Z Danielem Puchalskim, Associate Director z działu gruntów inwestycyjnych w firmie Colliers International, rozmawia Marta Śniegocka. 

Od lat motto deweloperów to „Lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja”. Co natomiast, poza lokalizacją, wpływa na cenę nieruchomości?

Oprócz lokalizacji na cenę wpływa oczywiście podaż w danym mieście i w konkretnej okolicy. Bardzo duże znaczenie ma również przygotowanie terenów pod względem dostępności mediów, jak  również transportu publicznego. Cena metra gruntu jest także wprost proporcjonalna do tego, co możemy na niej zbudować. Na jednej działce będzie możliwe wybudowanie  5  kondygnacji, a na innej na przykład 30, co powoduje, że cena  za metr kwadratowy na tych działkach będzie się znacząco różnić.

Jak wieczyste użytkowanie wpływa na zainteresowanie inwestorów terenem?

Bardzo wielu inwestorów, w szczególności z zagranicy, zwraca uwagę na formę własności danego gruntu. Mając do wyboru dwie działki – jedną z użytkowaniem wieczystym, a drugą z prawem własności – inwestor  zawsze wybierze tę drugą.

Czy w przypadku, kiedy w ciekawej lokalizacji znajduje się grunt z użytkowaniem wieczystym, inwestor będzie bardziej zainteresowany atrakcyjną lokalizacją, czy jednak prawem własności?

Inwestorzy zawsze szanowali swoje pieniądze, ale teraz jeszcze ostrożniej lokują środki. W związku z powyższym, wybierając lokalizację mają bardzo długą listę warunków, które musi spełniać grunt. Lokalizacja jest oczywiście bardzo istotna i zależy od strategii firmy. Są firmy, które inwestują tylko w centrum, ale są również i takie, dla których jest to zbyt duży wydatek . Natomiast nawet jeśli inwestor znajdzie odpowiedni grunt, ale z problemami, których nie da się rozwiązać w krótkim czasie, to na pewno z niego zrezygnuje. Dzisiaj planuje się inwestycje krótkoterminowo – mają się rozpocząć i zakończyć w okresie do 5 lat, z uwagi na mało stabilną sytuację na rynku. Jeżeli są to problemy, które można rozwiązać w stosunkowo krótkim czasie, to zawierana jest umowa przedwstępna sprzedaży warunkowana rozwiązaniem tych problemów.

A jak wygląda kwestia miejscowego planu zagospodarowania oraz warunki zabudowy na terenach, które trafiają do Państwa firmy?

W większości są to tereny, które mają już zarówno miejscowy plan zagospodarowania lub warunki zabudowy. Czasami jednak doradzamy, aby zmienić warunki zabudowy i dostosować je do obecnej sytuacji ekonomicznej – np. mniejsze mieszkania cieszą się w tej chwili  większym zainteresowaniem, dlatego inwestycja z takimi warunkami zabudowy będzie miała większą stopę zwrotu.

Ile przeciętnie daje się właścicielowi gruntu czasu na rozwiązanie problemów związanych np. z roszczeniami, czy miejscowym planem zagospodarowania?

Minimalny okres to  3-6 miesięcy, ale czasami są to prawie 2 lata.

Niedawno weszło w życie prawo pozwalające przekształcić wieczyste użytkowanie w prawo własności. Obserwuje Pan zainteresowanie tym tematem, czy to wciąż jest mało znana nowość?

Istotnie, zainteresowanie tym tematem rośnie, ale w mojej opinii dopiero w kolejnych latach będziemy mogli zaobserwować coraz częstszą praktykę przekształcania prawa użytkowania wieczystego w prawo własności.

W ostatnich latach światowy kryzys odbił się również na polskim rynku nieruchomości. Czy większa ostrożność kupujących wpłynęła również na świadomość sprzedających jak powinien wyglądać dobrze przygotowany grunt?

Nie chodzi jedynie o umiejętność przygotowania gruntu, ale także dotarcie do inwestora. Niektórzy próbują sami dotrzeć do kupujących, podczas gdy inni decydują się skorzystać z pomocy pośredników.

Dlaczego warto skorzystać ze wsparcia firm doradczych przy sprzedaży?

Po pierwsze deweloperowi jest łatwiej i wygodniej zlecić sprzedaż gruntów międzynarodowej firmie, która posiada ugruntowaną pozycję i rozległą wiedzę ekspercką we wszystkich sektorach rynku nieruchomości. Z kolei prywatnych właścicieli może przekonać argument, że aby posiadane tereny inwestycyjne sprzedały się w możliwie najlepszej cenie trzeba wiedzieć jak je przygotować do sprzedaży oraz opracować strategię sprzedaży. Ponadto, firmy takie jak nasza posiadają szerszy dostęp do inwestorów, co często pozwala znacznie skrócić proces sprzedaży.

Jednak nawet takie firmy jak Pańska niechętnie godzą się na udział w sprzedaży niektórych gruntów. Czemu?

Niektóre projekty są po prostu źle przygotowane. Jeżeli właściciel nie wyraża chęci  zmian w przygotowaniu danego terenu proponowanych przez doradcę to praca nad tym projektem staje się nieefektywna. Czasami przyczyną wycofania się z projektu jest również zbyt wysoka cena, niemożliwa do uzyskania za dany grunt.

Wśród przeprowadzanych przez Państwa transakcji związanych z gruntami pod inwestycje biurowe jedną z ważniejszych lokalizacji jest warszawska Wola. Jak zmieniały się ceny gruntów w tamtej okolicy na przestrzeni ostatnich 5 lat?

Grunty w tamtych okolicach nie straciły dużo na wartości poprzez kryzys, chociaż są tańsze, niż w okresie boomu na nieruchomości. W czasie kryzysu metr kwadratowy kosztował około 1,2 tys. – 1,4 tys. złotych. Obecnie w tym rejonie cena gruntów waha się od 1,5 tys. do 2,5 tys. za m2. Ceny terenów w Centrum i na Woli mają największe szanse na powrót do wartości sprzed kryzysu.

Rozmawialiśmy głównie o rynku stołecznym nieruchomości. Jak natomiast wygląda sytuacja w innych miastach? Czy tam również tereny są dobrze przygotowane dla inwestorów?

Miasta takie jak Wrocław, czy Gdańsk, które także znajdują się w czołówce najatrakcyjniejszych lokalizacji pod inwestycje, często mają dobrze przygotowane grunty z uchwalonym miejscowym planem zagospodarowania. Niejednokrotnie są to tereny po wyburzeniach – gotowe na nowy projekt. W innych miastach, takich jak Kraków, nie ma aż tak wielu dobrze przygotowanych terenów.

A jak wygląda sytuacja w jeszcze mniejszych miastach?

Proces przygotowania gruntów w mniejszych miejscowościach jest niejednokrotnie znacznie szybszy, więc nawet jeżeli nie ma miejscowego planu zagospodarowania, a lokalizacja  odpowiada inwestorowi, to można wystąpić o warunki zabudowy. Proces ten zawsze będzie szybszy niż staranie się o podobne zezwolenia w większych miastach jak Warszawa czy Kraków.

Czy w takich miastach widać ze strony władz samorządowych większą chęć współpracy z inwestorem?

Wydawałoby się że władzom samorządowym powinno zależeć na inwestorach, jednak każde miasto pracuje inaczej Ogólnie jednak małe miasta z wąską strukturą administracyjną są w stanie szybciej procedować, a w jeszcze mniejszych gminach burmistrz sam angażuje się w promocję regionu i stara się zachęcić do inwestowania. Wśród dużych miast można wyróżnić te, które nieustannie wspierają nowe inwestycje, takie jak Wrocław czy Gdynia, ale niestety są też inne, niezbyt przyjaźnie nastawione do nowych projektów.

A na czym polega ten brak otwartości na inwestora?

Proces inwestycyjny jest niepotrzebnie rozciągany w czasie, a na wydanie poszczególnych dokumentów czeka się maksymalnie długo. Urzędy podchodzą do inwestorów z dużą niepewnością i obawiają się przyspieszyć załatwianie kwestii formalnych. Takie podejście pochodzi rodem z poprzedniej epoki.

Czy takie działanie samorządów zniechęca inwestorów?

Na szczęście nie zawsze. Jeśli inwestor dysponuje środkami oraz ma opracowaną strategię rozwoju projektu w jakimś konkretnym miejscu to taka inwestycja raczej zostanie zrealizowana, choć nie obędzie się pewnie bez krytycznych komentarzy ze strony kupującego. Są jednak i takie firmy, które wybierają po prostu te miasta gdzie proces inwestycyjny jest łatwiejszy. Jest takie powiedzenie „Jeśli nie pomagać, to chociaż nie szkodzić”, ale na takim etapie byliśmy przez pierwszych 10 lat po reformacji ustrojowej. Teraz samorządy powinny raczej pomagać. W końcu wspomagając nowe inwestycje przyczyniają się do rozwoju swojego regionu.