Liczne centra handlowe radzą sobie bardzo dobrze, zapewniając najemcom wysokie obroty, które uzasadniają wysokość opłat czynszowych i eksploatacyjnych. Jednak niektóre obiekty, które utraciły głównych najemców mają kłopot z rentownością. Wartość takich nieruchomości z inwestycyjnego punktu widzenia coraz bardziej zbliża się do wartości działki, na której stoją.
Zakup centrum handlowego Land na warszawskim Służewcu przez belgijskiego dewelopera Ghelamco jest dobrym tego przykładem. Po wyburzeniu ponad dwudziestoletniego budynku ma w tym miejscu powstać projekt mix use oferujący ponad 37 tys. mkw. powierzchni biurowej i handlowej. Innym przykładem jest konwersja zamkniętego CH Sosnowiec w centrum logistyczne.
Do rozbiórki poszła również krakowska Galeria Plaza. W miejsce nieaktywnego centrum handlowego Strabag Real Estate zrealizuje kompleks kilku obiektów. Inwestycja jest na etapie projektowania. Realizacja wielofunkcyjnego kompleksu zaplanowana została na lata 2023-2025.
Kolejnym przykładem realizacji projektów mixed-use w miejscu dawnych zabudowań jest m.in. inwestycja firmy Echo Investment na terenie obecnego warszawskiego CH Jupiter usytuowanego przy ulicy Towarowej, czy przygotowywany kompleks mieszkalno-komercyjny w miejscu hipermarketu Tesco Kabaty.
(fot. freepik.com)
Reklama
Reklama
agospodarowywanie terenów przemysłowych
Rozwój aglomeracji miejskich na przestrzeni ostatnich dekad sprawił, iż wiele terenów przemysłowych sąsiaduje obecnie z osiedlami mieszkaniowymi czy kompleksami komercyjnymi. Z urbanistycznego punktu widzenia zmiana funkcji obszarów industrialnych wydaje się wręcz koniecznością.
Przykładów tego typu transakcji w ostatnim czasie nie brakuje. W sierpniu 2022 Grupa Arche zakupiła teren dawnej elektrociepłowni Szombierki w Bytomiu. Na blisko 18 ha gruncie inwestor planuje zrealizować miastotwórczy projekt z hotelem i gastronomią.
We wrześniu 2021 White Stone sfinalizował zakup 20 ha terenu w sąsiedztwie huty ArcelorMittal w Warszawie, na której chce wybudować wielofunkcyjny projekt z mieszkaniami i biurami.
Po drugiej stronie Wisły Okam nabył w sierpniu 2021 zakłady przemysłowe FSO na Żeraniu. Dotychczas obiekt, na terenie którego w ubiegłym roku zrekomercjalizowaliśmy ponad 150 tys. mkw. powierzchni, wykorzystywany jest na cele magazynowe i produkcyjne.
Dobrym przykładem rewitalizacji terenów przemysłowych może być też warszawska Wola, gdzie w miejscu obiektów poprzemysłowych wyrosły nowoczesne kwartały miasta. W podobny sposób zmienia się też Praga, gdzie mamy dziś Konesera, Bohemę, Port Praski, Soho, czy nowy kompleks w miejscu fabryki PZO.
Reklama
Szanse i zagrożenia
Ważnym elementem, który wpłynie na dynamikę konwersji nieruchomości w najbliższych latach będzie finalny kształt ustawy, nad którą pracuje Ministerstwo Rozwoju i Technologii. Nowe prawo ma ułatwić przekształcanie budynków handlowych i biurowych w mieszkania, niezależnie od obowiązującego w danej lokalizacji planu zagospodarowania.
Tego typu inwestycje wiążą się z wyższymi kosztami związanymi z wyburzeniem budynków oraz wydłużonym czasem realizacji. To proces obejmujący od trzech do ośmiu lat. Z drugiej strony, generowany przez nieruchomość przychód z wynajmu w czasie przygotowań do zmiany funkcji znacząco poprawia parametry finansowe tych długodystansowych przedsięwzięć, równoważąc ryzyko.
Podaż atrakcyjnie położonych nieruchomości gruntowych z roku na rok jest coraz mniejsza. Spodziewamy się zatem, że w najbliższych latach realizowanych będzie coraz więcej projektów, w których przekształcane będą funkcje obiektów. Już teraz widać, że inwestorzy coraz częściej analizują pod tym względem potencjał aktywów. Jednocześnie coraz więcej projektów wymaga wsparcia doradczego w obszarze wynajmu.
Transformacje funkcji na rynku nieruchomości są gorącym trendem, jednak ograniczenia planistyczne oraz prawno-administracyjne zweryfikują ostateczną ilość takich projektów, przede wszystkim na podstawie możliwych do osiągnięcia przez deweloperów marży.
