Popyt na powierzchnie magazynowe nie spada, a jednak podniosła się liczba niewykorzystanych powierzchni. Jacy deweloperzy wygrywają w walce o klientów?

Następuje ożywienie na rynku powierzchni magazynowych i logistycznym o czym świadczy fakt, że w I kwartale 2012 roku oddano 215 tys. mkw., czyli aż 60 proc. łącznej powierzchni magazynowej z 2011 roku.

- Obserwujemy stopniowe ożywienie na rynku powierzchni magazynowych i logistycznych w Polsce, po słabszych latach 2010 i 2011. Stoi za tym dobra kondycja polskiej gospodarki, czego miernikiem jest wzrost PKB o 4,3 proc. w 2011 r. i prognozowany wzrost o 2,6 proc. w roku bieżącym. Należy do tego dodać znaczące inwestycje w infrastrukturę, związane z EURO 2012, których pozytywnym skutkiem ubocznym jest powstanie wielu nowych lokalizacji atrakcyjnych z punktu widzenia deweloperów - uważa Patrick Kurowski, dyrektor działu powierzchni magazynowych w CBRE Polska.

Jednym z głównych pól walki jest cena wynajmu.  Na rynku powierzchni nieruchomości wciąż jest niewielu deweloperów i są głównie zachodnie firmy, takie jak Prologis (ok. 30 proc rynku) i Panattoni (ok. 20 proc. rynku), jednak eksperci podkreślają, że nie ma mowy o zmowie cenowej.

- Na rynku widać ostrą rywalizację na ceny czynszów. Padają nawet oskarżenia o psucie rynku przez ceny poniże 2 euro za mkw. – podkreśla Joanna Mroczek, dyrektor działu doradztwa i analizy ryzyka CBRE Polska.

Na obniżki czynszu mogą liczyć przede wszystkim najemcy w regionach o dużym procencie niewynajętej powierzchni. Dominuje tu głównie region wokół Warszawy, gdzie niewynajęta powierzchnia stanowi nawet 19 proc. wszystkich magazynów.

Jednocześnie deweloperzy zdają się wierzyć, że popyt na powierzchnię magazynową będzie rósł, o czym świadczy fakt, iż  powstaje coraz więcej powierzchni spekulacyjnej, niepodlegającej wcześniej podpisanymi umowom najmu. Przykładem może być firma Prologis, która zdecydowała się po raz pierwszy wybudować magazyny bez umów pre-let w Jankach.

- Rynek wciąż jest nienasycony. Wystarczy spojrzeć na Niemcy, gdzie dostępnych jest 70 mln mkw. pow. magazynowej. Dla porównania w Polsce to niewiele ponad 7 mln mkw. – mówi Joanna Mroczek.

Jak powtarzają eksperci kluczem do sukcesu magazynów jest właściwa lokalizacja i elastyczność w dopasowaniu się do potrzeb klientów. Wśród najlepszych lokalizacji wciąż dominuje Górny i Dolny Śląsk, przede wszystkim ze względu na gęstą sieć drogową i bliskość Niemiec, Czech oraz Słowacji. Atrakcyjna jest również Warszawa oraz lokalizacje do 5 km od niej, chociaż eksperci podkreślają, że w obrębie stolicy nie opłaca się budować dużych magazynów.  Rozwijają się także okolice Lublina.

- W ostatnich latach deweloperzy przestali się koncentrować tylko na Warszawie i rozwinęli bazę magazynową wokół innych aglomeracji w Polsce, co wynikało głównie z pojawienia się na tych rynkach sieci handlowych i ich szybkiej ekspansji. Lokalizację nowych centrów logistycznych wyznaczały przede wszystkim planowane i stopniowo oddawane do użytku autostrady i drogi szybkiego ruchu – wyjaśnia Patrick Kurowski.

Ważnym trendem jest również poszukiwanie dobrych, a nie tylko tanich pracowników oraz dopasowanie się do potrzeb klientów.

- Wśród najemców rośnie świadomość własnych potrzeb. Deweloperzy muszą się do nich dostosować – mówi Joanna Mroczek.

W przypadku inwestycji typu BTS deweloperzy oczekują jednak w zamian długoterminowych umów najmu. Normą jest okres 10 lat. To nie odpowiada firmom logistycznym, dla których kluczem jest elastyczność i dopasowanie do aktualnych trendów, dlatego klienci z tego sektora zazwyczaj decydują się na krótkoterminowe umowy, wynoszące ok. 3 lat.

- Jednocześnie na rynku pojawia się coraz więcej umów długoletnich, podpisywanych na 20-30 lat. Świadczy to o dojrzałości polskiego rynku – wyjaśnia Patrick Kurowski.

Nie wszystkim firmom wystarczają jednak powierzchnie dostarczane prze deweloperów. Wiele koncernów decyduje się na budowę własnych magazynów, co pozwala im na wdrażanie własnych rozwiązań. Jednocześnie jednak utrudnia to mobilność w razie rozwoju nowych rynków.

- Na budowę własnych pow. zdecydowała się m.in. Ikea, Rossmann, czy Biedronka – wylicza dyrektor Mroczek.

Deweloperzy, którzy mają trudności ze znalezieniem najemców często decydują się na przebudowę swoich magazynów. W ostatnich latach widać tendencję do przekształcania części powierzchni magazynowej na powierzchnię handlową. Parki magazynowo-biznesowe są typowane na jedną z czołowych tendencji w przyszłości oraz przykładem dopasowania się deweloperów do potrzeb najemców. Przykładem tego może być magazynowa dzielnica Warszawy – Białołęka, czy okolice lotniska im. Fryderyka Chopina, gdzie na terenach magazynowych powstają parki handlowe i powierzchnie biurowe.

- Zdrowa sytuacja rynkowa to poniżej 10 proc. nie wynajętej powierzchni magazynowej – uważa Joanna Mroczek i dodaje – Z czasem większość niewynajętej powierzchni uda się wchłonąć rynkowi.

Przykładem może być niedawna inwestycja firmy kurierskiej DHL, która zdecydowała się na wynajęcie ponad 30 tys. mkw. niewynajętej powierzchni w Prologis Dąbrowa Park w Dąbrowie Górniczej.

- Wpływ na decyzję o relokacji z Bałkan do Dąbrowy Górniczej miała budowa autostrady. W dodatku początkowo DHL był zdecydowany na 25 tys. mkw, ale w ostatniej chwili zdecydował się na powiększenie wynajmowanych magazynów do 33 tys. mkw. – opowiada Patrick Kurowski.

Dalszy rozwój rynku powierzchni magazynowej mają wspierać inwestycje drogowe oraz rozwój e-handlu. Dla potrzeb najemców z tej branży deweloperzy będą prawdopodobnie chętniej stawiać na niewielkie unity magazynowe. Jednocześnie wciąż największy popyt na pow. magazynowe wykazują firmy z sektora FMCG.