Mówi Agnieszka Adamczewska, adwokat, wspólnik kancelarii BCLA Bisiorek, Cieśliński, Adamczewska i Wspólnicy Sp.k.

Zakup nieruchomości zawsze niesie ze sobą ryzyko nabycia terenów, wraz z ich zawiłą „przeszłością prawną”. Jak ustrzec się przed problemami, które nieświadomie możemy pozyskać równocześnie z nowym mieszkaniem, budynkiem, czy inną nieruchomością? Pomocą, która skutecznie ochroni nas przed komplikacjami związanymi z przyszłą inwestycją, może być zlecenie wykonania badania due diligence.

Badanie określane jako „należyta staranność” to proces analizy danej nieruchomości pod kątem wielu aspektów prawnych. Daje wyjątkowo dokładny obraz jej historii, weryfikuje tytuł prawny do niej oraz fakt występowania ewentualnych roszczeń osób trzecich, czy innych czynników wpływających na możliwość dysponowania majątkiem, a nawet jego utraty. W trakcie weryfikacji sprawdzane są m.in. aspekty administracyjnoprawne, w tym plan zagospodarowania przestrzennego, decyzje środowiskowe i wszelkie kwestie, które niezgodne z deklarowanym przez sprzedającego stanem, mogłyby narazić kupującego na poniesienie strat materialnych lub czasowych. Istotnym elementem due diligence jest też pozyskanie wiedzy na temat potencjalnych spraw sądowych, które w trakcie przejmowania nieruchomości mogą toczyć się przeciwko na przykład deweloperowi lub aktualnemu właścicielowi posesji. Tylko tak szeroka wiedza pozwala ustalić prawdziwy stan faktyczny i prawny nieruchomości, a w konsekwencji ograniczyć ryzyko planowanej inwestycji.

Wydawać by się mogło, że ryzyko popełnienia błędu inwestycyjnego można zminimalizować i bez zaangażowania pomocy z zewnątrz. Istnieją przecież możliwości samodzielnej analizy księgi wieczystej lub oparcie się na badaniu notariusza odpowiedzialnego za przygotowanie niezbędnych umów. To jednak nieco złudne wrażenie. Konieczna jest zarówno wiedza, jakie dokumenty są w danym przypadku istotne i na co trzeba zwrócić w nich uwagę, jak również faktyczna możliwość uzyskania do nich dostępu. Wskazać należy, że notariusze posiadają dostęp, co najwyżej do dokumentów złożonych w aktach ksiąg wieczystych albo przekazanych przez sprzedającego - te natomiast stanowią jedynie wycinek dokumentacji niezbędnej do badania. W efekcie, uzyskiwany samodzielnie obraz prawny planowanej inwestycji może okazać się niekompletny – a to może już nabywcę słono kosztować.

Wybór kancelarii prawnej, która podejmie się zadania ma kapitalne znaczenie - i to bez względu na to, czy zlecenie obejmuje badanie stanu prawnego mieszkania, domku jednorodzinnego, czy centrów handlowych. Nieprecyzyjny lub wadliwy raport due diligence może prowadzić do mylnych wniosków i niewłaściwych decyzji. Tylko połączenie wszechstronnej wiedzy specjalistycznej, ze zrozumieniem oczekiwań oraz potrzeb Klienta i umiejętnością łączenia faktów, może zapewnić Klientowi wiarygodne i przydatne informacje decydujące o sukcesie realizowanej inwestycji. Do tego należy dodać jeszcze rzetelność w przygotowywaniu raportu – to cecha, której nie może zabraknąć nawet w przypadku istnienia silnej presji czasowej. Zobowiązania, które muszą być wykonane w bardzo krótkim czasie, jak np. przeprowadzona przez nas, w związku z przejęciem pakietu kontrolnego akcji Echo Investment S.A. przez fundusz inwestycyjny Griffin Group, analiza stanu prawnego sześćdziesięciu nieruchomości, stanowić też mogą duże wyzwanie logistyczne, związane z pozyskaniem szerokiego zakresu dokumentacji i jej analizą. Wymagają więc często nadzwyczajnego wręcz zaangażowania osób pracujących przy projekcie. Warto zatem przed wyborem pozyskać informację, czy dana kancelaria posiada doświadczenie w zakresie tego rodzaju badań. Niezależnie od renomy wybieranej kancelarii lub prawnika, warto przy ich wyborze zweryfikować fakt posiadania i wysokość ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej. Ważne, by nie było ono oparte wyłącznie o wariant podstawowy, a suma ubezpieczenia była możliwie wysoka. W ten sposób zyskamy pewność podjęcia wszelkich możliwych kroków chroniących nasz kapitał oraz nowe nieruchomości.

Wbrew powszechnej opinii, badania due diligence nie są rozwiązaniami zarezerwowanymi dla największych podmiotów rynkowych i spektakularnych inwestycji. O realizacji takiej analizy, decydować powinna nie skala przedsięwzięcia, a profesjonalizm osób planujących inwestycję.  Jest to więc narzędzie minimalizowania ryzyka, z którego warto korzystać - niezależnie, czy ma dotyczyć dużego przejęcia kapitałowego, kupna zakładu produkcyjnego, czy mieszkania w kamienicy. Aktualnie możemy się spodziewać dynamicznego rozwoju usług kierowanych właśnie do osób planujących inwestycje na rynku mieszkaniowym, co związane jest ze wzrostem świadomości i troski Polaków o prawidłowość dokonywanych zamierzeń budowlanych.