Czym są pliki cookies  Używamy plików cookies, by ułatwić korzystanie z naszych serwisów. Jeśli nie chcesz, by pliki cookies były zapisywane na Twoim dysku zmień ustawienia swojej przeglądarki.
Grunty inwestycyjne dla biznesu

W 2016 roku "business as usual" na rynku transakcyjnym

     
wielkość tekstu: zmniejsz wielkość czcionki
Piotr Mirowski, partnerem i dyrektorem Działu Doradztwa Inwestycyjnego w Colliers International
Piotr Mirowski, partnerem i dyrektorem Działu Doradztwa Inwestycyjnego w Colliers International

Rozmowa z Piotrem Mirowskim, partnerem i dyrektorem Działu Doradztwa Inwestycyjnego w Colliers International.

W 2015 roku jedynie 25 proc. transakcji inwestycyjnych odbyło się na rynku warszawskim. Czy to kwestia braku odpowiednich produktów do kupienia?

Moim zdaniem zdecydowanie tak. Rynek handlowy jest zdominowany przez operatorów, którzy długoterminowo trzymają nieruchomości. Natomiast biurowce, które wystawiane są na sprzedaż, szybko znajdują nabywców. Oczywiście sytuacja na rynku najmu powierzchni biurowych (duża podaż nowych projektów i rosnąca liczba pustostanów – przyp. red.) jest przez inwestorów każdorazowo analizowana, ale nie jest to kwestia decydująca. Spodziewam się, że w tym roku zamkniemy w Warszawie jeszcze dwie transakcje biurowe. Na przyszły rok też startujemy z nowymi projektami i już widzimy zainteresowanie inwestorów, którzy chcą zdobyć ten produkt jako pierwsi. Zatem moim zdaniem Warszawa ma się bardzo dobrze.

Czy w przypadku obiektów biurowych dla inwestorów najważniejsza jest odpowiednia wielkość transakcji, czy zainteresowaniem cieszą się również mniejsze projekty butikowe?

Projekty butikowe cieszą się coraz większą popularnością z racji tego, ze jest to projekt charakterystyczny i zwykle dobrze zlokalizowany. Najwięksi gracze biorą pod uwagę, że w krótkim terminie mogą przepłacić, żeby zdobyć dany produkt, ale lokalizacja musi być jak najlepsza. Moim zdaniem projekty butikowe będą przybierały na znaczeniu, ponieważ są to obiekty wyjątkowe i jest ich dosyć mało. Kiedy pojawiają się na rynku, to natychmiast znikają jak np. projekt Warimpexu na ul. Próżnej.

Czy takich projektów będzie przybywać?

Podaż jest cały czas na podobnym poziomie. Przygotowanie takiego projektu to długotrwały i dosyć kosztowny proces, wymagający współpracy z konserwatorem zabytków. Taka nieruchomość wymaga znacznych nakładów kapitałowych, aby rzeczywiście spełniała wymagania butikowości. Nowy projekt cieszy się zainteresowaniem inwestorów jeszcze przed ukończeniem budowy, oczywiście przy odpowiednim poziomie komercjalizacji.

Jak będzie się w przyszłym roku kształtował rynek inwestycji na rynku hotelowym, wyrastającym na małą gwiazdę transakcji inwestycyjnych?


Ten popyt będzie ciągle rósł. Problemem jest brak wystarczającej liczby nieruchomości. Fundusze, które kupują hotele takie jak Union Investment czy Deka Immobilien, liczą na zyski w długim okresie czasu i nie będą ich szybko sprzedać. Jeśli nie będzie w przyszłym roku transakcji, to będzie to kwestia właśnie braku ciekawych obiektów, a nie braku zainteresowania.

Czy inwestorzy szukając takich obiektów patrzą raczej na lokalizację czy brand, pod którym działa dany hotel?

Lokalizacja jest oczywiście bardzo ważna, ale marka jest bardzo istotna z uwagi na klientów biznesowych, których firmy mają często umowy z konkretnymi sieciami.  Marka liczy się zwłaszcza w Warszawie, gdzie większości gości hotelowych to klienci biznesowi.

Większość transakcji (75 proc.) z tego roku zawarto na rynkach regionalnych. Czy widać zróżnicowanie w kierunkach między inwestorami szukającymi obiektów biurowych a tymi zainteresowanymi centrami handlowymi?

Dla tych inwestorów kluczowe są to te same miasta takie jak Kraków (CH Bonarka), Wrocław (CH Magnolia, CH Renoma), Poznań (Stary Browar), Łódź (Manufaktura), Trójmiasto. Natomiast inwestorzy handlowi rozglądają się również w mniejszych miastach i można ich spotkać wszędzie, czy to to jest Łomża, Białystok, czy Olsztyn. Tam decyduje potencjał ekonomiczny miasta oraz lokalizacja, która stwarza na tyle duże bariery wejścia, że nowe projekty nie powstaną w pobliżu. Inwestorzy biurowi rozglądają się głównie po tych pięciu największych rynkach regionalnych, do których może dołączy Szczecin.

Mówiąc o regionalnych rynkach biurowych wskazuje się sektor BPO/SSC jako główny motor napędowy ich rozwoju. Czy sądzi Pan, że jest szansa na wejście nowej grupy najemców?

Myślę, że większość najemców już u nas jest, ale warto wspomnieć, że działające w Polsce firmy BPO dodają coraz to nowe funkcje do swojej działalności, jak UPS czy Infosys w Łodzi. Jest to wzrost organiczny.

A czy sądzi Pan, że realny jest trend przenosin najemców z administracji publicznej do nowoczesnych powierzchni biurowych?

Moim zdaniem tak. Powoli już to widać. Przykładowo Urząd Zamówień Publicznych przeniósł się do Adgar Plaza w Warszawie, a Agencja Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa do stołecznego Poleczki Business Park. Zmienia się kultura pracy w instytucjach publicznych oraz ich kadra. Ludzie będą chcieli pracować w przestrzeniach dedykowanych pracy biurowej. To będzie stwarzać okazję dla deweloperów biurowych do przejęcia najemców państwowych, a z drugiej strony będzie dawać ból głowy właścicielom budynków, z których będą oni wychodzić. To będzie okazja albo do konwersji budynku z biurowego w mieszkaniowy albo do gruntownej przebudowy.

Rozmawiając o strefie publicznej, czy Pana zdaniem zmiana rządów będzie miała wpływ na rynek transakcji inwestycyjnych w 2016 roku?

Moim zdaniem nie i będzie to „business as usual”. Nie widać żadnych negatywnych reakcji ze strony naszych inwestorów, pomimo zmiany władzy w Polsce. Oczywiście dostrzegane jest, że Polska stara się zredefiniować politykę i linie wypowiedzi wobec niektórych kwestii, ale nie widzę negatywnej reakcji ze strony inwestorów. To dzień jak co dzień i działają tak jak zwykle. Mają już plany akwizycyjne na przyszły rok i zmiana rządów na to nie wpłynęła.

Nawet jeśli chodzi o plany akwizycji obiektów handlowych?

Są plany wprowadzenie podatku obrotowego od sieci handlowych, ale inwestorzy zastanawiają się, czy po pierwsze zostaną one wprowadzone, a po drugie w jakim kształcie. Na razie nie ma konkretnych propozycji, a jak historia pokazała, często zapowiedzi nie wchodzą ostatecznie w życie. Inwestorzy spokojnie czekają i dopiero potem będą się zastanawiać nad tym jaki to będzie miał wpływ na klienta.

A widać wpływ konfliktu na Ukrainie na rynek? Na początku mówiono, że będzie on oddziaływać negatywnie, teraz coraz częściej mówi się, że Polska zyskała dzięki temu nowych najemców i inwestorów.

Ja konsekwentnie twierdzę, że nie ma to żadnego wpływu na transakcje. Polska postrzegana jest jako zupełnie odrębny byt i część Unii Europejskiej. Jeśli chodzi o rynek najmu, to wydaje się, że zyskują firmy logistyczne wraz z deweloperami magazynowymi. Korzysta również rynek biurowy.  Inwestycje typu Back office, które miały powstać na Ukrainie, zostały przeniesiony do Polski i te firmy nie myślą o powrocie na Wschód w średnim horyzoncie czasowym (5 lat).

Zatem pojawiający się w ostatnich czasach duży kapitał na rynku nie jest wynikiem rezygnacji z akwizycji na Wschodzie?

Myślę, że napływ kapitału sprowadza się do niskich stóp procentowych i niskich stóp zwrotu. Inwestorzy szukają alternatywnych sposobów lokowania kapitału i jednym z nich jest rynek nieruchomości. Inwestowanie w nieruchomości zapobiega inflacji i daje odpowiednie stopy zwrotu.

W Polsce, po okresie dominacji funduszy amerykańskich i niemieckich, pojawiają się nowi gracze m.in. z Kanady. Czy jest szansa, że zaangażowanie polskiego kapitału, na razie na poziomie ok. 1 proc., wzrośnie?

Myślę, że długoterminowo na pewno. Na razie działa tylko kilku potężnych graczy, co może być jednak motorem napędowym rynku nieruchomości. W Kanadzie 90 proc. nieruchomości należy do pięciu największych funduszy emerytalnych. Na koniec dnia jednak wszystko zależy od tego co się w Polsce stanie z reformą emerytalną i jakie kroki zostaną podjęte. Na pewno jednak jest to obszar niedoważony i stwarza duże możliwości.

Czy będą się pojawiali w Polsce kolejni międzynarodowi gracze?

Już pojawili się inwestorzy z Chin, Singapuru, Hong Kongu, czy Australii i Korei Południowej. Myślę, że z tych kierunków będzie pojawiało się więcej podmiotów. Barierą jest tu masa krytyczna, której w Polsce pracuje.

© Wszystkie prawa zastrzeżone
Żadna część jak i całość utworów zawartych w serwisie nie może być powielana i rozpowszechniana lub dalej rozpowszechniana w jakiejkolwiek formie i w jakikolwiek sposób (w tym także elektroniczny lub mechaniczny lub inny albo na wszelkich polach eksploatacji) włącznie z kopiowaniem, szeroko pojętą digitalizacją, fotokopiowaniem lub kopiowaniem, w tym także zamieszczaniem w Internecie - bez pisemnej zgody D&B Partners S.C. Jakiekolwiek użycie lub wykorzystanie utworów w całości lub w części bez zgody D&B Partners S.C. lub autorów z naruszeniem prawa jest zabronione pod groźbą kary i może być ścigane prawnie. Zapytaj o licencję na publikację (biuro@terenyinwestycyjne.info)

Czytaj podobne

Dodaj komentarz

Zaloguj się, by skomentować
Nie masz jeszcze konta? Zarejestruj się
  • Wszystkie
  • Grunty
  • Lokale użytkowe
  • Praca
 
 
Suwalska Specjalna Strefa Ekonomiczna S.A. w Suwałkach jako zarządzający Suwalską Specjalną Strefą Ekonomiczną, na podstawie Rozporządzenia Ministra Gospodarki i Pracy z dnia 15 listopada 2004 r. (tekst jedn. Dz. U. z 2015 r. poz. 2041 ) w sprawie przetargów i rokowań oraz kryteriów oceny zamierzeń co do przedsięwzięć gospodarczych, które mają być podjęte przez przedsiębiorców na terenie Suwalskiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej ZAPRASZA DO ROKOWAŃ NR 15/2017 mających na celu wyłonienia przedsiębiorców, którzy uzyskają zezwolenie na prowadzenie działalności gospodarczej na terenie Suwalskiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej Podstrefa Suwałki.  Zaproszenie do rokowań kierowane jest do przedsiębiorców, którzy posiadają udokumentowane prawo do dysponowania nieruchomością na terenie Suwalskiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej Podstrefa Suwałki lub posiadają wiarygodny dowód uprawdopodobnienia możliwości uzyskania takiego tytułu prawnego i zamierzają prowadzić działalność gospodarczą na podstawie zezwolenia. 1. Kryteria oceny zamierzeń, co do przedsięwzięć gospodarczych, które mają być podjęte na terenie SSSE, sposób przygotowania oferty określa Specyfikacja Istotnych Warunków Rokowań. 2. Cena  Specyfikacji Istotnych Warunków Rokowań wynosi 10 000,00 zł + należny podatek VAT. 3. Specyfikację Istotnych Warunków Rokowań można nabyć w siedzibie SSSE S.A. (Suwałki, ul. T. Noniewicza 49), po przedłożeniu dowodu zapłaty na konto: Bank PEKAO S.A. I O. Suwałki 58 1240 1848 1111 0000 2075 7894. 4. Warunkiem udziału w rokowaniach jest wykupienie Specyfikacji Istotnych Warunków Rokowań i złożenie kompletnej oferty. 5. Oferty należy składać w siedzibie SSSE S.A. w Suwałkach przy ulicy T. Noniewicza 49, do dnia 03.11.2017 r. do godziny 12.00 . 6. Otwarcie ofert nastąpi w siedzibie SSSE S.A w Suwałkach przy ulicy T. Noniewicza 49,  w dniu 06.11.2017 r.   o godzinie 10.00 7. W przypadku wpłynięcia więcej niż jednej oferty ich otwarcie będzie następowało w kolejności złożenia, o każdej pełnej godzinie, począwszy od godziny 10.00. Wszelkich informacji udzielamy w biurze SSSE S.A. pod adresem: 16-400 Suwałki, ul. T. Noniewicza 49, tel./fax:, (87) 565 22 17, 565 24 49; e-mail: g.czauz@ssse.com.pl, www.ssse.com.pl   

Okladka_Magazyn

Investment Areas info Magazine
marzec 2017 - Targi MIPIM w Cannes
OTWÓRZ PDF

 

Najnowsze ogłoszenia

TERENY INWESTYCYJNE - PREZENTACJE OFERENTÓW