Czym są pliki cookies  Używamy plików cookies, by ułatwić korzystanie z naszych serwisów. Jeśli nie chcesz, by pliki cookies były zapisywane na Twoim dysku zmień ustawienia swojej przeglądarki.
Grunty inwestycyjne dla biznesu

Wycena nieruchomości rolnych w nowej sytuacji prawnej

     
wielkość tekstu: zmniejsz wielkość czcionki
Katarzyna Kotkowska MRICS, RICS Registered Valuer Associate Dział Wycen i Doradztwa / Jakub Budych MRICS Senior Valuer Dział Wycen i Doradztwa
Katarzyna Kotkowska MRICS, RICS Registered Valuer Associate Dział Wycen i Doradztwa / Jakub Budych MRICS Senior Valuer Dział Wycen i Doradztwa

Ustawa z dnia 14 kwietnia 2016 roku o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa (ZWRSP) oraz zmianie niektórych ustaw wprowadza dwie istotne zmiany dotyczące obrotu nieruchomościami rolnymi:

- Po pierwsze 5-letni okres wstrzymania sprzedaży niezabudowanych nieruchomości rolnych wchodzących w skład ZWRSP z wyłączeniem gruntów przeznaczonych na cele inne niż rolne, nieruchomości w granicach Specjalnych Stref Ekonomicznych oraz nieruchomości o powierzchni poniżej 2 ha.

- Po drugie ograniczenie w nabywaniu nieruchomości rolnych niewchodzących w skład ZWRSP o powierzchni większej niż 0,3 ha i nieobjętych aktualnym planem zagospodarowania przestrzennego lub ostateczną na dzień wejścia w życie ustawy decyzją o warunkach zabudowy. Obecnie, zgodnie z ustawą, nabywcą takich nieruchomości może być w zasadzie wyłącznie rolnik indywidualny (z pewnymi wyjątkami), którego łączna powierzchnia gospodarstwa nie przekracza 300 ha użytków rolnych.

Jednocześnie ustawa wskazuje na szereg sytuacji, w których Agencja Nieruchomości Rolnych Skarbu Państwa ma ustawowe prawo pierwokupu nieruchomości rolnych po cenie równej wartości rynkowej oszacowanej zgodnie z przepisami o gospodarce nieruchomościami, a więc przy udziale rzeczoznawcy majątkowego.

Wprowadzone ograniczenia wpływają na kształtowanie się popytu i podaży na rynku gruntów rolnych przez zmianę profilu uczestników rynku, a w konsekwencji kształt całego rynku. W rezultacie można spodziewać się okresowego spadku płynności oraz fluktuacji cen.

W tej sytuacji określenie wartości rynkowej nieruchomości rolnej objętej ograniczeniami ustawowymi będzie stanowiło wyzwanie dla rzeczoznawców majątkowych, którzy zgodnie z ustawą częściej mogą uczestniczyć w zawieraniu transakcji sprzedaży na tym rynku.

Sama definicja wartości rynkowej wskazuje na potrzebę istnienia płynnego rynku, a jej określenie wymaga zastosowania podejść i metod odzwierciedlających rynek właściwy dla nieruchomości. W przypadku określania wartości rynkowej nieruchomości rolnych najczęściej stosuje się podejście porównawcze (w tym metodę porównywania parami lub korygowania ceny średniej) bazujące na historycznych danych transakcyjnych. Zgodnie z rozporządzeniem w sprawie wyceny, w obu metodach porównuje się wycenianą nieruchomość z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których są znane ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz ich cechy. Ograniczenie płynności czy wahania cen oraz nowe warunki prawne zawarcia transakcji sprzedaży nieruchomości rolnych stworzą sytuację odmienną od tej, w jakiej zawierane były transakcje sprzedaży przed 1 maja 2016 roku.

Podstawowe dotychczas narzędzie pracy rzeczoznawcy majątkowego, czyli dane historyczne, w nowej sytuacji prawnej może okazać się nieadekwatne. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości rolnych po 1 maja 2016 roku rzeczoznawca majątkowy w pierwszej kolejności zderzy się z istotnie ograniczoną liczbą porównywalnych transakcji, które odzwierciedlałyby aktualne uwarunkowania prawno-rynkowe. Wykorzystanie do wyceny transakcji zawartych przed 1 maja 2016 roku będzie wymagało dodatkowej analizy stron transakcji, pozwalającej na wykluczenie transakcji zawartych pomiędzy podmiotami, których wprowadzona ustawa nie przewiduje w obrocie. W przypadku braku możliwości dokonania takiej analizy możliwe będzie rozszerzenie geograficzne analizowanego rynku lokalnego, które pozwoli na wprowadzenie do analizy transakcji zawartych po 1 maja 2016 roku, ale na terenie sąsiednich gmin lub powiatów. Należy jednak wykluczyć ze zbioru danych porównawczych transakcje, w których stroną kupującą była ANR, tak aby uniknąć szacowania na podstawie wartości rynkowej określonej zgodnie z ustawą na potrzeby ANR.

Zwłaszcza w początkowym okresie obowiązywania ustawy, do czasu ustabilizowania się rynku, operaty szacunkowe mogą zawierać dodatkowe klauzule dotyczące czynników ryzyka po stronie popytowej i zwiększonej niepewności przedstawionego szacunku wartości. Będzie to istotne zwłaszcza przy wycenie dla celów zabezpieczenia wierzytelności, gdzie dodatkowo wartość rynkowa nieruchomości została wskazana w ustawie jako górna granica obciążenia hipotecznego dla nieruchomości rolnych.

Pierwsze tygodnie i miesiące przyniosą odpowiedź na pytanie o to, na ile zmiany ustawowe wpłynęły na równowagę rynkową i ceny nieruchomości rolnych. Szersze analizy będą możliwe po opublikowaniu pierwszych okresowych raportów GUS i ANR, które gromadzą dane z całego kraju. Będzie to też pomocne źródło informacji dla rzeczoznawców majątkowych, wspomagające proces szacowania wartości rynkowej nieruchomości rolnych.

© Wszystkie prawa zastrzeżone
Żadna część jak i całość utworów zawartych w serwisie nie może być powielana i rozpowszechniana lub dalej rozpowszechniana w jakiejkolwiek formie i w jakikolwiek sposób (w tym także elektroniczny lub mechaniczny lub inny albo na wszelkich polach eksploatacji) włącznie z kopiowaniem, szeroko pojętą digitalizacją, fotokopiowaniem lub kopiowaniem, w tym także zamieszczaniem w Internecie - bez pisemnej zgody D&B Partners S.C. Jakiekolwiek użycie lub wykorzystanie utworów w całości lub w części bez zgody D&B Partners S.C. lub autorów z naruszeniem prawa jest zabronione pod groźbą kary i może być ścigane prawnie. Zapytaj o licencję na publikację (biuro@terenyinwestycyjne.info)

Czytaj podobne

Dodaj komentarz

Zaloguj się, by skomentować
Nie masz jeszcze konta? Zarejestruj się
  • Wszystkie
  • Grunty
  • Lokale użytkowe
  • Praca
 
 
Pomorska Agencja Rozwoju Regionalnego S.A. 76-200 Słupsk, ul. Obrońców Wybrzeża 2 tel. (0-59) 841 28 92, fax. (0-59) 841 32 61 działająca jako Zarządzający Słupską Specjalną Strefą Ekonomiczną   zaprasza do I przetargu ustnego nieograniczonego   na sprzedaż nieruchomości niezabudowanej oznaczonej jako działka nr 8/20 o pow. 9.843 m2, położonej w obrębie 9 przy ul. Narutowicza w Szczecinku, przeznaczonej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz usług (z wyłączeniem zamieszkania zbiorowego), KW nr KO1I/00025047/4. Działka nie posiada bezpośredniego dostępu do drogi publicznej . Dostęp do drogi publicznej – ul.1-go Maja realizowany będzie na zasadzie służebności drogowej – gruntowej obciążającej działkę stanowiącą własność Miasta Szczecinek oznaczoną jako działka nr 9/9 w obr.09 . Jednorazowa opłata z tytułu ustanowienia służebności wynosi 18.600,00 zł + podatek VAT w stawce 23%. UWAGA : w przypadku , jeśli nabywcą zostanie ustalony właściciel jednej z działek graniczących z działką nr 8/20 , ustanowienie służebności nie będzie obligatoryjne. Powyższa działka stanowi własność Miasta Szczecinka i położona jest na terenie Słupskiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej – Podstrefa „Szczecinek”.   Cena wywoławcza netto 437.000,00 zł Postąpienie minimalne 4.370,00 zł Wadium 43.700,00 zł Do ceny netto uzyskanej w przetargu doliczone zostanie 23% podatku VAT. Nieruchomość wolna jest od wszelkiego rodzaju obciążeń i praw osób trzecich. Przetarg  na sprzedaż ww. nieruchomości zostanie przeprowadzony w dniu 13 lipca 2017 r. o godz. 11-tej w siedzibie Urzędu Miasta Szczecinka przy Placu Wolności 13 w sali nr 104.  Osoby zainteresowane winny dokonać wpłaty wadium na konto Miasta Szczecinek numer 71 8566 1042 0001 2250 2000 0002 w Bałtyckim Banku Spółdzielczym w Darłowie O/Szczecinek w taki sposób, aby na koncie Miasta wpłata znalazła się najpóźniej w dniu 10 lipca 2017 r. Warunkiem udziału w przetargu jest przedłożenie komisji przetargowej dowodu wniesienia wadium. Osoby fizyczne zobowiązane są do osobistego stawiennictwa w dniu przetargu z dowodem tożsamości lub mogą być reprezentowanie przez pełnomocnika na podstawie pełnomocnictwa sporządzonego notarialnie, w przypadku osób prawnych wymagane jest okazanie: pełnomocnictwa sporządzonego notarialnie uprawniającego do wzięcia udziału w przetargu,  aktualnego wypisu z rejestru przedsiębiorców. Przystępujący do przetargu zobowiązani są do przedłożenia komisji potwierdzenia wpłaty wadium (w przypadku rozdzielności majątkowej, na wpłacie winny znajdować się imiona i nazwiska wszystkich osób nabywających nieruchomość). Przy wpłacie wadium, na dowodzie wpłaty należy określić nieruchomość poprzez podanie numeru działki i obrębu ewidencyjnego. Za datę wniesienia wadium uważa się datę wpływu środków pieniężnych na rachunek Miasta Szczecinek. Wniesione wadium przez uczestnika, który przetarg wygra zalicza się na poczet ceny nabycia nieruchomości. Cena nieruchomości osiągnięta w przetargu płatna jest jednorazowo przed zawarciem umowy notarialnej. Nabywca nieruchomości ponosi wszelkie koszty związane z nabyciem nieruchomości. Zawiadomienie o miejscu i terminie zawarcia umowy notarialnej nastąpi w ciągu 21 dni od dnia rozstrzygnięcia przetargu. Jeżeli osoba ustalona jako nabywca nieruchomości nie stawi się bez usprawiedliwienia do zawarcia umowy, wpłacone wadium nie podlega zwrotowi. Bliższych informacji udziela się w Wydziale Nieruchomości Urzędu Miasta Szczecinka pok. nr 203 (II p.) lub telefonicznie pod numerem (0-94) 371-41-41 (40). Ogłoszenie zostało wywieszone na tablicy ogłoszeń w siedzibie PARR S.A. Słupsk ul. Obrońców Wybrzeża 2 , na tablicy ogłoszeń w siedzibie Urzędu Miasta Szczecinek ul. Plac Wolności 13. Ponadto ogłoszenie opublikowano na stronach internetowych : www.szczecinek.pl, www.bip.szczecinek.pl, www.sse.słupsk.pl oraz w Pulsie Biznesu.

Okladka_Magazyn

Investment Areas info Magazine
marzec 2017 - Targi MIPIM w Cannes
OTWÓRZ PDF

 

Najnowsze ogłoszenia

TERENY INWESTYCYJNE - PREZENTACJE OFERENTÓW