Grunty inwestycyjne dla biznesu

Relikt dawnych czasów czy jedynie nietypowa forma własności? Użytkowanie wieczyste (UW) miesza w ostatnich latach na rynku nieruchomości. Czy deweloperzy powinni się go obawiać?

Użytkowanie wieczyste budzi często niepokój, szczególnie wśród inwestorów zagranicznych, którzy nie rozumieją specyfiki takiego rozwiązania prawnego. Do niedawna UW w niewielkim stopniu różniło się od typowej własności, jednak ostatnie podwyżki czynszów oraz kontrowersje związane z pozbawieniem deweloperów prawa do użytkowania wieczystego spowodowały, że określenie „wieczyste” znalazło się pod znakiem zapytania. Jednocześnie w wielu miastach, a w szczególności w Warszawie, przeważająca większość atrakcyjnie położonych działek znajduje się w UW.

Użytkowanie wieczyste to rozwiązanie charakterystyczne dla Polski, wprowadzone w 1961 roku. W użytkowanie wieczyste oddaje się grunt, będący własnością Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, na okres 99 lat. W zamian za prawo użytkowania wieczystego użytkownik odprowadza opłaty na rzecz właściciela.

Podwyżki opłat zniechęcają do UW

Zgodnie z obecną ustawą o gospodarce nieruchomościami wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej podlega aktualizacji nie częściej niż raz na trzy lata i to tylko, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Od 2011 roku, w związku z dynamicznym wzrostem wartości nieruchomości oraz problemami finansowymi samorządów, administracja lokalna przeprowadza na dużą skalę podwyżki rocznych opłat za UW.

– Podniesienie opłat za użytkowanie wieczyste generuje poważne konsekwencje również na rynku nieruchomości komercyjnych. Dzieje się tak przede wszystkim w sytuacjach, gdy aktywność ekonomiczna prowadzona na danym gruncie jest niewystarczająco dochodowa, co zwykle idzie w parze z nieoptymalnym (tzn. nie odpowiadającym zasadzie najlepszego wykorzystania  ang. ‘Highest and Best Use’) użytkowaniem tych terenów – wyjaśnia  Karina Kreja, Associate Director w dziale doradztwa deweloperskiego CBRE.

Takim przykładem mogą być nieruchomości w pobliżu lotniska im. F. Chopina w Warszawie, gdzie z uwagi na sąsiedztwo portu lotniczego powstały liczne parki logistyczno-magazynowe. W przypadku niskiej zabudowy najemca mocniej odczuwa każdą podwyżkę, zmniejszając atrakcyjność obiektu.

Wysokość podwyżek może być znaczna i stanowić poważne obciążenie dla inwestora.

– Z mojego doświadczenia i praktyki wynika, że w niektórych przypadkach zaproponowana podwyżka opłaty sięgała nawet 350 - 400 proc., co przy ponoszonych przez użytkowników wieczystych już wysokich opłatach z tytułu użytkowania wieczystego, stanowiło znaczne dodatkowe obciążenie – mówi Konstanty Dobiejewski, Managing Associate, radca prawny w Deloitte Legal.

Użytkownik wieczysty może zakwestionować wysokość podwyżki, która obliczana jest przez rzeczoznawcę. Użytkownik wieczysty ma prawo w ciągu 30 dni od otrzymania decyzji o podwyżce złożyć odwołanie, a sprawę rozpatruje Samorządowe Kolegium Odwoławcze. Jednak eksperci podkreślają, że zazwyczaj trudno podważyć wycenę rzeczoznawcy.

Problem z „wieczystym”

Przez ostatnie dwie dekady rozróżnienie między własnością w UW funkcjonowało słabo, a inwestorzy traktowali obydwie formy niemal identycznie.

– Takie podejście jest nadal możliwe jedynie w stosunku do tych nieruchomości, dla których UW ustanawiane było na podstawie decyzji, a nie umowy, i w konsekwencji tak ustanowione prawo UW zwykle nie zawiera innych dodatkowych ograniczeń (które z założenia powinna narzucać użytkownikowi umowa) – wyjaśnia Karina Kreja.

Użytkujący grunt na podstawie umowy a nie decyzji deweloperzy muszą liczyć się z sytuacją, że zamierzając rozpocząć inwestycje inne od ustalonych w umowie, będą musieli zapłacić dodatkowe opłaty (np. w Warszawie to opłata w wysokości 12,5 proc. wzrostu wartości pomiędzy starym a nowym sposobem użytkowania).

Na tym nie kończą się niebezpieczeństwa związane z użytkowaniem wieczystym. W ostatnich miesiącach głośno było o przypadkach próby rozwiązania umowy użytkowania ze względu na niewłaściwe użytkowanie nieruchomości. Do takich sytuacji dochodzi m.in. jeśli właściciel nie wzniósł określonych w umowie budynków, czy użytkował nieruchomość niezgodnie z jego przeznaczeniem.

Często dyskutowanym przykładem jest spór firmy deweloperskiej Griffin z warszawskim samorządem. Miasto Warszawa wypowiedziało deweloperowi prawo użytkowania wieczystego nieruchomości przy ul. 29 Listopada 5 w Warszawie z powodu niewłaściwego użytkowania nieruchomości.  Działkę, w pobliżu Łazienek Królewskich, spółka uzyskała w wyniku przejęcia aktywów spółki Parkview Terrence. Miały tam powstać apartamenty mieszkalne w miejsce XIX-wiecznych koszarów rozebranych przez Parkview Terrance. Zburzenie budynków zostało uznane przez miasto za nielegalne i z tego powodu wypowiedziano UW. Griffin Group tłumaczy, że w momencie rozbiórki na terenie nie obowiązywał MPZP oraz nie było obowiązku otrzymania zgody konserwatora zabytków na rozebranie koszar.

Obecnie w sprawie toczy się postępowanie przed Sądem Apelacyjnym w Warszawie. Dodatkowo Griffin Group złożył notyfikację sporu inwestycyjnego w sprawie działań polskiej administracji wobec inwestycji Griffin w Warszawie, co oznacza, że deweloper znajduje się w formalnym sporze z Rzeczpospolitą Polską.
 
– Pozew arbitrażowy planujemy złożyć w kwietniu bieżącego roku. Jego stawką jest szkoda poniesiona w związku z działaniami urzędników w stosunku do nieruchomości przy ul. 29 Listopada 5 w Warszawie – tłumaczy mec. Rafal Rapala, partner z kancelarii prawnej Kochański Zięba Rapala i Partnerzy, reprezentującej Griffin Group.

Griffin powołuje się na zapisy „Umowy w sprawie popierania i wzajemnej ochronie inwestycji” z 1987 r., łączącej Polskę z Wielkim Księstwem Luksemburga, w którym zarejestrowane są fundusze tworzące Griffin Group.

– Zgodnie z zapisami umowy, inwestycje podlegają ochronie przed wywłaszczeniem i innymi środkami bezpośredniego lub pośredniego pozbawienia własności. Jeśli takowe nastąpi, inwestor powinien otrzymać odszkodowanie odpowiadające realnej wartości danego projektu – mówi mec. Rafal Rapala.

Sprawa nieruchomości przy ul. 29 Listopada odbiła się szerokim echem i może mieć wpływ na zmniejszenie się zaufania do użytkowania wieczystego jako formy tytułu prawnego do nieruchomości. Uderzy to szczególnie w sposób finansowania inwestycji.

– Próba odebrania użytkowania wieczystego gruntu jest precedensowa w skali całego kraju. Przedstawione działania urzędników oraz inne nieprawidłowości uderzają w zaufanie, jakim cieszy się instytucja użytkowania wieczystego, zwłaszcza w kontekście pewności zabezpieczeń. W skrajnym przypadku może to doprowadzić do blokady inwestycji w Warszawie i wielu innych miastach, ponieważ podmioty zapewniające finansowanie będą zmuszone do zwiększenia oceny ryzyka jakie wiąże się z realizacją inwestycji na terenie oddanym w użytkowanie wieczyste. To z kolei może istotnie wpłynąć na koszty udzielanych kredytów i pożyczek. – przyznaje mec. Rafal Rapala.

Atrakcyjność UW pod znakiem zapytania

Wszystkie te czynniki powodują, że zmienia się wycena gruntów na prawie użytkowania wieczystego. O ile przez lata różnica między wartością gruntu własnościowego oraz na użytkowaniu wieczystym była niezauważalna, o tyle w ostatnim czasie nabywcy ją wymuszają.

– Jest to logiczne z punktu widzenia konieczności uiszczania opłat, które naliczane są od aktualnej wartości gruntu i tym samym stanowią obciążenie, które trzeba wziąć pod uwagę. Suma zdyskontowanych opłat, od momentu nabycia do ukończenia dzierżawy wieczystej, potrafi stanowić nawet 20 proc. ceny zakupu nieruchomości. Nabywcy coraz częściej zdają sobie z tego sprawę i oczekują z tego tytułu premii w cenie sprzedaży – mówi Przemysław Błaszkiewicz, dyrektor w Dziale Wycen Nieruchomości Colliers International.

- Potencjalni kupujący uważnie analizują opłaty, bo ich wysokość ma kluczowe znaczenie dla rentowności planowanej inwestycji. Atrakcyjność UW spada i w rezultacie obserwujemy rosnące rozróżnienie pomiędzy gruntami oddanymi w UW i własnością - przyznaje Karina Kreja.

Duży wpływ na ostateczną cenę ma także planowany sposób wykorzystania nabytej działki.

– W przypadku nabycia nieruchomości na cele komercyjne, opłatę w znacznej części przenosi się na późniejszych najemców, więc perspektywy poszczególnych nabywców różnią się. Można powiedzieć, że jeśli ktoś kupuje grunt na własne potrzeby (np. pod obiekt produkcyjny), będzie oczekiwał większej obniżki z tytułu prawa użytkowania wieczystego, niż deweloper, który zamierza na gruncie wybudować biurowiec przeznaczony na wynajem. Nie można więc mówić o konkretnej różnicy ujętej w procentach. Jest to pełne spektrum obniżek od kilku do nawet 40 proc. – dodaje Przemysław Błaszkiewicz.

Wpływ na cenę ma również stan rynku gruntów w danym mieście. Przykładowo, większość atrakcyjnych działek w Warszawie znajduje się w użytkowaniu wieczystym.

– Najmniejsze różnice występują w centrach dużych miast, gdzie podaż gruntów jest tak niska, że nabywcy płacą niemal te same ceny - bez względu na rodzaj prawa własności nieruchomości. Im mniej atrakcyjne grunty, tym większe różnice – wyjaśnia Przemysław Błaszkiewicz.

Wzrastające opłaty wpływają również na wycenę nieruchomości komercyjnych zrealizowanych na terenach z użytkowaniem wieczystym. Fundusze inwestycyjne uważnie analizują wszystkie koszty wynikające z użytkowania wieczystego, dlatego kluczowe znaczenie ma sposób sporządzenia umowy najmu.

– Bardzo ważną kwestią jest ustalenie, czy opłaty ponoszone będą przez najemców, czy przez właściciela. Jeśli przez najemców - użytkowanie wieczyste nie wpływa na wartość nieruchomości. Jeśli w jakiejkolwiek części jest ponoszone przez właściciela, traktujemy je jako koszt właściciela i jako taki bezpośrednio wpływa na obniżenie wartości obiektu. Nie są to zwykle kwoty znacznie zmieniające wartość nieruchomości, ale nie można ich bagatelizować. Przy wycenie należy też zwrócić uwagę, czy opłata za użytkowanie wieczyste była ostatnio aktualizowana i jest naliczona od realnej wartości gruntu. Są przypadki kiedy takiej aktualizacji nie było przez kilkanaście lat. To oznacza, że po zaktualizowaniu wartości gruntu, opłata za użytkowanie wieczyste może wzrosnąć nawet 20-krotnie. W takich wypadkach Colliers zawsze uwzględnia ten czynnik, ponieważ w dzisiejszych realiach jest bardzo prawdopodobne, że opłata zostanie wkrótce zaktualizowana – tłumaczy Przemysław Błaszkiewicz.

Jak uciec od użytkowania

Inwestorzy, którzy nabyli działku na UW, ale chcieliby zminimalizować związane z nim ryzyko, mają do dyspozycji parę opcji. Od dziewięciu lat, zgodnie z ustawą z dnia 29 lipca 2005 r., istnieje możliwość przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności.

– Jako konsekwencji tej sytuacji oczekujemy, że otwarcie możliwości przekształcenia prawa UW we własność dla dużo większej grupy użytkowników wieczystych, w praktyce doprowadzi do większej liczby przekształceń oraz utrwali różnicę wartości pomiędzy tymi prawami. Możliwość przekształcenia, w intencji ustawodawcy stworzona przede wszystkim na potrzeby użytkowników wieczystych terenów przeznaczonych na cele mieszkaniowe, ale obecnie rozszerzona na wiele innych grup, będzie coraz częściej wykorzystywana również przez inwestorów komercyjnych – wyjaśnia Karina Kreja.

Proces przekształcenia wiąże się z obowiązkiem uiszczenia dotychczasowemu właścicielowi (Skarbowi Państwa lub JST) opłaty z tytułu przekształcenia. Opłatę z tytułu przekształcenia ustala się w wysokości stanowiącej różnicę pomiędzy wartością rynkową nieruchomości, a wartością prawa użytkowania wieczystego. Z reguły w wypadku nieruchomości o przeznaczeniu komercyjnym wynosi ona ok. 30-45 proc. wartości nieruchomości. Im dłuższy okres użytkowania wieczystego nieruchomości już upłynął, tym wyższa będzie opłata za przekształcenie.

Właściciel gruntu na UW powinien rozważyć opcję przekształcenia użytkowania w prawo własności w szczególności w przypadku obniżek cen gruntów oraz pozytywnego rozstrzygnięcia decyzji o obniżce opłat za UW.

– Dobrym momentem na złożenie wniosku o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności może okazać się okres spadku cen nieruchomości gruntowych na rynku. Opłatę z tytułu przekształcenia ustala się w wysokości stanowiącej różnicę pomiędzy wartością rynkową nieruchomości, a wartością prawa użytkowania wieczystego. W przypadku jednak, gdy w okresie ostatnich dwóch lat przed dniem złożenia wniosku o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości była dokonana aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, dla ustalenia opłaty z tytułu przekształcenia przyjmuje się wartość nieruchomości określoną dla celów tej aktualizacji. Dlatego też z punktu widzenia interesów użytkownika wieczystego dobrym momentem na złożenie wniosku o przekształcenie może okazać się również uzyskanie korzystnego rozstrzygnięcia lub zawarcie ugody przed SKO lub sądem powszechnym w związku z zakwestionowaniem podwyżki opłaty rocznej – wyjaśnia Konstanty Dobiejewski.

Kolejną zachętą do zaangażowania się w proces przekształcenia UW w prawo własności, jest możliwość spłaty ceny przekształcenia w ratach.

– Przekształcenie UW we własność uatrakcyjnia możliwość rozłożenia ceny przekształcenia (różnicy pomiędzy prawem własności a prawem UW) na 20 rocznych rat, które w wielu przypadkach mogą okazać się niższe od rocznych opłat – wyjaśnia Karina Kreja.

Inną możliwością na zmniejszenie ryzyka związanego z prawem użytkowania wieczystego jest odpowiednie ubezpieczenie.

– Pomimo prawa użytkowania wieczystego, czy Dekretu Bieruta, nadal można inwestować w centrum miasta np. dzięki ubezpieczeniu, które minimalizuje ryzyko – mówi Jeroen van der Toolen, Managing Director CEE, Ghelamco.

Pomimo obciążeń i niebezpieczeństw związanych z użytkowaniem wieczystym, większość inwestor jest pozytywnie nastawiona do tej formy własności.

– Poza faktem, że są to nieruchomości obarczone dodatkowym kosztem, nie mają one innych poważnych wad. Użytkowania w większości kończą się w roku 2089, co jest na tyle odległą perspektywą, że nie odgrywa żadnej roli w transakcjach. Zasady zagospodarowywania nieruchomości na prawie wieczystym są takie same, jak nieruchomości na prawie własności – nie istnieją komplikacje prawne, które sprawiałyby, że transakcje takimi gruntami są bardziej kłopotliwe. Jeżeli więc deweloper skalkuluje, że mimo konieczności płacenia opłaty wieczystej inwestycja przyniesie mu oczekiwany zysk i (np. uda mu się wynegocjować w transakcji cenę, która umożliwi realizację tego zysku), nic nie stoi na przeszkodzie, żeby dobił targu – podsumowuje Przemysław Błaszkiewicz.