Grunty inwestycyjne dla biznesu

Brak atrakcyjnych działek inwestycyjnych jest coraz dotkliwiej odczuwalny. Dotyczy to wszystkich dużych miast w Polsce. Od dawna ziemia pod inwestycje nie jest już nigdzie łatwo dostępna. Chętnych do zakupu gruntu, jak i kapitału przeznaczonego na ten cel natomiast na rynku nie brakuje. Nadpodaż pieniądza jest ogromna. Inwestorzy starają się jak najszybciej ulokować posiadany kapitał w grunty w obawie przed inflacją. Choć szaleństwo zakupowe, które nierzadko wiązało się z naprawdę ryzykownymi decyzjami minęło, sytuacja nadal przypomina te, którą pamiętamy z lat 2007-2008, kiedy na pniu sprzedawało się wszystko przy szybko rosnących cenach.     

– Napływ nowych inwestorów spowodował skrócenie procesu sprzedaży atrakcyjnych gruntów, który teraz zazwyczaj zamyka się w okresie 3 miesięcy. Z kolei utrudnieniem jest mocno przeszacowana wartość wielu działek albo nieuregulowany prawnie status właścicielski nieruchomości. Właściciele gruntów bardzo niechętnie podchodzą też do rezerwacji przy przedwstępnych umowach zakupu bez zadatków i do umów warunkowych. – mówi Agata Karolina Lasota, dyrektor zarządzająca LBC Invest.

Pobierz całe eWydanie magazynu - <<< POBIERZ >>>

Maksymalizacja zysków dzięki inwestycjom w grunty 

Firm chcących inwestować w nieruchomości gruntowe jest bardzo wiele, mimo że tempo wzrostu cen ziemi w niektórych lokalizacjach jest zawrotne. Największy deficyt występuje w przypadku dużych działek pod zabudowę mieszkaniową w dobrze skomunikowanych częściach miast. Kiedy pojawiają się na rynku ciekawe parcele do 5 tys. PUM-u do walki o nie zgłasza się nawet po kilkanaście firm. Im większa działka, tym liczba chętnych się kurczy się. Na przestrzeni ostatnich dwóch lat stawki na rynku gruntów inwestycyjnych wzrosły o kilkadziesiąt procent w zależności od lokalizacji. Ceny za 1 mkw. PUM-u w atrakcyjnych miejscach w Warszawie czy Krakowie podskoczyły nawet o 60 proc. 

Inwestorzy w obawie przed dalszymi podwyżkami nabywają grunty, chcąc w ten sposób zwiększyć swoje przyszłe zyski. Nie odstraszają ich szybujące koszty budowy i czasochłonne procedury administracyjne. Zakup gruntów finansowany jest w różny sposób. Wiele transakcji opartych jest na kredycie, duża ilość finansowana z bieżącej działalności deweloperskiej, część także z emisji obligacji.

Pobierz całe eWydanie magazynu - <<< POBIERZ >>>   

– Niewystarczająca podaż atrakcyjnych działek sprawia, że inwestorzy zaczynają myśleć o terenach inwestycyjnych w sposób nieszablonowy, analizując je pod kątem potencjalnego przeznaczenia i dokonując mariaży gruntów. Coraz częściej pod uwagę brany jest zakup starych budynków - pod rewitalizację lub konwersję ich funkcji w przyszłości. Przykładem jest powstała w latach 90. inwestycja Empark na warszawskim Mokotowie, gdzie na miejscu 4 z 9 budynków powstanie projekt mixed-use z budynkami mieszkalnymi, obiektami biurowymi i handlowymi a także PRS-ami. Do spektakularnych transakcji w tym zakresie należy również sprzedaż działki wraz z niedokończonym budynkiem biurowym należącej do EuropolGaz S.A. na warszawskich Bielanach, którą nabył ogólnopolski podmiot giełdowy realizujący projekty mieszkaniowe wielorodzinne. – mówi Emil Domeracki, dyrektor działu gruntów inwestycyjnych w Colliers.

Pobierz całe eWydanie magazynu - <<< POBIERZ >>>

– Hitem wśród inwestycji mieszkaniowych w ostatnim roku były osiedla proekologiczne w wysokim standardzie wykonania,  w unikalnym położeniu. Zmiany, które zaszły ostatnio nakręciły popyt na mieszkania w lokalizacjach o walorach rekreacyjnych i miejscach atrakcyjnych turystycznie. – dodaje Lasota.

Zapotrzebowanie na grunty pod budynki mieszkalne dodatkowo zwiększa produkcja lokali na wynajem instytucjonalny. W tego typu realizacje angażuje się coraz więcej firm deweloperskich, choć oznaczają niższą marżę. Udział sektora PRS w sprzedaży mieszkań zarejestrowanej w 2021 roku przez podmioty giełdowe wzrósł już do poziomu kilkunastu procent. 

Pobierz całe eWydanie magazynu - <<< POBIERZ >>>

Magazyny, magazyny i jeszcze raz magazyny

Podobnie, jak w przypadku mieszkaniówki, o bardzo dużych potrzebach gruntowych możemy mówić w związku z planowanymi inwestycjami magazynowo-przemysłowymi. Tam, gdzie coś się zmienia, poprawia się infrastruktura drogowa lub planowane są drogi ekspresowe grunty są od razu zabezpieczane umowami przedwstępnymi. O parcele pod projekty logistyczne jest o tyle łatwiej, że inwestycje w tym sektorze realizowane są także na terenach typu greenfield położonych poza granicami administracyjnymi miast. Stąd i większa podaż i mniejsza konkurencja ze strony inwestorów poszukujących gruntów dla inwestycji z segmentu mieszkaniowego czy usługowo-handlowego. 

– Ziemia poszukiwana jest, zarówno pod inwestycje wielkoformatowe o powierzchni kilkudziesięciu czy ponad 100 tys. mkw., jak i magazyny tzw. ostatniej mili i mniejsze obiekty miejskie. Inwestorzy z sektora magazynowego zainteresowani są przede wszystkim działkami położonymi w pobliżu węzłów logistycznych i w okolicy największych miast, jak również działkami zlokalizowanymi w mniejszych miejscowościach z uwagi na szybko rosnącą sprzedaż on-line. – mówi Agata Karolina Lasota.

Pobierz całe eWydanie magazynu - <<< POBIERZ >>>

Na rynku magazynowym możemy obserwować rozwój inwestycji spekulacyjnych. Firmy nie boją się realizować takich projektów, bo popyt na powierzchnie magazynowe nie rósł nigdy tak szybko jak teraz, a niewynajętych magazynów praktycznie nie ma. Wiąże się to w dużej mierze ze wzrostem rynku e-commerce, dla którego przewidywany jest dalszy kilkunastoprocentowy, średnioroczny wzrost wartości w kolejnych latach. A także ze zmianą struktury transportu, skracaniem łańcuchów dostaw, czy rosnącym zapotrzebowaniem na powierzchnie buforowe, gdzie składowane są zapasy. 

Także na rynku inwestycyjnym w Polsce magazyny generują przeszło połowę wartości wolumenu transakcyjnego. Sektor logistyczno-przemysłowy z roku na rok zwiększa swój udział w rynku, bijąc kolejne rekordy. Na naszym rynku inwestuje głównie kapitał pochodzący z Europy, przede wszystkim z Niemiec, a także firmy północnoamerykańskie i azjatyckie.

Jak wynika z danych firmy Cushman & Wakefield niesłabnącym zainteresowaniem cieszą się nieruchomości gruntowe zlokalizowane na terenie głównych rynków magazynowych, takich jak Warszawa, Łódź i okolice, Poznań, Wrocław oraz cały Górny Śląsk. W tych regionach zainteresowanie dotyczy praktycznie wszystkich nieruchomości możliwych do zagospodarowania o wielkości powyżej 1 hektara. Zainteresowaniem cieszą się także nieruchomości położone na terenie administracyjnym miast i w niedalekiej odległości od nich.

Pobierz całe eWydanie magazynu - <<< POBIERZ >>>

– Z prowadzonej analizy na koniec III kw. 2021 r. w Polsce w budowie znajdowało się rekordowe 3,46 mln mkw. powierzchni magazynowej. Na rynku widać ożywienie wśród projektów budowanych spekulacyjnie, które wpłyną dodatnio na obniżający się od kilku kwartałów poziom pustostanów. Niemniej, spodziewamy się, że to właśnie na rynkach o niskiej dostępności powierzchni magazynowej wzrośnie zainteresowanie inwestorów i deweloperów działkami pod nowe projekty, szczególnie w Krakowie, Szczecinie czy w Poznaniu. – mówi Jacek Szkuta, Dyrektor Regionalny Działu Gruntów Inwestycyjnych, AXI IMMO.

– W kontekście kolejnych 12 miesięcy z uwagą należy obserwować dwa trendy z rynku magazynowego, które przybierają na sile. Pierwszy – nearshoring - związany z większą regionalizacją łańcuchów dostaw i tworzeniem bardziej lokalnych zapleczy magazynowych przyczyni się do większej aktywności zagranicznych inwestorów chcących ulokować w Polsce swoje centrum dystrybucji lub fabrykę. Z kolei drugi dotyczy rozwoju CBEC tj. crossborder e-commerce, czyli transgranicznego handlu internetowego i wybieraniu zachodniej ściany Polski przez zagraniczne firmy do obsługi swoich lokalnych rynków. Podobnie jak nearshoringu Polska to nadal zdecydowanie tańszy pod względem kosztów budowy czy płacowych region w Europie. Z tego względu prognozujemy, że w perspektywie długoterminowej wzrośnie znaczenie byłych miast wojewódzkich z potencjałem do prowadzenia dystrybucji krajowej i międzynarodowej. Miasta te dysponują nadal dużym zapleczem w postaci wykwalifikowanej kadry pracowników, a  także posiadają tradycje związane z przemysłem. Wśród gorących lokalizacji powinny znaleźć się m.in. Zielona Góra, Gorzów Wielkopolski, Bielsko-Biała, Radom, Siedlce. – dodaje Jacek Szkuta.

Pobierz całe eWydanie magazynu - <<< POBIERZ >>>

Akcje niewielkich centrów zakupowych idą w górę 

Deweloperzy zainteresowani są również żywo realizacją parków handlowych. Format skupia teraz aż trzy czwarte nowych inwestycji w sektorze handlowym. Retail parki, podobnie jak magazyny budzą coraz większe zainteresowanie funduszy i grup kapitałowych jako aktywa inwestycyjne. Choć w 2021 roku w Polsce przybyło 300 tys. mkw. powierzchni handlowej i  tyle samo jest w trakcie realizacji, a 70 proc. inwestycji w budowie to parki handlowe jest to niestety wciąż towar deficytowy. Stąd jedna trzecia transakcji dotyczących zakupu nieruchomości handlowych objęła w ubiegłym roku obiekty starszej generacji, wśród których dominowały nieruchomości, stanowiące własność sieci Tesco. 

Popularność, jaką parki handlowe i centra convenience cieszą się wśród klientów w ostatnim czasie pociąga za sobą wzrost zainteresowania inwestorów realizacją takich projektów. Inwestorzy często wchodzą w te inwestycje chcąc zdywersyfikować swój portfel nieruchomości, ale na rynku działają też oczywiście podmioty, które wyspecjalizowały się tylko w tym formacie.

Pobierz całe eWydanie magazynu - <<< POBIERZ >>>

Projekty związane z realizacją parków handlowych mają te zaletę, że ich proces budowy można zamknąć w okresie 18 miesięcy, a próg wejścia jest znacznie niższy niż w przypadku większych realizacji. Inwestorzy poszukują pod nie gruntów przeważnie w mniejszych miastach do 100 tys., a nawet 50 tys. mieszkańców, w których nie ma jeszcze dużego nasycenia powierzchniami handlowymi.
 
Ziemia w takich lokalizacjach jest znacznie tańsza niż w największych miastach, co przekłada się także na wyższą rentowność inwestycji. Najbardziej atrakcyjne grunty pod nowe projekty to te w lokalizacjach zapewniających duży potencjał odwiedzin także mieszkańców okolicznych gmin. Kluczowe  dla zapewnienia satysfakcjonujących zwrotów z inwestycji w przypadku parków handlowych jest ulokowanie w grupie najemców popularnego operatora spożywczego. Jest to nie tylko jeden z ważniejszych powodów odwiedzania centrum handlowego, ale wpływa również na wizerunek obiektu. Interesującym trendem, jaki możemy od niedawna obserwować jest pojawianie się w retail parkach nowych marek, często butikowych brandów, które nigdy nie były w takich obiektach obecne.  – mówi Agata Karolina Lasota.

Pobierz całe eWydanie magazynu - <<< POBIERZ >>>