Czym są pliki cookies  Używamy plików cookies, by ułatwić korzystanie z naszych serwisów. Jeśli nie chcesz, by pliki cookies były zapisywane na Twoim dysku zmień ustawienia swojej przeglądarki.
Grunty inwestycyjne dla biznesu

Co zmieni nowa Ustawa o Ustroju Rolnym?

     
wielkość tekstu: zmniejsz wielkość czcionki
Cezary Pstrak, prawnik i ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości
Cezary Pstrak, prawnik i ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości

Nowe przepisy, które zaczną obowiązywać od 1 stycznia 2016 r., zahamują obrót nieruchomościami gruntowymi. Ograniczą możliwość nabywania ziemi i praktycznie zablokują zbywanie tego typu nieruchomości – mówi Cezary Pstrak, prawnik i ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości. Zmiany budzą kontrowersje.

Więcej niż 5 lat, mniej niż 300 hektarów

Nowa Ustawa o Ustroju Rolnym z założenia miała być „przeciwdziałaniem" wykupowania polskiej ziemi przez obywateli Unii (po 1 maja 2016 r., gdy zakończy się wynegocjowany przy wchodzeniu Polski do UE okres przejściowy, zgodnie z europejskim prawem, cudzoziemcy będą mogli nabyć polską ziemię bez konieczności ubiegania się o zezwolenie na jej zakup). W rezultacie szybkiego procesu legislacyjnego uchwalono przepisy, które utrudniają również funkcjonowanie polskim rolnikom.

- Wprowadzono szereg niespójnych zapisów, których zrozumienie jest w zasadzie niemożliwe. W wielu przypadkach pozostawiono dalsze interpretacje i rozwiązania prawne w gestii właściwych ministrów, którzy wprowadzą zasady rozporządzeniami – mówi Dariusz Sobolewski, ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości.

Ustawa zezwala na zakup ziemi  tylko tym, którzy prowadzą działalność rolną na terenie danej gminy od co najmniej 5 lat. Ogranicza także możliwość posiadania więcej niż 300 hektarów ziemi oraz sprowadza sprzedaż ziemi rolnej przez Agencję Nieruchomości Rolnych praktycznie tylko do sprzedaży na rzecz rolników.

- W złej sytuacji znajdą się przede wszystkim właściciele drobnych nieruchomości, w tym znaczna cześć rolników. Chcąc sprzedać ziemię nie będą oni mogli wybrać kupującego, który zaoferuje najwyższą cenę. Prawo pierwokupu uzyska dzierżawca lub sąsiad rolnik. Dodatkowo dyrektor ANR może odmówić zgody na sprzedaż, stwierdzając, że sprzedający pomniejsza w tej sposób swoje gospodarstwo rolne. Nawet Ci, którzy nie prowadzą takiego rodzaju gospodarstwa w świetle nowych zapisów są właścicielami „gospodarstwa rolnego” i podlegają ustawowym ograniczeniom – wyjaśnia Cezary Pstrak, prawnik i ekspert PFRN.

Obrót kontrolowany

Ustawa wprowadza dwa kluczowe pojęcia: „nieruchomości rolnej” oraz „gospodarstwa rolnego”. Ustawodawca operując tym pierwszym ma na myśli każdą nieruchomość, która nie jest objęta planem zagospodarowania przestrzennego. Niezależenie od położenia, zarówno na wsi jak i w mieście, tego rodzaju działki będą podlegały kontroli obrotu. Również te, których powierzchnia jest mniejsza od 1 ha. Prawo pierwokupu takich nieruchomości zyskają dzierżawcy oraz „rolnik-sąsiad”. W przypadku obrotu działkami powyższej 1 ha prawo pierwokupu przysługiwać będzie również  Agencji Nieruchomości Rolnych. Z kolei „gospodarstwo rolne” to obszar nie mniejszy niż 1 ha użytków rolnych. W przypadku zamiaru zbycia gruntu rolnego wchodzącego w skład gospodarstwa rolnego będzie wymagana zgoda dyrektora Agencji Nieruchomości Rolnych.

– Takie rozwiązanie nosi znamiona uznaniowości i jest wyjątkowo groźnym mechanizmem. O taką zgodę będzie się ubiegał każdy, kto zbywa nieruchomość rolną, także rolnik, chyba że zbycie ma nastąpić na rzecz innego rolnika. Ustawa pozbawia sprzedającego możliwości swobodnego wyboru nabywcy, a dodatkowo uprawionym do pierwokupu daje oręż w postaci żądania sądowego ustalenia ceny. Może to zablokować zbycie danej nieruchomości na wiele miesięcy, szczególnie, gdy dokuczliwy sąsiad graniczący ze zbywaną nieruchomością postanowi udowodnić nam swoje racje co do ceny – zwraca uwagę Cezary Pstrak.

Jaka przyszłość rynku?

Wejście w życie nowego prawa – zdaniem ekspertów – nie tylko w znacznym stopniu ograniczy obrót nieruchomościami, ale wręcz sprawi, że w pierwszym okresie grunty nie będą przedmiotem sprzedaży.

- Oczywiście transakcje będą możliwe, ale do czasu ukazania się rozporządzeń wykonawczych i ustalenia praktyki obrotu w oparciu o nowe przepisy chociażby przez notariuszy, transakcje będą drogą przez mękę, a strony transakcji przystępując do niej nie będą mogły przewidzieć jej finału. Wydaje się , że przepisy wprowadzanej ustawy to relikt przeszłości, nadkontroli państwa i próby regulacji gospodarki rynkowej – ostrzega Dariusz Sobolewski.

Istotne jest również to, ze zgodnie z przepisami ominięcie procedury pierwokupu skutkuje nieważnością transakcji. Dziś – wobec braku rozporządzeń wykonawczych – nikt (w tym notariusze) nie wie, jak postępować od 1 stycznia 2016 r., aby prawidłowo przeprowadzić transakcję.

Jaką więc dziś przyjąć strategię? Kupować, rozdzielać grunty, może szybko sprzedawać?

- To pytania, które należy rozstrzygnąć indywidualnie. Można skorzystać z pomocy prawnika lub specjalistów  w zakresie obrotu nieruchomościami, którzy śledzą zmieniające się ustawodawstwo, dokonują analiz oraz przygotowują rozwiązania pozwalające podjąć najlepsze decyzje – radzi Cezary Pstrak.

© Wszystkie prawa zastrzeżone
Żadna część jak i całość utworów zawartych w serwisie nie może być powielana i rozpowszechniana lub dalej rozpowszechniana w jakiejkolwiek formie i w jakikolwiek sposób (w tym także elektroniczny lub mechaniczny lub inny albo na wszelkich polach eksploatacji) włącznie z kopiowaniem, szeroko pojętą digitalizacją, fotokopiowaniem lub kopiowaniem, w tym także zamieszczaniem w Internecie - bez pisemnej zgody D&B Partners S.C. Jakiekolwiek użycie lub wykorzystanie utworów w całości lub w części bez zgody D&B Partners S.C. lub autorów z naruszeniem prawa jest zabronione pod groźbą kary i może być ścigane prawnie. Zapytaj o licencję na publikację (biuro@terenyinwestycyjne.info)

Czytaj podobne

Dodaj komentarz

Zaloguj się, by skomentować
Nie masz jeszcze konta? Zarejestruj się
  • Wszystkie
  • Grunty
  • Lokale użytkowe
  • Praca
 
 
Suwalska Specjalna Strefa Ekonomiczna S.A. w Suwałkach jako zarządzający Suwalską Specjalną Strefą Ekonomiczną, na podstawie Rozporządzenia Ministra Gospodarki i Pracy z dnia 15 listopada 2004 r. (tekst jedn. Dz. U. z 2015 r. poz. 2041 ) w sprawie przetargów i rokowań oraz kryteriów oceny zamierzeń co do przedsięwzięć gospodarczych, które mają być podjęte przez przedsiębiorców na terenie Suwalskiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej ZAPRASZA DO ROKOWAŃ NR 15/2017 mających na celu wyłonienia przedsiębiorców, którzy uzyskają zezwolenie na prowadzenie działalności gospodarczej na terenie Suwalskiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej Podstrefa Suwałki.  Zaproszenie do rokowań kierowane jest do przedsiębiorców, którzy posiadają udokumentowane prawo do dysponowania nieruchomością na terenie Suwalskiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej Podstrefa Suwałki lub posiadają wiarygodny dowód uprawdopodobnienia możliwości uzyskania takiego tytułu prawnego i zamierzają prowadzić działalność gospodarczą na podstawie zezwolenia. 1. Kryteria oceny zamierzeń, co do przedsięwzięć gospodarczych, które mają być podjęte na terenie SSSE, sposób przygotowania oferty określa Specyfikacja Istotnych Warunków Rokowań. 2. Cena  Specyfikacji Istotnych Warunków Rokowań wynosi 10 000,00 zł + należny podatek VAT. 3. Specyfikację Istotnych Warunków Rokowań można nabyć w siedzibie SSSE S.A. (Suwałki, ul. T. Noniewicza 49), po przedłożeniu dowodu zapłaty na konto: Bank PEKAO S.A. I O. Suwałki 58 1240 1848 1111 0000 2075 7894. 4. Warunkiem udziału w rokowaniach jest wykupienie Specyfikacji Istotnych Warunków Rokowań i złożenie kompletnej oferty. 5. Oferty należy składać w siedzibie SSSE S.A. w Suwałkach przy ulicy T. Noniewicza 49, do dnia 03.11.2017 r. do godziny 12.00 . 6. Otwarcie ofert nastąpi w siedzibie SSSE S.A w Suwałkach przy ulicy T. Noniewicza 49,  w dniu 06.11.2017 r.   o godzinie 10.00 7. W przypadku wpłynięcia więcej niż jednej oferty ich otwarcie będzie następowało w kolejności złożenia, o każdej pełnej godzinie, począwszy od godziny 10.00. Wszelkich informacji udzielamy w biurze SSSE S.A. pod adresem: 16-400 Suwałki, ul. T. Noniewicza 49, tel./fax:, (87) 565 22 17, 565 24 49; e-mail: g.czauz@ssse.com.pl, www.ssse.com.pl   

Okladka_Magazyn

Investment Areas info Magazine
marzec 2017 - Targi MIPIM w Cannes
OTWÓRZ PDF

 

Najnowsze ogłoszenia

TERENY INWESTYCYJNE - PREZENTACJE OFERENTÓW