Z Robertem Dobrzyckim, Managing Partner of Panattoni Europe/ Partnerem Zarządzającym Panattoni Europe, rozmawia Marta Śniegocka.
Rozpoczęli Państwo budowę dwóch magazynów (Poznań i Wrocław) dla firmy Amazon o łącznej pow. ok 200 tys. mkw. To największy kontrakt w Polsce i w regionie. Na jakie trudności napotyka się deweloper realizując taki projekt?
Należy przede wszystkim zdać sobie sprawę, że kontrakt z firmą Amazon jest gigantyczny. Każdy z powstających obiektów będzie liczyć ponad 100 000 m kw., a to oznacza, że tak duże inwestycje wymagają chociażby dużej powierzchni gruntu. Znalezienie odpowiedniej nieruchomości gruntowej, która będzie spełniać kryteria klienta nie jest łatwym zadaniem – rzadko kiedy działki pod tego typu inwestycje należą do jednego właściciela. Dodatkowo, skala inwestycji wiąże się z kwestią rozbudowy infrastruktury - w Polsce najczęściej nie jest ona przystosowana do takich obiektów, a więc należy rozbudowywać zarówno istniejącą infrastrukturę drogową, jak i media.
Oprócz projektów dla Amazona i innych klientów, prowadzą Państwo rozbudowę własnego magazynu w Łodzi. Jaką powierzchnię będzie miał po zakończeniu oraz jaki procent powierzchni jest już wynajęty?
To prawda. Realizujemy rozbudowę Panattoni Park Łódż East – kończymy trzeci etap realizacji 11 300 m kw. i przystępujemy do czwartego – ostatniego, rozbudowując go o kolejne 8 300 m kw. Po zakończeniu prac, obiekt będzie miał blisko 160 tys. m kw. wynajętej powierzchni.
Panattoni buduje głównie obiekty BTS. Czy jest szansa na powstanie powierzchni spekulacyjnej w najbliższym czasie?
Do budowy powierzchni spekulacyjnej staramy się podchodzić z rozwagą, a przez to i selektywnie, zabezpieczając się przed nadprodukcją powierzchni. Jestem zdania, że z jej powiększaniem należy poczekać do momentu, w którym popyt będzie silny, a aktualni najemcy zamiast zmniejszać metraż, będą go zwiększać.
Jakim bankiem ziemi dysponuje obecnie Panattoni i czy planują Państwo jego rozbudowę?
Dla dewelopera powierzchni przemysłowych, którym jesteśmy, posiadanie banku ziemi nie jest celem samym w sobie. Oczywiście dysponujemy gruntami, ale w stopniu ograniczonym – unikamy nadmiaru własnościowego w banku ziemi. Raczej staramy się kontrolować stan dostępnych na rynku gruntów.
Deweloperzy komercyjnych zwracają uwagę na trudności z uzyskaniem finansowania bankowego z uwagi na wysokie wymagania dot. pre-lease. Jak wygląda sytuacja w przypadku powierzchni magazynowej i czy widzą Państwo poprawę sytuacji?
W moim przekonaniu sytuacja jest bardzo dobra. Dobre projekty i rokujące inwestycje znajdują duże zainteresowanie wśród banków, co widzimy na własnym przykładzie. Oczywiście wymagany jest określony poziom wynajęcia budynku, ale w przypadku obiektów manganowych możliwy jest podział inwestycji na fazy, co jest właściwie niewykonalne w przypadku chociażby obiektów biurowych i centrów handlowych.
Czy widzi Pan szansę na wzrost zainteresowania lokalizacjami pod obiekty magazynowe na Wschodzie Polski?
Wschodnie regiony Polski z pewnością mają w sobie ogromny potencjał rozwoju przede wszystkim ze względu na obecność wykwalifikowanej siły roboczej, ale niestety brak odpowiedniej infrastruktury (tzn. autostrad, dróg, lotnisk), w konfrontacji z położeniem geograficznym, a więc odległość od zachodniej Europy, wstrzymuje rozwój ściany wschodniej. Dodatkowo, zamknięta granica pomiędzy Polską a wschodnią częścią Europy – Ukrainą, Białorusią i Rosją – powoduje, że ściana wschodnia nie jest atrakcyjna dla logistyki. Natomiast jest atrakcyjniejsza pod względem produkcyjnym i to ze względu na wspomniane zasoby wykwalifikowanej siły roboczej. W dalszym ciągu jednak problemem jest infrastruktura drogowa, dlatego bardzo trudno przewidywać rozwój tego rynku ze wskazaniem przybliżonych lokalizacji.
W ubiegłym roku mieliśmy do czynienia z kilkoma dużymi transakcjami sprzedaży na rynku magazynowym. Czy Panattoni planuje sprzedaż swoich obiektów?
Dla dewelopera sprzedaż obiektu jest częścią realizowanej strategii biznesu. Dlatego, jeżeli rynek będzie pozytywnie odbierał nasze inwestycje, to nic nie stoi na przeszkodzie sprzedaży - przynajmniej częściowej - naszego portfela nieruchomości. Warunkiem są opłacalne sytuacje biznesowe, które dadzą nam możliwość rozwoju naszego biznesu.