Grunty inwestycyjne dla biznesu

Po pandemicznym spowolnieniu rynek inwestycji w nieruchomości komercyjne w Polsce zaczyna wracać do poziomów sprzed Covid-19. W 2021 roku łączna wartość inwestycji wyniosła 5,71 mld euro, a złożyła się na nią rekordowa liczba 164 transakcji – wynika z danych CBRE. Ponad połowa całej kwoty dotyczyła rynku magazynowego, na drugim miejscu znalazły się biura, a na trzecim handel. Najwięcej inwestorów pochodziło z Europy, a wartość polskiego kapitału wyniosła 4%. Eksperci CBRE wskazują, że w 2022 roku wolumen inwestycji może osiągnąć nawet 6,5-7 mld euro, co oznaczałoby wzrost o ponad 20% r/r i powrót do wyników notowanych przed pandemią.

– Pomimo obaw rynek inwestycji w nieruchomości komercyjne w Polsce nadrabia po zawirowaniach pandemii. Rok 2021 okazał się rekordowy pod względem liczby transakcji, których było 164, porównywalnie co w przedpandemicznym 2019. Również wartość inwestycji na rynku rośnie. Ich wolumen osiągnął 5,71 mld euro, czyli o 7% więcej w porównaniu do 2020 roku. Prognozy na najbliższe miesiące także są obiecujące. Szacujemy, że wartość transakcji inwestycyjnych w 2022 może wynieść ok. 6,5-7 mld euro, co oznaczałoby powrót do historycznie wysokich wolumenów inwestycyjnych sprzed pandemii, które zostały odnotowane w latach 2018 i 2019. – mówi Przemysław Felicki, dyrektor w dziale rynków kapitałowych w CBRE.

Pobierz całe eWydanie magazynu - <<< POBIERZ >>>

W 2021 roku największy udział w całej wartości inwestycji w nieruchomości komercyjne w Polsce miał sektor magazynowo-logistyczny. Transakcje z tego obszaru osiągnęły historycznie najwyższy poziom 2,94 mld euro i stanowiły 52% całkowitego wolumenu, o 3 pp. więcej niż w 2020 roku. Na drugim miejscu znalazły się nieruchomości biurowe, które odpowiadały za 29% całej kwoty i 1,7 mld euro. Trzecie miejsce przypadło obiektom handlowym, w które zainwestowano 898 mln euro, a więc 16% całego wolumenu i 3 pp. więcej niż rok wcześniej. 

Rynek europejski

W 2021 r. odnotowano kontynuację trendu wzrostowego wolumenu transakcji inwestycyjnych na rynku nieruchomości komercyjnych w Europie Środkowo-Wschodniej, na którym wartość obrotów wzrosła o 6,9% w porównaniu z 2020 r. Niemniej jednak nadal był on o 15% niższy od pięcioletniej średniej kroczącej. Aktywność inwestycyjna skupiała się na sektorze nieruchomości magazynowych i biurowych. Ponadto zaobserwowany został wyraźne wzrosty cen i kompresję stóp kapitalizacji we wszystkich segmentach, ale przede wszystkim w sektorze magazynowym, w którym ceny wzrosły o prawie 20%.

Pobierz całe eWydanie magazynu - <<< POBIERZ >>>

– Transakcje w Polsce potwierdzają fakt, że inwestorzy paneuropejscy są zainteresowani Europą Środkowo-Wschodnią. Ceny odzwierciedlają wzrost czynszów za wynajem powierzchni magazynowych w Czechach i z naszych obserwacji wynika, że ten trend dotyczy także Polski. Popyt inwestycyjny na budynki biurowe utrzymał się na stabilnym poziomie w całym regionie Europy Środkowo-Wschodniej, aczkolwiek przy ograniczonej podaży tzw. idealnych produktów. Na 2022 r. przewidujemy jednak wzrost liczby transakcji zawieranych w segmencie core plus oraz wolumenu obrotów, głównie za sprawą aktywności inwestorów w Warszawie i miastach regionalnych w Polsce. Jednocześnie obserwujemy oznaki większej płynności w sektorze nieruchomości handlowych w całym regionie Europy Środkowo-Wschodniej. – mówi Jeff Alson, Partner Międzynarodowy, Dyrektor Działu Rynków Kapitałowych w Polsce i na Europę Środkowo-Wschodnią w Cushman & Wakefield.

Sytuacja na rynkach CEE

Węgry odnotowały wzrost aktywności inwestycyjnej w porównaniu z 2020 r., ale prawdziwym wyzwaniem nadal była dostępność produktów – zwłaszcza w sektorze magazynowym, w którym w 2021 r. sfinalizowano transakcje o wartości zaledwie 29 mln euro, a utrzymujący się popyt spowodował spadek stóp kapitalizacji o ponad 100 pb.

Pobierz całe eWydanie magazynu - <<< POBIERZ >>>

Sytuacja na czeskim rynku nieruchomości w dalszym ciągu będzie uzależniona od podaży produktów na sprzedaż, która obecnie jest znikoma w porównaniu na przykład z Polską, ale także z Europą Zachodnią. Z powodu bardzo niskiego poziomu aktywności na rynku nie widać wyraźnego kierunku na przyszłość, z wyjątkiem dużej popularności nieruchomości magazynowych. Po wolumenie transakcji inwestycyjnych wynoszącym ok. 1,4 mld euro w 2020 r. i ok. 1,2 mld euro w 2021 r., na ten rok przewidywany jest umiarkowany wzrost aktywności inwestycyjnej, która może sięgnąć 2 mld euro.

Całkowita wartość transakcji inwestycyjnych na słowackim rynku nieruchomości komercyjnych w 2021 r. wyniosła ponad 750 mln euro i była wyższa od odnotowanej przed kryzysem w roku 2019. Stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości zmniejszyły się w ciągu minionego roku, potwierdzając atrakcyjność inwestycji w nieruchomości komercyjne na Słowacji. 

Pobierz całe eWydanie magazynu - <<< POBIERZ >>>

– Ze względu na wyjątkową aktywność w 2021 r., przewidujemy, że dotychczasowy trend utrzyma się również w 2022 r. Lokalne i regionalne stolice zapewne zachowają dominującą pozycję na rynku inwestycyjnym. Obserwujemy aktywność we wszystkich segmentach, przy czym sektor biurowy prawdopodobnie zwiększy swój udział w całorocznym wolumenie transakcji. – mówi Jeff Alson.

Zainteresowanie inwestorów aktywami rumuńskimi w 2021 r. utrzymało się na wysokim poziomie, a towarzyszył temu powrót do względnej równowagi w relacjach pomiędzy wynajmującymi a najemcami – zmiana ta może przyczynić się do bardziej stabilnych przepływów finansowych dla inwestorów. Zważywszy na ogólnie pozytywny klimat, przewidujemy wzrost liczby właścicieli, którzy będą rozważać możliwość uruchomienia procesu sprzedaży – decyzje te mogą wpłynąć na zwiększenie płynności na rynku. Segmentem rynku o dużym potencjale są transakcje sprzedaży i najmu zwrotnego, które mogą ułatwić właścicielom firm z różnych branż finansowanie podstawowej działalności. Przewidujemy rekordowy poziom transakcji inwestycyjnych w Rumunii w 2022 r., których wolumen może przekroczyć próg 1 mld euro.

Pobierz całe eWydanie magazynu - <<< POBIERZ >>>