Z Tomaszem Tonderą, starszym partnerem ds. inwestycyjnych w Griffin Group, rozmawia Marta Śniegocka.
W przeciągu ostatnich kilku miesięcy kupili Państwo trzy obiekty biurowe w Warszawie (Company House II, Bliski Centrum oraz Nordic Park), które powstały 10-15 lat temu. Czy planują Państwo ich modernizację?
Budynki są w bardzo dobrym stanie technicznym i nie wymagają daleko idącej rewitalizacji. Jednak gdy zauważymy taką potrzebę, na pewno nie będziemy zwlekać.
Czy w tym roku planują Państwo nabyć kolejne nieruchomości?
Myślę, że w kwietniu będziemy mogli się pochwalić kolejną akwizycją (po publikacji wywiadu firma ogłosiła zakup Centrum Biurowego Lubicz w Krakowie). Będzie to dosyć znaczna transakcja za ponad 200 mln zł. Pracujemy też nad przejęciem kolejnej nieruchomości na rynku warszawskim.
Rozpoczynają Państwo również działania na rynkach regionalnych. Czy to wyjątkowe okazje czy część strategii budowania portfela?
Griffin Group zawsze działa na bazie przemyślanej strategii. Oferta rynku warszawskiego powoli się kurczy i zmusza do wyjścia na rynki regionalne. Myślę, że niedługo będziemy mogli się pochwalić właśnie taką akwizycją. Griffin Group planuje również rozwijać swoje projekty na tych rynkach. Jednym z nich jest centrum handlowe Supersam w Katowicach, które wpisuje się w naszą strategię zainteresowania miejscami o dużej tradycji handlowej. Tak było w przypadku Hali Koszyki w Warszawie, czy DH Renoma we Wrocławiu. Supersam powstanie w ścisłym centrum Katowic, w miejscu dawnej hali targowej. Zainteresowanie nim jest ogromne, bo na ponad rok przed oddaniem go do użytku, jest już wynajęty w 70 proc.
Oprócz naszych trzech sztandarowych projektów handlowych, mamy jeszcze kilka podobnych obiektów zidentyfikowanych w kraju i planujemy rozbudowywać swój portfel właśnie w tym kierunku.
Czy mają Państwo plany sprzedaży Supersamu? Przykład Silesia City Center w Katowicach pokazuje, że nieruchomości handlowe na Śląsku są bardzo dobrze oceniane przez fundusze.
To dwa projekty o zupełnie innej skali. Silesia City Center to ogromne centrum handlowe, Supersam jest kameralny i posiada wieloletnią historię handlową. Tych podmiotów nie da się porównać. My swojej szansy upatrujemy w budowie unikalnego portfela złożonego z mniejszych projektów handlowych, ale lepiej położonych.
Jakie jeszcze nieruchomości przygotowują Państwo na sprzedaż?
Jesteśmy aktywni po obu stronach: sprzedajemy i kupujemy. Biorąc pod uwagę wszystkie nieruchomości z portfela Mebli Emilia i Ruchu mógłbym się nawet pokusić o stwierdzenie, że więcej sprzedajemy, niż kupujemy.
Rozpoczynają Państwo również zupełnie nowy projekt – akademika w Poznaniu.
To nawet więcej niż nowy projekt – to nowa linia biznesowa. Mamy ambicje, żeby nie był to jednostkowy obiekt w Poznaniu. Nasi inwestorzy z Oaktree Capital Managment mają podobny pomysł na biznes w innych krajach. Poznański Hotel Polonez jest pierwszym tego typu projektem, ale sądzę, że nie ostatnim. Mamy wyselekcjonowane podobne nieruchomości w innych ośrodkach akademickich i chcielibyśmy ten portfel szybko powiększyć. W ramach tego portfela planujemy rewitalizację albo konwersję obiektów hotelowych w akademiki.
Czy to będą tylko hotele, czy również np. biurowce – takie projekty realizowane są już z powodzeniem na Zachodzie?
Wszystko zależy od kwestii technicznych. Typowy biurowiec wymagałby znacznych środków na przekształcenie na dom studencki. Wysokie nakłady inwestycyjne pociągnęłyby też presję wysokiego czynszu, co zmniejszyłoby jego atrakcyjność.
Ile obiektów Państwo zakładają i w jakim czasie mają powstać?
Trudno powiedzieć, ale chcielibyśmy mieć obiekt w każdym większym ośrodku akademickim, czyli może 6-7 akademików. To zależy od dostępności właściwego produktu na miejscu. Z naszych kalkulacji wynika, że nie ma możliwości wybudowania od zera takiego budynku, gdyż byłoby to zbyt drogie. Dlatego skupiamy się na budynkach istniejących.
Jak ocenia Pan nastroje inwestorów po targach MIPIM w Cannes?
Uważam, że kryzys w branży się skończył. Na rynku dominują pozytywne nastroje. Nawet powiedziałbym, że są niebezpiecznie pozytywne. Powoli widać oznaki niezdrowej euforii.
Od kilkunastu miesięcy głośno się mówi o sprawie nieruchomości przy ul. 29 Listopada w Warszawie. Miasto chce odebrać Griffin Group prawo użytkowania wieczystego. Czy sądzi Pan, że jest szansa na pozytywne rozwiązanie tej sytuacji?
Wierzymy w pozytywne rozwiązanie. Wielokrotnie zaznaczaliśmy, że to poprzedni właściciel dokonał rozbiórki. Dlatego nie godzimy się, żeby obarczać nas odpowiedzialnością za czyny dokonane przez kogoś innego. Griffin Group nabył nieruchomość w takim stanie jak jest teraz. Przejęliśmy tę nieruchomość z tytułu zabezpieczenia pożyczki użytkownikowi wieczystemu (Parkview Terrace – przyp. red.).
Mamy przeświadczenie, że jesteśmy w stanie przekonać zarówno sąd w kraju, jak i sąd arbitrażowy za granicą, że miasto postąpiło pochopnie występując o rozwiązanie umowy o użytkowanie wieczyste. Powzięliśmy informację, że w kilku analogicznych przypadkach nie wywiązania się z obowiązków użytkowania wieczystego inwestor / użytkownik nie został w żaden sposób ukarany, nawet jednorazową karą finansową. Na tej kanwie będziemy wywodzić skargę do międzynarodowego Trybunału Arbitrażowego o nierównym traktowaniu inwestorów zagranicznych w Polsce. Mamy przygotowany wniosek do Trybunału i zamierzamy zwrócić się do niego o rozstrzygnięcie tej kwestii.
Czy ta sytuacja powoduje, że z większą ostrożnością podchodzą Państwo do nieruchomości na użytkowaniu wieczystym?
Zdecydowanie tak. Nie tylko ze względu na problemy związane z nieruchomością przy ul. 29 Listopada, ale również ze względu na jednostronne podnoszenie przez miasto, nawet o kilkadziesiąt procent, rocznych opłat za użytkowanie wieczyste.
Czy w związku z tym przymierzają się Państwo do przekształcenia nieruchomości opartych na użytkowaniu wieczystym we własność?
To drogi zabieg, ale analizujemy takie możliwości. Na pewno w niektórych przypadkach jest to uzasadnione ekonomicznie, ponieważ wysokie opłaty za UW rzutują na poziom opłat service charge.
W środę, 9 kwietnia, opublikujemy drugą część rozmowy.
