Z Grzegorzem Tomaszewskim, dyrektorem Departamentu Sprzedaży Nieruchomości w PKP S.A., rozmawia Marta Śniegocka.

Ostatnie miesiące były dla PKP S.A. bardzo pracowite. Udało się zakończyć projekty w Katowicach i Poznaniu, przeprowadzane z prywatnymi inwestorami. Kolejnym projektem, który powoli zbliża się do finału, jest Sopot. Na czym polega zaangażowanie PKP S.A. w ten projekt?

Inwestycja w Sopocie jest realizowana  w klasycznym trybie partnerstwa publiczno-prywatnego. PKP S.A. realizuje ten projekt wspólnie z Gminą Miasta Sopot,  współpracując oczywiście z inwestorem zewnętrznym. PKP S.A. wniosła do inwestycji grunt wraz z naniesieniami  - dworcem i budynkiem zabytkowej bagażowni. Efektem tej współpracy będzie nowoczesny budynek wielofunkcyjny z powierzchniami dedykowanymi obsłudze pasażerskiej oraz powierzchniami komercyjnymi.

Kiedy spodziewają się Państwo terminu oddania?

Niedawno ruszyły prace budowlane. Planujemy realizację inwestycji do końca 2014 roku.

Kolejnym projektem realizowanym  z prywatnym inwestorem będzie Warszawa Gdańska. Na jakim etapie znajduje się proces wyboru dewelopera?

Posiadamy listę trzech deweloperów, którzy do połowy listopada mają czas na złożenie wiążących ofert.  Następnie Komisja dokona oceny ofert i przeprowadzi rokowania zmierzające do wyboru jednego podmiotu.

A jakie czynniki zdecydują o ostatecznym wyborze?

Na tym etapie mogę powiedzieć jedynie, że o ostatecznym wyborze zadecyduje ocena złożonych ofert oraz rokowania, które zostaną przeprowadzone przez powołaną w tym celu Komisję.

Oprócz dworca powstaną dodatkowe obiekty. Jakie koncepcje zostały przedstawione?

Warszawa Gdańska jest  dobrą lokalizacją pod inwestycje komercyjne ze względu na znakomite połączenia komunikacyjne – sąsiedztwo metra, tramwaju, autobusu i kolei, ale zakładamy ze raczej nie powstanie tam galeria handlowa. Najprawdopodobniej będą to głównie funkcje biurowe z niewielką powierzchnią handlową.

Z czego wynika wykluczenie projektu centrum handlowego?

Duży obszar jest tam już zagospodarowany pod działlność handlową (sąsiedztwo CH Arkadia), dlatego uważamy że funkcja ta  jest mniej korzystna.

Jakich zysków z projektu spodziewa się PKP S.A. i kiedy możliwe będzie zakończenie inwestycji?

O zyskach nie mogę jeszcze mówić, ponieważ jesteśmy na etapie wyboru partnera. Co do momentu zakończenia inwestycji, wiele będzie zależało od tego, ile czasu zajmie negocjowanie umowy z inwestorem. Takie umowy są dosyć złożone i z doświadczenia wiemy, że negocjacje zabierają sporo czasu, dlatego zakładamy na nie kilka miesięcy. Czas ten zamierzamy wykorzystać na uzyskiwanie niezbędnych decyzji administracyjnych, co również może potrwać od kilku miesięcy do kilkunastu miesięcy, w zależności od złożoności projektu. Czas uzyskania decyzji administracyjnych zależy np. od tego, czy konieczne będzie uchwalenie nowego miejscowego planu zagospodarowania. Proces budowlany zajmuje od dwóch do trzech lat.

Warszawa Gdańska nie jest jedynym projektem, który PKP S.A. zamierza w najbliższych latach zrealizować. Proszę powiedzieć jakie jeszcze mają Państwo plany?

W  najbliższym czasie zamierzamy uruchomić proces wyboru inwestorów dla projektów we Wrocławiu, Gdyni  i Krakowie. Na początku przyszłego roku planujemy również rozpocząć proces wyboru inwestora dla projektu Warszawa Główna oraz uruchomienie projektów deweloperskich w mniejszych miastach.  

Czy mają już Państwo pomysły na zagospodarowanie tych terenów?

Przeprowadzaliśmy wstępne analizy chłonności dla tych terenów. Sondowaliśmy rynek, więc wiemy jakie płyną z niego sygnały. Musimy jednak brać pod uwagę stanowisko samorządów Wrocławia i Warszawy, bo one też mają swoje oczekiwania dotyczące zagospodarowania tych terenów. Dlatego przed nami rozmowy z władzami miast, które będziemy prowadzić wspólnie z inwestorem dotyczące najbardziej efektywnego sposobu zagospodarowania tych terenów i uzyskania stosownych pozwoleń.

A czy skłaniają się Państwo bardziej do projektów handlowych, biurowych, czy może mieszanych?

To jest decyzja indywidualna dla każdego z projektów i zależy od wyników analiz które przeprowadzamy w odniesieniu do rynku lokalnego oraz zainteresowania inwestorów. Zrealizowaliśmy projekty związane z galeriami handlowymi (Poznań, Katowice),  jesteśmy w trakcie uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy dla budowy obiektów biurowych w okolicach Warszawy Zachodniej. Jesteśmy otwarci na różne projekty, pod warunkiem że są zbieżne z naszymi założeniami, dotyczącymi zagospodarowania terenu (czyli przeznaczenia go pod zagospodarowanie komercyjne) i są dla nas atrakcyjne biznesowo.

PKP S.A. ma już dosyć bogate doświadczenie we współpracy z prywatnymi partnerami. Jak układa się taka współpraca?

Udało nam się zakończyć z sukcesem dwa projekty, choć warto dodać, że współpraca z tymi inwestorami  będzie najprawdopodobniej kontynuowana na dalszych etapach inwestycji. Jesteśmy w trakcie realizacji kolejnych projektów. Inwestorzy nadal mają ochotę z nami współpracować, więc wydaje mi się, że współpraca układa się  naprawdę dobrze. Nasza rola we wspólnych projektach  polega między innymi na koordynacji uzgodnień z kluczowymi interesariuszami – np. samorządami,  zarządcą infrastruktury kolejowej bądź spółkami z Grupy PKP.  PKP S.A. jest właścicielem znaczącej części nieruchomości zlokalizowanych w dużych miastach, więc nasze możliwości negocjacyjne są często większe niż pojedynczych podmiotów.

Rozmawialiśmy do tej pory o projektach związanych z nieruchomościami kolejowymi, na których stoją budynki dworcowe. Czy mają Państwo w planach projekty z prywatnymi partnerami na nieruchomościach, które nie pełnią funkcji dworcowych?

Do tej pory zrealizowaliśmy inwestycje związane z obsługą pasażerów, ale planujemy również uruchomić we współpracy z deweloperami projekty, które nie będą powiązane z dworcami. W najbliższym czasie zamierzamy uruchomić pierwszy taki projekt zlokalizowany w Gdyni. Ponadto PKP S.A. prowadzi również intensywny proces sprzedaży nieruchomości, w tym dworców kolejowych.

Jedna z nich będzie miała miejsce jesienią w Katowicach. Na razie zdecydowali się Państwo na wydłużenie okresu składania ofert. Z czego wynika ta decyzja?

Z problemów formalnych i  konieczności ponownego rozpisania przetargu. Jednak zainteresowanie sprzedażą jest, a ja pozostaję w kontakcie z zainteresowanymi inwestorami.

Wiadomo już jakie są plany wobec tej nieruchomości?

Wiem, że większość inwestorów nie planuje burzyć tego biurowca, ale go odnowić.

Czy przygotowują Państwo w najbliższym czasie podobne sprzedaże?

Zdecydowanie tak. We wrześniu rozstrzygnęliśmy przetargi za kilkadziesiąt milionów złotych. Kolejne nieruchomości są przygotowywane do sprzedaży, a w przypadku niektórych z nich są już rozpisane przetargi. W grudniu chcemy sprzedać nieruchomość za ok. 5 mln zł w podwarszawskim Rembertowie, na której mogą powstać obiekty handlowe. Zbycie kolejnych nieruchomości w Warszawie powinno nastąpić na przełomie roku, przy ul. Ordona na Woli. Jest to działka, na której mogą powstać zarówno obiekty mieszkaniowe, jak i biurowe. Ten proces trwa również w innych większych miastach. W Gdańsku chcemy zbyć za ok. 20 mln zł nieruchomość w pobliżu Starego Miasta. Kolejną działkę planujemy sprzedać we Wrocławiu: pod budownictwo mieszkaniowe lub handel, ale raczej ten drobny. Teraz w Poznaniu, przy okazji budowy dróg do nowej galerii handlowej otworzył się kolejny teren inwestycyjny na kilkanaście hektarów, w centrum miasta. Takich terenów mamy bardzo dużo w całej Polsce.

Rozmawiając o planowanych sprzedażach podkreśla Pan od razu możliwe funkcje komercyjne. Czy wszystkie nieruchomości na sprzedaż PKP S.A.  są gotowe do inwestowania?

Robimy wszystko, by do czasu rozpisania przetargu działki  miały MPZP lub WZ. To szczególnie ważne w przypadku większych nieruchomości o dużej wartości, gdzie inwestor musi zainwestować (wyłożyć) kilka lub kilkanaście milionów złotych i chce mieć pewność co może tam wybudować.

Jak reagują inwestorzy na takie działania?

Pozytywnie, bo to daje im świadomość (gwarancję), że będą mogli zrealizować daną inwestycję. Dzięki temu muszą się starać jedynie o pozwolenie na budowę.

A jak na chwilę obecną wygląda program „Dworzec na własność”, który uruchomili Państwo kilka miesięcy temu?

Przetargi w ramach programu „Dworzec na własność” uruchomiliśmy w czerwcu. Wcześniej odbyła się intensywna promocja tego projektu. W tym roku wystawiliśmy na sprzedaż ponad 60 dworców, z czego udało nam się rozstrzygnąć 27 przetargów. Zainteresowanie jest duże i skuteczność wydaje się dosyć znacząca. Wartość tych nieruchomości nie jest duża, ale są one atrakcyjnie położone. Dodatkowo jesteśmy tutaj monopolistą, ponieważ nikt inny dworców nie sprzedaje. Wśród kupujących dominują lokalni przedsiębiorcy lub osoby fizyczne, które chcą tam albo zamieszkać albo mają pomysł na działalność gospodarczą.

Jak trafiają Państwo do inwestorów? Skupiają się Państwo na firmach już działających w Polsce, czy także próbują dotrzeć do inwestorów z zagranicy?

Mamy listę inwestorów, z którymi już współpracujemy, np. kupili od nas nieruchomość bądź wcześniej nawiązaliśmy z nimi kontakt. Oczywiście nadal poszukujemy kolejnych poprzez udział w konferencjach i targach międzynarodowych.

A byli Państwo obecni na Targach ExpoReal w Monachium?

Oczywiście. W targach brali udział nasi przedstawiciele. Przeprowadziliśmy szereg rozmów i spotkań z potencjalnymi inwestorami. Liczymy na to, że ci inwestorzy do nas wrócą.

Zbliżamy się do końcówki 2013 roku. Jakie plany ma PKP S.A. na kolejny rok w kwestii sprzedaży nieruchomości?

PKP S.A., w tym pion nieruchomości cały czas przechodzi restrukturyzację. Wyodrębniliśmy działy zajmujące się sprzedażą, komercjalizacją i inwestycjami.  To już daje efekty. Sądzimy, że w tym roku uda się sprzedaż nieruchomości o wartości blisko 200 mln zł. W przyszłym roku chcemy uzyskać więcej.

Jaką strategię sprzedaży Państwo planują?

Będziemy kontynuować obecne inwestycje oraz program „Dworzec na własność”. Myślimy jeszcze o kolejnym projekcie, ale dopiero jak go dopniemy, to go ogłosimy.