Rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce w 2017 r. wykazał się bardzo dużą elastycznością w zakresie reagowania na wyzwania: zmiany podatkowe, aktywność deweloperów czy BREXIT. Przed nami jednak kolejny rok i nadchodzące zmiany w zakresie ograniczenia handlu w niedzielę czy zmiany w rozliczeniu CIT. Jednak po analizie każdego z sektorów można stwierdzić, że polski rynek wciąż pozostaje w bardzo dobrej kondycji i umacnia swoją liderską pozycję w regionie CEE.
WARSZAWA BIJE REKORDY
Wciąż najbardziej dynamicznym rynkiem pozostaje Warszawa, zarówno pod względem budowanej powierzchni biurowej i handlowej, jak i aktywności najemców z sektora biurowego. Tylko w III kw. 2017 roku deweloperzy biurowi oddali do użytkowania 19 projektów biurowych, w tym między innymi: West Stations II (36 500 mkw.), D48 (26 000 mkw.) oraz Wronia 31 (16 000 mkw.), a do końca roku spodziewane jest ukończenie budowy kolejnych 13 biurowców. Wysoka podaż ze strony deweloperów, spotyka się z popytem po stronie najemców.
Według najnowszego raportu Warsaw Office Market View – Warszawski Rynek Biurowy w III kw. 2017 przygotowanego przez firmę CBRE wynika, że popyt brutto w stolicy w III kwartale przekroczył 198 tys. mkw., z czego ok. 61% stanowiły nowe umowy. Mimo iż coraz większym zainteresowaniem cieszą się strefy centralne, 55 % zawartych transakcji dotyczyło obszarów poza Centrum.
Jeśli pozytywny nastrój na rynku utrzyma się do końca roku, całkowita powierzchnia najmu przekroczy poziom 850 tys. mkw., a rok 2017 prawdopodobnie pobije rekordowy wynik popytu brutto z 2015 roku.
Przemysław Felicki, Dyrektor działu Rynków Kapitałowych w CBRE, wskazuje, że wysoka aktywność deweloperów stanowi pewną obawę dla inwestorów, jednak równoważą ją ruchy najemców w zakresie wynajmu: – Istnieją pewne obawy inwestorów, związane z aktywnością sektora biurowego, w szczególności w Warszawie, które są związane z ilością planowanych obiektów. Jednak dane dotyczące rynku biurowego, pozwalają bardzo optymistycznie patrzeć w przyszłość: wysoka aktywność najemców, spadający wskaźnik pustostanów - pozwalają zakładać, że przed nami kolejne 12 – 24 miesiące rozwoju tego sektora. Z perspektywy inwestorów widoczny jest brak średniej wielkości produktów biurowych, położonych w centralnych lokalizacjach.
Również w sektorze handlowym Warszawa jest bez wątpienia największym i najbardziej rozwiniętym rynkiem w Polsce, a mimo to wciąż najbardziej atrakcyjnym. Aż 30% budowanej obecnie w kraju powierzchni handlowej powstaje w stolicy.
Popularną praktyką jest obecnie przebudowa, rozbudowa i modernizacja, mająca na celu odświeżenie wyglądu oraz oferty obiektów. Coraz bardziej popularne stają się obiekty typu ‘mixed-use’ łączące w sobie wiele funkcji (handlową, biurową, mieszkaniową, hotelową). Eksperci CBRE prognozują, że w 2018 r. zostanie oddanych do użytku 5 nowych obiektów handlowych i 2 rozbudowy, łącznie oferując 95 tys. mkw. Wśród nich cztery to projekty wielofunkcyjne z rozbudowaną oferta handlową CEDET (7000 mkw.), Koneser (21 000 mkw.), EC Powiśle (10 000 mkw.) oraz Galeria Rondo Wiatraczna (11 000 mkw.). Rynek handlowy znajduje się na celowniku nie tylko deweloperów, ale również inwestorów.
Od kilku lat widoczna jest rosnąca tendencja inwestycji w nieruchomości handlowe. Potwierdza to Patrycja Idzikowska, Dyrektor działu Analiz Rynkowych I Doradztwa, BNP Paribas Real Estate Poland: – W ciągu trzech pierwszych kwartałów roku odnotowana wartość inwestycji w sektorze handlowym osiągnęła 1,2 miliarda EUR, stanowiąc jednocześnie ponad połowę całkowitego wolumenu transakcji na rynku komercyjnym, Nowym trendem zauważalnym wśród inwestorów jest większa skłonność do lokowania kapitału w formatach innych niż tradycyjne centra handlowe. Duży udział w wolumenie transakcyjnym sektora handlowego miały przejęcia portfelowe parków handlowych i centrów wyprzedażowych.
INWESTORZY NIE KOŃCZĄ PRZYGODY Z POLSKĄ
Rynek inwestycyjny w Polsce podtrzymuje szybkie tempo rozwoju, a wolumen transakcji inwestycyjnych w 3 kwartale przekroczył 800 mln EUR. Inwestorzy znaleźli odpowiednie struktury do przeprowadzenia transakcji po zmianie podejścia władz skarbowych do kwestii VAT-u przy zakupach nieruchomości komercyjnych. Utrzymujące się dobre wyniki polskiej gospodarki oraz wysoki poziom aktywności na rynku najmu we wszystkich sektorach wpływają na wzrost zainteresowania polskim rynkiem nieruchomości i skutkują dużą liczbą zawieranych transakcji inwestycyjnych.
Rok 2017 był czasem wyzwań głównie dla inwestorów, zmiany podatkowe, które dotyczyły struktury transakcji znacznie wydłużyły część procesów kupna-sprzedaży. Dodatkowym ograniczeniem dla płynności rynku jest ustanowienie REIT-ów tylko dla nieruchomości mieszkaniowych.
– Wydaje się, że takie ograniczenie i pozbawienie możliwości inwestycji REIT-ów w nieruchomości komercyjne wpłynie negatywnie na atrakcyjność tej formy inwestowania wśród inwestorów indywidualnych i na spełnienie celów wprowadzenia REIT-ów tj. na aktywizację polskiego kapitału, dynamizację rynku kapitałowego i ogólne pobudzenie gospodarki. Rynek nieruchomości komercyjnych jest rynkiem ustabilizowanym, płynnym, z wypracowanymi przez lata standardami. Przyciąga wiele zagranicznych podmiotów, dzięki temu obywatele Niemiec czy Czech, którzy inwestują w ramach tamtejszych funduszy emerytalnych, mogą być współwłaścicielami znaczących nieruchomości w Polsce.
Udział polskiego kapitału w tego typu inwestycjach jest niestety marginalny. Przypuszczamy, że ograniczenie zakomunikowane przez MF jest wynikiem m.in. krytycznej opinii NBP nt. sytuacji na rynku nieruchomości komercyjnych. Zdaniem CBRE wbrew temu stanowisku moment na inwestycje na tym rynku jest dobry, wartości nieruchomości są niższe niż historycznie najwyższe ich poziomy, czynsze są obecnie relatywnie niskie i ze względu na wysokie koszty budowy oraz zakupu gruntów, nie powinny dalej spadać, a popyt na powierzchnię komercyjną jest wysoki i stabilny. Wszystko to powinno zabezpieczać interes inwestora indywidualnego tj. zapewniać stabilne przychody z najmu, oczywiście przy profesjonalnym zarządzaniu tego typu nieruchomościami. – podsumowuje Przemysław Łachmaniuk, z działu Rynków Kapitałowych CBRE.
Wydłużenie procesów transakcyjnych oraz ograniczenia związane z REIT-ami, nie spowodowały zatrzymania inwestorów, tylko w III kw. 2017 r. wolumen transakcji wyniósł 800 mln EUR, a po trzech kwartałach 2017 roku wartość rynku przekroczyła 2,4 mld EUR. Obecnie, trudno jest prognozować wartość rynku na koniec 2017 roku, są jeszcze transakcje w trakcie finalizacji, które znacząco wpłyną na wynik końcowy. Jednak biorąc pod uwagę rozwój rynku, zainteresowanie inwestorów, wciąż napływający kapitał z RPA, Azji czy rynku CEE, śmiało można stwierdzić, że przed nami kolejne miesiące sukcesów. Dodatkową kartą przetargową Polski są aktywne rynki regionalne, które dają możliwość dywersyfikacji inwestycji. Potwierdza to Marcin Mędrzecki z agencji doradczej Colliers: – Czeski rynek ogranicza się do trzech miast, Węgry reprezentuje niemal wyłącznie Budapeszt, w Rumunii jest kilka miast regionalnych, ale rynek inwestycyjny skupia się niemal wyłącznie na stolicy – podobnie jest w Bułgarii - Polska jest jedynym krajem w Europie Środkowej, który ma bardzo mocno rozwinięte rynki regionalne z ogromnym potencjałem rozwoju powierzchni biurowych, czy z istniejącą i dobrze prosperującą bazą centrów handlowych.
MAGAZYNY PNĄ SIĘ W GÓRĘ
Doskonałe miesiące ma za sobą branża logistyczna, w której rekordy popytu i podaży padają w każdym roku. Jak wynika z danych firmy CBRE całkowita podaż powierzchni wyniosła ponad 12,8 mln mkw., a od początku roku deweloperzy dostarczyli na rynek rekordową ilość 1,7 mln mkw. powierzchni. To dowód na doskonałą kondycję polskiego rynku oraz zapowiedź kolejnego, dobrego roku dla branży przemysłowo-logistycznej. Taka aktywność deweloperów cieszy, tym bardziej, że rozwijane są rynki wschodzące.
– Na przykładzie sektora logistycznego widać, że dziś motorami wzrostu są rozwinięte i dynamicznie rozwijające się rynki na zachodzie, południowym zachodzie, centrum kraju czy na Pomorzu. Co istotne jednak, Polska ma do zaoferowania inwestorom także nowe rynki – chodzi tu o tzw. ścianę wschodnią (m.in. Lublin, Białystok). Obszary te mają do zaoferowania przede wszystkim nowe powierzchnie i nowe zasoby siły roboczej. Budowana tam obecnie infrastruktura drogowa pozwoli wykorzystywać ich potencjał w perspektywie kilku lat. – mówi Maciej Madejak z firmy Goodma.
Bardzo ciekawą analizą polskiego rynku magazynowego i branży logistycznej jest raport przygotowany przez Panattoni Europe oraz CBRE – „Confidence Index 2017” – pokazuje on jakie szanse oraz zagrożenia dla rozwoju rynku magazynowego widzą jego uczestniczy.
Badanie wykazało wiele pozytywnych prognoz dotyczących rozwoju branży logistycznej w najbliższej przyszłości. Wysokiemu optymizmowi w zakresie oczekiwanych zmian wysokości obrotów (aż 94% respondentów przewiduje wzrost) towarzyszą pozytywne opinie na temat rentowności (70% ankietowanych oczekuje wzrostu zysków). Ponad trzy czwarte ankietowanych wykazało też chęć dokonania nakładów inwestycyjnych w obszarze logistyki i łańcucha dostaw, a zdecydowana większość (62%) zakłada wzrost zatrudnienia.
Warto jednak podkreślić, iż są to obszary, które kreują tyle samo korzyści, co wyzwań.
CZY JESTEŚMY GOTOWI NA WYZWANIA
Od kilku lat, eksperci prognozujący przyszłość mówią o dwóch kluczowych wyzwaniach: zasobach ludzkich oraz cyfryzacji biznesu. Rynek pracownika obserwujemy w każdej branży: od wykfalifikowanych specjalistów IT, kadry zarządzające, po pracowników fizycznych i dorywczych. Ważność tego aspektu podkreśla Maciej Madejak: – Bardzo istotnym czynnikiem, który może spowalniać dynamikę rozwoju branży magazynowej w średniej i długiej perspektywie, są rosnące ceny wykonawstwa. Kolejnym wyzwaniem mogą być braki kadrowe – nie tylko u klientów prowadzących produkcję lub dystrybucję w parkach magazynowych, ale także na wcześniejszym etapie, czyli u podwykonawców. Może się to bezpośrednio przekładać na opóźnienia w realizacji procesów inwestycyjnych.
Według wspomnianego wcześniej badania „Confidence Index 2017” ponad 50% respondentów uznało, że nadchodzący rok będzie trudniejszy dla biznesu, a części z nim wskazała właśnie na zasoby ludzkie, jako obszar wyzwań.
Takie same obawy ma Stanislav Frnka, szef polskiego oddziału HB Reavis, który dostrzega zagrożenia związane z zatrudnieniem, wraz z rosnącą ilością inwestycji biurowych: – Nowe rozdanie środków unijnych będzie sprzyja wzrostowi aktywności inwestycyjnej zarówno w sektorze prywatnym jak i publicznym w większości polskich regionów. Inaczej mówiąc – place budów w Polsce będą pełne. Niektórzy generalni wykonawcy mogą zatem stanąć przed wyzwaniami związanymi z brakiem odpowiedniej liczby wykwalifikowanych pracowników, co może odbija się na jakości i terminowości prac na rzecz inwestorów.
Odpowiedzią pracodawców na ten stan może być uważna analiza warunków pracy, tworzenie środowiska wspierającego rozwój, wyłanianie talentów oraz budowanie kultury organizacyjnej, która wspiera współpracę i rozwój. Aspektem, który łączy się z rynkiem pracownika oraz z wyzwaniem „ jak być atrakcyjną firmą w dzisiejszych czasach”, jest postępująca cyfryzacja. Tylko firmy, które obecnie aktywnie inwestują w ten obszar, będą cieszyły się przewagą konkurencyjną za kilka lat. Nowe technologie stosowane są już na etapie planowania budynku biurowego: – Sam proces projektowania budynków coraz częściej odbywa się z wykorzystaniem BIM (Building Information Modeling), dzięki czemu możliwe jest symulowanie i wizualizowanie nie tylko bryły danego obiektu, ale też wpływu konkretnych rozwiązań technicznych na komfort jego przyszłych użytkowników. – podkreśla atuty takich rozwiązań w sektorze biurowym Stanislav Frnka.
Jednak największe zaawansowanie nowych technologii, a co za tym idzie największe wyzwania, spotykają się na styku branży e-commerce z branżą logistyczną. Presja na szybkość realizacji zamówień, automatyzacja magazynów, skrócenie czasu dostaw, a także wciąż rosnący udział e-commerce to czynniki stale napędzające wyzwania tego sektora.
Odpowiedzią rynku na nadchodzące zmiany musi być elastyczność, która pozwala na reagowanie i dostosowanie się do wymagań, które niesie za sobą technologia i zmieniające się środowisko biznesowe. Patrząc na prognozy, możemy spodziewać się miesięcy pełnych kolejnych rekordów, wielu wyzwań i dużej aktywności w każdym sektorze rynku.