Grunty inwestycyjne dla biznesu

Pandemia COVID-19 wymusiła na firmach przyśpieszony rozwój handlu w Internecie oraz postawienie nacisku na wielokanałową sprzedaż. Pierwszy lockdown oraz kolejne ograniczenia w handlu wielkopowierzchniowym spowodowały, że e-commerce nabrał na znaczeniu. Dodatkowo zalecenia "Zostań w domu" i dystansu społecznego zdecydowały, że coraz więcej osób dokonuje bezpieczniejszych zakupów w Internecie. To wymogło znaczący rozwój usług logistycznych i zwiększone zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe dedykowane właśnie e-commerce.

Popyt na powierzchnię pod e-commerce wynika zarówno z potrzeb firm logistycznych wyspecjalizowanych w zakresie obsługi dystrybucji e-commerce, jak i dużych sieci handlowych, zwłaszcza sprzedających żywność, elektronikę i sprzęt AGD czy meble/wyposażenie wnętrz. Zwiększa się również liczba mniejszych sprzedawców, którzy szukają magazynów typu SBU. To zapotrzebowanie będzie rosło, ponieważ obecnie jedynie ok. 10 proc. Polaków robi zakupy przez Internet, w porównaniu z nawet 20 proc. w Wielkiej Brytanii. Te dane pokazują jak duży potencjał wzrostu ma w naszym kraju handel internetowy.

Zgodnie z danymi Axi Immo, w 2020 roku wynajęto 5,2 mln mkw. powierzchni magazynowej, z czego zapotrzebowanie na powierzchnię pod e-commerce wyniosło 15,5 proc. Warto podkreślić, że wśród 5 największych umów najmu magazynowego w 2020 r na 1. znalazła się umowa giganta e-commerce, czyli firmy Amazon w Świebodzinie (203 500 mkw.), zaś na 4. - umowa Żabki w 7R BTS w Radzyminie (67 500 mkw.).

POBIERZ CAŁE WYDANIE W FORMACIE PDF

– Spodziewamy się, że rynek w 2021 roku będzie nadal dynamicznie się rozwijał, a kluczowe znaczenie będzie miał dalszy rozwój sektora e-commerce i popyt generowany ze strony firm handlowych i logistycznych na magazyny miejskie, jak również międzynarodowych graczy e-commerce dla których, Polska pozostanie ważną lokalizacją w Europie. – mówi Renata Osiecka, Managing Partner Axi Immo.

Jakie lokalizacje pod e-commerce?

Wymagania dotyczące e-commerce odnośnie powierzchni magazynowych wynikają ze specyficznych potrzeb tego sektora. Duże magazyny typu big box konsolidują procesy magazynowe dla największych platform e-commerce. Uzupełnieniem dla nich jest sieć mniejszych magazynów, inwestycji typu cross-dock, czy małych jednostek typu SBU (Small Business Unit), które tworzą logistykę ostatniej mili. 

Jak wynika z raportu JLL i Segro, największy (40 proc.) udział miejskich magazynów ma Warszawa. Drugie miejsce zajmuje Górny Śląsk, który zyskuje dzięki rozwiniętej infrastrukturze drogowej w pobliżu miast. Łódź jest trzecim co do wielkości rynkiem.

POBIERZ CAŁE WYDANIE W FORMACIE PDF

Obiekty w ramach logistyki miejskiej realizowane są blisko konsumentów, w dużych i średnich miastach. Dzięki temu obniżają się koszty i czas dostaw. Rozwój logistyki miejskiej wspomagają inwestycje w sieć dróg ekspresowych, w tym obwodnic miejskich, które pozwalają na szybką obsługę rynków lokalnych. 

W 2021 r. utrzyma się trend na logistykę miejską, co skłoni deweloperów do poszukiwania nowych lokalizacji miejskich, również tych o charakterze brownfield. 

E-commerce rozgląda się za działkami. Wygrywa brownfield

Klienci kupujący on-line coraz częściej oczekują jak najszybszej dostawy. Jak wynika z badań CBRE, niemal 6 na 10 osób nie chce czekać na swoją przesyłkę dłużej niż dwa dni. Nie dziwi zatem, że popularności zyskuje trend same day delivery, czyli dostawy tego samego dnia. Aby sprostać tym oczekiwaniom potrzebne są magazyny położone jak najbliżej klienta.

Jednak tereny położone w pobliżu dużych aglomeracji mają ograniczoną podaż. Jak wynika z raportu Segro i JLL, wielkość dostępnych terenów pod potencjalną logistykę miejską w Warszawie, Wrocławiu, Poznaniu i Łodzi nie przekracza 50 hektarów. Dlatego inwestorzy są zmuszeni do kupowania ostatnich wolnych parceli lub decydują się na tereny typu brownfield. Trend dotyczący działek miejskich jest szczególnie widoczny w ostatnich dwóch latach w Warszawie, na Górnym Śląsku i Wrocławiu.



– Rosnący wolumen sprzedaży internetowej w Polsce, który dodatkowo przyspieszył w związku z pandemią, stanie się z pewnością głównym motorem napędowym nowego popytu na obiekty typu last-mile oraz aktywności deweloperów, tym bardziej, że już teraz sektor mierzy się z niewystarczającą podażą produktu. Dotyczy to zarówno cross-docków, małych hubów kurierskich, jak i nowych formatów mixed-use, które objąć mogą też stare budynki przemysłowe, handlowe i biurowe w centrach miast. – komentuje Bożena Krawczyk, dyrektor inwestycyjna Segro na Europę Centralną.

Przykładem takiej realizacji jest powstający na terenie cementowni w Nowej Hucie w Krakowie obiekt Panattoni City Logistics Kraków I, gdzie jednym z największych najemców będzie firma InPost. Panattoni coraz chętniej sięga pod brownfieldy, które w 2020 roku stanowiły aż 35 proc. oddanej do użytku powierzchni.

POBIERZ CAŁE WYDANIE W FORMACIE PDF