W ostatnich latach o certyfikacji "zielonej" powierzchni mówiło się głównie w kontekście obiektów biurowych. To może się zmienić, ponieważ Polska wysuwa się na prowadzenie w regionie pod względem ilości certyfikowanej powierzchni handlowej.
- Na przestrzeni dekady, wszystkie sektory rynku nieruchomości staną przez wyzwaniem dostosowania się do zmian legislacyjnych w obszarze zrównoważonego budownictwa. Osiągnięcie tego celu oznacza szereg wyzwań dla właścicieli, deweloperów, zarządców oraz najemców. Warto bowiem pamiętać, że centra handlowe do pewnego stopnia pozostały w tyle za budynkami biurowymi, jeśli chodzi o wdrażanie tzw. zielonych rozwiązań. Po części wynika to ze sposobu projektowania oraz specyfiki funkcjonowania i przeznaczenia takich obiektów – długo otwartych, jasno oświetlonych, z wyższym niż w biurowcach poziomem zużycia mediów na metr kwadratowy – mówi Paweł Warda, dyrektor Działu Zarządzania Projektami w Europie Środkowo-Wschodniej, Jones Lang LaSalle.
Jednym z powodów dla których deweloperzy stawiają na centra handlowe budowę zgodnie z ideą zielonego budownictwa jest unijne prawo. Zgodnie z dyrektywą 2010/31/EU, od 2020 wszystkie nowo powstające budynki w Unii Europejskiej będą musiały udowodnić, że są obiektami o niemal zerowym bilansie energetycznym. Pakiet ustaw klimatycznych wyznaczających kierunki polityki ekologicznej państw członkowskich zakłada również m.in. konieczność ograniczenia emisji dwutlenku węgla czy zmniejszenie zużycia energii w już istniejących budynkach.
Polskie centra handlowe królują w regionie
Polska jest zdecydowanym liderem regionu Europy Środkowo-Wschodniej w zakresie zielonej powierzchni handlowej. Certyfikację posiada aż 16 centrów handlowych (ok. 720 tys. mkw.) i 12 obiektów typu Cash & Carry zarządzanych przez Metro (ok. 460 tys. mkw.). Na Polskę przypada 74 proc. z 1,4 mln mkw. certyfikowanej powierzchni w centrach handlowych w regionie Europy Środkowo – Wschodniej.
Za Polską plasuje się Bułgaria (10 proc.) z 2 certyfikowanym obiektami. Pozostałe kraje regionu (Serbia, Czechy, Bułgaria, Rumunia), mają w swoim portfolio po 1 obiekcie z logo zrównoważonego budownictwa.
Polska przoduje również, jeśli chodzi o podaż nowej, zielonej powierzchni handlowej. W fazie budowy lub prawie na ukończeniu w Europie Środkowo – Wschodniej na koniec 2012 r. znajdowało się 12 projektów handlowych o łącznej powierzchni 440 000 mkw.,będących na różnych etapach procesu certyfikacji. Z tego aż 1/3 znajduje się w naszym kraju.
Polska utrzymuje pozycję lidera z czterema nowymi projektami w procesie certyfikacji obejmującymi łącznie ponad 140 000 mkw. powierzchni handlowej w różnych formatach. Tuż za nami znajdują się Czechy, gdzie na certyfikat czeka ponad 124 tys. mkw. powierzchni handlowej (3 projekty), a następnie Serbia (ponad 80 tys. mkw.), Węgry (ponad 40 tys. mkw.) oraz Słowacja, gdzie powstaje pierwsze certyfikowane centrum handlowe (niecałe 40 tys. mkw.).
Zrównoważone, czyli jakie?
Co kryje się pod hasłem zrównoważone centrum handlowe? Możliwych rozwiązań są tysiące, począwszy od lokalizacji, poprzez architekturę i użyte materiały, a kończąc na korzystaniu z odnawialnych źródeł energii.
Za ekologiczną lokalizację uważa się taką, która zapewnia dostęp klientom niezmotoryzowanym. Oznacza to zazwyczaj albo centralne położenie albo możliwość wygodnego dojazdu komunikacją miejską.
Często zrównoważony oznacza energooszczędny. Przy wzrastających kosztach energii oraz w związku z faktem, że budynki są jej największymi konsumentami, aspekt energooszczędności jest jednym z najważniejszych przy planowaniu zrównoważonego centrum handlowego. Do stosowanych rozwiązań zaliczają się m.in. czujniki światła pozwalające na automatyczne sterowanie oświetleniem, oświetlenie ledowe, czy używanie usuwanego z wewnątrz powietrza do ogrzewania np. parkingów.
Inne rozwiązania pomagają zmniejszyć zużycie wody m.in. poprzez wykorzystywanie deszczówki do podlewania roślin i toalet, montowanie zielonych dachów zbierających deszczówkę, czy instalowanie oszczędzających wodę spłuczek w toalecie. Ważny elementem jest również wykorzystanie materiałów z recyklingu, przykładowo beton z odzysku może służyć do budowy parkingu.
„Zielony” handel to nie tylko centra handlowe, ale również duże supermarkety. Przykład daje Tesco, które ma już 6 takich sklepów korzystających z ekologicznych rozwiązań.
- Całkowicie ekologiczne sklepy znajdują się w Zdzieszowicach (opolskie), w Garwolinie (mazowieckie) i w Lubartowie (lubelskie), natomiast placówki w Nowym Mieście Lubawskim (warmińsko-mazurskie), w Grudziądzu (kujawsko-pomorskie) i Biskupcu (warmińsko-mazurskie) są wyposażone w gruntowy wymiennik ciepła. – mówi Jakub Jarmko z Tesco Polska.
Podobnie jak w przypadku centrów handlowych, możliwych zrównoważonych rozwiązań dla supermarketów jest wiele.
- Na dachu zamontowaliśmy baterie słoneczne, które przetwarzają promienie słoneczne na energię elektryczną wykorzystywaną do oświetlenia powierzchni sklepowej. Wzdłuż ściany frontowej budynku postawiliśmy cztery turbiny wiatrowe o maksymalnej mocy 1 kW. Wytworzoną dzięki nim energię elektryczną wykorzystujemy do oświetlenia naszego biura, a w nocy do oświetlenia parkingu sklepowego. Natomiast pod ziemią powstał gruntowy wymiennik ciepła wykorzystujący różnice temperatury pomiędzy ziemią a powietrzem. Latem, gdy temperatura powietrza jest wysoka, pod ziemią jest chłodniej. Gorące powietrze jest tłoczone do rur wymiennika, naturalnie schładza się pod ziemią i jest ponownie nawiewane do sali sprzedaży. Zimą, gdy temperatura ziemi jest wyższa niż powietrza, ten sam mechanizm wykorzystujemy do ogrzewania powietrza – uzupełnia Jakub Jaremko.
Brytyjski czy amerykański certyfikat dla zielonego handlu
Wśród certyfikatów dla istniejących już obiektów bezwzględnie dominuje brytyjski BREEAM, zaś za nim drepcze niemiecki DGNB. W regionie certyfikaty BREEAM-In Use posiada 91 proc. certyfikowanej powierzchni handlowej, zaś DGNB zaledwie 6 proc. Wśród projektów, które dopiero powstają również przeważają certyfikaty BREEAM (8 projektów), na drugim miejscu plasuje się LEED (3 projekty), a na trzecim DGNB (1 projekt).
- Do dwóch najbardziej znanych na świecie systemów certyfikacji należą LEED i BREEAM, których celem jest popularyzacja dobrych praktyk w dziedzinie zielonego budownictwa oraz zapewnienie jasno sprecyzowanych, jednakowych kryteriów oceny nieruchomości na całym świecie. Uzyskanie takiego dokumentu potwierdza, że dany budynek jest ekologiczny w odniesieniu do zastosowanych materiałów i rozwiązań technicznych oraz zdrowszy i bardziej przyjazny dla użytkowników. W procesie certyfikacji badane są takie parametry jak m.in. oszczędność energii, racjonalne zużycie wody, zmniejszenie emisji dwutlenku węgla, lokalizacja budynku czy rozwiązania sprzyjające redukcji poziomu wytwarzanych odpadów. Większość programów jest w dużej mierze nastawionych również na polepszenie parametrów już istniejących budynków oraz premiuje zmiany oraz innowacyjne, proekologiczne rozwiązania, jakie wdrażają ich właściciele na etapie np. remontu czy przebudowy obiektu. Do takich certyfikatów zalicza się m.in. BREEAM In-Use i LEED EB:OM - uzupełnia Paweł Warda.
W Polsce dominuje certyfikat BREEAM, który posiada zarówno warszawskie Factory Annopol, centrum wyprzedażowe należące do Neinver Polska,gliwicka Europa Centralna firmy Helical, jak i łódzka Manufaktura. Wszystkie swoje obiekty poddała certyfikacji BREEAM In-Use (dla istniejących obiektów) również firma Metro Properties, do której należy m.in. 9 obiektów M1. Jakie czynniki wpływają na fakt, że deweloperzy w Polsce decydują się na brytyjski certyfikat?
- System BREEAM jest lepiej dostosowany do warunków lokalnych, pozwala na stosowanie norm krajowych. Np. w krajach z dużym problemem z wodą ta część jest wyżej punktowana – mówi Cezary Kopij, Project Manager FACTORY Warszawa Annopol w NEINVER Polska.
Najemców trzeba edukować
Podczas, gdy deweloperzy powoli przekonują się do „zielonych” centrów handlowych, najemcy wciąż są często nieświadomi zalet, które wynikają z najmu takiej powierzchni. A tych jest wiele.
- Z perspektywy najemcy, podczas gdy na rynku biurowym czynnikiem generującym najwyższe koszty jest personel, na rynku powierzchni handlowej do głównych kosztów należą opłaty za czynsz, energię, wodę i wytwarzane odpady. Zielone budynki zużywają mniej wody i energii, generując oszczędności nie tylko dla właścicieli nieruchomości, ale także dla najemców, którzy ponoszą niższe koszty operacyjne niż w przypadku tradycyjnych projektów. W dobie redukcji kosztów, kiedy klienci wymagają więcej za niższą cenę, to wymierna biznesowa korzyść dla wszystkich graczy na rynku nieruchomości handlowych – mówi Dorota Chomuntowska, dyrektor ds. Zarządzania Nieruchomościami Handlowymi w Polsce, Jones Lang LaSalle.
Niższe koszty, pozytywny PR i ochrona środowiska – wydawałoby się, że takie argumenty łatwo docierają do najemców.
- Niestety wśród najemców certyfikacja "zielona" nie jest popularna. Niewielu wykazuje zainteresowanie, mimo dużego wsparcia z naszej strony. Musimy odgrywać role "edukatora" i pokazywać, że warto. Z czasem z pewnością to nastawienie zmieni się na lepsze – uważa Cezary Kopij.
Jak podkreślają eksperci, szukanie najemców dla „zielonych” obiektów to proces, w którym muszą wspólnie działać najemcy i właściciele obiektu.
- W Polsce „zielone” obiekty handlowe (…) są nowością. Narzuca to konieczność wprowadzenia nowych standardów komercjalizacji i dużo bliższej współpracy z najemcami, uwzględniającej m.in. energooszczędne rozwiązania w planach aranżacji lokali. Chodzi o to, żeby podejmować spójne działania w całym procesie budowy centrum - mówi Renata Kusznierska, dyrektor działu powierzchni handlowych i zarządzania nieruchomościami w Savills Polska.
Podobnie jak w przypadku obiektów biurowych, jako pierwsi korzyści z wynajmu „zielonej” powierzchni dostrzegają firmy globalne, przyzwyczajone do zachodnich standardów.
- Projekty stworzone zgodnie z zasadami zrównoważonego budownictwa już wkrótce zaczną być postrzegane jako obiekty o wysokim standardzie, a jednocześnie dobre, długofalowe inwestycje. Zielone budynki przyciągają silnych, prestiżowych najemców i cechują się wyższym wskaźnikiem wynajęcia, co przekłada się na stabilne przychody z najmu, a w dalszej perspektywie – na wzrost wartości obiektu. – dodaje Dorota Chomuntowska, dyrektor ds. Zarządzania Nieruchomościami Handlowymi w Polsce, Jones Lang LaSalle.
- Na przestrzeni dekady, wszystkie sektory rynku nieruchomości staną przez wyzwaniem dostosowania się do zmian legislacyjnych w obszarze zrównoważonego budownictwa. Osiągnięcie tego celu oznacza szereg wyzwań dla właścicieli, deweloperów, zarządców oraz najemców. Warto bowiem pamiętać, że centra handlowe do pewnego stopnia pozostały w tyle za budynkami biurowymi, jeśli chodzi o wdrażanie tzw. zielonych rozwiązań. Po części wynika to ze sposobu projektowania oraz specyfiki funkcjonowania i przeznaczenia takich obiektów – długo otwartych, jasno oświetlonych, z wyższym niż w biurowcach poziomem zużycia mediów na metr kwadratowy – mówi Paweł Warda, dyrektor Działu Zarządzania Projektami w Europie Środkowo-Wschodniej, Jones Lang LaSalle.
Jednym z powodów dla których deweloperzy stawiają na centra handlowe budowę zgodnie z ideą zielonego budownictwa jest unijne prawo. Zgodnie z dyrektywą 2010/31/EU, od 2020 wszystkie nowo powstające budynki w Unii Europejskiej będą musiały udowodnić, że są obiektami o niemal zerowym bilansie energetycznym. Pakiet ustaw klimatycznych wyznaczających kierunki polityki ekologicznej państw członkowskich zakłada również m.in. konieczność ograniczenia emisji dwutlenku węgla czy zmniejszenie zużycia energii w już istniejących budynkach.
Polskie centra handlowe królują w regionie
Polska jest zdecydowanym liderem regionu Europy Środkowo-Wschodniej w zakresie zielonej powierzchni handlowej. Certyfikację posiada aż 16 centrów handlowych (ok. 720 tys. mkw.) i 12 obiektów typu Cash & Carry zarządzanych przez Metro (ok. 460 tys. mkw.). Na Polskę przypada 74 proc. z 1,4 mln mkw. certyfikowanej powierzchni w centrach handlowych w regionie Europy Środkowo – Wschodniej.
Za Polską plasuje się Bułgaria (10 proc.) z 2 certyfikowanym obiektami. Pozostałe kraje regionu (Serbia, Czechy, Bułgaria, Rumunia), mają w swoim portfolio po 1 obiekcie z logo zrównoważonego budownictwa.
Polska przoduje również, jeśli chodzi o podaż nowej, zielonej powierzchni handlowej. W fazie budowy lub prawie na ukończeniu w Europie Środkowo – Wschodniej na koniec 2012 r. znajdowało się 12 projektów handlowych o łącznej powierzchni 440 000 mkw.,będących na różnych etapach procesu certyfikacji. Z tego aż 1/3 znajduje się w naszym kraju.
Polska utrzymuje pozycję lidera z czterema nowymi projektami w procesie certyfikacji obejmującymi łącznie ponad 140 000 mkw. powierzchni handlowej w różnych formatach. Tuż za nami znajdują się Czechy, gdzie na certyfikat czeka ponad 124 tys. mkw. powierzchni handlowej (3 projekty), a następnie Serbia (ponad 80 tys. mkw.), Węgry (ponad 40 tys. mkw.) oraz Słowacja, gdzie powstaje pierwsze certyfikowane centrum handlowe (niecałe 40 tys. mkw.).
Zrównoważone, czyli jakie?
Co kryje się pod hasłem zrównoważone centrum handlowe? Możliwych rozwiązań są tysiące, począwszy od lokalizacji, poprzez architekturę i użyte materiały, a kończąc na korzystaniu z odnawialnych źródeł energii.
Za ekologiczną lokalizację uważa się taką, która zapewnia dostęp klientom niezmotoryzowanym. Oznacza to zazwyczaj albo centralne położenie albo możliwość wygodnego dojazdu komunikacją miejską.
Często zrównoważony oznacza energooszczędny. Przy wzrastających kosztach energii oraz w związku z faktem, że budynki są jej największymi konsumentami, aspekt energooszczędności jest jednym z najważniejszych przy planowaniu zrównoważonego centrum handlowego. Do stosowanych rozwiązań zaliczają się m.in. czujniki światła pozwalające na automatyczne sterowanie oświetleniem, oświetlenie ledowe, czy używanie usuwanego z wewnątrz powietrza do ogrzewania np. parkingów.
Inne rozwiązania pomagają zmniejszyć zużycie wody m.in. poprzez wykorzystywanie deszczówki do podlewania roślin i toalet, montowanie zielonych dachów zbierających deszczówkę, czy instalowanie oszczędzających wodę spłuczek w toalecie. Ważny elementem jest również wykorzystanie materiałów z recyklingu, przykładowo beton z odzysku może służyć do budowy parkingu.
„Zielony” handel to nie tylko centra handlowe, ale również duże supermarkety. Przykład daje Tesco, które ma już 6 takich sklepów korzystających z ekologicznych rozwiązań.
- Całkowicie ekologiczne sklepy znajdują się w Zdzieszowicach (opolskie), w Garwolinie (mazowieckie) i w Lubartowie (lubelskie), natomiast placówki w Nowym Mieście Lubawskim (warmińsko-mazurskie), w Grudziądzu (kujawsko-pomorskie) i Biskupcu (warmińsko-mazurskie) są wyposażone w gruntowy wymiennik ciepła. – mówi Jakub Jarmko z Tesco Polska.
Podobnie jak w przypadku centrów handlowych, możliwych zrównoważonych rozwiązań dla supermarketów jest wiele.
- Na dachu zamontowaliśmy baterie słoneczne, które przetwarzają promienie słoneczne na energię elektryczną wykorzystywaną do oświetlenia powierzchni sklepowej. Wzdłuż ściany frontowej budynku postawiliśmy cztery turbiny wiatrowe o maksymalnej mocy 1 kW. Wytworzoną dzięki nim energię elektryczną wykorzystujemy do oświetlenia naszego biura, a w nocy do oświetlenia parkingu sklepowego. Natomiast pod ziemią powstał gruntowy wymiennik ciepła wykorzystujący różnice temperatury pomiędzy ziemią a powietrzem. Latem, gdy temperatura powietrza jest wysoka, pod ziemią jest chłodniej. Gorące powietrze jest tłoczone do rur wymiennika, naturalnie schładza się pod ziemią i jest ponownie nawiewane do sali sprzedaży. Zimą, gdy temperatura ziemi jest wyższa niż powietrza, ten sam mechanizm wykorzystujemy do ogrzewania powietrza – uzupełnia Jakub Jaremko.
Brytyjski czy amerykański certyfikat dla zielonego handlu
Wśród certyfikatów dla istniejących już obiektów bezwzględnie dominuje brytyjski BREEAM, zaś za nim drepcze niemiecki DGNB. W regionie certyfikaty BREEAM-In Use posiada 91 proc. certyfikowanej powierzchni handlowej, zaś DGNB zaledwie 6 proc. Wśród projektów, które dopiero powstają również przeważają certyfikaty BREEAM (8 projektów), na drugim miejscu plasuje się LEED (3 projekty), a na trzecim DGNB (1 projekt).
- Do dwóch najbardziej znanych na świecie systemów certyfikacji należą LEED i BREEAM, których celem jest popularyzacja dobrych praktyk w dziedzinie zielonego budownictwa oraz zapewnienie jasno sprecyzowanych, jednakowych kryteriów oceny nieruchomości na całym świecie. Uzyskanie takiego dokumentu potwierdza, że dany budynek jest ekologiczny w odniesieniu do zastosowanych materiałów i rozwiązań technicznych oraz zdrowszy i bardziej przyjazny dla użytkowników. W procesie certyfikacji badane są takie parametry jak m.in. oszczędność energii, racjonalne zużycie wody, zmniejszenie emisji dwutlenku węgla, lokalizacja budynku czy rozwiązania sprzyjające redukcji poziomu wytwarzanych odpadów. Większość programów jest w dużej mierze nastawionych również na polepszenie parametrów już istniejących budynków oraz premiuje zmiany oraz innowacyjne, proekologiczne rozwiązania, jakie wdrażają ich właściciele na etapie np. remontu czy przebudowy obiektu. Do takich certyfikatów zalicza się m.in. BREEAM In-Use i LEED EB:OM - uzupełnia Paweł Warda.
W Polsce dominuje certyfikat BREEAM, który posiada zarówno warszawskie Factory Annopol, centrum wyprzedażowe należące do Neinver Polska,gliwicka Europa Centralna firmy Helical, jak i łódzka Manufaktura. Wszystkie swoje obiekty poddała certyfikacji BREEAM In-Use (dla istniejących obiektów) również firma Metro Properties, do której należy m.in. 9 obiektów M1. Jakie czynniki wpływają na fakt, że deweloperzy w Polsce decydują się na brytyjski certyfikat?
- System BREEAM jest lepiej dostosowany do warunków lokalnych, pozwala na stosowanie norm krajowych. Np. w krajach z dużym problemem z wodą ta część jest wyżej punktowana – mówi Cezary Kopij, Project Manager FACTORY Warszawa Annopol w NEINVER Polska.
Najemców trzeba edukować
Podczas, gdy deweloperzy powoli przekonują się do „zielonych” centrów handlowych, najemcy wciąż są często nieświadomi zalet, które wynikają z najmu takiej powierzchni. A tych jest wiele.
- Z perspektywy najemcy, podczas gdy na rynku biurowym czynnikiem generującym najwyższe koszty jest personel, na rynku powierzchni handlowej do głównych kosztów należą opłaty za czynsz, energię, wodę i wytwarzane odpady. Zielone budynki zużywają mniej wody i energii, generując oszczędności nie tylko dla właścicieli nieruchomości, ale także dla najemców, którzy ponoszą niższe koszty operacyjne niż w przypadku tradycyjnych projektów. W dobie redukcji kosztów, kiedy klienci wymagają więcej za niższą cenę, to wymierna biznesowa korzyść dla wszystkich graczy na rynku nieruchomości handlowych – mówi Dorota Chomuntowska, dyrektor ds. Zarządzania Nieruchomościami Handlowymi w Polsce, Jones Lang LaSalle.
Niższe koszty, pozytywny PR i ochrona środowiska – wydawałoby się, że takie argumenty łatwo docierają do najemców.
- Niestety wśród najemców certyfikacja "zielona" nie jest popularna. Niewielu wykazuje zainteresowanie, mimo dużego wsparcia z naszej strony. Musimy odgrywać role "edukatora" i pokazywać, że warto. Z czasem z pewnością to nastawienie zmieni się na lepsze – uważa Cezary Kopij.
Jak podkreślają eksperci, szukanie najemców dla „zielonych” obiektów to proces, w którym muszą wspólnie działać najemcy i właściciele obiektu.
- W Polsce „zielone” obiekty handlowe (…) są nowością. Narzuca to konieczność wprowadzenia nowych standardów komercjalizacji i dużo bliższej współpracy z najemcami, uwzględniającej m.in. energooszczędne rozwiązania w planach aranżacji lokali. Chodzi o to, żeby podejmować spójne działania w całym procesie budowy centrum - mówi Renata Kusznierska, dyrektor działu powierzchni handlowych i zarządzania nieruchomościami w Savills Polska.
Podobnie jak w przypadku obiektów biurowych, jako pierwsi korzyści z wynajmu „zielonej” powierzchni dostrzegają firmy globalne, przyzwyczajone do zachodnich standardów.
- Projekty stworzone zgodnie z zasadami zrównoważonego budownictwa już wkrótce zaczną być postrzegane jako obiekty o wysokim standardzie, a jednocześnie dobre, długofalowe inwestycje. Zielone budynki przyciągają silnych, prestiżowych najemców i cechują się wyższym wskaźnikiem wynajęcia, co przekłada się na stabilne przychody z najmu, a w dalszej perspektywie – na wzrost wartości obiektu. – dodaje Dorota Chomuntowska, dyrektor ds. Zarządzania Nieruchomościami Handlowymi w Polsce, Jones Lang LaSalle.
