Rząd przedstawił projekt ustawy mający kompleksowo uregulować status prawny gruntów zabudowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe. Dokument przewiduje też przywrócenie możliwości ustanawiania użytkowania wieczystego na cele mieszkaniowe oraz doprecyzowanie szeregu przepisów dotyczących gospodarowania nieruchomościami publicznymi. Jak podkreśla projektodawca, proponowane rozwiązania mają rozwiązać wieloletnie problemy środowisk spółdzielczych i zwiększyć dostępność gruntów pod budownictwo społeczne.
Wieloletni problem nieuregulowanych gruntów
Brak trwałego tytułu prawnego do gruntów zabudowanych przez spółdzielnie to konsekwencja praktyk obowiązujących w okresie PRL. W tamtym czasie spółdzielnie często realizowały inwestycje mieszkaniowe na gruntach państwowych, działając w oparciu o decyzje lokalizacyjne, a nie pełne tytuły własnościowe. W efekcie wiele budynków stoi dziś na gruntach, do których spółdzielnie nie posiadają prawa własności ani użytkowania wieczystego.
Skutki tego stanu są poważne. Spółdzielnie nie mogą ustanawiać spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w sposób definitywny, brakuje możliwości zakładania ksiąg wieczystych, a więc także możliwości zaciągania kredytów pod zastaw hipoteczny. Sprawę dodatkowo skomplikowała uchwała Sądu Najwyższego z 2013 r., która potwierdziła, że bez prawa do gruntu nie można skutecznie ustanowić spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
(fot. frepiki.com)
Reklama
Reklama
Nowe roszczenia i administracyjna ścieżka dochodzenia praw
Projekt ustawy przyznaje spółdzielniom mieszkaniowym nowe, jednoznaczne roszczenie: będą mogły żądać ustanowienia użytkowania wieczystego gruntów oraz nieodpłatnego przeniesienia własności budynków, o ile zostały one wybudowane legalnie – przed lub po 5 grudnia 1990 r.
Kluczowa zmiana polega na odejściu od trybu umownego na rzecz postępowania administracyjnego, co umożliwi spółdzielniom korzystanie z narzędzi zwalczania bezczynności organów. Wniosek będzie trzeba złożyć w określonym terminie, natomiast organem właściwym do jego rozpatrzenia będzie starosta (dla gruntów Skarbu Państwa) albo właściwy organ jednostki samorządu terytorialnego.
Spółdzielnie, które złożyły wnioski przed 31 grudnia 1996 r., otrzymają prawo ich ponownego rozpatrzenia w nowej procedurze – o ile nie toczy się w sprawie postępowanie przed sądem.
Reklama
Odpłatność i bonifikaty
Ustanowienie użytkowania wieczystego będzie wiązać się z koniecznością wniesienia pierwszej opłaty oraz opłat rocznych według zasad ustawy o gospodarce nieruchomościami. Projekt przewiduje jednak możliwość udzielenia bonifikat – na podstawie decyzji wojewody lub uchwały organów samorządowych. W ten sposób ustawodawca zamierza uwzględnić zarówno interes spółdzielni, jak i właścicieli gruntów.
Reprywatyzacja już nie zatrzyma regulowania gruntów
Projekt doprecyzowuje również przesłanki odmowy ustanowienia użytkowania wieczystego przy roszczeniach wynikających z tzw. dekretu warszawskiego. W praktyce oznacza to, że roszczenia dawnych właścicieli nie będą blokować regulacji stanu prawnego gruntów, jeżeli lokale są zamieszkane przez osoby posiadające prawa spółdzielcze.
To rozwiązanie bazuje na istniejących mechanizmach wprowadzonych po 2020 r. w ramach tzw. nowej ustawy reprywatyzacyjnej.
Reklama
Użytkowanie wieczyste wraca do budownictwa mieszkaniowego
Istotna część projektu dotyczy przywrócenia możliwości ustanawiania użytkowania wieczystego na cele mieszkaniowe. Po masowym przekształceniu użytkowania wieczystego w prawo własności w 2019 r. wprowadzono generalny zakaz tworzenia tego prawa dla nowych inwestycji mieszkaniowych. Dziś rząd ocenia to jako błąd.
Użytkowanie wieczyste ma ponownie stać się narzędziem wspierającym budownictwo społeczne, komunalne i inwestycje realizowane na gruntach publicznych. Projekt przewiduje preferencyjne zasady odpłatności oraz nowe mechanizmy waloryzacyjne, które mają zapewnić przewidywalność kosztów dla inwestorów.
