Grunty inwestycyjne dla biznesu

Pandemiczne przemeblowanie na rynku nieruchomości komercyjnych odcisnęło piętno również na rynku gruntów pod inwestycje. W cenie pozostały najbardziej atrakcyjne, centralnie położone działki, jednak deweloperzy wstrzymują się z zakupami pod centra handlowe, biurowce oraz hotele. 

Rynek biurowy w oczekiwaniu

Pandemia znacząco oddziałuje na rynek biurowy. Coraz więcej biurowców boryka się z problemami ze znalezieniem najemców. Zamiast nowych umów najmu mamy do czynienia raczej z przedłużaniem obecnych oraz podnajmem. Na popularności zyskują również elastyczne powierzchnie biurowe. Dlatego o ile w 2020 roku na rynek weszła wciąż duża liczba nowych projektów, w sumie pojawiło się 680 tyś. mkw. powierzchni biurowej, to należy pamiętać, że mowa o inwestycjach, których budowa ruszyła kilka lat wcześniej. Obecnie deweloperzy ostrożnie podchodzą do nowych projektów i zakupu gruntów, za czym również idzie korekta cen działek. 

– Korekta ceny w ofertach zakupu składanych przez deweloperów w IV kw. 2020 roku wahała się w granicach od 15 proc. do nawet ponad 30 proc. – mówi Tomasz Lewandowski, dyrektor Działu Gruntów i Inwestycji Średniego Formatu, JLL.

Najmniej na wartości tracą grunty w najatrakcyjniejszych lokalizacjach, przede wszystkim w centrum stolicy. Wg. raportu JLL ceny za mkw. w Warszawie wynoszą między 3 a 4,5 tys. zł.

POBIERZ CAŁE WYDANIE W FORMACIE PDF

– W najbliższych latach możemy spodziewać się mniejszej liczby transakcji zakupu gruntów biurowych. Zainteresowani zakupami będą głównie gracze o ugruntowanej pozycji, którzy nie potrzebują finansowania zewnętrznego i chcą wykorzystać spodziewaną w 2023 roku w Warszawie i niektórych miastach regionalnych lukę podażową.  Jednocześnie, ceny gruntów w najlepszych lokalizacjach pozostaną na zbliżonym poziomie. – podsumowuje Tomasz Lewandowski.

Na zainteresowaniu będą zyskiwały również grunty pod mixed-use oraz biurowce wymagające przebudowy lub dające możliwość zmiany ich funkcji. 

– W obecnej sytuacji firmy wycofują się głównie z projektów biurowych na rzecz mieszkaniowych. Także inwestycje wielofunkcyjne przeprojektowywane są tak, by nabrały więcej charakteru mieszkaniowego. – uważa Agata Karolina Lasota, dyrektor zarządzająca LBC Invest. 

Parki handlowe zamiast galerii

Pandemia COVID-19 i związane z nią ograniczenia dotyczące otwarcia sklepów, zwłaszcza w galeriach handlowych oraz zmniejszone poczucie bezpieczeństwa klientów w dużych centrach handlowych przyśpieszyły pewne trendy na rynku handlowym. Chociaż nie da się jeszcze jednoznacznie przewidzieć losu centrów handlowych, bez wątpienia pandemia spowodowała wzrost  zainteresowania względnie nowymi formatami takimi jak parki handlowe czy convenience center, które są bliżej klientów, dają większe poczucie bezpieczeństwa oraz w mniejszym stopniu objęte są wprowadzanymi obostrzeniami. To powoduje, że chociaż rynek gruntów pod tradycyjne centra handlowe znacząco się skurczył, to inwestorzy chętnie szukają działek właśnie pod parki handlowe czy sklepy wolnostojące.

POBIERZ CAŁE WYDANIE W FORMACIE PDF

– Pandemia i obostrzenia nie wpłynęły na zainteresowanie deweloperów gruntami pod parki handlowe oraz centra convenience, które w 2020 roku rozwijały się bardzo dynamicznie. Aktywność inwestorów w zakresie poszukiwania gruntów koncentrowała się natomiast na mniejszych miejscowościach, w których brakuje nowoczesnych przestrzeni handlowych lub takich, gdzie ich aktualna podaż nie zaspokaja wszystkich potrzeb konsumentów. Kolejne miesiące powinny przynieść kontynuację obu tych trendów. – wskazuje Tomasz Lewandowski.

Jak podaje firma JLL, średnie ceny niezabudowanych gruntów pod parki handlowe kształtowały się w przedziale 150 – 500 zł/mkw. na obrzeżach lub w granicy większych miast regionalnych. Za działki w granicach Warszawy inwestorzy zapłacą od 1000 zł/mkw. gruntu.

Podobnie jak w przypadku powierzchni biurowych inwestorzy coraz śmielej sięgają po obiekty mixed-use łączące funkcje powierzchnie handlowe i mieszkalne.

– Zainteresowanie inwestorów nieruchomościami pod zabudowę usługowo-handlową pozostanie ograniczone, z wyjątkiem terenów umożliwiających zabudowę mieszkaniowo-usługową oraz tych położonych w atrakcyjnych turystycznie lokalizacjach. – uważa Emil Domeracki, dyrektor Działu Gruntów Inwestycyjnych w Colliers.

POBIERZ CAŁE WYDANIE W FORMACIE PDF

Hotele tylko na wypoczynek

O ile biurowce czy centra handlowe przeżyły okresowe spadki, o tyle rynek hotelowy został podwójnie doświadczony. Liczne zamknięcia, ograniczenia i lockdowny spowodowały, że spadek odwiedzalności sięgnął nawet 80 proc. Zgodnie z danymi Izby Gospodarczej Hotelarstwa Polskiego, ponad połowa hoteli zanotowała frekwencję poniżej 30 proc. Problemem był nie tylko odpływ zagranicznych turystów, ale i klientów biznesowych, zwłaszcza w większych miastach. Odwołane konferencje i targi, radykalne ograniczenie podróży służbowych spowodowały, że hotele miejskie odczuły to najmocniej. Nic zatem dziwnego, że jeśli mówimy o zainteresowaniu rynkiem hotelowym, to dotyczy ono przede wszystkim miejscowości wypoczynkowych. 

Zakładamy, że w 2021 roku zapytach lokalizacjach. Taką sytuację mamy np. w Babickiej Strefie Przemysłowej, gdzie przedsiębiorcy mają do dyspozycji nie tylko znakomicie przegotowane działki, ale również dłuższy (15 lat) okres na realizację inwestycji i skorzystanie z ulgi podatkowej.

Po czwarte, strefy mają do zaoferowania dużo więcej niż samą działkę. Większość stref może pochwalić się inkubatorami przedsiębiorczości, parkami naukowo-technologicznymi czy powierzchniami biurowo-magazynowymi. Dodatkowo specjalne strefy ekonomiczne oferują szerokie wsparcie, zarówno prawne, księgowe, czy marketingowe.

POBIERZ CAŁE WYDANIE W FORMACIE PDF