniowych (szybsza sprzedaż, stopniowo malejące zapasy niesprzedanych mieszkań, dostrzegany wzrost popytu na mieszkania – również większe).
- Budzący zdziwienie bankowców wzrost popytu na kredyt mieszkaniowy (po części spowodowany niskim poziomem stóp procentowych i wzrostem atrakcyjności mieszkania jako inwestycji kapitałowej).

Oczywiście można zadawać pytanie o trwałość wyżej wymienionych zjawisk, jednak w naszej ocenie skumulowany efekt powinien wpłynąć na stopniowe ożywienie na rynku gruntów inwestycyjnych.

Wyżej opisane trendy stanowią przesłanki do ożywienia na rynku gruntów inwestycyjnych – jednak nie są one jeszcze warunkami wystarczającymi. Stąd pytanie o poziom cen gruntów i ocenę jego atrakcyjności z perspektywy dewelopera.

Analizując poziom cen transakcyjnych w Warszawie w okresie 2010-2013 i biorąc pod uwagę liczbę zawieranych transakcji, największą aktywność w obrocie gruntami odnotowano w dzielnicach Białołęka, Wilanów i Wawer. Było to spowodowane relatywnie (w odniesieniu do innych dzielnic) niskimi cenami, a także dostępnością gruntów w tych dzielnicach.

Trudno jednoznacznie wskazać trend czasowy zmiany poziomu cen transakcyjnych gruntów w badanym okresie. Ich rozbieżność sięgająca od kilkudziesięciu złotych do kilkunastu tysięcy złotych była uwarunkowana przede wszystkim cechami nieruchomości i warunkami zawarcia transakcji. Należy jednak zauważyć, że właśnie w okresie ostatnich kilkunastu miesięcy odnotowano transakcje, w których poziom cen był poniżej przeciętnych cen występujących na rynku.

I tak na Białołęce dominowały transakcje gruntami przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową, większość transakcji zawierana była w przedziale 600-800 zł/mkw., choć grunty z pozwoleniem na budowę osiągały ceny nawet powyżej 1500 zł/mkw. W ciągu ostatnich 12 miesięcy odnotowano kilka transakcji z cenami w przedziale 300-600 zł/mkw., a więc okazyjnymi.

W Wawrze dominował obrót działkami przeznaczonymi pod zabudowę jednorodzinną wolnostojącą (z cenami najczęściej w przedziale ok. 160-300 zł/mkw.) lub bliźniaczą (tu ceny dochodziły nawet do 600 zł/mkw). Tymczasem w ciągu ostatnich 12 miesięcy zawarto kilka transakcji z cenami poniżej 100 zł/mkw. – niska cena wynikała z dużego areału oraz braku planu miejscowego, jednak wpisało się to w model biznesowy kupującego – firma typu land developer potraktowała to jako okazję.

W dzielnicy Wilanów – grunty pod budownictwo mieszkaniowo-usługowe sprzedawane były najczęściej w przedziale 500-1000 zł/mkw. Poszukujący okazyjnych cen muszą się liczyć z brakiem decyzji o warunkach zabudowy oraz narażeniem na inne ograniczenia np. położenie w strefie uciążliwości komunikacyjnej, strefie ochrony archeologicznej lub zagrożeń hałasu lotniska, a także w trakcie postępowań sądowych.

Co na to deweloperzy? Według deklaracji niektórych, planują rozbudowę banku ziemi w Warszawie, umożliwiającej im budowę kolejnych osiedli mieszkaniowych. Zainteresowani są w szczególności Wilanowem, licząc na tani zakup gruntu (w kalkulacjach muszą uwzględnić koszt budowy infrastruktury i ryzyko rozliczeń z miastem za działki przejęte pod drogi). Zainteresowanie wzbudza również Bemowo – wspólnym mianownikiem jest dostępność kilkudziesięciu hektarów, współpraca z miastem (dotycząca planów zagospodarowania i warunków doprowadzenia infrastruktury) oraz współpraca kilku deweloperów przy zagospodarowaniu dużego areału.

Jednak większość deweloperów nie ogłasza swoich zamierzeń, z uwagą analizując nadarzające się możliwości inwestycyjne, a przede wszystkim ostrożnie oceniając ryzyko. W tej sytuacji pojawiające się ciekawe oferty inwestycyjne nie przełożyły się wciąż (jeszcze?) na zauważalny wzrost wolumenu transakcji.