Inwestycja Volkswagen we Wrześni pod Poznaniem, realizowany projekt Daimler w Jaworze pod Legnicą, rozpoczęta budowa Fritz Egger w Biskupcu pod Olsztynem czy planowana inwestycja Kronospan w Chorzelach pod Przasnyszem – wszystkie te projekty mogą świadczyć o tym, że pod względem inwestycyjnym Polska jest nie tylko atrakcyjna dla małych i średnich inwestorów przemysłowych, ale również umożliwia lokowanie wielkoskalowych projektów przemysłowych. Tezę tę zdają się potwierdzać kolejne zapytania i projekty inwestycyjne prowadzone przez międzynarodowe koncerny, dla których nasz kraj jest jedną z najbardziej interesujących lokalizacji dla przedsięwzięć planowanych w regionie CEE.

Szybko zmieniające się otoczenie gospodarcze w znaczący sposób wpływa na decyzje inwestycyjne dotyczące lokowania nowych projektów i oczekiwania inwestorów związane z tempem zakupu terenu oraz realizacji projektu. Istotna jest możliwość zarówno zakupu i przygotowania terenu do inwestycji, jak i uzyskania decyzji administracyjnych niezbędnych w procesie budowlanym w najkrótszym możliwym czasie.

W odniesieniu do stopnia przygotowania terenu do podjęcia inwestycji można stwierdzić, że tereny mogą:
a)    być przygotowane do szybkiego podjęcia inwestycji,
b)    być częściowo przygotowane do podjęcia inwestycji,
c)    wymagać podjęcia wielu działań mających na celu przygotowanie ich do inwestycji.

Nieliczni inwestorzy przemysłowi interesują się terenami przygotowanymi częściowo bądź wymagającymi wielu działań niezbędnych do przygotowania ich do podjęcia inwestycji. Decyzje o inwestowaniu w tereny tego rodzaju podejmowane są zazwyczaj wtedy, gdy korzyści wynikające z inwestycji w teren nie w pełni przygotowany przewyższają koszty związane z dostosowaniem go do potrzeb inwestora. Takim kosztem  może być chociażby długi okres realizacji projektu.

Uwzględniając różne wymagania związane z charakterystyką konkretnych projektów możemy stwierdzić, że teren przygotowany do szybkiego podjęcia działań powinien spełniać następujące kryteria:

Położenie w lokalizacji, która zapewnia właściwy dostęp do rynku pracy, ze względu na aktualny stan rynku pracy oraz możliwość zatrudnienia personelu o pożądanych kwalifikacjach.

Jest to kryterium niezmiernie istotne – warunkuje możliwość pozyskania terenu przygotowanego do szybkiego rozpoczęcia procesu bądź generuje potrzebę szukania innych rozwiązań. Różny stopień przygotowania terenów w Polsce w pewnej części jest wynikiem wcześniejszego zainteresowania inwestorów danym regionem oraz determinacją władz lokalnych i właścicieli nieruchomości przemysłowych do zainteresowania inwestorów swoją ofertą. Można stwierdzić, że lepiej przygotowane tereny inwestycyjne położone są głównie w lokalizacjach, którymi inwestorzy do tej pory najbardziej się interesowali. Liczna obecność inwestorów z branż pokrewnych bądź poszukujących podobnych kwalifikacji generuje jednakże znaczną konkurencję wśród pracodawców na rynku pracy, co z kolei może być czynnikiem ograniczającym możliwość inwestowania w danym miejscu.

Struktura własnościowa pozwalająca na zakup terenu.

Ważnym czynnikiem, który może zdecydować o wyborze lokalizacji przez inwestorów jest struktura właścicielska konkretnego terenu inwestycyjnego. Warto zwrócić uwagę na fakt, iż znaczna liczba właścicieli poszczególnych działek ewidencyjnych wchodzących w skład terenu inwestycyjnego generuje dwojakiego rodzaju ryzyka. Pierwszym z nich jest ryzyko nie dojścia do porozumienia lub braku możliwości zakupu jednej bądź kilku działek ewidencyjnych, co z kolei eliminuje daną lokalizację. Drugim, jest ryzyko – w niektórych przypadkach znaczącego –wydłużenia czasu niezbędnego na zakup terenu. Istotne jest również ustalenie procesów bądź procedur związanych z zakupem danego terenu, charakterystycznych dla konkretnych grup właścicielskich. O ile tereny będące we władaniu osób bądź podmiotów prywatnych nabywa się w drodze bezpośrednich negocjacji, o tyle tereny będące we władaniu podmiotów publicznych mogą być sprzedawane w drodze przetargu. Same przetargi mogą mieć formę ustną bądź pisemną, a procedury związane z akceptacją transakcji oraz przygotowaniem przetargu różnią się w zależności od tego, jakiego rodzaju podmiot publiczny dysponuje prawem do terenu.
Czas potrzebny na zakup terenu, z uwzględnieniem struktury właścicielskiej, to okres od kilku miesięcy do około roku.

 Media – prąd, gaz, woda, kanalizacja sanitarna i deszczowa oraz łącza telekomunikacyjne przy granicy bądź w sąsiedztwie terenu.

Jest to kluczowe kryterium, związane z możliwością szybkiego rozpoczęcia planowanej działalności. Warto zauważyć, że tereny objęte statusem Specjalnej Strefy Ekonomicznej są przygotowane pod względem dostępności mediów. Z całą pewnością można stwierdzić, że znaczna liczba właścicieli nie sprzyja uzbrojeniu terenu w niezbędne media, ponieważ jest to element generujący znaczne koszty. Jednak w sytuacji, gdy właścicielem terenu jest jeden podmiot (publiczny bądź prywatny), może on zdecydować się na poniesienie kosztów związanych z doprowadzeniem mediów do terenu w celu zwiększenia jego atrakcyjności.

Teren ulokowany w ramach już istniejącej bądź nowo tworzonej strefy przemysłowej.

Jest to element minimalizujący ryzyko wystąpienia istotnych wad nieruchomości, które w negatywny sposób mogłyby wpłynąć na harmonogram planowanej inwestycji. Właściciel świadomie tworzący strefę przemysłową, zwraca uwagę na potencjalne wady i ryzyka charakterystyczne dla danego terenu inwestycyjnego, co w efekcie przekłada się na optymalizację kosztów i harmonogramu realizacji dla nabywcy.

Stan planistyczny pozwalający na zakup terenu i rozpoczęcie planowanej inwestycji bez konieczności jego zmian.

Warto zwrócić uwagę na to, że w Polsce możliwy jest zakup terenów zarówno z góry znanych, jak i w pełni negocjowalnych warunkach zagospodarowania.
Tereny posiadające z góry znane warunki zagospodarowania to tereny objęte Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, który definiuje możliwości i ograniczenia związane z zabudową nieruchomości. Tego rodzaju tereny gwarantują skrócenie czasu niezbędnego do uzyskania pozwolenia na budowę do minimum.

Tereny posiadające w pełni negocjowalne warunki zagospodarowania mogą być przedmiotem obrotu w ograniczonym zakresie. Są to tereny, dla których nie został uchwalony Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, i warunki zabudowy są ustalane w drodze indywidulanych negocjacji z władzami lokalnymi. Tego rodzaju stan planistyczny jest dużo bardziej elastyczny, ale ceną tej elastyczności jest dłuższy okres uzyskania pozwolenia na budowę – dłuższy o czas niezbędny na ustalenie z władzami lokalnymi parametrów określających możliwość zagospodarowania terenu.

Zapewniony poprawny dojazd do terenu oraz strefy przemysłowe.

Należy zaznaczyć, że mamy tu na myśli zarówno dojazd do samego terenu, jak i dostęp do sieci głównych dróg w Polsce. Warto zwrócić uwagę na to, że część Polski położona na zachód od linii Gdańsk-Warszawa-Kraków ma znacznie lepiej rozwiniętą sieć dróg niż pozostała część kraju, i to w tej części Polski dotychczas lokowana była większość projektów inwestycyjnych. Bez wątpienia w tym przypadku znaczenie miały również tradycje przemysłowe zachodniej części Polski.

Harmonogram wydawania decyzji administracyjnych niezbędnych w procesie budowlanym jest określony przez maksymalne okresy na wydawanie decyzji. Ważne w kontekście optymalizacji harmonogramu są dwa czynniki:
-    moment rozpoczęcia procesu uzyskiwania decyzji i jego korelacja z harmonogramem zakupu terenu (nie wszystkie decyzje administracyjne wymagają posiadania tytułu do nieruchomości, warto zatem w ramach procesu inwestycyjnego zadbać o optymalizację harmonogramu),
-    determinacja władz lokalnych i regionalnych do przyciągnięcia inwestycji do regionu, co z kolei może przełożyć się na optymalizację terminów wydawania decyzji niezbędnych w procesie budowlanym.



Jak pokazują analizy rynkowe CBRE, w Polsce jest miejsce do lokowania wielkoskalowych projektów przemysłowych. Około 60 terenów inwestycyjnych o powierzchni przekraczającej 100 ha można zidentyfikować na obszarze całej Polski, przy czym zachodnia część kraju oferuje znacznie większą dostępność tego rodzaju powierzchni. Jeżeli obniżymy kryterium wielkości do minimum 50 ha, liczba potencjalnych lokalizacji wzrośnie co najmniej dwuipółkrotnie.

Oczywiście nie wszystkie z tych terenów są przygotowane do szybkiego podjęcia inwestycji. Niektóre wymagają podjęcia wielu, niekiedy kosztownych działań, które w rezultacie umożliwią ulokowanie inwestycji przemysłowej. Część z lokalizacji jest w pewnym stopniu przygotowana do podjęcia inwestycji, przy czym w wielu przypadkach determinacja władz lokalnych i regionalnych oraz właściwe wsparcie agencji rządowych może doprowadzić do szybkiego dostosowania terenu do potrzeb inwestora.

Z całą pewnością można jednak stwierdzić, że wśród terenów przemysłowych oferowanych na rynku są również te w pełni przygotowane do szybkiego inwestowania.

Z tego punktu widzenia Polska w dalszym ciągu stwarza możliwości dla wielkoskalowych inwestycji przemysłowych. Biorąc pod uwagę możliwości optymalizacji harmonogramów zakupu i uzyskiwania pozwoleń niezbędnych do rozpoczęcia realizacji inwestycji, Polska jest bardzo silną środkowoeuropejską marką o wciąż wysokim potencjale.