Czym są pliki cookies  Używamy plików cookies, by ułatwić korzystanie z naszych serwisów. Jeśli nie chcesz, by pliki cookies były zapisywane na Twoim dysku zmień ustawienia swojej przeglądarki.
Grunty inwestycyjne dla biznesu

Magazyn - pożądany produkt inwestycyjny

     
wielkość tekstu: zmniejsz wielkość czcionki
Magazyn - pożądany produkt inwestycyjny
Magazyn - pożądany produkt inwestycyjny

Rok 2016 przejdzie do historii sektora magazynowego w Polsce. Popyt brutto był rekordowy i wyniósł ponad 3 mln mkw. z czego 70% stanowiły nowe umowy najmu. Główną siłą napędową był sektor e-commerce oraz ekspansje firm już obecnych w Polsce, w tym operatorów logistycznych, sieci handlowych i podmiotów związanych z branżą motoryzacyjną. W ślad za potrzebami najemców podążały inwestycje deweloperskie, czego efektem jest ponad 1,25 mln mkw. nowej powierzchni magazynowej oddanej do użytku i 1,3 mln mkw. w budowie. Wysoka absorpcja powierzchni i duża liczba inwestycji BTS i pre-let nie zwiększyła znacząco poziomu pustostanów, który na koniec roku wyniósł 6,0% - wynika z raportu AXI IMMO podsumowującego 2016 r. 

RYNEK INWESTYCYJNY: Magazyn - pożądany produkt inwestycyjny

Rok 2016 był bardzo udany na rynku inwestycyjnym w Polsce, pomimo perturbacji związanych z wydarzeniami politycznymi na scenie międzynarodowej. Polska pozostaje liderem w regionie Europy Środkowo-Wschodniej.

Polski rynek nieruchomości inwestycyjnych staje się coraz głębszy i zróżnicowany, czego efektem jest napływ nowych inwestorów z Afryki, Azji czy USA. Wolumen transakcji inwestycyjnych na koniec 2016 r. przekroczył 4,56 mld euro, z czego 770 mln euro przypadło na sektor magazynowy. Jest to rekordowy wynik, wyższy o 67% w porównaniu z rokiem 2015.

Wśród najważniejszych ubiegłorocznych transakcji na rynku inwestycyjnym należy wymienić zakup portfolio logistycznego P3 przez GIC Real Estate czy portfolio Hillwood przez CBRE GI. Konkurencyjne stopy zwrotu z inwestycji, w porównaniu z Europą Zachodnią, przy bardzo dobrych wynikach na rynku najmu, są kluczowym czynnikiem wzrostu na rynku inwestycyjnym.

W trakcie negocjacji jest kilka dużych projektów, co pozwala stawiać optymistyczne prognozy na 2017 r. Należy jednocześnie podkreślić, iż stałym trendem jest koncertowanie się inwestorów wyłącznie na głównych hubach logistycznych. Nowe lokalizacje to nadal zbyt ryzykowane z punktu widzenia funduszy projekty, zwłaszcza w obliczu niepewnej sytuacji podatkowej. Aktualnie największym czynnikiem ryzyka, który wstrzymuje niektóre transakcje są nieścisłości związane z interpretacjami podatku VAT przy zakupie i sprzedaży inwestycyjnej – komentuje Renata Osiecka, Partner Zarządzająca AXI IMMO.

POPYT: Tradycyjne rynki znów na topie. Dobra perspektywa dla nowych lokalizacji
 
W minionym roku zostały pobite rekordowe wyniki z 2015 r. W 2016 r. wynajętych zostało 3,09 mln mkw., z czego ponad 2,18 mln mkw. to nowe umowy i ekspansje. Jest to wynik o 25% wyższy w porównaniu z rokiem poprzednim. Wysoki wolumen transakcji wynikał z silnej ekspansji firm obecnych w Polsce oraz dużych inwestycji z sektorów e-commerce i produkcji. Największą siłę przyciągania miały tradycyjne rynki, na czele z Warszawą, gdzie wynajętych zostało 818 tys. mkw. Na drugim miejscu znalazł się Górny Śląsk, z popytem brutto na poziomie 521 tys. mkw. Poza głównym rynkami 2016 r. należał do nowych lokalizacji, zwłaszcza Szczecina i Bydgoszczy. W Szczecinie zostały zwarte kontakty na 343 tys. mkw. z czego 95% stanowiły nowe umowy najmu. W Bydgoszczy intensywnie rozwijały się sieci handlowe Kaufland i Carrefour.

Niższe koszty pracy, dostępność kadr, stale poprawiająca się infrastruktura drogowa otwierająca nowe możliwości oraz potencjał lokalnych rynków to kluczowe czynniki sukcesu w nowych regionach. W 2017 r. będziemy obserwować rozwój kolejnych lokalizacji takich jak Kielce, Białystok czy Zielona Góra. Ze względu na duże inwestycje produkcyjne oraz bliskość granicy z Niemcami województwo lubuskie może być nową, gorącą lokalizacją na magazynowej mapie Polski – dodaje Renata Osiecka, Partner Zarządzająca AXI IMMO.

W strukturze popytu, podobnie jak w latach poprzednich, największy udział w rynku mieli operatorzy logistyczni (30%), następnie sieci handlowe (22%) i lekka produkcja. W 2016 r. widoczny był wzrost udziałów firm z sektora produkcyjnego, w szczególności firm związanych z branżą motoryzacyjną (7,5%).

PODAŻ: Czas na rozwój projektów w nowych lokalizacjach

Wysoka aktywność najemców była doskonałym motywatorem dla deweloperów. W 2016 r. oddali oni do użytku 1,25 mln mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej, z czego 1,08 mln mkw. w głównych regionach i blisko 170 tys. mkw. na rynkach wschodzących. Jest to wynik lepszy o 35% w porównaniu z rokiem 2015.

Łączna podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej przekroczyła 11,2 mln mkw. Najwięcej nowej powierzchni zostało wybudowane w regionie Warszawy (239 tys. mkw.), następnie w Polsce Centralnej (230 tys. mkw.) i Poznaniu (195 tys. mkw.).  W strukturze podaży dominowały projekty BTS i pre-let, a poziom inwestycji spekulacyjnych utrzymywał się na poziomie ok. 30%.

Aktualnie w budowie pozostaje 1,3 mln mkw. z czego 27% stanowią inwestycje spekulacyjne, jest to spadek w porównaniu z końcem 2015 r. o 8%. Najintensywniej ze względu na duże kontrakty, buduje się w Warszawie (350 tys. mkw.), Szczecinie (313 tys. mkw.), następnie w Poznaniu (219 tys. mkw.) i na Górnym Śląsku (126 tys. mkw.). Spekulacyjnie najwięcej projektów powstaje w Poznaniu, Warszawie i Wrocławiu.  

POZIOM PUSTOSTANÓW: Silna absorpcja nowych powierzchni

Na koniec roku 2016 poziom pustostanów wynosił 6,0% i wzrósł o 1,1 punktu proc. rok do roku. Biorąc pod uwagę wysoką aktywność deweloperską wzrost wolnej powierzchni w ciągu roku był niewielki.

Największy spadek wolnej powierzchni odnotowano w okolicach Warszawy, gdzie dostępność spadła z 8,8% do 6%, pomimo oddania do użytku 240 tys. mkw. nowej powierzchni. Najniższa dostępność na poziomie 0,1% wśród głównych rynków wystąpiła w Łodzi, gdzie w ciągu całego roku odczuwalny był brak wolnej powierzchni od zaraz. Aktualnie najwyższy poziom wakatu występuje w Trójmieście (11,2%), Lublinie (9,6%) oraz Krakowie (9%). W perspektywie najbliższych kilku miesięcy poziom dostępności powierzchni powinien utrzymać się na dotychczasowym poziomie, niewielkich wzrostów możemy spodziewać się w Poznaniu i Wrocławiu.

STAWKI CZYNSZÓW: Spadki czynszów już za nami

Stawki czynszów pozostały na stabilnym poziomie w większości lokalizacji. Możliwość negocjacji stawek bazowych w głównych regionach była ograniczona, natomiast w przypadku stawek efektywnych, w zależności od lokalizacji i etapu realizacji inwestycji, można było zaobserwować większy margines zmian.
 
Najbardziej atrakcyjne stawki efektywne możliwe były do uzyskania w okolicach Warszawy (1,9 – 2,4 euro/mkw.) i w wybranych lokalizacjach na Górnym Śląsku i w Poznaniu.

W większość lokalizacji w przypadku istniejących obiektów zarządzanych w ramach funduszy inwestycyjnych negocjacje stawek poniżej średnich rynkowych są ograniczone. Inaczej jest w przypadku nowych obiektów, gdzie deweloper chce mieć umowę pre-let na rozpoczęcie nowego budynku lub zamyka projekt i pozostaje mu ostatni wolny moduł - wtedy zakres wakacji czynszowych i zachęt finansowych dla najemcy jest z reguły większy – komentuje Renata Osiecka, Partner Zarządzająca AXI IMMO. 

Wydaje się, że okres największych spadków czynszów efektywnych mamy już za sobą, jednak w przypadku dużych kontraktów powyżej 10 – 15 tys. mkw. stawki transakcyjne pozostaną na bardzo niskim poziomie.

PROGNOZY: Sukces sektora magazynowego warunkowany dynamiką gospodarki

Pierwsze tygodnie nowego roku pokazują, że 2017 może być równie udany jak rok poprzedni. Wysoki popyt na rynku będzie zależał od czynników makroekonomicznych: utrzymania się dynamiki PKB na poziomie powyżej 3%, wysokości eksportu oraz inwestycji bezpośrednich, zwłaszcza pochodzących z Niemiec i Wielkiej Brytanii. 

Polski sektor magazynowo-produkcyjny silnie przyciąga najemców ze względu na wysokiej jakości produkty magazynowe, atrakcyjne stawki czynszów, które od kilku lat nie rosną oraz niskie koszty pracy. Oferta magazynowa jest coraz szersza i dostępna nie tylko na tradycyjnych rynkach, ale też w nowych lokalizacjach.

W 2017 r. możemy spodziewać się pierwszych projektów w nowych regionach takich jak Kielce, Białystok czy Kalisz, gdzie deweloperzy będą chcieli wykorzystać lokalny potencjał kadry pracowniczej oraz nowo oddaną do użytku infrastrukturę drogową.

Ze względu na inwestycje Mercedesa w Jaworze, ale też innych firm produkcyjnych związanych z obsługą rynku niemieckiego będziemy obserwować rozwój projektów w woj. lubuskim, gdzie powstają projekty BTS dla branży produkcyjnej i motoryzacyjnej, m.in. w Zielonej Górze – komentuje Renata Osiecka, Partner Zarządzająca AXI IMMO.

Dynamicznie zmiany na scenie politycznej oraz ryzyko osłabienia koniunktury gospodarczej mogą wpływać na decyzje deweloperów. W 2017 roku liczba projektów spekulacyjnych utrzyma się na dotychczasowym poziome 25-30%, a nawet przy pierwszych oznakach spowolnienia, spadnie poniżej 20%. 

© Wszystkie prawa zastrzeżone
Żadna część jak i całość utworów zawartych w serwisie nie może być powielana i rozpowszechniana lub dalej rozpowszechniana w jakiejkolwiek formie i w jakikolwiek sposób (w tym także elektroniczny lub mechaniczny lub inny albo na wszelkich polach eksploatacji) włącznie z kopiowaniem, szeroko pojętą digitalizacją, fotokopiowaniem lub kopiowaniem, w tym także zamieszczaniem w Internecie - bez pisemnej zgody D&B Partners S.C. Jakiekolwiek użycie lub wykorzystanie utworów w całości lub w części bez zgody D&B Partners S.C. lub autorów z naruszeniem prawa jest zabronione pod groźbą kary i może być ścigane prawnie. Zapytaj o licencję na publikację (biuro@terenyinwestycyjne.info)

Czytaj podobne

Dodaj komentarz

Zaloguj się, by skomentować
Nie masz jeszcze konta? Zarejestruj się
  • Wszystkie
  • Grunty
  • Lokale użytkowe
  • Praca
 
 
Suwalska Specjalna Strefa Ekonomiczna S.A. w Suwałkach jako zarządzający Suwalską Specjalną Strefą Ekonomiczną, na podstawie Rozporządzenia Ministra Gospodarki i Pracy z dnia 15 listopada 2004 r. (tekst jedn. Dz. U. z 2015 r. poz. 2041 ) w sprawie przetargów i rokowań oraz kryteriów oceny zamierzeń co do przedsięwzięć gospodarczych, które mają być podjęte przez przedsiębiorców na terenie Suwalskiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej ZAPRASZA DO ROKOWAŃ NR 15/2017 mających na celu wyłonienia przedsiębiorców, którzy uzyskają zezwolenie na prowadzenie działalności gospodarczej na terenie Suwalskiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej Podstrefa Suwałki.  Zaproszenie do rokowań kierowane jest do przedsiębiorców, którzy posiadają udokumentowane prawo do dysponowania nieruchomością na terenie Suwalskiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej Podstrefa Suwałki lub posiadają wiarygodny dowód uprawdopodobnienia możliwości uzyskania takiego tytułu prawnego i zamierzają prowadzić działalność gospodarczą na podstawie zezwolenia. 1. Kryteria oceny zamierzeń, co do przedsięwzięć gospodarczych, które mają być podjęte na terenie SSSE, sposób przygotowania oferty określa Specyfikacja Istotnych Warunków Rokowań. 2. Cena  Specyfikacji Istotnych Warunków Rokowań wynosi 10 000,00 zł + należny podatek VAT. 3. Specyfikację Istotnych Warunków Rokowań można nabyć w siedzibie SSSE S.A. (Suwałki, ul. T. Noniewicza 49), po przedłożeniu dowodu zapłaty na konto: Bank PEKAO S.A. I O. Suwałki 58 1240 1848 1111 0000 2075 7894. 4. Warunkiem udziału w rokowaniach jest wykupienie Specyfikacji Istotnych Warunków Rokowań i złożenie kompletnej oferty. 5. Oferty należy składać w siedzibie SSSE S.A. w Suwałkach przy ulicy T. Noniewicza 49, do dnia 03.11.2017 r. do godziny 12.00 . 6. Otwarcie ofert nastąpi w siedzibie SSSE S.A w Suwałkach przy ulicy T. Noniewicza 49,  w dniu 06.11.2017 r.   o godzinie 10.00 7. W przypadku wpłynięcia więcej niż jednej oferty ich otwarcie będzie następowało w kolejności złożenia, o każdej pełnej godzinie, począwszy od godziny 10.00. Wszelkich informacji udzielamy w biurze SSSE S.A. pod adresem: 16-400 Suwałki, ul. T. Noniewicza 49, tel./fax:, (87) 565 22 17, 565 24 49; e-mail: g.czauz@ssse.com.pl, www.ssse.com.pl   

Okladka_Magazyn

Investment Areas info Magazine
marzec 2017 - Targi MIPIM w Cannes
OTWÓRZ PDF

 

Najnowsze ogłoszenia

TERENY INWESTYCYJNE - PREZENTACJE OFERENTÓW