Czym są pliki cookies  Używamy plików cookies, by ułatwić korzystanie z naszych serwisów. Jeśli nie chcesz, by pliki cookies były zapisywane na Twoim dysku zmień ustawienia swojej przeglądarki.
Grunty inwestycyjne dla biznesu

Wycena nieruchomości na prawie użytkowania wieczystego to duży ból głowy

     
wielkość tekstu: zmniejsz wielkość czcionki
Przemysławem Błaszkiewiczem, Colliers International
Przemysławem Błaszkiewiczem, Colliers International
Z Przemysławem Błaszkiewiczem, Associate Directorem w Dziale Doradztwa i Wyceny Nieruchomości w Colliers International, rozmawia Marta Śniegocka. 
 
Skąd niechęć inwestorów, zwłaszcza zagranicznych, do nieruchomości na prawie użytkowania wieczystego?
 
Wielu inwestorów po prostu nie zna tej formy prawnej. Niektórzy w ogóle nie zabierają się do jej sprawdzania i z definicji rezygnują.
 
A w jaki sposób w Polsce pojawiło się użytkowanie wieczyste?
 
To był pomysł, który miał stymulować gospodarkę na początku procesu transformacji w Polsce. W sumie nie był to zły pomysł, gdyż za ¼ wartości można było od razu otrzymać grunt, a Skarb Państwa miał z tego tytułu stały i dosyć duży przychód. W zasadzie wzięcie nieruchomości w użytkowanie wieczyste było bardzo opłacalną inwestycją. Tym bardziej że szybko okazało się, że te grunty są zbywane po tej samej cenie co grunty własnościowe. Dlatego nie było problemu z popytem i ta forma własności pozwoliła szybciej rozkręcić gospodarkę. Teraz odbija się to czkawką, gdyż użytkowanie wieczyste ma również swoje minusy.
 
Te minusy, czyli głównie rosnące opłaty za użytkowanie, często dotykają nieruchomości komercyjnych lokowanych w centrum miasta. Czy da się powiedzieć, ile tego typu inwestycji biurowych i handlowych powstało na użytkowaniu?
 
Nie ma takich danych, ale można podejrzewać, że nawet większość.
 
Czy w związku z tym, że w 2013 roku większość gmin podniosła wysokość opłat za użytkowanie wieczyste uważa Pan, że najemcy będą poszukiwali lokali użytkowanych w obiektach, które nie powstały na użytkowaniu wieczystym?
 
Na pewno tak może być w przypadku nieruchomości magazynowych, których na użytkowaniu wieczystym jest niewiele. Pewną przewagę ma również centrum handlowe, które jest na prawie własności, jednak takich obiektów jest z kolei niedużo. Przykładem może być łódzka Manufaktura, która powstała na działkach prywatnych oraz na prawie użytkowania.
 
W jaki sposób naliczane są opłaty od użytkowania wieczystego?
 
Samorządy wynajmują do tego rzeczoznawców. Generalnie nie można się do tego przyczepić, ponieważ rzeczoznawcy są zazwyczaj ostrożni i konserwatywni. Użytkownicy wieczyści nie są krzywdzeni. Istnieje procedura odwoławcza, ale stosunkowo rzadko się jej używa. Regularnie przychodzą do nas klienci pytać, czy ta podwyżka nie jest „zbrodnicza”. Jednak zazwyczaj nie sporządzamy dla nich osobnej ekspertyzy, ponieważ widzimy, że to nie ma sensu. Tylko raz zdecydowaliśmy się zrobić wycenę i okazało się, że podwyżka była fachowo naliczona.
 
Czy kupując nieruchomość z wieczystym użytkowaniem można negocjować cenę używając argumentu, że jest ona droższa w eksploatacji?
 
Prywatni właściciele nie są skłonni do negocjacji, zaś gminy sprzedają nieruchomości w formie przetargu. Jednak w zależności od pozycji negocjacyjnej można negocjować z gminą rozłożenie na raty pierwszej opłaty lub to, jaki procent wartości nieruchomości stanowi ta opłata. Dobrą pozycję ma inwestor, który np. stworzy nowe miejsca pracy. Jednak taka sytuacja nie zdarza się często.
 
A jak wygląda to w przypadku zakupu obiektu handlowego lub biurowego na gruncie, który ma użytkowanie wieczyste? Czy cena takiego obiektu jest niższa?
 
Dzisiaj tak. Transakcje sprzedaży obiektów na prawie użytkowania wieczystego są wyraźnie niższe.
 
Ile wynosi ta różnica?
 
Dużo zależy od lokalizacji i atrakcyjności gruntu. Im bardziej atrakcyjny jest grunt, tym różnica jest niższa. Generalnie trudno się wycenia nieruchomości na prawie użytkowania wieczystego i stanowią one duży ból głowy dla rzeczoznawców.
 
Czy zagraniczne fundusze inwestycyjne podobnie jak zagraniczni deweloperzy boją nieruchomości na użytkowaniu wieczystym?
 
Fundusze funkcjonują na zupełnie innym poziomie ryzyka. Proces deweloperski obarczony jest o wiele większym ryzykiem niż to, które odważyłyby się ponieść fundusze inwestycyjne. Fundusze kupują tylko nieruchomości, które przynoszą duże zyski. Centra handlowe i biurowce powstałe na użytkowaniu wieczystym są często atrakcyjne dla funduszy inwestycyjnych ze względu na swoją centralną lokalizację w mieście.
 
Takich dużych i dobrze zlokalizowanych projektów nie ma wiele na rynku. Czy jest szansa, że fundusze inwestycyjne zainteresują się popularnymi obecnie wśród deweloperów centrami typu convienience?
 
Tutaj występują różne zależności. Fundusze kupują duże i dobre obiekty, ale tak naprawdę gdyby w centrum Warszawy wybudował się nieduży, ale dobrze wynajęty obiekt biurowy, to byłaby szansa na kupno. Osobną kwestią jest ekspozycja, czyli kwota, którą trzeba wyasygnować na kupno. Fundusze emerytalne muszą mieć ekspozycję powyżej 50 mln euro, czyli wszystko poniżej tej kwoty ich nie interesuje. Są fundusze, które celują w rynek nieruchomości w cenie od 5 do 15 mln euro, z tym że tych funduszy jest na polskim rynku niewiele.
 
© Wszystkie prawa zastrzeżone
Żadna część jak i całość utworów zawartych w serwisie nie może być powielana i rozpowszechniana lub dalej rozpowszechniana w jakiejkolwiek formie i w jakikolwiek sposób (w tym także elektroniczny lub mechaniczny lub inny albo na wszelkich polach eksploatacji) włącznie z kopiowaniem, szeroko pojętą digitalizacją, fotokopiowaniem lub kopiowaniem, w tym także zamieszczaniem w Internecie - bez pisemnej zgody D&B Partners S.C. Jakiekolwiek użycie lub wykorzystanie utworów w całości lub w części bez zgody D&B Partners S.C. lub autorów z naruszeniem prawa jest zabronione pod groźbą kary i może być ścigane prawnie. Zapytaj o licencję na publikację (biuro@terenyinwestycyjne.info)

Czytaj podobne

Dodaj komentarz

Zaloguj się, by skomentować
Nie masz jeszcze konta? Zarejestruj się
  • Wszystkie
  • Grunty
  • Lokale użytkowe
  • Praca
 
 
Suwalska Specjalna Strefa Ekonomiczna S.A. w Suwałkach jako zarządzający Suwalską Specjalną Strefą Ekonomiczną, na podstawie Rozporządzenia Ministra Gospodarki i Pracy z dnia 15 listopada 2004 r. (tekst jedn. Dz. U. z 2015 r. poz. 2041 ) w sprawie przetargów i rokowań oraz kryteriów oceny zamierzeń co do przedsięwzięć gospodarczych, które mają być podjęte przez przedsiębiorców na terenie Suwalskiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej ZAPRASZA DO ROKOWAŃ NR 15/2017 mających na celu wyłonienia przedsiębiorców, którzy uzyskają zezwolenie na prowadzenie działalności gospodarczej na terenie Suwalskiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej Podstrefa Suwałki.  Zaproszenie do rokowań kierowane jest do przedsiębiorców, którzy posiadają udokumentowane prawo do dysponowania nieruchomością na terenie Suwalskiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej Podstrefa Suwałki lub posiadają wiarygodny dowód uprawdopodobnienia możliwości uzyskania takiego tytułu prawnego i zamierzają prowadzić działalność gospodarczą na podstawie zezwolenia. 1. Kryteria oceny zamierzeń, co do przedsięwzięć gospodarczych, które mają być podjęte na terenie SSSE, sposób przygotowania oferty określa Specyfikacja Istotnych Warunków Rokowań. 2. Cena  Specyfikacji Istotnych Warunków Rokowań wynosi 10 000,00 zł + należny podatek VAT. 3. Specyfikację Istotnych Warunków Rokowań można nabyć w siedzibie SSSE S.A. (Suwałki, ul. T. Noniewicza 49), po przedłożeniu dowodu zapłaty na konto: Bank PEKAO S.A. I O. Suwałki 58 1240 1848 1111 0000 2075 7894. 4. Warunkiem udziału w rokowaniach jest wykupienie Specyfikacji Istotnych Warunków Rokowań i złożenie kompletnej oferty. 5. Oferty należy składać w siedzibie SSSE S.A. w Suwałkach przy ulicy T. Noniewicza 49, do dnia 03.11.2017 r. do godziny 12.00 . 6. Otwarcie ofert nastąpi w siedzibie SSSE S.A w Suwałkach przy ulicy T. Noniewicza 49,  w dniu 06.11.2017 r.   o godzinie 10.00 7. W przypadku wpłynięcia więcej niż jednej oferty ich otwarcie będzie następowało w kolejności złożenia, o każdej pełnej godzinie, począwszy od godziny 10.00. Wszelkich informacji udzielamy w biurze SSSE S.A. pod adresem: 16-400 Suwałki, ul. T. Noniewicza 49, tel./fax:, (87) 565 22 17, 565 24 49; e-mail: g.czauz@ssse.com.pl, www.ssse.com.pl   

Okladka_Magazyn

Investment Areas info Magazine
marzec 2017 - Targi MIPIM w Cannes
OTWÓRZ PDF

 

Najnowsze ogłoszenia

TERENY INWESTYCYJNE - PREZENTACJE OFERENTÓW