Najnowszy raport rynkowy Colliers International przedstawiający aktywność w sektorze biurowym w I półroczu 2012 roku oraz prognozy na dalsze miesiące.
Kluczowe wnioski z raportu:
ZARYS OGÓLNY
W pierwszym półroczu 2012 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Polsce sięgnęły 5,45 mln m2. Nowa podaż oddana do użytku w ciągu pierwszych sześciu miesięcy wyniosła około 163 000 m2, co w porównaniu z wynikami z pierwszego półrocza 2011 r. stanowi wzrost rzędu 67%. Ponad 80% nowo wybudowanej powierzchni trafiło na rynki w Warszawie, Wrocławiu i Trójmieście.
Aktywność na rynku najmu w pierwszej połowie 2012 r. osiągnęła poziom 490 000 m2 i była nieznacznie wyższa, w porównaniu do analogicznego okresu 2011r. Dynamiczny rozwój aktywności deweloperskiej na wszystkich rynkach biurowych sprzyjał zawieraniu umów typu pre-lease, których udział sięgnął około 30% całkowitego popytu.
W pierwszej połowie roku współczynnik powierzchni niewynajętej dla wszystkich rynków biurowych utrzymywał się na względnie stabilnym poziomie i wyniósł 8,4%.
Stawki najmu za powierzchnię biurową w obiektach w trakcie realizacji wykazywały tendencję spadkową, natomiast dla istniejących biurowców czynsze pozostały stabilne.
PODAŻ
Warszawa – w pierwszej połowie 2012r. na warszawski rynek dostarczono blisko 93 000 m2 powierzchni biurowej, dzięki czemu całkowite zasoby zwiększyły się do poziomu 3,69 mln m2. Ponad 80% nowej podaży zostało ukończone w lokalizacjach poza centrum – głównie w strefach Południowej Górnej i Dolnej. Wśród największych obiektów, które powstały w omawianym okresie można wymienić: Poleczki Business Park II (21 000 m2, LS), Platinium Business Park V (11 600 m2, US), II faza projektu Mokotów Nova (15 000 m2, US) oraz Airtech Business Park II (8 900 m2, W).
Miasta regionalne – w pierwszym półroczu 2012r. na ośmiu największych rynkach ukończono 70 000 m2. Największy przyrost powierzchni biurowej odnotowano we Wrocławiu, gdzie nowa podaż przekroczyła 28 000 m2. Z kolei w Krakowie i Trójmieście oddano do użytku odpowiednio 15 000 m2 oraz 20 000 m2. W mniejszych miastach takich jakich Łódź, Katowice czy Lublin podaż zwiększyła się minimalnie bądź pozostała na niezmienionym poziomie. Na rynkach regionalnych do użytku oddano między innymi projekty: Green Towers (11 600 m2, Wrocław), BCB Business Park (9 200 m2, Trójmiasto), Fronton Office Centre (5 700 m2, Kraków).
POPYT
Warszawa – całkowity wolumen transakcji zawartych w pierwszym półroczu 2012r. wyniósł w przybliżeniu 300 000 m2. W drugim kwartale rynek wyraźnie przyspieszył, co przełożyło się na 172 000 m2 wynajętej powierzchni. Największą aktywność najemców odnotowano w strefach Południowej Górnej, Południowej Zachodniej oraz na Obrzeżach Centrum. Mokotów (strefa Południowa Górna), z wolumenem transakcji ponad 120 000 m2, pozostał najatrakcyjniejszą lokalizacją biurową w Warszawie. Wśród największych transakcji najmu zawartych w ciągu pierwszej połowy 2012r. dominowały umowy typu pre-let oraz renegocjacje/przedłużenia: T-mobile w T-mobile Office Park (27 000 m2, pre-let), ING Bank Śląski w Placu Unii (12 100 m2, pre-let), Axel Springer w Trinity Park (9 100 m2, przedłużenie), Axa w Warsaw Trade Tower (7 000 m2, renegocjacja).
Miasta regionalne – aktywność najemców w pierwszej połowie 2012 r. wyniosła prawie 193 000 m2, co w porównaniu z wynikami za analogiczny okres 2011r. stanowi wzrost o 24%. Nowe umowy najmu stanowiły 68%, natomiast renegocjacje/przedłużenia 18% zarejestrowanego wolumenu. Umowom typu pre-lease przypadł 34,5% udział w rynku. Najwięcej powierzchni wynajętow Krakowie (70 000 m2) i Trójmieście (52 000 m2). Wśród największych transakcji najmu, które miały miejsce w pierwszym półroczu, można wyróżnić: pre-lease na 18 800 m2 podpisany przez BPH w Euro Office Park (Trójmiasto), renegocjację/przedłużenie na 9 600 m2 zawarte przez State Street w CB Kazimierz (Kraków) oraz umowę pre-lease na 8 400 m2 podpisaną przez Delphi Poland w Enterprise Park (Kraków).
DOSTĘPNA POWIERZCHNIA
Warszawa - wskaźnik powierzchni niewynajętej w pierwszym półroczu 2012 r. w Warszawie wykazywał niewielką tendencję wzrostową i na koniec czerwca wyniósł 7,4%. Od początku roku współczynnik wolnej powierzchni w Centralnym Obszarze Biznesu zwiększył się o 1,5 punktu procentowego i ukształtował się na poziomie 8,2%; z kolei w lokalizacjach poza centrum zanotowano niewielki wzrost, do poziomu 7% (o 0,3 punktu procentowego).
Miasta regionalne – wskaźnik powierzchni niewynajętej w większości miast regionalnych utrzymywał się na stosunkowo stabilnym poziomie. Najniższe wartości współczynnika zaobserwowano w Szczecinie (4,8%) oraz we Wrocławiu (5,1%). W pierwszej połowie roku wskaźnik pustostanów w Łodzi wykazywał silną tendencję spadkową (z 24,2% na koniec 2011r. do 17%).
CZYNSZE
Warszawa - w drugim kwartale 2012r. średnie stawki wywoławcze czynszu za powierzchnię biurową w Centralnym Obszarze Biznesu kształtowały się na poziomie 22,20 €/m²/miesiąc, co było nieznacznym spadkiem w stosunku do pierwszego kwartału tego roku. Lokalizacje poza centrum oferowały powierzchnię biurową w cenie od 12 €/m2/miesiąc do 17 €/ m2/miesiąc.
Miasta regionalne - w ciągu pierwszych sześciu miesięcy roku stawki czynszu na rynkach regionalnych pozostały stabilne i wahały się od 12 €/m2/miesiąc do 15,5 €/m2/miesiąc.
PLANOWANA PODAŻ
Pod koniec pierwszego półrocza 2012 roku w fazie aktywnej budowy znajdował się blisko 1 mln m2 powierzchni biurowej . Ponad pół miliona m2 zostanie oddanych do użytku na rynku warszawskim. W przypadku miast regionalnych najwięcej powierzchni w budowie znajdowało się we Wrocławiu, Szczecinie i Krakowie.
„Ze względu na znaczną ilość nowej powierzchni planowanej do oddania w drugim półroczu 2012 r., współczynnik powierzchni niewynajętej w Warszawie będzie prawdopodobnie kontynuować tendencję wzrostową. W przypadku miast regionalnych, wysoka podaż nowej powierzchni będzie przekładać się na tymczasowe wzrosty na poszczególnych rynkach.” – komentuje Anna Duchnowska, Dyrektor, Dział Powierzchni Biurowych, Reprezentacja Właściciela.
PROGNOZY NA NAJBLIŻSZE MIESIĄCE
Druga połowa 2012 r. przyniesie znaczący wzrost całkowitej podaży powierzchni biurowej. Zakładając, że deweloperzy ukończą swoje projekty zgodnie z harmonogramem, nowa podaż planowana na drugą połowę 2012 r. przekroczy 400 000 m2. Ponad 60% nowych biur powstanie w miastach regionalnych, głównie w Szczecinie, Poznaniu i Krakowie.
Popyt na powierzchnię biurową w kolejnych dwóch kwartałach utrzyma się na stabilnym poziomie, zarówno w Warszawie, jak i miastach regionalnych.
Stawki najmu w istniejących obiektach biurowych pozostaną na niezmienionym poziomie, natomiast powierzchnia biurowa w obiektach w budowie będzie oferowana po bardziej konkurencyjnych cenach.
Kluczowe wnioski z raportu:
ZARYS OGÓLNY
W pierwszym półroczu 2012 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Polsce sięgnęły 5,45 mln m2. Nowa podaż oddana do użytku w ciągu pierwszych sześciu miesięcy wyniosła około 163 000 m2, co w porównaniu z wynikami z pierwszego półrocza 2011 r. stanowi wzrost rzędu 67%. Ponad 80% nowo wybudowanej powierzchni trafiło na rynki w Warszawie, Wrocławiu i Trójmieście.
Aktywność na rynku najmu w pierwszej połowie 2012 r. osiągnęła poziom 490 000 m2 i była nieznacznie wyższa, w porównaniu do analogicznego okresu 2011r. Dynamiczny rozwój aktywności deweloperskiej na wszystkich rynkach biurowych sprzyjał zawieraniu umów typu pre-lease, których udział sięgnął około 30% całkowitego popytu.
W pierwszej połowie roku współczynnik powierzchni niewynajętej dla wszystkich rynków biurowych utrzymywał się na względnie stabilnym poziomie i wyniósł 8,4%.
Stawki najmu za powierzchnię biurową w obiektach w trakcie realizacji wykazywały tendencję spadkową, natomiast dla istniejących biurowców czynsze pozostały stabilne.
PODAŻ
Warszawa – w pierwszej połowie 2012r. na warszawski rynek dostarczono blisko 93 000 m2 powierzchni biurowej, dzięki czemu całkowite zasoby zwiększyły się do poziomu 3,69 mln m2. Ponad 80% nowej podaży zostało ukończone w lokalizacjach poza centrum – głównie w strefach Południowej Górnej i Dolnej. Wśród największych obiektów, które powstały w omawianym okresie można wymienić: Poleczki Business Park II (21 000 m2, LS), Platinium Business Park V (11 600 m2, US), II faza projektu Mokotów Nova (15 000 m2, US) oraz Airtech Business Park II (8 900 m2, W).
Miasta regionalne – w pierwszym półroczu 2012r. na ośmiu największych rynkach ukończono 70 000 m2. Największy przyrost powierzchni biurowej odnotowano we Wrocławiu, gdzie nowa podaż przekroczyła 28 000 m2. Z kolei w Krakowie i Trójmieście oddano do użytku odpowiednio 15 000 m2 oraz 20 000 m2. W mniejszych miastach takich jakich Łódź, Katowice czy Lublin podaż zwiększyła się minimalnie bądź pozostała na niezmienionym poziomie. Na rynkach regionalnych do użytku oddano między innymi projekty: Green Towers (11 600 m2, Wrocław), BCB Business Park (9 200 m2, Trójmiasto), Fronton Office Centre (5 700 m2, Kraków).
POPYT
Warszawa – całkowity wolumen transakcji zawartych w pierwszym półroczu 2012r. wyniósł w przybliżeniu 300 000 m2. W drugim kwartale rynek wyraźnie przyspieszył, co przełożyło się na 172 000 m2 wynajętej powierzchni. Największą aktywność najemców odnotowano w strefach Południowej Górnej, Południowej Zachodniej oraz na Obrzeżach Centrum. Mokotów (strefa Południowa Górna), z wolumenem transakcji ponad 120 000 m2, pozostał najatrakcyjniejszą lokalizacją biurową w Warszawie. Wśród największych transakcji najmu zawartych w ciągu pierwszej połowy 2012r. dominowały umowy typu pre-let oraz renegocjacje/przedłużenia: T-mobile w T-mobile Office Park (27 000 m2, pre-let), ING Bank Śląski w Placu Unii (12 100 m2, pre-let), Axel Springer w Trinity Park (9 100 m2, przedłużenie), Axa w Warsaw Trade Tower (7 000 m2, renegocjacja).
Miasta regionalne – aktywność najemców w pierwszej połowie 2012 r. wyniosła prawie 193 000 m2, co w porównaniu z wynikami za analogiczny okres 2011r. stanowi wzrost o 24%. Nowe umowy najmu stanowiły 68%, natomiast renegocjacje/przedłużenia 18% zarejestrowanego wolumenu. Umowom typu pre-lease przypadł 34,5% udział w rynku. Najwięcej powierzchni wynajętow Krakowie (70 000 m2) i Trójmieście (52 000 m2). Wśród największych transakcji najmu, które miały miejsce w pierwszym półroczu, można wyróżnić: pre-lease na 18 800 m2 podpisany przez BPH w Euro Office Park (Trójmiasto), renegocjację/przedłużenie na 9 600 m2 zawarte przez State Street w CB Kazimierz (Kraków) oraz umowę pre-lease na 8 400 m2 podpisaną przez Delphi Poland w Enterprise Park (Kraków).
DOSTĘPNA POWIERZCHNIA
Warszawa - wskaźnik powierzchni niewynajętej w pierwszym półroczu 2012 r. w Warszawie wykazywał niewielką tendencję wzrostową i na koniec czerwca wyniósł 7,4%. Od początku roku współczynnik wolnej powierzchni w Centralnym Obszarze Biznesu zwiększył się o 1,5 punktu procentowego i ukształtował się na poziomie 8,2%; z kolei w lokalizacjach poza centrum zanotowano niewielki wzrost, do poziomu 7% (o 0,3 punktu procentowego).
Miasta regionalne – wskaźnik powierzchni niewynajętej w większości miast regionalnych utrzymywał się na stosunkowo stabilnym poziomie. Najniższe wartości współczynnika zaobserwowano w Szczecinie (4,8%) oraz we Wrocławiu (5,1%). W pierwszej połowie roku wskaźnik pustostanów w Łodzi wykazywał silną tendencję spadkową (z 24,2% na koniec 2011r. do 17%).
CZYNSZE
Warszawa - w drugim kwartale 2012r. średnie stawki wywoławcze czynszu za powierzchnię biurową w Centralnym Obszarze Biznesu kształtowały się na poziomie 22,20 €/m²/miesiąc, co było nieznacznym spadkiem w stosunku do pierwszego kwartału tego roku. Lokalizacje poza centrum oferowały powierzchnię biurową w cenie od 12 €/m2/miesiąc do 17 €/ m2/miesiąc.
Miasta regionalne - w ciągu pierwszych sześciu miesięcy roku stawki czynszu na rynkach regionalnych pozostały stabilne i wahały się od 12 €/m2/miesiąc do 15,5 €/m2/miesiąc.
PLANOWANA PODAŻ
Pod koniec pierwszego półrocza 2012 roku w fazie aktywnej budowy znajdował się blisko 1 mln m2 powierzchni biurowej . Ponad pół miliona m2 zostanie oddanych do użytku na rynku warszawskim. W przypadku miast regionalnych najwięcej powierzchni w budowie znajdowało się we Wrocławiu, Szczecinie i Krakowie.
„Ze względu na znaczną ilość nowej powierzchni planowanej do oddania w drugim półroczu 2012 r., współczynnik powierzchni niewynajętej w Warszawie będzie prawdopodobnie kontynuować tendencję wzrostową. W przypadku miast regionalnych, wysoka podaż nowej powierzchni będzie przekładać się na tymczasowe wzrosty na poszczególnych rynkach.” – komentuje Anna Duchnowska, Dyrektor, Dział Powierzchni Biurowych, Reprezentacja Właściciela.
PROGNOZY NA NAJBLIŻSZE MIESIĄCE
Druga połowa 2012 r. przyniesie znaczący wzrost całkowitej podaży powierzchni biurowej. Zakładając, że deweloperzy ukończą swoje projekty zgodnie z harmonogramem, nowa podaż planowana na drugą połowę 2012 r. przekroczy 400 000 m2. Ponad 60% nowych biur powstanie w miastach regionalnych, głównie w Szczecinie, Poznaniu i Krakowie.
Popyt na powierzchnię biurową w kolejnych dwóch kwartałach utrzyma się na stabilnym poziomie, zarówno w Warszawie, jak i miastach regionalnych.
Stawki najmu w istniejących obiektach biurowych pozostaną na niezmienionym poziomie, natomiast powierzchnia biurowa w obiektach w budowie będzie oferowana po bardziej konkurencyjnych cenach.
