Czym są pliki cookies  Używamy plików cookies, by ułatwić korzystanie z naszych serwisów. Jeśli nie chcesz, by pliki cookies były zapisywane na Twoim dysku zmień ustawienia swojej przeglądarki.
Grunty inwestycyjne dla biznesu

Inwestor gotowy jest zapłacić nawet 25 proc. więcej za świetnie dopasowany grunt

     
wielkość tekstu: zmniejsz wielkość czcionki
Emil Domeracki, Colliers International
Emil Domeracki, Colliers International

Z Emilem Domerackim, Senior Associate, Dział Gruntów Inwestycyjnych, Colliers International, rozmawia Marta Śniegocka.

Jak wyglądał pierwszy kwartał 2014 roku na rynku terenów inwestycyjnych?

To był bardzo dobry czas, na podstawie którego możemy wyobrazić sobie cały 2014 rok. Inwestorzy wykazali się bardzo dużą dynamiką. Największe zainteresowanie (prawie 55 proc.) przypadało na grunty pod projekty mieszkaniowe. Następnie proporcje rozkładały się między segment biurowy i magazynowy (ok. 5 proc.). Ostatnie kwartały ubiegłego roku pokazały, że pierwsze półrocze 2014 roku to będą głównie projekty mieszkaniowe i ta przepowiednia się spełnia. Zrealizowaliśmy kilka znaczących transakcji, o wartości 200 mln zł. Dodam tylko, że cały ubiegły rok zamknęliśmy z transakcjami za 370 mln zł. Dlatego optymistycznie patrzymy na cały 2014 rok.

Z czego wynika ten rynkowy optymizm?

Z dwóch czynników. W przypadku segmentu mieszkaniowego jest to kwestia bardzo dobrych wyników deweloperów mieszkaniowych w III i IV kw. 2013 roku oraz rządowego programu MdM, łagodzącego skutki rekomendacji S.

Kolejnym czynnikiem jest stabilizacja cen gruntów, która nastąpiła już w 2013 roku. W obszarze gruntów panuje swoistego rodzaju flauta żeglarska. Ceny wyhamowały do pewnego poziomu i nic już się nie dzieje. W 2014 r. ta sytuacja powinna się utrzymać. Nie widzę drastycznych wahań, ani w dół ani w górę. Warto jednak mieć świadomość, że w kilku jednostkowych wypadkach, dla gruntów idealnie dopasowanych do oczekiwań inwestorów, zanotowaliśmy zwyżkę cen gruntów.

Największy entuzjazm panuje w segmencie mieszkaniowym, mniejszy w przypadku sektora komercyjnego. Jednocześnie notujemy silną aktywność nowych grup inwestorskich, które dziś koncentrują się na negocjacjach i zakupach, bo widzą rok 2014 jako rok korzyści i możliwości  przygotowania się z projektem biurowym za 2-3 lata.

A jak wygląda segment handlowy?

Tutaj mamy trochę mniejszą aktywność, ponieważ istnieje ograniczona podaż gruntów. Jeśli znajdzie się grunt pod taką inwestycję, szczególnie w dużych miastach, to ten rynek się ruszy. Dziś postrzegam go jako trochę wycofany rynek, który będzie skupiał się modernizacji, remoncie i rozbudowie już istniejących obiektów.

Co można powiedzieć o podziale procentowym transakcji gruntowych pod względem ich przeznaczenia komercyjnego?

Na razie nie odnotowałem w tym roku transakcji pod projekty handlowe. Jeśli chodzi o rynek biurowy, to jesteśmy zaangażowani w trzy transakcje, które powinny zostać sfinalizowane w tym roku, po pozytywnym przejściu etapu due dilligence. Są to dwie transakcje w Warszawie i jedna we Wrocławiu na łączną kwotę ponad 150 mln zł w samej wartości gruntów. Na razie inwestorzy zapominają o wysokościowych projektach biurowych albo nie chcą analizować o projektach powyżej 15 kondygnacji. Myślą raczej o mniejszych projektach deweloperskich, które będą się szybciej komercjalizowały, co ma znaczenie w obecnych, niepewnych czasach.

Czy jest na stołecznym rynku jeszcze miejsce na nowe projekty biurowe?

Myślę, że tak. Tak jak wspomniałem, inwestorzy koncentrują się na zakupach gruntów z powodu korzystnych ofert. Upatrują w dzisiejszych czasach, kiedy rynek straszy nadpodażą i kiedy w ciągu 3 lat pojawi się 600-700 tys. mkw. GLA powierzchni biurowej, szansy. To głównie nowe fundusze inwestycyjne mówią: „teraz jest czas zakupy”. Skoro jest źle, to czemu tego nie wykorzystać? Projekty biurowe są obecnie dyskutowane i to w lokalizacjach w Warszawie, które zdawałyby się wykluczać kolejne inwestycje: bliska Wola, czy też wciąż Mokotów. Jesteśmy na finiszu sprzedaży gruntów przy ul. Grzybowskiej, Marynarskiej i al. Jerozolimskich i tymi działkami inwestorzy się interesują, jedyną kwestią jest ich właściwe przygotowanie.

Czy z uwagi na zatłoczenie tradycyjnych lokalizacji pod biurowce i bliską ukończenia II linię metra Praga ma szanse przyciągnąć te inwestycje?

Bardzo bym chciał, żeby Praga była takim nowy tworem i mocno przyglądam się tej dzielnicy. Chciałbym, żeby ta dzielnica rewitalizowała się tak szybko jak Wola. Jednak Praga nie ma takiej podaży gruntów przemysłowych, które można by było łatwo implementować, jakie miała Wola jeszcze 5 lat temu, np. przy ul. Jana Kazimierza. Jednocześnie II linia metra powoduje, że Praga nie powinna być nastawiona jedynie na kulturę, jak się ją teraz promuje, ale również na biznes. Podkreślam jednak, że nie ma tu takiej możliwości wyboru „czystych” projektów inwestycyjnych, z uwagi na gęstą zabudowę pierzejową i liczne kamienice. Ciężko jest znaleźć działkę inwestycyjną w centrum Pragi i to hamuje inwestorów. Na Mokotowie mieli oni prawie pustą przestrzeń, zaś na Woli możliwość rewitalizacji przestrzeni poprzemysłowych.

Jakie projekty biurowe mają teraz największa szansę na realizację?

Inwestorzy unikają projektów kosztochłonnych, dlatego liczą się projekty, które można podzielić na fazy. Ważne jest również, żeby projekt budynku pozwalał na dobre zarządzanie przestrzenią na piętrze. Kolejny punkt to projekt, który daje to „coś”, czyli wyróżnia się z otoczenia. W przypadku ul. Grzybowskiej może być to kameralność projektu, do 15-18 tys. GLA.

Jakie są oczekiwania inwestorów wobec terenów pod inwestycje?

Ważna jest uregulowana sytuacja prawna, czyli brak roszczeń prywatyzacyjnych. Liczy się również czysta sytuacja administracyjna, czyli procedowanie działki na kanwie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, bądź decyzji o warunkach zabudowy. Oczywiście, jak zwykle, dużą rolę gra cena.

Jak kształtuje się różnica w cenie w przypadku lepiej i gorzej przygotowanych terenów? Czy inwestorzy są gotowi zapłacić więcej za lepiej przygotowaną działkę?

Zdecydowanie tak. Jeśli spełnione są powyższe warunki, to inwestorzy są gotowi zapłacić więcej. Przykładowo na bliskiej Woli, niedaleko centrum, analizujemy dwie oferty złożone przed dwa podmioty, które są gotowe zapłacić więcej za kameralność projektu. To są ceny zbliżone do tych z 2006 r., czyli 600-620 euro za metr GLA. To są ceny o 20-25 proc. wyższe od tego co obecnie  inwestor jest gotowy zapłacić.

Mówiliśmy głównie o gruntach pod inwestycje biurowe w Warszawie. A jak wygląda sytuacja w miastach regionalnych ?

Największą aktywność widzimy w przypadku Wrocławia i Krakowa (z uwagi na otoczkę BPO). Liderem staje się Trójmiasto, gdzie mamy do czynienia z dobrze przygotowaną tkanką miejską, zarówno pod względem urbanistycznym, jak i planistycznym. Są tutaj również bardzo dobrzy lokalni deweloperzy, którzy od niedawna próbują swoich sił w projektach biurowych. Deweloperzy wracają także do Poznania.

A czy inwestorzy interesują się jeszcze mniejszymi miastami, takimi jak Bydgoszcz, Opole, czy Rzeszów?

Są to pojedyncze zapytania. Przy zakupie gruntów inwestycyjnych 80 proc. transakcji ma jednak miejsce w Warszawie.

A jak wygląda sytuacja w regionach pod kątem gruntów pod inwestycje handlowe?

To ciekawe pytanie, ponieważ jeszcze 2-3 lata temu powszechnym trendem był zwrot właśnie ku miastom regionalnym. Inwestorzy interesowali się nawet miejscowościami 25-40 tysięcznymi. Sytuacja ta się zmieniła w 2013 roku i więksi gracze wracają do większych miast. Na razie ruch na rynku gruntów pod projekty handlowe jest niewielki i sądzę, że taka sytuacja będzie się utrzymywać. Inwestorzy skupiają się na rozbudowie i modernizacji już istniejących obiektów. Na razie nie widzę miejsca na nowe projekty. Wyjątkiem może być Warszawa, gdzie ostatnim nowym projektem były Złote Tarasy w 2006 r. i od tamtego czasu nie powstało nic nowego.

A jak wygląda kwestia terenów pod inwestycje przemysłowe i magazynowe? Czy widać na rynku „efekt Amazona”?

Widać poruszenie inwestorskie. Warto jednak wspomnieć, że inwestorzy, którzy działają na tym rynku, mają już gigantyczne banki ziemi i są w stanie koegzystować na  rynku przez kilka lat nie dokonując nowych zakupów. Rozkwit przeżywają okolice Wrocławia, Poznania, Krakowa i Trójmiasta. Gracze na rynku magazynowym decydują się już nie tylko na projekty Build-To-Suit, ale również na obiekty spekulacyjne. Myślę, że od  2015 r. odnotujemy dużą aktywność na rynku transakcji gruntów pod inwestycje logistyczne.

Czy jest szansa na inne, poza wymienionymi, lokalizacje? Np. w Polsce Wschodniej?

Myślę, że tak, ale raczej w okolicach przygranicznych. Ważny wpływ ma tu również geopolityka. To co dzieje się na obecnie Wschodzie może ostudzić entuzjazm do budowania parków logistycznych w tych rejonach.

© Wszystkie prawa zastrzeżone
Żadna część jak i całość utworów zawartych w serwisie nie może być powielana i rozpowszechniana lub dalej rozpowszechniana w jakiejkolwiek formie i w jakikolwiek sposób (w tym także elektroniczny lub mechaniczny lub inny albo na wszelkich polach eksploatacji) włącznie z kopiowaniem, szeroko pojętą digitalizacją, fotokopiowaniem lub kopiowaniem, w tym także zamieszczaniem w Internecie - bez pisemnej zgody D&B Partners S.C. Jakiekolwiek użycie lub wykorzystanie utworów w całości lub w części bez zgody D&B Partners S.C. lub autorów z naruszeniem prawa jest zabronione pod groźbą kary i może być ścigane prawnie. Zapytaj o licencję na publikację (biuro@terenyinwestycyjne.info)

Czytaj podobne

Dodaj komentarz

Zaloguj się, by skomentować
Nie masz jeszcze konta? Zarejestruj się
  • Wszystkie
  • Grunty
  • Lokale użytkowe
  • Praca
 
 
Suwalska Specjalna Strefa Ekonomiczna S.A. w Suwałkach jako zarządzający Suwalską Specjalną Strefą Ekonomiczną, na podstawie Rozporządzenia Ministra Gospodarki i Pracy z dnia 15 listopada 2004 r. (tekst jedn. Dz. U. z 2015 r. poz. 2041 ) w sprawie przetargów i rokowań oraz kryteriów oceny zamierzeń co do przedsięwzięć gospodarczych, które mają być podjęte przez przedsiębiorców na terenie Suwalskiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej ZAPRASZA DO ROKOWAŃ NR 15/2017 mających na celu wyłonienia przedsiębiorców, którzy uzyskają zezwolenie na prowadzenie działalności gospodarczej na terenie Suwalskiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej Podstrefa Suwałki.  Zaproszenie do rokowań kierowane jest do przedsiębiorców, którzy posiadają udokumentowane prawo do dysponowania nieruchomością na terenie Suwalskiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej Podstrefa Suwałki lub posiadają wiarygodny dowód uprawdopodobnienia możliwości uzyskania takiego tytułu prawnego i zamierzają prowadzić działalność gospodarczą na podstawie zezwolenia. 1. Kryteria oceny zamierzeń, co do przedsięwzięć gospodarczych, które mają być podjęte na terenie SSSE, sposób przygotowania oferty określa Specyfikacja Istotnych Warunków Rokowań. 2. Cena  Specyfikacji Istotnych Warunków Rokowań wynosi 10 000,00 zł + należny podatek VAT. 3. Specyfikację Istotnych Warunków Rokowań można nabyć w siedzibie SSSE S.A. (Suwałki, ul. T. Noniewicza 49), po przedłożeniu dowodu zapłaty na konto: Bank PEKAO S.A. I O. Suwałki 58 1240 1848 1111 0000 2075 7894. 4. Warunkiem udziału w rokowaniach jest wykupienie Specyfikacji Istotnych Warunków Rokowań i złożenie kompletnej oferty. 5. Oferty należy składać w siedzibie SSSE S.A. w Suwałkach przy ulicy T. Noniewicza 49, do dnia 03.11.2017 r. do godziny 12.00 . 6. Otwarcie ofert nastąpi w siedzibie SSSE S.A w Suwałkach przy ulicy T. Noniewicza 49,  w dniu 06.11.2017 r.   o godzinie 10.00 7. W przypadku wpłynięcia więcej niż jednej oferty ich otwarcie będzie następowało w kolejności złożenia, o każdej pełnej godzinie, począwszy od godziny 10.00. Wszelkich informacji udzielamy w biurze SSSE S.A. pod adresem: 16-400 Suwałki, ul. T. Noniewicza 49, tel./fax:, (87) 565 22 17, 565 24 49; e-mail: g.czauz@ssse.com.pl, www.ssse.com.pl   

Okladka_Magazyn

Investment Areas info Magazine
marzec 2017 - Targi MIPIM w Cannes
OTWÓRZ PDF

 

Najnowsze ogłoszenia

TERENY INWESTYCYJNE - PREZENTACJE OFERENTÓW