Czym są pliki cookies  Używamy plików cookies, by ułatwić korzystanie z naszych serwisów. Jeśli nie chcesz, by pliki cookies były zapisywane na Twoim dysku zmień ustawienia swojej przeglądarki.
Grunty inwestycyjne dla biznesu

Inwestor gotowy jest zapłacić nawet 25 proc. więcej za świetnie dopasowany grunt

     
wielkość tekstu: zmniejsz wielkość czcionki
Emil Domeracki, Colliers International
Emil Domeracki, Colliers International

Z Emilem Domerackim, Senior Associate, Dział Gruntów Inwestycyjnych, Colliers International, rozmawia Marta Śniegocka.

Jak wyglądał pierwszy kwartał 2014 roku na rynku terenów inwestycyjnych?

To był bardzo dobry czas, na podstawie którego możemy wyobrazić sobie cały 2014 rok. Inwestorzy wykazali się bardzo dużą dynamiką. Największe zainteresowanie (prawie 55 proc.) przypadało na grunty pod projekty mieszkaniowe. Następnie proporcje rozkładały się między segment biurowy i magazynowy (ok. 5 proc.). Ostatnie kwartały ubiegłego roku pokazały, że pierwsze półrocze 2014 roku to będą głównie projekty mieszkaniowe i ta przepowiednia się spełnia. Zrealizowaliśmy kilka znaczących transakcji, o wartości 200 mln zł. Dodam tylko, że cały ubiegły rok zamknęliśmy z transakcjami za 370 mln zł. Dlatego optymistycznie patrzymy na cały 2014 rok.

Z czego wynika ten rynkowy optymizm?

Z dwóch czynników. W przypadku segmentu mieszkaniowego jest to kwestia bardzo dobrych wyników deweloperów mieszkaniowych w III i IV kw. 2013 roku oraz rządowego programu MdM, łagodzącego skutki rekomendacji S.

Kolejnym czynnikiem jest stabilizacja cen gruntów, która nastąpiła już w 2013 roku. W obszarze gruntów panuje swoistego rodzaju flauta żeglarska. Ceny wyhamowały do pewnego poziomu i nic już się nie dzieje. W 2014 r. ta sytuacja powinna się utrzymać. Nie widzę drastycznych wahań, ani w dół ani w górę. Warto jednak mieć świadomość, że w kilku jednostkowych wypadkach, dla gruntów idealnie dopasowanych do oczekiwań inwestorów, zanotowaliśmy zwyżkę cen gruntów.

Największy entuzjazm panuje w segmencie mieszkaniowym, mniejszy w przypadku sektora komercyjnego. Jednocześnie notujemy silną aktywność nowych grup inwestorskich, które dziś koncentrują się na negocjacjach i zakupach, bo widzą rok 2014 jako rok korzyści i możliwości  przygotowania się z projektem biurowym za 2-3 lata.

A jak wygląda segment handlowy?

Tutaj mamy trochę mniejszą aktywność, ponieważ istnieje ograniczona podaż gruntów. Jeśli znajdzie się grunt pod taką inwestycję, szczególnie w dużych miastach, to ten rynek się ruszy. Dziś postrzegam go jako trochę wycofany rynek, który będzie skupiał się modernizacji, remoncie i rozbudowie już istniejących obiektów.

Co można powiedzieć o podziale procentowym transakcji gruntowych pod względem ich przeznaczenia komercyjnego?

Na razie nie odnotowałem w tym roku transakcji pod projekty handlowe. Jeśli chodzi o rynek biurowy, to jesteśmy zaangażowani w trzy transakcje, które powinny zostać sfinalizowane w tym roku, po pozytywnym przejściu etapu due dilligence. Są to dwie transakcje w Warszawie i jedna we Wrocławiu na łączną kwotę ponad 150 mln zł w samej wartości gruntów. Na razie inwestorzy zapominają o wysokościowych projektach biurowych albo nie chcą analizować o projektach powyżej 15 kondygnacji. Myślą raczej o mniejszych projektach deweloperskich, które będą się szybciej komercjalizowały, co ma znaczenie w obecnych, niepewnych czasach.

Czy jest na stołecznym rynku jeszcze miejsce na nowe projekty biurowe?

Myślę, że tak. Tak jak wspomniałem, inwestorzy koncentrują się na zakupach gruntów z powodu korzystnych ofert. Upatrują w dzisiejszych czasach, kiedy rynek straszy nadpodażą i kiedy w ciągu 3 lat pojawi się 600-700 tys. mkw. GLA powierzchni biurowej, szansy. To głównie nowe fundusze inwestycyjne mówią: „teraz jest czas zakupy”. Skoro jest źle, to czemu tego nie wykorzystać? Projekty biurowe są obecnie dyskutowane i to w lokalizacjach w Warszawie, które zdawałyby się wykluczać kolejne inwestycje: bliska Wola, czy też wciąż Mokotów. Jesteśmy na finiszu sprzedaży gruntów przy ul. Grzybowskiej, Marynarskiej i al. Jerozolimskich i tymi działkami inwestorzy się interesują, jedyną kwestią jest ich właściwe przygotowanie.

Czy z uwagi na zatłoczenie tradycyjnych lokalizacji pod biurowce i bliską ukończenia II linię metra Praga ma szanse przyciągnąć te inwestycje?

Bardzo bym chciał, żeby Praga była takim nowy tworem i mocno przyglądam się tej dzielnicy. Chciałbym, żeby ta dzielnica rewitalizowała się tak szybko jak Wola. Jednak Praga nie ma takiej podaży gruntów przemysłowych, które można by było łatwo implementować, jakie miała Wola jeszcze 5 lat temu, np. przy ul. Jana Kazimierza. Jednocześnie II linia metra powoduje, że Praga nie powinna być nastawiona jedynie na kulturę, jak się ją teraz promuje, ale również na biznes. Podkreślam jednak, że nie ma tu takiej możliwości wyboru „czystych” projektów inwestycyjnych, z uwagi na gęstą zabudowę pierzejową i liczne kamienice. Ciężko jest znaleźć działkę inwestycyjną w centrum Pragi i to hamuje inwestorów. Na Mokotowie mieli oni prawie pustą przestrzeń, zaś na Woli możliwość rewitalizacji przestrzeni poprzemysłowych.

Jakie projekty biurowe mają teraz największa szansę na realizację?

Inwestorzy unikają projektów kosztochłonnych, dlatego liczą się projekty, które można podzielić na fazy. Ważne jest również, żeby projekt budynku pozwalał na dobre zarządzanie przestrzenią na piętrze. Kolejny punkt to projekt, który daje to „coś”, czyli wyróżnia się z otoczenia. W przypadku ul. Grzybowskiej może być to kameralność projektu, do 15-18 tys. GLA.

Jakie są oczekiwania inwestorów wobec terenów pod inwestycje?

Ważna jest uregulowana sytuacja prawna, czyli brak roszczeń prywatyzacyjnych. Liczy się również czysta sytuacja administracyjna, czyli procedowanie działki na kanwie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, bądź decyzji o warunkach zabudowy. Oczywiście, jak zwykle, dużą rolę gra cena.

Jak kształtuje się różnica w cenie w przypadku lepiej i gorzej przygotowanych terenów? Czy inwestorzy są gotowi zapłacić więcej za lepiej przygotowaną działkę?

Zdecydowanie tak. Jeśli spełnione są powyższe warunki, to inwestorzy są gotowi zapłacić więcej. Przykładowo na bliskiej Woli, niedaleko centrum, analizujemy dwie oferty złożone przed dwa podmioty, które są gotowe zapłacić więcej za kameralność projektu. To są ceny zbliżone do tych z 2006 r., czyli 600-620 euro za metr GLA. To są ceny o 20-25 proc. wyższe od tego co obecnie  inwestor jest gotowy zapłacić.

Mówiliśmy głównie o gruntach pod inwestycje biurowe w Warszawie. A jak wygląda sytuacja w miastach regionalnych ?

Największą aktywność widzimy w przypadku Wrocławia i Krakowa (z uwagi na otoczkę BPO). Liderem staje się Trójmiasto, gdzie mamy do czynienia z dobrze przygotowaną tkanką miejską, zarówno pod względem urbanistycznym, jak i planistycznym. Są tutaj również bardzo dobrzy lokalni deweloperzy, którzy od niedawna próbują swoich sił w projektach biurowych. Deweloperzy wracają także do Poznania.

A czy inwestorzy interesują się jeszcze mniejszymi miastami, takimi jak Bydgoszcz, Opole, czy Rzeszów?

Są to pojedyncze zapytania. Przy zakupie gruntów inwestycyjnych 80 proc. transakcji ma jednak miejsce w Warszawie.

A jak wygląda sytuacja w regionach pod kątem gruntów pod inwestycje handlowe?

To ciekawe pytanie, ponieważ jeszcze 2-3 lata temu powszechnym trendem był zwrot właśnie ku miastom regionalnym. Inwestorzy interesowali się nawet miejscowościami 25-40 tysięcznymi. Sytuacja ta się zmieniła w 2013 roku i więksi gracze wracają do większych miast. Na razie ruch na rynku gruntów pod projekty handlowe jest niewielki i sądzę, że taka sytuacja będzie się utrzymywać. Inwestorzy skupiają się na rozbudowie i modernizacji już istniejących obiektów. Na razie nie widzę miejsca na nowe projekty. Wyjątkiem może być Warszawa, gdzie ostatnim nowym projektem były Złote Tarasy w 2006 r. i od tamtego czasu nie powstało nic nowego.

A jak wygląda kwestia terenów pod inwestycje przemysłowe i magazynowe? Czy widać na rynku „efekt Amazona”?

Widać poruszenie inwestorskie. Warto jednak wspomnieć, że inwestorzy, którzy działają na tym rynku, mają już gigantyczne banki ziemi i są w stanie koegzystować na  rynku przez kilka lat nie dokonując nowych zakupów. Rozkwit przeżywają okolice Wrocławia, Poznania, Krakowa i Trójmiasta. Gracze na rynku magazynowym decydują się już nie tylko na projekty Build-To-Suit, ale również na obiekty spekulacyjne. Myślę, że od  2015 r. odnotujemy dużą aktywność na rynku transakcji gruntów pod inwestycje logistyczne.

Czy jest szansa na inne, poza wymienionymi, lokalizacje? Np. w Polsce Wschodniej?

Myślę, że tak, ale raczej w okolicach przygranicznych. Ważny wpływ ma tu również geopolityka. To co dzieje się na obecnie Wschodzie może ostudzić entuzjazm do budowania parków logistycznych w tych rejonach.

© Wszystkie prawa zastrzeżone
Żadna część jak i całość utworów zawartych w serwisie nie może być powielana i rozpowszechniana lub dalej rozpowszechniana w jakiejkolwiek formie i w jakikolwiek sposób (w tym także elektroniczny lub mechaniczny lub inny albo na wszelkich polach eksploatacji) włącznie z kopiowaniem, szeroko pojętą digitalizacją, fotokopiowaniem lub kopiowaniem, w tym także zamieszczaniem w Internecie - bez pisemnej zgody D&B Partners S.C. Jakiekolwiek użycie lub wykorzystanie utworów w całości lub w części bez zgody D&B Partners S.C. lub autorów z naruszeniem prawa jest zabronione pod groźbą kary i może być ścigane prawnie. Zapytaj o licencję na publikację (biuro@terenyinwestycyjne.info)

Czytaj podobne

Dodaj komentarz

Zaloguj się, by skomentować
Nie masz jeszcze konta? Zarejestruj się
  • Wszystkie
  • Grunty
  • Lokale użytkowe
  • Praca
 
 
Pomorska Agencja Rozwoju Regionalnego S.A., 76-200 Słupsk, ul. Obrońców Wybrzeża 2 
tel. (0-59) 841 28 92, fax. (0-59) 841 32 6, działająca jako Zarządzający Słupską Specjalną Strefą Ekonomiczną zaprasza do I przetargu ustnego nieograniczonego na sprzedaż nieruchomości niezabudowanej oznaczonej jako działka nr 9/9 
o pow. 10.776 m2, położonej w obrębie 9 przy ul. Narutowicza w Szczecinku, przeznaczonej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz usług, 
KW nr KO1I/00042158/0. Powyższa działka stanowi własność Miasta Szczecinka i położona jest na terenie Słupskiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej – Podstrefa „Szczecinek”.   Cena wywoławcza netto 490.000,00 zł Postąpienie minimalne 4.900,00 zł Wadium 49.000,00 zł Do ceny netto uzyskanej w przetargu doliczone zostanie 23% podatku VAT. Nieruchomość wolna jest od wszelkiego rodzaju obciążeń i praw osób trzecich. Przetarg  na sprzedaż ww. nieruchomości zostanie przeprowadzony w dniu 
27 marca 2018 r. o godz. 11-tej w siedzibie Urzędu Miasta Szczecinka przy Placu Wolności 13 w sali nr 104.  Osoby zainteresowane winny dokonać wpłaty wadium na konto Miasta Szczecinek numer 71 8566 1042 0001 2250 2000 0002 w Bałtyckim Banku Spółdzielczym w Darłowie O/Szczecinek w taki sposób, aby na koncie Miasta wpłata znalazła się najpóźniej w dniu 23 marca 2018 r. Warunkiem udziału w przetargu jest przedłożenie komisji przetargowej dowodu wniesienia wadium. Do przetargu mogą przystąpić osoby fizyczne i prawne: - osoba fizyczna będąca uczestnikiem przetargu, winna stawić się w terminie i miejscu przetargu osobiście i przedłożyć komisji przetargowej dokument tożsamości. Dopuszcza się uczestnictwo w przetargu pełnomocnika takiej osoby za okazaniem dokumentu tożsamości i oryginału pełnomocnictwa sporządzonego notarialnie, upoważniającego do uczestnictwa w przetargu. W sytuacji, gdy nieruchomość nabywana będzie w ramach wspólności ustawowej małżeńskiej, a w przetargu uczestniczy jeden z małżonków, konieczne jest  przedłożenie pisemnej zgody (oryginał) współmałżonka lub złożenie do protokołu oświadczenia osoby przystępującej do przetargu o wyrażeniu zgody małżonka na nabycie nieruchomości ze środków pochodzących z majątku wspólnego; W przypadku rozdzielności majątkowej, na wpłacie winny znajdować się imiona i nazwiska wszystkich osób nabywających nieruchomość; Powyższe dotyczy również osób fizycznych prowadzących działalność gospodarczą. - spółki cywilne uczestniczące w przetargu winny być reprezentowane w terminie i miejscu przetargu przez wspólnika dysponującego dokumentem tożsamości i oryginałem pełnomocnictwa notarialnego do uczestnictwa w przetargu, udzielonego przez wszystkich wspólników. Dopuszcza się uczestnictwo w przetargu pełnomocnika spółki cywilnej posiadającego dowód tożsamości i oryginał pełnomocnictwa sporządzonego notarialnie udzielonego przez wszystkich wspólników spółki cywilnej; - podmiot podlegający wpisowi do Krajowego Rejestru Sądowego będący uczestnikiem przetargu, reprezentowany jest przez osobę lub osoby umocowane do zaciągania zobowiązań w jego imieniu zgodnie z zapisami w Krajowym Rejestrze Sądowym. Osoba ta lub osoby winny stawić się w terminie i miejscu przetargu osobiście z dokumentem tożsamości. Dopuszcza się uczestnictwo w przetargu pełnomocnika podmiotu podlegającego wpisowi do Krajowego Rejestru Sądowego za okazaniem dowodu tożsamości i oryginału pełnomocnictwa sporządzonego notarialnie do uczestnictwa w przetargu udzielonego przez osobę lub osoby umocowane do zaciągania zobowiązań w imieniu tego podmiotu, zgodnie z zapisami w Krajowym Rejestrze Sądowym. Przy wpłacie wadium, na dowodzie wpłaty należy określić nieruchomość poprzez podanie numeru działki i obrębu ewidencyjnego. Za datę wniesienia wadium uważa się datę wpływu środków pieniężnych na rachunek Miasta Szczecinek. Wniesione wadium przez uczestnika, który przetarg wygra zalicza się na poczet ceny nabycia nieruchomości. Cena nieruchomości osiągnięta w przetargu płatna jest jednorazowo przed zawarciem umowy notarialnej. Nabywca nieruchomości ponosi wszelkie koszty związane z nabyciem nieruchomości. Zawiadomienie o miejscu i terminie zawarcia umowy notarialnej nastąpi w ciągu 21 dni od dnia rozstrzygnięcia przetargu. Jeżeli osoba ustalona jako nabywca nieruchomości nie stawi się bez usprawiedliwienia do zawarcia umowy, wpłacone wadium nie podlega zwrotowi. Bliższych informacji udziela się w Wydziale Nieruchomości Urzędu Miasta Szczecinka pok. nr 203 (II p.) lub telefonicznie pod numerem (0-94) 371-41-41 (40). Ogłoszenie zostało wywieszone na tablicy ogłoszeń w siedzibie Pomorskiej Agencji Rozwoju Regionalnego  S.A. Słupsk ul. Obrońców Wybrzeża 2 , na tablicy ogłoszeń w siedzibie Urzędu Miasta Szczecinek ul. Plac Wolności 13. Ponadto ogłoszenie opublikowano na stronach internetowych : www.szczecinek.pl , www.bip.szczecinek.pl , www.sse.słupsk.pl oraz w Pulsie Biznesu. www.sse.slupsk.pl
 
 
Pomorska Agencja Rozwoju Regionalnego S.A., 76-200 Słupsk, ul. Obrońców Wybrzeża 2, tel. (0-59) 841 28 92, fax. (0-59) 841 32 61, działająca jako Zarządzający Słupską Specjalną Strefą Ekonomiczną zaprasza do przetargu łącznego mającego na celu wyłonienie przedsiębiorcy, który uzyska zezwolenie na prowadzenie działalności gospodarczej na terenie Słupskiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej – Podstrefa „Lębork” oraz nabędzie nieruchomość, na której będzie prowadzona działalność gospodarcza. W skład mienia objętego przetargiem wchodzą następujące nieruchomości stanowiące własność Miasta Lęborka:   Nieruchomości gruntowe położone są w obrębie 14 miasta Lęborka, w rejonie ulic Wileńskiej, Granicznej, Korzennej, wchodzących w skład obszaru osiedla „Lębork- Wschód”, uregulowane w księdze wieczystej SL1L/00014914/4. Nieruchomości przeznaczone są pod funkcje przemysłowe i usługowe, zgodnie z ustaleniami obowiązującego planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego osiedla „Lębork- Wschód”, zatwierdzonego uchwałą  Nr LX-514/2010 Rady Miejskiej w Lęborku z dnia 10 listopada 2010r., zmienionego uchwałą Nr XXII-334/2016 Rady Miejskiej w Lęborku z dnia 15 grudnia 2016r.    Na terenie działek 299/8 i 282/13 usytuowane są napowietrzne linie elektroenergetyczne, w tym SN 15 kV. Do czasu przebudowy (np. skablowania) linii SN 15 kV lub likwidacji, w sąsiedztwie linii obowiązuje strefa ograniczeń dla wysokości zagospodarowania i lokalizacji obiektów na stały pobyt ludzi. Szerokość strefy wynosi 14m, tj. po 7m na każdą stronę od osi słupów. W tej strefie wysokość zagospodarowania i  usytuowanie obiektów na stały pobyt ludzi należy uzgodnić z właściwym gestorem sieci energetycznej średniego napięcia. Podłączenie nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej nastąpi na koszt nabywcy po uzgodnieniu i na warunkach ustalonych z właścicielami sieci. Zgodnie z ewidencją gruntów  i budynków nieruchomości stanowią użytek Bp. Na nieruchomościach rosną drzewa, samosiejki, których ewentualne usunięcie nie powinno naruszać obowiązujących przepisów prawa. Teren położony jest w strefie ochrony konserwatorskiej stanowisk archeologicznych. Ustala się obowiązek przeprowadzenia dla wszystkich inwestycji lokalizowanych w strefie badań archeologicznych w formie nadzoru archeologicznego nad pracami ziemnymi, prowadzonego w trakcie realizacji inwestycji, po zakończeniu których teren może być trwale zainwestowany.         Do ceny netto uzyskanej w przetargu doliczone zostanie 23% podatku VAT. Nieruchomości wolne są od wszelkiego rodzaju obciążeń. Warunki udziału w przetargu: 1. Wykupienie „Specyfikacji istotnych warunków przetargu” za cenę 8.000 PLN + 23% VAT. Specyfikację można otrzymać w siedzibie PARR S.A., od poniedziałku do piątku w godz. 8.00-15.30, po uprzednim wpłaceniu w/w kwoty na rachunek Pomorskiej Agencji Rozwoju Regionalnego S.A. w Banku ALIOR BANK S.A. 07 2490 0005 0000 4600 5060 1029 .   2. Szczegółowe informacje dotyczące przetargu można uzyskać w siedzibie PARR S.A. , od poniedziałku do piątku w godz. 800-1500  (tel. 59 840 11 74). 3. Wniesienie do dnia 15 marca 2018 roku wadium w formie pieniężnej w wyżej określonej wysokości na konto Gminy Miasta Lębork numer 04 2030 0045 1110 0000 0220 5910 Bank Gospodarki Żywnościowej BNP Paribas S.A.  w taki sposób, aby na koncie Miasta wpłata znalazła się najpóźniej w dniu 15 marca 2018 roku. 4. Oferty w zamkniętej kopercie należy składać w siedzibie PARR S.A w Słupsku w terminie do dnia 19 marca 2018 roku do godz. 15.00. Ich otwarcie nastąpi podczas części jawnej przetargu w dniu 20 marca 2018 roku w sali nr 101 Urzędu Miasta w Lęborku o godz. 10.00. 5. Oferty podlegają ocenie Komisji Przetargowej w oparciu o kryteria określone w „Specyfikacji istotnych warunków przetargu”.   6. Oferowana cena nabycia nie może być niższa niż cena wywoławcza powiększona o  postąpienie minimalne wynoszące 1% ceny wywoławczej. 7. O terminie podpisania aktu notarialnego zwycięzca przetargu zostanie zawiadomiony najpóźniej w ciągu 21 dni od dnia rozstrzygnięcia przetargu. Wyznaczony termin nie może być krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia zawiadomienia. 8. Wpłacone wadium przez uczestnika, który przetarg wygra, zostanie zaliczone na poczet ceny nabycia. Pozostałym uczestnikom przetargu wadium zwraca się w ciągu 3 dni. Jeżeli osoba ustalona jako nabywca nieruchomości nie przystąpi bez usprawiedliwienia w oznaczonym terminie do umowy notarialnej organizator przetargu może odstąpić od zawarcia umowy, a wpłacone wadium nie podlega zwrotowi. 9. Nabywca nieruchomości ponosi koszty notarialne i sądowe związane z zawarciem  umowy sprzedaży. 10. Ustalona w przetargu cena nabycia nieruchomości będzie podlegała zapłacie najpóźniej do dnia spisania aktu notarialnego dotyczącego sprzedaży. 11. O wyniku  przetargu uczestnicy przetargu zostaną zawiadomieni  w terminie 3 dni od daty zamknięcia przetargu. 12. Do przetargu dopuszczone zostaną osoby fizyczne lub prawne, które wpłacą wadium w wyznaczonym terminie, złożą pisemną ofertę, stawią się na przetarg osobiście lub w ich imieniu stawią się ich pełnomocnicy, okazujący się stosownym pełnomocnictwem, sporządzonym w formie aktu notarialnego lub w innej formie z potwierdzeniem zgodności podpisów przez notariusza. W  przypadku osób prawnych dodatkowo dokumentami określonymi przepisami prawa, uprawniającymi do wzięcia udziału w przetargu, przedłożą komisji przetargowej dowód stwierdzający tożsamość. 13. Komisji przetargowej przysługuje prawo zamknięcia przetargu, bez wybrania którejkolwiek z ofert. Ogłoszenie zostało wywieszone w języku polskim i angielskim  na tablicy ogłoszeń w siedzibie PARR S.A. Słupsk ul. Obrońców Wybrzeża 2, ponadto na tablicy ogłoszeń w siedzibie Urzędu Miasta Lęborka ul. Armii Krajowej 14.  Ogłoszenie opublikowano na stronach internetowych :  www.lebork.pl,  www.bip.um.lebork.pl, www.sse.słupsk.pl oraz w Gazecie Wyborczej.   

Okladka_Magazyn

Investment Areas info Magazine
grudzień 2017
OTWÓRZ PDF

 

Najnowsze ogłoszenia

TERENY INWESTYCYJNE - PREZENTACJE OFERENTÓW