Czym są pliki cookies  Używamy plików cookies, by ułatwić korzystanie z naszych serwisów. Jeśli nie chcesz, by pliki cookies były zapisywane na Twoim dysku zmień ustawienia swojej przeglądarki.
Grunty inwestycyjne dla biznesu

Wycena nieruchomości na prawie użytkowania wieczystego to duży ból głowy

     
wielkość tekstu: zmniejsz wielkość czcionki
Przemysławem Błaszkiewiczem, Colliers International
Przemysławem Błaszkiewiczem, Colliers International
Z Przemysławem Błaszkiewiczem, Associate Directorem w Dziale Doradztwa i Wyceny Nieruchomości w Colliers International, rozmawia Marta Śniegocka. 
 
Skąd niechęć inwestorów, zwłaszcza zagranicznych, do nieruchomości na prawie użytkowania wieczystego?
 
Wielu inwestorów po prostu nie zna tej formy prawnej. Niektórzy w ogóle nie zabierają się do jej sprawdzania i z definicji rezygnują.
 
A w jaki sposób w Polsce pojawiło się użytkowanie wieczyste?
 
To był pomysł, który miał stymulować gospodarkę na początku procesu transformacji w Polsce. W sumie nie był to zły pomysł, gdyż za ¼ wartości można było od razu otrzymać grunt, a Skarb Państwa miał z tego tytułu stały i dosyć duży przychód. W zasadzie wzięcie nieruchomości w użytkowanie wieczyste było bardzo opłacalną inwestycją. Tym bardziej że szybko okazało się, że te grunty są zbywane po tej samej cenie co grunty własnościowe. Dlatego nie było problemu z popytem i ta forma własności pozwoliła szybciej rozkręcić gospodarkę. Teraz odbija się to czkawką, gdyż użytkowanie wieczyste ma również swoje minusy.
 
Te minusy, czyli głównie rosnące opłaty za użytkowanie, często dotykają nieruchomości komercyjnych lokowanych w centrum miasta. Czy da się powiedzieć, ile tego typu inwestycji biurowych i handlowych powstało na użytkowaniu?
 
Nie ma takich danych, ale można podejrzewać, że nawet większość.
 
Czy w związku z tym, że w 2013 roku większość gmin podniosła wysokość opłat za użytkowanie wieczyste uważa Pan, że najemcy będą poszukiwali lokali użytkowanych w obiektach, które nie powstały na użytkowaniu wieczystym?
 
Na pewno tak może być w przypadku nieruchomości magazynowych, których na użytkowaniu wieczystym jest niewiele. Pewną przewagę ma również centrum handlowe, które jest na prawie własności, jednak takich obiektów jest z kolei niedużo. Przykładem może być łódzka Manufaktura, która powstała na działkach prywatnych oraz na prawie użytkowania.
 
W jaki sposób naliczane są opłaty od użytkowania wieczystego?
 
Samorządy wynajmują do tego rzeczoznawców. Generalnie nie można się do tego przyczepić, ponieważ rzeczoznawcy są zazwyczaj ostrożni i konserwatywni. Użytkownicy wieczyści nie są krzywdzeni. Istnieje procedura odwoławcza, ale stosunkowo rzadko się jej używa. Regularnie przychodzą do nas klienci pytać, czy ta podwyżka nie jest „zbrodnicza”. Jednak zazwyczaj nie sporządzamy dla nich osobnej ekspertyzy, ponieważ widzimy, że to nie ma sensu. Tylko raz zdecydowaliśmy się zrobić wycenę i okazało się, że podwyżka była fachowo naliczona.
 
Czy kupując nieruchomość z wieczystym użytkowaniem można negocjować cenę używając argumentu, że jest ona droższa w eksploatacji?
 
Prywatni właściciele nie są skłonni do negocjacji, zaś gminy sprzedają nieruchomości w formie przetargu. Jednak w zależności od pozycji negocjacyjnej można negocjować z gminą rozłożenie na raty pierwszej opłaty lub to, jaki procent wartości nieruchomości stanowi ta opłata. Dobrą pozycję ma inwestor, który np. stworzy nowe miejsca pracy. Jednak taka sytuacja nie zdarza się często.
 
A jak wygląda to w przypadku zakupu obiektu handlowego lub biurowego na gruncie, który ma użytkowanie wieczyste? Czy cena takiego obiektu jest niższa?
 
Dzisiaj tak. Transakcje sprzedaży obiektów na prawie użytkowania wieczystego są wyraźnie niższe.
 
Ile wynosi ta różnica?
 
Dużo zależy od lokalizacji i atrakcyjności gruntu. Im bardziej atrakcyjny jest grunt, tym różnica jest niższa. Generalnie trudno się wycenia nieruchomości na prawie użytkowania wieczystego i stanowią one duży ból głowy dla rzeczoznawców.
 
Czy zagraniczne fundusze inwestycyjne podobnie jak zagraniczni deweloperzy boją nieruchomości na użytkowaniu wieczystym?
 
Fundusze funkcjonują na zupełnie innym poziomie ryzyka. Proces deweloperski obarczony jest o wiele większym ryzykiem niż to, które odważyłyby się ponieść fundusze inwestycyjne. Fundusze kupują tylko nieruchomości, które przynoszą duże zyski. Centra handlowe i biurowce powstałe na użytkowaniu wieczystym są często atrakcyjne dla funduszy inwestycyjnych ze względu na swoją centralną lokalizację w mieście.
 
Takich dużych i dobrze zlokalizowanych projektów nie ma wiele na rynku. Czy jest szansa, że fundusze inwestycyjne zainteresują się popularnymi obecnie wśród deweloperów centrami typu convienience?
 
Tutaj występują różne zależności. Fundusze kupują duże i dobre obiekty, ale tak naprawdę gdyby w centrum Warszawy wybudował się nieduży, ale dobrze wynajęty obiekt biurowy, to byłaby szansa na kupno. Osobną kwestią jest ekspozycja, czyli kwota, którą trzeba wyasygnować na kupno. Fundusze emerytalne muszą mieć ekspozycję powyżej 50 mln euro, czyli wszystko poniżej tej kwoty ich nie interesuje. Są fundusze, które celują w rynek nieruchomości w cenie od 5 do 15 mln euro, z tym że tych funduszy jest na polskim rynku niewiele.
 
© Wszystkie prawa zastrzeżone
Żadna część jak i całość utworów zawartych w serwisie nie może być powielana i rozpowszechniana lub dalej rozpowszechniana w jakiejkolwiek formie i w jakikolwiek sposób (w tym także elektroniczny lub mechaniczny lub inny albo na wszelkich polach eksploatacji) włącznie z kopiowaniem, szeroko pojętą digitalizacją, fotokopiowaniem lub kopiowaniem, w tym także zamieszczaniem w Internecie - bez pisemnej zgody D&B Partners S.C. Jakiekolwiek użycie lub wykorzystanie utworów w całości lub w części bez zgody D&B Partners S.C. lub autorów z naruszeniem prawa jest zabronione pod groźbą kary i może być ścigane prawnie. Zapytaj o licencję na publikację (biuro@terenyinwestycyjne.info)

Czytaj podobne

Dodaj komentarz

Zaloguj się, by skomentować
Nie masz jeszcze konta? Zarejestruj się
  • Wszystkie
  • Grunty
  • Lokale użytkowe
  • Praca
 
 
BURMISTRZ MIASTA KOBYŁKA ogłasza I przetarg ustny nieograniczony na sprzedaż łączną niezabudowanych nieruchomości gruntowych, stanowiących własność Gminy Kobyłka   Przetarg dotyczy nieruchomości będących własnością Gminy Kobyłka, położonych w Kobyłce w rejonie ulicy Przyjacielskiej, stanowiących działki ewidencyjne w obrębie 0002,02, oznaczone numerami:   13/2 o powierzchni 0,9604 ha, sklasyfikowana jako RVI, PsVI, LzVI, N,  dla której Sąd Rejonowy w Wołominie IV Wydział Ksiąg  Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr WA1W/00025298/8, 14 o powierzchni 0,2412 ha, sklasyfikowana jako LzVI i nr 15/5 o powierzchni 1,8743 ha sklasyfikowana jako LzVI i N, dla których Sąd Rejonowy w Wołominie IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr WA1W/00070527/3, 16/4 o powierzchni 1,0249 ha, sklasyfikowana jako  RV i W, dla której Sąd Rejonowy w Wołominie IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr WA1W/00074464/1, 18/9 o powierzchni 2,8989 ha, sklasyfikowana jako RV, RVI i LzVI, dla której Sąd Rejonowy w Wołominie IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr WA1W/00064326/9, 20/2 o powierzchni 0,5315 ha, sklasyfikowana jako RVI, dla której Sąd Rejonowy w Wołominie IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr WA1W/00074384/6. Łączna powierzchnia nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży wynosi 7,5312 ha. Sprzedaż prawa własności ww. nieruchomości nastąpi w oparciu o Uchwałę Rady Miasta Kobyłka z dnia 22 maja 2017 r. Nr XXXV/318/17. Zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, ww. działki położone są w terenie obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz zabudowy usługowej (symbol planu P/U) oraz w terenie składów i magazynów, zabudowy usługowej oraz obsługi komunikacji samochodowej (symbol planu P/U/KS). Cena wywoławcza nieruchomości netto wynosi 19.200.000 zł. Wadium wynosi 960.000 zł. Sprzedaż będzie opodatkowana podatkiem VAT według stawki 23%. Wymienione działki są niezabudowane, nieogrodzone, o płaskiej nawierzchni, znajdują się w bezpośrednim sąsiedztwie węzła drogi ekspresowej S8 – od strony północno-zachodniej, natomiast od strony południowo – wschodniej graniczą z drogą publiczną klasy drogi lokalnej, częściowo porośnięte niską roślinnością. Linia energetyczna, gazociąg i wodociąg w ulicy Przyjacielskiej, w odległości około 70 m od granicy terenu. W dziale III księgi wieczystej nr WA1W/00074384/6, prowadzonej dla działki ewidencyjnej nr 20/2 z obrębu 0002,02 ujawnione są służebności gruntowe ustanowione nieodpłatnie i na czas nieoznaczony, polegające na prawie przejścia i przejazdu po działce nr 20 w obrębie 02 oraz prawie przeprowadzenia wszelkich mediów do działek nr 19/1, 19/2, 19/3, 19/4 i 19/5 w obrębie 02. Służebności te wygasły na skutek zrzeczenia się przez właścicieli nieruchomości władnących, co zostało udokumentowane w stosownych oświadczeniach, pozwalających na wykreślenie opisanych ograniczonych praw rzeczowych z księgi wieczystej nr WA1W/00074384/6. Do dnia publikacji niniejszego ogłoszenia zmiany w tej księdze nie zostały jeszcze ujawnione. Sprzedawane nieruchomości nie są przedmiotem żadnych zobowiązań. Przetarg odbędzie się w dniu 4 października 2017 r. (środa) o godz. 1000 w Urzędzie Miasta Kobyłka, ul. Wołomińska 1, sala konferencyjna, parter. Warunkiem dopuszczenia do przetargu jest wniesienie wadium oraz okazanie komisji przetargowej dowodu tożsamości. W przypadku przystąpienia do przetargu osób będących w związku małżeńskim, do dokonywania czynności przetargowych konieczna jest obecność obojga małżonków lub jednego ze stosownym pełnomocnictwem (notarialnym) drugiego małżonka, zawierającym zgodę na nabycie nieruchomości. Osoby prawne winne przedłożyć aktualny wypis z rejestru oraz właściwe pełnomocnictwo w formie notarialnej. Nabycie nieruchomości przez cudzoziemców może nastąpić w przypadku uzyskania zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych, jeżeli wymagają tego przepisy ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (jedn. tekst Dz.U. z 2016 r. poz.1061 ze zm.). Wadium w pieniądzu należy wnieść najpóźniej do dnia 29 września 2017 r. włącznie (z podaniem oznaczenia nieruchomości), przelewem bankowym na konto Miasta Kobyłka, nr rachunku: 69 1160 2202 0000 0002 0389 9479. Za datę wniesienia wadium uważa się datę wpływu środków pieniężnych na rachunek Miasta Kobyłka. Wpłaty należy dokonać z takim wyprzedzeniem, aby ww. kwota wadium wpłynęła na konto Miasta Kobyłka w podanym w ogłoszeniu terminie. Wadium wpłacone przez uczestnika, który wygrał przetarg zalicza się na poczet ceny nieruchomości, a pozostałym uczestnikom przetargu zostanie zwrócone w terminie nie później niż przed upływem 3 dni od dnia zamknięcia lub odwołania przetargu. O wysokości postąpienia decydują uczestnicy przetargu, z tym że postąpienie nie może wynosić mniej niż  1% ceny wywoławczej nieruchomości. Jeżeli osoba ustalona jako nabywca nieruchomości nie stawi się bez usprawiedliwienia w wyznaczonym miejscu i terminie w celu zawarcia umowy sprzedaży, organizator przetargu może odstąpić od zawarcia umowy, a wpłacone wadium nie zostanie  zwrócone. Koszty notarialne i koszty sądowe związane z zawarciem umowy sprzedaży nieruchomości ponosi nabywca wyłoniony w przetargu. Zastrzega się prawo unieważnienia lub odstąpienia od przetargu jedynie z uzasadnionych przyczyn. Bliższych informacji można zasięgnąć pod nr tel. 22 760-70-96, 22 760-70-97, osobiście w Wydziale Gospodarki Przestrzennej Urzędu Miasta Kobyłka ul. Wołomińska 1, pokój  nr 36, bądź kierując korespondencję drogą elektroniczną na adres e-mail: wgp@kobylka.pl. Ogłoszenie zostało zamieszczone na stronie internetowej Urzędu Miasta Kobyłka www.kobylka.pl w zakładce Dla Mieszkańca - Nieruchomości, w BIP w zakładce Nieruchomości - Sprzedaż oraz wywieszone na tablicy ogłoszeń w siedzibie Urzędu.

Okladka_Magazyn

Investment Areas info Magazine
marzec 2017 - Targi MIPIM w Cannes
OTWÓRZ PDF

 

Najnowsze ogłoszenia

TERENY INWESTYCYJNE - PREZENTACJE OFERENTÓW