Czym są pliki cookies  Używamy plików cookies, by ułatwić korzystanie z naszych serwisów. Jeśli nie chcesz, by pliki cookies były zapisywane na Twoim dysku zmień ustawienia swojej przeglądarki.
Grunty inwestycyjne dla biznesu

Inwestor wybiera miasta z łatwiejszym procesem inwestycyjnym

     
wielkość tekstu: zmniejsz wielkość czcionki
 Danielem Puchalskim, Associate Director, Colliers International
Danielem Puchalskim, Associate Director, Colliers International

Z Danielem Puchalskim, Associate Director z działu gruntów inwestycyjnych w firmie Colliers International, rozmawia Marta Śniegocka

Od lat motto deweloperów to „Lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja”. Co natomiast, poza lokalizacją, wpływa na cenę nieruchomości?

Oprócz lokalizacji na cenę wpływa oczywiście podaż w danym mieście i w konkretnej okolicy. Bardzo duże znaczenie ma również przygotowanie terenów pod względem dostępności mediów, jak  również transportu publicznego. Cena metra gruntu jest także wprost proporcjonalna do tego, co możemy na niej zbudować. Na jednej działce będzie możliwe wybudowanie  5  kondygnacji, a na innej na przykład 30, co powoduje, że cena  za metr kwadratowy na tych działkach będzie się znacząco różnić.

Jak wieczyste użytkowanie wpływa na zainteresowanie inwestorów terenem?

Bardzo wielu inwestorów, w szczególności z zagranicy, zwraca uwagę na formę własności danego gruntu. Mając do wyboru dwie działki – jedną z użytkowaniem wieczystym, a drugą z prawem własności – inwestor  zawsze wybierze tę drugą.

Czy w przypadku, kiedy w ciekawej lokalizacji znajduje się grunt z użytkowaniem wieczystym, inwestor będzie bardziej zainteresowany atrakcyjną lokalizacją, czy jednak prawem własności?

Inwestorzy zawsze szanowali swoje pieniądze, ale teraz jeszcze ostrożniej lokują środki. W związku z powyższym, wybierając lokalizację mają bardzo długą listę warunków, które musi spełniać grunt. Lokalizacja jest oczywiście bardzo istotna i zależy od strategii firmy. Są firmy, które inwestują tylko w centrum, ale są również i takie, dla których jest to zbyt duży wydatek . Natomiast nawet jeśli inwestor znajdzie odpowiedni grunt, ale z problemami, których nie da się rozwiązać w krótkim czasie, to na pewno z niego zrezygnuje. Dzisiaj planuje się inwestycje krótkoterminowo – mają się rozpocząć i zakończyć w okresie do 5 lat, z uwagi na mało stabilną sytuację na rynku. Jeżeli są to problemy, które można rozwiązać w stosunkowo krótkim czasie, to zawierana jest umowa przedwstępna sprzedaży warunkowana rozwiązaniem tych problemów.

A jak wygląda kwestia miejscowego planu zagospodarowania oraz warunki zabudowy na terenach, które trafiają do Państwa firmy?

W większości są to tereny, które mają już zarówno miejscowy plan zagospodarowania lub warunki zabudowy. Czasami jednak doradzamy, aby zmienić warunki zabudowy i dostosować je do obecnej sytuacji ekonomicznej – np. mniejsze mieszkania cieszą się w tej chwili  większym zainteresowaniem, dlatego inwestycja z takimi warunkami zabudowy będzie miała większą stopę zwrotu.

Ile przeciętnie daje się właścicielowi gruntu czasu na rozwiązanie problemów związanych np. z roszczeniami, czy miejscowym planem zagospodarowania?

Minimalny okres to  3-6 miesięcy, ale czasami są to prawie 2 lata.

Niedawno weszło w życie prawo pozwalające przekształcić wieczyste użytkowanie w prawo własności. Obserwuje Pan zainteresowanie tym tematem, czy to wciąż jest mało znana nowość?

Istotnie, zainteresowanie tym tematem rośnie, ale w mojej opinii dopiero w kolejnych latach będziemy mogli zaobserwować coraz częstszą praktykę przekształcania prawa użytkowania wieczystego w prawo własności.

W ostatnich latach światowy kryzys odbił się również na polskim rynku nieruchomości. Czy większa ostrożność kupujących wpłynęła również na świadomość sprzedających jak powinien wyglądać dobrze przygotowany grunt?

Nie chodzi jedynie o umiejętność przygotowania gruntu, ale także dotarcie do inwestora. Niektórzy próbują sami dotrzeć do kupujących, podczas gdy inni decydują się skorzystać z pomocy pośredników.

Dlaczego warto skorzystać ze wsparcia firm doradczych przy sprzedaży?

Po pierwsze deweloperowi jest łatwiej i wygodniej zlecić sprzedaż gruntów międzynarodowej firmie, która posiada ugruntowaną pozycję i rozległą wiedzę ekspercką we wszystkich sektorach rynku nieruchomości. Z kolei prywatnych właścicieli może przekonać argument, że aby posiadane tereny inwestycyjne sprzedały się w możliwie najlepszej cenie trzeba wiedzieć jak je przygotować do sprzedaży oraz opracować strategię sprzedaży. Ponadto, firmy takie jak nasza posiadają szerszy dostęp do inwestorów, co często pozwala znacznie skrócić proces sprzedaży.

Jednak nawet takie firmy jak Pańska niechętnie godzą się na udział w sprzedaży niektórych gruntów. Czemu?

Niektóre projekty są po prostu źle przygotowane. Jeżeli właściciel nie wyraża chęci  zmian w przygotowaniu danego terenu proponowanych przez doradcę to praca nad tym projektem staje się nieefektywna. Czasami przyczyną wycofania się z projektu jest również zbyt wysoka cena, niemożliwa do uzyskania za dany grunt.

Wśród przeprowadzanych przez Państwa transakcji związanych z gruntami pod inwestycje biurowe jedną z ważniejszych lokalizacji jest warszawska Wola. Jak zmieniały się ceny gruntów w tamtej okolicy na przestrzeni ostatnich 5 lat?

Grunty w tamtych okolicach nie straciły dużo na wartości poprzez kryzys, chociaż są tańsze, niż w okresie boomu na nieruchomości. W czasie kryzysu metr kwadratowy kosztował około 1,2 tys. – 1,4 tys. złotych. Obecnie w tym rejonie cena gruntów waha się od 1,5 tys. do 2,5 tys. za m2. Ceny terenów w Centrum i na Woli mają największe szanse na powrót do wartości sprzed kryzysu.

Rozmawialiśmy głównie o rynku stołecznym nieruchomości. Jak natomiast wygląda sytuacja w innych miastach? Czy tam również tereny są dobrze przygotowane dla inwestorów?

Miasta takie jak Wrocław, czy Gdańsk, które także znajdują się w czołówce najatrakcyjniejszych lokalizacji pod inwestycje, często mają dobrze przygotowane grunty z uchwalonym miejscowym planem zagospodarowania. Niejednokrotnie są to tereny po wyburzeniach – gotowe na nowy projekt. W innych miastach, takich jak Kraków, nie ma aż tak wielu dobrze przygotowanych terenów.

A jak wygląda sytuacja w jeszcze mniejszych miastach?

Proces przygotowania gruntów w mniejszych miejscowościach jest niejednokrotnie znacznie szybszy, więc nawet jeżeli nie ma miejscowego planu zagospodarowania, a lokalizacja  odpowiada inwestorowi, to można wystąpić o warunki zabudowy. Proces ten zawsze będzie szybszy niż staranie się o podobne zezwolenia w większych miastach jak Warszawa czy Kraków.

Czy w takich miastach widać ze strony władz samorządowych większą chęć współpracy z inwestorem?

Wydawałoby się że władzom samorządowym powinno zależeć na inwestorach, jednak każde miasto pracuje inaczej Ogólnie jednak małe miasta z wąską strukturą administracyjną są w stanie szybciej procedować, a w jeszcze mniejszych gminach burmistrz sam angażuje się w promocję regionu i stara się zachęcić do inwestowania. Wśród dużych miast można wyróżnić te, które nieustannie wspierają nowe inwestycje, takie jak Wrocław czy Gdynia, ale niestety są też inne, niezbyt przyjaźnie nastawione do nowych projektów.

A na czym polega ten brak otwartości na inwestora?

Proces inwestycyjny jest niepotrzebnie rozciągany w czasie, a na wydanie poszczególnych dokumentów czeka się maksymalnie długo. Urzędy podchodzą do inwestorów z dużą niepewnością i obawiają się przyspieszyć załatwianie kwestii formalnych. Takie podejście pochodzi rodem z poprzedniej epoki.

Czy takie działanie samorządów zniechęca inwestorów?

Na szczęście nie zawsze. Jeśli inwestor dysponuje środkami oraz ma opracowaną strategię rozwoju projektu w jakimś konkretnym miejscu to taka inwestycja raczej zostanie zrealizowana, choć nie obędzie się pewnie bez krytycznych komentarzy ze strony kupującego. Są jednak i takie firmy, które wybierają po prostu te miasta gdzie proces inwestycyjny jest łatwiejszy. Jest takie powiedzenie „Jeśli nie pomagać, to chociaż nie szkodzić”, ale na takim etapie byliśmy przez pierwszych 10 lat po reformacji ustrojowej. Teraz samorządy powinny raczej pomagać. W końcu wspomagając nowe inwestycje przyczyniają się do rozwoju swojego regionu.

© Wszystkie prawa zastrzeżone
Żadna część jak i całość utworów zawartych w serwisie nie może być powielana i rozpowszechniana lub dalej rozpowszechniana w jakiejkolwiek formie i w jakikolwiek sposób (w tym także elektroniczny lub mechaniczny lub inny albo na wszelkich polach eksploatacji) włącznie z kopiowaniem, szeroko pojętą digitalizacją, fotokopiowaniem lub kopiowaniem, w tym także zamieszczaniem w Internecie - bez pisemnej zgody D&B Partners S.C. Jakiekolwiek użycie lub wykorzystanie utworów w całości lub w części bez zgody D&B Partners S.C. lub autorów z naruszeniem prawa jest zabronione pod groźbą kary i może być ścigane prawnie. Zapytaj o licencję na publikację (biuro@terenyinwestycyjne.info)

Czytaj podobne

Dodaj komentarz

Zaloguj się, by skomentować
Nie masz jeszcze konta? Zarejestruj się
  • Wszystkie
  • Grunty
  • Lokale użytkowe
  • Praca
 
 
BURMISTRZ MIASTA KOBYŁKA ogłasza I przetarg ustny nieograniczony na sprzedaż łączną niezabudowanych nieruchomości gruntowych, stanowiących własność Gminy Kobyłka   Przetarg dotyczy nieruchomości będących własnością Gminy Kobyłka, położonych w Kobyłce w rejonie ulicy Przyjacielskiej, stanowiących działki ewidencyjne w obrębie 0002,02, oznaczone numerami:   13/2 o powierzchni 0,9604 ha, sklasyfikowana jako RVI, PsVI, LzVI, N,  dla której Sąd Rejonowy w Wołominie IV Wydział Ksiąg  Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr WA1W/00025298/8, 14 o powierzchni 0,2412 ha, sklasyfikowana jako LzVI i nr 15/5 o powierzchni 1,8743 ha sklasyfikowana jako LzVI i N, dla których Sąd Rejonowy w Wołominie IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr WA1W/00070527/3, 16/4 o powierzchni 1,0249 ha, sklasyfikowana jako  RV i W, dla której Sąd Rejonowy w Wołominie IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr WA1W/00074464/1, 18/9 o powierzchni 2,8989 ha, sklasyfikowana jako RV, RVI i LzVI, dla której Sąd Rejonowy w Wołominie IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr WA1W/00064326/9, 20/2 o powierzchni 0,5315 ha, sklasyfikowana jako RVI, dla której Sąd Rejonowy w Wołominie IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr WA1W/00074384/6. Łączna powierzchnia nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży wynosi 7,5312 ha. Sprzedaż prawa własności ww. nieruchomości nastąpi w oparciu o Uchwałę Rady Miasta Kobyłka z dnia 22 maja 2017 r. Nr XXXV/318/17. Zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, ww. działki położone są w terenie obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz zabudowy usługowej (symbol planu P/U) oraz w terenie składów i magazynów, zabudowy usługowej oraz obsługi komunikacji samochodowej (symbol planu P/U/KS). Cena wywoławcza nieruchomości netto wynosi 19.200.000 zł. Wadium wynosi 960.000 zł. Sprzedaż będzie opodatkowana podatkiem VAT według stawki 23%. Wymienione działki są niezabudowane, nieogrodzone, o płaskiej nawierzchni, znajdują się w bezpośrednim sąsiedztwie węzła drogi ekspresowej S8 – od strony północno-zachodniej, natomiast od strony południowo – wschodniej graniczą z drogą publiczną klasy drogi lokalnej, częściowo porośnięte niską roślinnością. Linia energetyczna, gazociąg i wodociąg w ulicy Przyjacielskiej, w odległości około 70 m od granicy terenu. W dziale III księgi wieczystej nr WA1W/00074384/6, prowadzonej dla działki ewidencyjnej nr 20/2 z obrębu 0002,02 ujawnione są służebności gruntowe ustanowione nieodpłatnie i na czas nieoznaczony, polegające na prawie przejścia i przejazdu po działce nr 20 w obrębie 02 oraz prawie przeprowadzenia wszelkich mediów do działek nr 19/1, 19/2, 19/3, 19/4 i 19/5 w obrębie 02. Służebności te wygasły na skutek zrzeczenia się przez właścicieli nieruchomości władnących, co zostało udokumentowane w stosownych oświadczeniach, pozwalających na wykreślenie opisanych ograniczonych praw rzeczowych z księgi wieczystej nr WA1W/00074384/6. Do dnia publikacji niniejszego ogłoszenia zmiany w tej księdze nie zostały jeszcze ujawnione. Sprzedawane nieruchomości nie są przedmiotem żadnych zobowiązań. Przetarg odbędzie się w dniu 4 października 2017 r. (środa) o godz. 1000 w Urzędzie Miasta Kobyłka, ul. Wołomińska 1, sala konferencyjna, parter. Warunkiem dopuszczenia do przetargu jest wniesienie wadium oraz okazanie komisji przetargowej dowodu tożsamości. W przypadku przystąpienia do przetargu osób będących w związku małżeńskim, do dokonywania czynności przetargowych konieczna jest obecność obojga małżonków lub jednego ze stosownym pełnomocnictwem (notarialnym) drugiego małżonka, zawierającym zgodę na nabycie nieruchomości. Osoby prawne winne przedłożyć aktualny wypis z rejestru oraz właściwe pełnomocnictwo w formie notarialnej. Nabycie nieruchomości przez cudzoziemców może nastąpić w przypadku uzyskania zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych, jeżeli wymagają tego przepisy ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (jedn. tekst Dz.U. z 2016 r. poz.1061 ze zm.). Wadium w pieniądzu należy wnieść najpóźniej do dnia 29 września 2017 r. włącznie (z podaniem oznaczenia nieruchomości), przelewem bankowym na konto Miasta Kobyłka, nr rachunku: 69 1160 2202 0000 0002 0389 9479. Za datę wniesienia wadium uważa się datę wpływu środków pieniężnych na rachunek Miasta Kobyłka. Wpłaty należy dokonać z takim wyprzedzeniem, aby ww. kwota wadium wpłynęła na konto Miasta Kobyłka w podanym w ogłoszeniu terminie. Wadium wpłacone przez uczestnika, który wygrał przetarg zalicza się na poczet ceny nieruchomości, a pozostałym uczestnikom przetargu zostanie zwrócone w terminie nie później niż przed upływem 3 dni od dnia zamknięcia lub odwołania przetargu. O wysokości postąpienia decydują uczestnicy przetargu, z tym że postąpienie nie może wynosić mniej niż  1% ceny wywoławczej nieruchomości. Jeżeli osoba ustalona jako nabywca nieruchomości nie stawi się bez usprawiedliwienia w wyznaczonym miejscu i terminie w celu zawarcia umowy sprzedaży, organizator przetargu może odstąpić od zawarcia umowy, a wpłacone wadium nie zostanie  zwrócone. Koszty notarialne i koszty sądowe związane z zawarciem umowy sprzedaży nieruchomości ponosi nabywca wyłoniony w przetargu. Zastrzega się prawo unieważnienia lub odstąpienia od przetargu jedynie z uzasadnionych przyczyn. Bliższych informacji można zasięgnąć pod nr tel. 22 760-70-96, 22 760-70-97, osobiście w Wydziale Gospodarki Przestrzennej Urzędu Miasta Kobyłka ul. Wołomińska 1, pokój  nr 36, bądź kierując korespondencję drogą elektroniczną na adres e-mail: wgp@kobylka.pl. Ogłoszenie zostało zamieszczone na stronie internetowej Urzędu Miasta Kobyłka www.kobylka.pl w zakładce Dla Mieszkańca - Nieruchomości, w BIP w zakładce Nieruchomości - Sprzedaż oraz wywieszone na tablicy ogłoszeń w siedzibie Urzędu.

Okladka_Magazyn

Investment Areas info Magazine
marzec 2017 - Targi MIPIM w Cannes
OTWÓRZ PDF

 

Najnowsze ogłoszenia

TERENY INWESTYCYJNE - PREZENTACJE OFERENTÓW