Czym są pliki cookies  Używamy plików cookies, by ułatwić korzystanie z naszych serwisów. Jeśli nie chcesz, by pliki cookies były zapisywane na Twoim dysku zmień ustawienia swojej przeglądarki.
Grunty inwestycyjne dla biznesu

Wycena nieruchomości rolnych w nowej sytuacji prawnej

     
wielkość tekstu: zmniejsz wielkość czcionki
Katarzyna Kotkowska MRICS, RICS Registered Valuer Associate Dział Wycen i Doradztwa / Jakub Budych MRICS Senior Valuer Dział Wycen i Doradztwa
Katarzyna Kotkowska MRICS, RICS Registered Valuer Associate Dział Wycen i Doradztwa / Jakub Budych MRICS Senior Valuer Dział Wycen i Doradztwa

Ustawa z dnia 14 kwietnia 2016 roku o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa (ZWRSP) oraz zmianie niektórych ustaw wprowadza dwie istotne zmiany dotyczące obrotu nieruchomościami rolnymi:

- Po pierwsze 5-letni okres wstrzymania sprzedaży niezabudowanych nieruchomości rolnych wchodzących w skład ZWRSP z wyłączeniem gruntów przeznaczonych na cele inne niż rolne, nieruchomości w granicach Specjalnych Stref Ekonomicznych oraz nieruchomości o powierzchni poniżej 2 ha.

- Po drugie ograniczenie w nabywaniu nieruchomości rolnych niewchodzących w skład ZWRSP o powierzchni większej niż 0,3 ha i nieobjętych aktualnym planem zagospodarowania przestrzennego lub ostateczną na dzień wejścia w życie ustawy decyzją o warunkach zabudowy. Obecnie, zgodnie z ustawą, nabywcą takich nieruchomości może być w zasadzie wyłącznie rolnik indywidualny (z pewnymi wyjątkami), którego łączna powierzchnia gospodarstwa nie przekracza 300 ha użytków rolnych.

Jednocześnie ustawa wskazuje na szereg sytuacji, w których Agencja Nieruchomości Rolnych Skarbu Państwa ma ustawowe prawo pierwokupu nieruchomości rolnych po cenie równej wartości rynkowej oszacowanej zgodnie z przepisami o gospodarce nieruchomościami, a więc przy udziale rzeczoznawcy majątkowego.

Wprowadzone ograniczenia wpływają na kształtowanie się popytu i podaży na rynku gruntów rolnych przez zmianę profilu uczestników rynku, a w konsekwencji kształt całego rynku. W rezultacie można spodziewać się okresowego spadku płynności oraz fluktuacji cen.

W tej sytuacji określenie wartości rynkowej nieruchomości rolnej objętej ograniczeniami ustawowymi będzie stanowiło wyzwanie dla rzeczoznawców majątkowych, którzy zgodnie z ustawą częściej mogą uczestniczyć w zawieraniu transakcji sprzedaży na tym rynku.

Sama definicja wartości rynkowej wskazuje na potrzebę istnienia płynnego rynku, a jej określenie wymaga zastosowania podejść i metod odzwierciedlających rynek właściwy dla nieruchomości. W przypadku określania wartości rynkowej nieruchomości rolnych najczęściej stosuje się podejście porównawcze (w tym metodę porównywania parami lub korygowania ceny średniej) bazujące na historycznych danych transakcyjnych. Zgodnie z rozporządzeniem w sprawie wyceny, w obu metodach porównuje się wycenianą nieruchomość z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których są znane ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz ich cechy. Ograniczenie płynności czy wahania cen oraz nowe warunki prawne zawarcia transakcji sprzedaży nieruchomości rolnych stworzą sytuację odmienną od tej, w jakiej zawierane były transakcje sprzedaży przed 1 maja 2016 roku.

Podstawowe dotychczas narzędzie pracy rzeczoznawcy majątkowego, czyli dane historyczne, w nowej sytuacji prawnej może okazać się nieadekwatne. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości rolnych po 1 maja 2016 roku rzeczoznawca majątkowy w pierwszej kolejności zderzy się z istotnie ograniczoną liczbą porównywalnych transakcji, które odzwierciedlałyby aktualne uwarunkowania prawno-rynkowe. Wykorzystanie do wyceny transakcji zawartych przed 1 maja 2016 roku będzie wymagało dodatkowej analizy stron transakcji, pozwalającej na wykluczenie transakcji zawartych pomiędzy podmiotami, których wprowadzona ustawa nie przewiduje w obrocie. W przypadku braku możliwości dokonania takiej analizy możliwe będzie rozszerzenie geograficzne analizowanego rynku lokalnego, które pozwoli na wprowadzenie do analizy transakcji zawartych po 1 maja 2016 roku, ale na terenie sąsiednich gmin lub powiatów. Należy jednak wykluczyć ze zbioru danych porównawczych transakcje, w których stroną kupującą była ANR, tak aby uniknąć szacowania na podstawie wartości rynkowej określonej zgodnie z ustawą na potrzeby ANR.

Zwłaszcza w początkowym okresie obowiązywania ustawy, do czasu ustabilizowania się rynku, operaty szacunkowe mogą zawierać dodatkowe klauzule dotyczące czynników ryzyka po stronie popytowej i zwiększonej niepewności przedstawionego szacunku wartości. Będzie to istotne zwłaszcza przy wycenie dla celów zabezpieczenia wierzytelności, gdzie dodatkowo wartość rynkowa nieruchomości została wskazana w ustawie jako górna granica obciążenia hipotecznego dla nieruchomości rolnych.

Pierwsze tygodnie i miesiące przyniosą odpowiedź na pytanie o to, na ile zmiany ustawowe wpłynęły na równowagę rynkową i ceny nieruchomości rolnych. Szersze analizy będą możliwe po opublikowaniu pierwszych okresowych raportów GUS i ANR, które gromadzą dane z całego kraju. Będzie to też pomocne źródło informacji dla rzeczoznawców majątkowych, wspomagające proces szacowania wartości rynkowej nieruchomości rolnych.

© Wszystkie prawa zastrzeżone
Żadna część jak i całość utworów zawartych w serwisie nie może być powielana i rozpowszechniana lub dalej rozpowszechniana w jakiejkolwiek formie i w jakikolwiek sposób (w tym także elektroniczny lub mechaniczny lub inny albo na wszelkich polach eksploatacji) włącznie z kopiowaniem, szeroko pojętą digitalizacją, fotokopiowaniem lub kopiowaniem, w tym także zamieszczaniem w Internecie - bez pisemnej zgody D&B Partners S.C. Jakiekolwiek użycie lub wykorzystanie utworów w całości lub w części bez zgody D&B Partners S.C. lub autorów z naruszeniem prawa jest zabronione pod groźbą kary i może być ścigane prawnie. Zapytaj o licencję na publikację (biuro@terenyinwestycyjne.info)

Czytaj podobne

Dodaj komentarz

Zaloguj się, by skomentować
Nie masz jeszcze konta? Zarejestruj się
  • Wszystkie
  • Grunty
  • Lokale użytkowe
  • Praca
 
 
Suwalska Specjalna Strefa Ekonomiczna S.A. w Suwałkach jako zarządzający Suwalską Specjalną Strefą Ekonomiczną, na podstawie Rozporządzenia Ministra Gospodarki i Pracy z dnia 15 listopada 2004 r. (tekst jedn. Dz. U. z 2015 r. poz. 2041 ) w sprawie przetargów i rokowań oraz kryteriów oceny zamierzeń co do przedsięwzięć gospodarczych, które mają być podjęte przez przedsiębiorców na terenie Suwalskiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej ZAPRASZA DO ROKOWAŃ NR 15/2017 mających na celu wyłonienia przedsiębiorców, którzy uzyskają zezwolenie na prowadzenie działalności gospodarczej na terenie Suwalskiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej Podstrefa Suwałki.  Zaproszenie do rokowań kierowane jest do przedsiębiorców, którzy posiadają udokumentowane prawo do dysponowania nieruchomością na terenie Suwalskiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej Podstrefa Suwałki lub posiadają wiarygodny dowód uprawdopodobnienia możliwości uzyskania takiego tytułu prawnego i zamierzają prowadzić działalność gospodarczą na podstawie zezwolenia. 1. Kryteria oceny zamierzeń, co do przedsięwzięć gospodarczych, które mają być podjęte na terenie SSSE, sposób przygotowania oferty określa Specyfikacja Istotnych Warunków Rokowań. 2. Cena  Specyfikacji Istotnych Warunków Rokowań wynosi 10 000,00 zł + należny podatek VAT. 3. Specyfikację Istotnych Warunków Rokowań można nabyć w siedzibie SSSE S.A. (Suwałki, ul. T. Noniewicza 49), po przedłożeniu dowodu zapłaty na konto: Bank PEKAO S.A. I O. Suwałki 58 1240 1848 1111 0000 2075 7894. 4. Warunkiem udziału w rokowaniach jest wykupienie Specyfikacji Istotnych Warunków Rokowań i złożenie kompletnej oferty. 5. Oferty należy składać w siedzibie SSSE S.A. w Suwałkach przy ulicy T. Noniewicza 49, do dnia 03.11.2017 r. do godziny 12.00 . 6. Otwarcie ofert nastąpi w siedzibie SSSE S.A w Suwałkach przy ulicy T. Noniewicza 49,  w dniu 06.11.2017 r.   o godzinie 10.00 7. W przypadku wpłynięcia więcej niż jednej oferty ich otwarcie będzie następowało w kolejności złożenia, o każdej pełnej godzinie, począwszy od godziny 10.00. Wszelkich informacji udzielamy w biurze SSSE S.A. pod adresem: 16-400 Suwałki, ul. T. Noniewicza 49, tel./fax:, (87) 565 22 17, 565 24 49; e-mail: g.czauz@ssse.com.pl, www.ssse.com.pl   

Okladka_Magazyn

Investment Areas info Magazine
marzec 2017 - Targi MIPIM w Cannes
OTWÓRZ PDF

 

Najnowsze ogłoszenia

TERENY INWESTYCYJNE - PREZENTACJE OFERENTÓW