Zagłębia biurowe, które w ostatnich latach rozwinęły się znacząco w głównych polskich miastach, to miejsca budzące u najemców skrajne emocje. Irytują niedoskonałymi rozwiązaniami komunikacyjnymi, ale kuszą bliskością kluczowych klientów i potencjalnych kontrahentów. Jest jednak wiele firm, które unikają takich lokalizacji. Mają inne motywacje w procesie poszukiwania nowego biura – chcą się wyróżnić, zależy im na wyjątkowości, szukają wartości dodanej, która wzbogaci ich wizerunek. Nie zawsze jednak wiedzą, gdzie takich ofert szukać.

W ostatnich latach na rynku nieruchomości komercyjnych obserwujemy dostrzegalny trend rewitalizacji obiektów pofabrycznych, postindustrialnych czy historycznych. W ten sposób warszawski Koneser, Elektrociepłownia Powiśle, czy też niedawno reaktywowana Hala Koszyki zyskały status wyjątkowych lokalizacji, które oprócz efektownego wyglądu oferują najemcom dodatkowe funkcje w postaci dużego wyboru oferty gastronomicznej i handlowej. Warto  też zauważyć, że centra dużych miast, choć nie mogą być nazywane zagłębiami biurowymi, są również bardzo atrakcyjne dla najemców. Ograniczona dostępność miejsc parkingowych jest nierzadko rekompensowana bliskością parków, akwenów wodnych lub rzek, obiektów kulturalnych czy historycznych, jak również wysoko rozwiniętą tkanką miejską. Takie atuty są niezaprzeczalną wartością, zwłaszcza dla młodych i rozwijających się firm z branży technologicznych.

Era dominacji banków i kancelarii prawniczych w centrum miasta powoli przechodzi do historii na rzecz młodych, rozwijających się firm i światowych liderów innowacji, czego dowodem może być stały rozwój Google w Warsaw Financial Center. Dzielnice, które dotychczas miały charakter wyłącznie mieszkaniowy, również stają się atrakcyjne dla najemców biurowych i deweloperów. Takie lokalizacje gwarantują kameralność inwestycji, dogodne warunki parkingowe i bliskość terenów zielonych czy przyrody. Warszawski Wilanów lub Żoliborz to dobry przykład - pierwsze centra biurowe już działają, przestrzenie komercyjne szybko znajdują najemców.

Kto szuka biur w alternatywnych lokalizacjach?
 
Podjęcie decyzji o przeniesieniu siedziby firmy do miejsca, które nie dysponuje infrastrukturą typową dla klasycznych biurowców, wymaga pewnej wizji i odwagi. Cechy te są charakterystyczne dla spółek z branży IT lub szeroko pojętego marketingu (reklama, media itp.). Również przedstawiciele wolnych zawodów - architekci, projektanci czy graficy – zazwyczaj poszukują biura oddalonego od zgiełku korków biurowego Mokotowa, bez kontroli dostępu na każdym kroku. Tacy najemcy kierują swoje zainteresowanie w stronę biur loftowych, w ciekawych wnętrzach, czasami nawet godząc się na rozmaite dyskomforty wynikające z mniej efektywnego wykorzystania powierzchni. Dużo inwestują w oryginalną aranżację, aby podkreślić wyjątkowość prowadzonej przez nich działalności. Poszukiwania biura w niestandardowej lokalizacji często oznacza kosztowną adaptację budynków, które kiedyś pełniły funkcję usługową, magazynów czy dawnych domów mieszkalnych.
 
Czy dzisiejsza alternatywna lokalizacja stanie się jutro zagłębiem biurowym?
 
Interesującym zjawiskiem jest zainteresowanie najemców Wolą. Rejon Ronda Daszyńskiego rozkwitł po otwarciu drugiej linii metra. Choć we wcześniejszych latach również były tu budynki biurowe, które z powodzeniem komercjalizowano (Prosta Tower, Crown Point, Wola Center), były nieliczne w porównaniu z obecną eksplozją inwestycji. To dowód na to, że kluczowe dla procesu przemiany okolic alternatywnych w zagłębia biurowe są uwarunkowania urbanistyczne. Z kolei warszawski Mokotów to dobry przykład niezrównoważonego rozwoju dzielnicy biurowej, gdzie infrastrukturalne potrzeby najemców były marginalizowane na rzecz realizacji kolejnych projektów developerskich. Efektem są korki, niedrożne trakty uliczne i przepełniona komunikacja miejska. Miejsca, które dzisiaj są odkrywane przez najemców, takie jak Praga, Żoliborz czy Wilanów, mają przewagę w postaci już istniejącej infrastruktury mieszkaniowej czy miejskiej. To sprawia, że ewentualne realizacje biurowe dopełniają istniejącą tkankę miejską, są nieliczne, dzięki temu są bardziej cenione i pożądane przez najemców. Nie tworzą chaosu infrastrukturalnego.

Reasumując, obserwowany od pewnego czasu wśród najemców trend poszukiwania interesujących, nietypowych lokalizacji będzie się nasilał - wielu z nich nie jest usatysfakcjonowanych ustandaryzowaną ofertą powierzchni biurowych w klasie A lub B. Aby czar nie prysł, należy jednak pamiętać o realiach takiego najmu oraz fakcie, że eksploatacja nieruchomości niestandardowych w ciekawych lokalizacjach jest bardziej absorbująca, a koszty dostosowania biura najczęściej przypadają w całości na najemcę.