Polski rynek nieruchomości komercyjnych wciąż jednym z najatrakcyjniejszych w regionie – uważają przedstawiciele czołowych funduszy inwestycyjnych. Obawiają się jednak napływu dużej ilości taniego kapitału i przegrzania rynku.
Do Polski wchodzą kolejne fundusze inwestycyjne, gotowe inwestować na rynku nieruchomości komercyjnych. To wynik dobrej opinii naszego kraju, chociaż inwestorzy powoli zaczynają się uskarżać na niewystarczające stopy zwrotu. Jednocześnie na polskim rynku wciąż brakuje lokalnych graczy. To częściowo wynik błędów legislacyjnych, utrudniających inwestowanie m.in. polskich funduszy emerytalnych w Polsce.
- Myślę, że nieruchomości to świetny produkt dla funduszy emerytalnych, ale chyba się tego nie doczekamy –mówi Krzysztof Tokarski, prezes zarządu Towarzystwa Funduszy Inwestycyjnych PZU SA.
- Polski kapitał jest niewielki, płytki i oportunistycznych, nie myśli o inwestycjach w długotrwałych zyskach – dodaje Michał Sternicki, dyrektor generalny Aareal Bank AG Oddział w Polsce.
Tani kapitał, większe ryzyko
Przedstawiciele funduszy inwestycyjnych coraz głośniej mówią, że na rynku pojawiło się dużo kapitału, w szczególności taniego pieniądza. To oznacza więcej możliwości do realizowania nowych projektów, ale może się również okazać początkiem kolejnego kryzysu.
- Obecnie na rynku istnieje nadpodaż gotówki co powoduje, że zaczyna brakować dobrych projektów do inwestowania. Na rynku rozpychają się podmioty, które dotychczas nie zajmowały się pożyczaniem pieniędzy na rynku nieruchomościowym. Boję się, że to recepta na kryzys – mówi Mieczysław Godzisz, prezes zarządu Hines Polska.
- Pojawiło się zapotrzebowanie na nieruchomości o wyższej stopie zwrotu przy jednoczesnym podwyższeniu ryzyka. Na rynku pojawili się nowi gracze, banki, które rozpoczynają przygodę z finansowanie nieruchomości, są często bardzo agresywne i gotowe finansować takie nieruchomości. To dobre dla klientów, ale należy zadać sobie pytanie, czy będą w stanie zapewnić finansowanie w pespektywie 3,5,7 lat – pyta Michał Sternicki.
Perspektywy rynku
Fundusze obawiają się, czy poprawa sytuacji na rynku transakcji nieruchomości komercyjnych nie następuje w zbyt szybkim tempie.
- Zachód zastanawia się, czy ceny strategicznych nieruchomości w dobrych punktach nie osiągnęły szczytu. Jest coraz większa obawa, że rynek jest ponownie przegrzany. To powoduje, że również w Polsce ceny nieruchomości rosną, pomimo istniejącej presji cenowej ze strony najemców – mówi Mieczysław Godzisz.
Presja na zakupy i malejąca liczba atrakcyjnie położonych projektów powoduje, że fundusze są gotowe więcej ryzykować, by więcej zyskać.
- Fundusze mogą zacząć się interesować nieruchomościami niekoniecznie w topowych lokalizacjach, bo im większe ryzyko, tym większy zwrot – wyjaśnia Michał Sternicki.
Pewne obawy budzi sytuacja na wschodniej granicy Polski, ale przedstawiciele czołowych funduszy inwestycyjnych uważają, że to jeszcze nie powód do szczególnego niepokoju.
- Inwestorzy zagraniczni zastanawiają się, czy sytuacja na Ukrainie nie wpłynie na Polskę. Ja w takiej sytuacji pytam ich, ile, przy obecnym stanie infrastruktury drogowej, zajmie w przypadku wojny przemarsz wojsk z Warszawy do Berlina. To zwykle ucina dyskusję, bo sytuacja na Ukrainie to nie tylko problem Polski, ale całej Unii Europejskiej i NATO – mówi Michał Sternicki.
Innym problemem, na który zwracają uwagę zarządzający funduszami, jest dominacja funduszy zagranicznych w Polsce.
- Sytuacja, kiedy 90 proc. powierzchni biurowych w Polsce, należy do funduszy emerytalnych z Wielkiej Brytanii, czy Niemiec, jest dla mnie nie zrozumiała. Należy stworzy możliwości do inwestowania dla polskich funduszy – podkreśla Michał Koślarz, członek zarządu w Capital Park SA.
W co inwestować?
Przedstawiciele funduszy inwestycyjnych podkreślają, że w budowaniu portfela ważna jest dywersyfikacja, która pozwala zmniejszyć ryzyko inwestycyjne.
- Staramy się różnicować portfel. Analizujemy sektor biurowy, logistykę i handel. Pozwalamy sobie również na dywersyfikację i stawiamy nie tylko na miasta centralne - mówi Krzysztof Tokarski.
Na rynku powierzchni handlowych zainteresowanie budzą w szczególności mniejsze powierzchnie oraz mniejsze miasta regionalne, w których zazwyczaj jedno centrum handlowe dominuje okolicę.
- Obecnie koncentrujemy się na mniejszych obiektach handlowych, które nie jest wcale łatwo kupić. Wskaźniki makroekonomiczne w kraju mamy bardzo dobre, a kondycję obiektów handlowych determinuje przede wszystkim konsumpcja wewnętrzna, która rośnie wraz z wynagrodzeniami. Nie ma przeszkód na drodze do wzrostu czynszów i polepszenia sytuacji na rynku nieruchomości komercyjnych – mówi Michał Koślacz.
- W przypadku powierzchni handlowych, nasze zainteresowanie budzą w szczególności centra handlowe w mniejszych miastach, ponieważ stanowią tam nie tylko miejsce do zrobienia zakupów, ale także centrum życia miejscowości – mówi Krzysztof Tokarski.
Sprzeczne opinie budzi rynek powierzchni biurowych. Z jednej strony mówi się, szczególnie w przypadku Warszawy, o nadpodaży i rosnącej liczbie pustostanów, a z drugiej Polska jest pod względem metrów kwadratowych powierzchni biurowej wciąż do tyłu w stosunku do państw Europy Zachodniej.
- Rosnący wskaźnik pustostanów na warszawskim rynku biurowym budzi pewien niepokój. Nie sądzę, żeby rynek biurowy osiągnął stabilizację w najbliższych miesiącach – uważa Agnieszka Beata Sawicka, Associate Director w AEW Europe.
- Pojawiają się głosy, że zbliżamy się do bańki i kryzysu, jednak porównując polski rynek biurowy z krajami Europy Zachodniej wcale nie jest tak źle i mamy kogo gonić. W Warszawie jest tylko 4 mln mkw. powierzchni biurowej, podczas gdy we Frankfurcie aż trzy razy tyle – podkreśla Michał Koślarz.
- Cały rynek powierzchni biurowej w Warszawie to tyle co jedna ulica w Mediolanie. Jednak powinniśmy porównywać potencjalne możliwości, ich wykorzystanie, a dodatkowo odrobić przysłowiową pracę domową – dodaje Michał Sternicki.
Nie ma natomiast wątpliwości wśród inwestorów co do atrakcyjności magazynów i obiektów logistycznych. Jedyny problem to zbyt mała ilość tego typu produktów na rynku.
- Moja firma skupiła się na parkach logistycznych i wydaje się, że to dobra decyzja. Będziemy tę politykę na pewno kontynuowali – mówi Agnieszka Beata Sawicka.
Różnice w strategiach inwestycyjnych funduszy dotyczą nie tylko tego, który z rynków jest najatrakcyjniejszy, ale także tego na jakim etapie warto się zaangażować.
- Wolimy inwestować w projekty we wczesnej fazie, jeszcze przed wynajęciem, żebyśmy mogli zaoferować wartość dodaną, a co za tym idzie, dodatkową stopę zwrotu – mówi Damian Grzywacz, senior manager, Business Development, Penta Investments.
- Oprócz lokalizacji, najważniejsze jest dla nas, aby obiekt był całkowicie lub częściowo wynajęty. Nie kupujemy obiektów niewybudowanych – przyznaje Agnieszka Beata Sawicka.
