Z Andrzejem Wrońskim, Country Head Poland w P3, rozmawia Marta Śniegocka.

W styczniu tego roku kupili Państwo dwa parki logistyczne w Polsce – Europolis Park Błonie i Europolis Park Poland Central od firmy CA Immo. Czym charakteryzują się te inwestycje i skąd decyzja o nabyciu właśnie tych obiektów?

Park w Piotrkowie Trybunalskim to około 75 tys. mkw. w dwóch budynkach. Lokalizacja w centralnej Polsce jest typowa dla wielkopowierzchniowych obiektów logistycznych. Park w Błoniu jest trochę inny, ponieważ jest blisko Warszawy, w związku z czym jest to obiekt interesujący zarówno dla klientów poszukujących większej przestrzeni, jak i tej trochę mniejszej np. dla klientów retailowych obsługujących Warszawę. Te inwestycje częściowo się uzupełniają. Jedna i druga inwestycja dobrze wpisuje się w nasze portfolio, ponieważ znajdują się  w miejscach, w których jeszcze nie byliśmy, więc to poszerza krąg naszych lokalizacji.

Czy przymierzają się Państwo do kolejnych akwizycji parków logistycznych?

Mamy w Europie dość sporą obecność – prawie 3 mln mkw. To oznacza, że jesteśmy jednym z głównych rozgrywających i możemy bez pośpiechu rozglądać się po rynku, wybierając te oferty, które pasują do naszej strategii.

Czy w przypadku obiektów należących do P3 dysponują Państwo jeszcze terenami pod rozbudowę?

Jak najbardziej, zarówno w naszych dotychczasowych obiektach w Mszczonowie i Poznaniu, jak i w nowych nabytkach. W szczególności w Piotrowie dysponujemy dużym terenem – możemy wybudować jeszcze 0,5 mln mkw., natomiast w Błoniu – 100 tys. mkw.

Czy posiadają Państwo bank ziemi pod kolejne obiekty?

Nie, ale tutaj współpracujemy z właścicielami gruntów i brokerami gruntów, więc wiemy jakie grunty są dostępne i w jakim czasie, dlatego jeśli dostajemy zapytanie o obiekt typu BTS to jesteśmy w stanie szybko się do niego ustosunkować.

Jakimi kierunkami się Państwo najbardziej interesują?

Tutaj zapewne bez zaskoczenia, bo są to tereny, które są zazwyczaj głównymi podejrzanymi. To okolice Wrocławia, Poznania, Warszawy. Również Śląsk jest miejscem, gdzie chcielibyśmy w przyszłości zaistnieć. Przyglądamy się również wschodzącym rynkom – takim jak Polska Wschodnia, głównie Lublin i Rzeszów. Wydaje się nam jednak, że jest jednak za wcześnie, żeby określić, czy będzie tam stałe zainteresowanie najmem powierzchni, czy to raczej działanie oportunistyczne.

W odniesieniu do Polski Wschodniej – czy obecna sytuacja na Ukrainie wpływa pozytywnie, czy negatywnie na rozwój tego regionu?

Sytuacja jest złożona. Z oczywistych względów obecnie niewielu inwestorów przymierza się do inwestycji na Ukrainie, czy dalej na Wschodzie. Z tych względów Polska Wschodnia, czy regiony przygraniczne naszych południowych sąsiadów, wydają się bardziej atrakcyjne. Powstaje jednak pytanie, jak na tę sytuację będzie miało wpływ zmniejszenie eksportu na Wschód, co może przełożyć się na wstrzymanie pewnych inwestycji. Być może odległość z Polski Wschodniej do bardziej rozpoznanych lokalizacji może być na tyle niewielka, że inwestorzy wybiorą już znane sobie regiony.

Jakie warunki, poza lokalizacją, musi spełniać działka, żeby Państwa zainteresować? Czy dostęp do  transportu intermodalnego, oprócz drogowego, jest ważnym czynnikiem decyzyjnym?

Transport modalny jest dosyć modnym zagadnieniem, jednak w rzeczywistości w tym zakresie niewiele się dzieje. Ilość towarów przewożonych koleją jest znikoma w porównaniu z transportem drogowym i wydaje się, że w krótkiej i średniej perspektywie to się nie zmieni. Nasz park w Mszczonowie posiada bocznicę kolejową, więc bylibyśmy zainteresowani, żeby ten rodzaj transportu szybko się rozwinął. Barierą jest dostęp do infrastruktury kolejowej oraz cena świadczonych usług.

Czy rozwiązaniem może być wejście na rynek nowych przewoźników?

To jedna kwestia, jednak w Polsce ten rynek jest mocno ograniczony, więc nawet w przypadku wejścia nowych graczy, rozwój tego rynku potrwa wiele lat.

Skoro infrastruktura drogowa jest obecnie koniecznością, gdzie widzi Pan braki w jej rozwoju?

Ostatnio wybudowaliśmy w Polsce wiele dróg, więc główne ośrodki można uznać za całkiem nieźle skomunikowane. Brakuje dróg łączących część autostrad, trzeba również skończyć część dróg ekspresowych.

Jak ocenia Pan rok 2014 na rynku magazynowym? Czy można mówić o boomie?

Myślę, że rynek zaczął się szybciej rozwijać w ostatnim roku, ale nie można mówić jeszcze o takim boomie jak w latach 2005-2007. Myślę, że obecny, powolny, ale stały, wzrost jest zdrowszy. Nie ma baniek spekulacyjnych ani innych sytuacji, które niezdrowo mogłyby rozhuśtać rynek. Sądzę, że można mówić nie o boomie, ale zdrowym, organicznym wzroście rynku i naszych partnerów.

Czy w tym roku jest szansa na rozwój powierzchni logistycznych dla mniejszych podmiotów?

Pytanie o takie powierzchnie często pada, w szczególności w mediach. Jest parę produktów zorientowanych na mniejszą powierzchnię, ale jest ich dosłownie kilka. Trzeba powiedzieć otwarcie, że taki produkt jest dosyć drogi. Nie ma również dobrych lokalizacji lub są, ale bez dobrej infrastruktury, dróg dojazdowych. Dodatkowo klienci nie są w stanie zapłacić dodatkowej ceny za produkt w dobrej lokalizacji i z niewielką powierzchnią do wynajmu. Ci klienci często wynajmują powierzchnię w starszych obiektach, czasem powiększonych garażach, które mogą zaproponować dużo niższą cenę. Dopóki nie nastąpi mentalna zmiana, polegająca na zrozumieniu, że pewnych produktów nie powinno się przechowywać w takich warunkach, to rynek nie będzie się rozwijał. Dodatkowo inwestorzy podchodzą do tego tematu jak do jeża, ponieważ klienci takich obiektów nie są klientami instytucjonalnymi, którzy mogą dać gwarancje bankowe, więc pewność tego biznesu jest mniejsza.