Czym są pliki cookies  Używamy plików cookies, by ułatwić korzystanie z naszych serwisów. Jeśli nie chcesz, by pliki cookies były zapisywane na Twoim dysku zmień ustawienia swojej przeglądarki.
Grunty inwestycyjne dla biznesu

Jak inwestorzy podchodzą do nieruchomości na użytkowaniu wieczystym?

     
wielkość tekstu: zmniejsz wielkość czcionki
Karina Kreja, CBRE
Karina Kreja, CBRE

Mówi Karina Kreja, Associate Director w dziale doradztwa deweloperskiego CBRE.

Wzrasta podaż gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste (UW). Dzieje się tak gdy dotychczasowa działalność, prowadzona na wartościowym gruncie, jest mało zyskowna. Ponieważ wraz ze wzrostem cen działek inwestycyjnych wzrosły roczne opłaty za UW, to w wielu przypadkach dotychczasowa działalność przestaje być opłacalna. Właściciele takich nieruchomości  poważnie rozważają ich sprzedaż. Jednak potencjalni kupujący również uważnie analizują opłaty, bo ich wysokość ma kluczowe znaczenie dla rentowności planowanej inwestycji. Atrakcyjność UW spada i w rezultacie obserwujemy rosnące rozróżnienie pomiędzy gruntami oddanymi w UW i własnością.

W ostatnich miesiącach jednym z istotnych stymulantów aktywności na rynku nieruchomości deweloperskich w dużych miastach Polski okazują się przeprowadzane od 2011 roku na dużą skalę przez administrację lokalną podwyżki rocznych opłat za użytkowanie wieczyste.

Podniesienie opłat za użytkowanie wieczyste było szeroko dyskutowane głównie z punktu widzenia interesów właścicieli lokali mieszkalnych (nieruchomości lokalowych) znajdujących się w budynkach położonych na gruncie w użytkowaniu wieczystym. Analogiczna sytuacja podmiotów gospodarczych, prowadzących swoją działalność na gruntach oddanych w UW pozostała mniej zauważona, a generuje ona poważne konsekwencje również na rynku nieruchomości komercyjnych. Dzieje się tak przede wszystkim w sytuacjach, gdy aktywność ekonomiczna prowadzona na danym gruncie jest niewystarczająco dochodowa, co zwykle idzie w parze z nieoptymalnym (tzn. nie odpowiadającym zasadzie najlepszego wykorzystania  ang. ‘Highest and Best Use’) użytkowaniem tych terenów.

Wzrastająca podaż tego typu działek nie odpowiada jednak popytowi ze strony deweloperów obiektów komercyjnych. Bowiem potencjalni kupujący również muszą wkalkulować wysokie roczne opłaty za UW w swoje prognozy strumienia dochodów. Przy czym dla gruntów, gdzie plany miejscowe zezwalają na intensywną zabudowę ten dodatkowy koszt jest stosunkowo mniej znaczący – bo roczna jednostkowa opłata za UW może być rozłożona na kilkukrotnie większą powierzchnię najmu.

W praktyce rynek zaczyna rozróżniać pomiędzy prawami własności i UW. Przez ostatnie dwie dekady rozróżnienie to funkcjonowało słabo, a prawo UW gruntu choć jest prawem jedynie zbliżonym do prawa własności (np. dużo mocniejszym od ograniczonych praw rzeczowych), to przez wielu graczy było traktowane jako niemalże tożsame. Takie podejście jest nadal możliwe jedynie w stosunku do tych nieruchomości, dla których UW ustanawiane było na podstawie decyzji, a nie umowy, i konsekwencji tak ustanowione prawo UW zwykle nie zawiera innych dodatkowych ograniczeń (które z założenia powinna narzucać użytkownikowi umowa).

Jako konsekwencji tej sytuacji oczekujemy, że otwarcie możliwości przekształcenia prawa UW we własność dla dużo większej grupy użytkowników wieczystych, w praktyce doprowadzi do większej liczby przekształceń oraz utrwali różnicę wartości pomiędzy tymi prawami. Możliwość przekształcenia, w intencji ustawodawcy stworzona przede wszystkim na potrzeby użytkowników wieczystych terenów przeznaczonych na cele mieszkaniowe, ale obecnie rozszerzona na wiele innych grup, będzie coraz częściej wykorzystywana również przez inwestorów komercyjnych. Dodatkowo uatrakcyjnia przekształcenie UW we własność możliwość rozłożenia ceny przekształcenia (różnicy pomiędzy prawem własności a prawem UW) na 20 rocznych rat, które w wielu przypadkach mogą okazać się niższe od rocznych opłat.

© Wszystkie prawa zastrzeżone
Żadna część jak i całość utworów zawartych w serwisie nie może być powielana i rozpowszechniana lub dalej rozpowszechniana w jakiejkolwiek formie i w jakikolwiek sposób (w tym także elektroniczny lub mechaniczny lub inny albo na wszelkich polach eksploatacji) włącznie z kopiowaniem, szeroko pojętą digitalizacją, fotokopiowaniem lub kopiowaniem, w tym także zamieszczaniem w Internecie - bez pisemnej zgody D&B Partners S.C. Jakiekolwiek użycie lub wykorzystanie utworów w całości lub w części bez zgody D&B Partners S.C. lub autorów z naruszeniem prawa jest zabronione pod groźbą kary i może być ścigane prawnie. Zapytaj o licencję na publikację (biuro@terenyinwestycyjne.info)

Czytaj podobne

Dodaj komentarz

Zaloguj się, by skomentować
Nie masz jeszcze konta? Zarejestruj się
  • Wszystkie
  • Grunty
  • Lokale użytkowe
  • Praca
 
 
Suwalska Specjalna Strefa Ekonomiczna S.A. w Suwałkach jako zarządzający Suwalską Specjalną Strefą Ekonomiczną, na podstawie Rozporządzenia Ministra Gospodarki i Pracy z dnia 15 listopada 2004 r. (tekst jedn. Dz. U. z 2015 r. poz. 2041 ) w sprawie przetargów i rokowań oraz kryteriów oceny zamierzeń co do przedsięwzięć gospodarczych, które mają być podjęte przez przedsiębiorców na terenie Suwalskiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej ZAPRASZA DO ROKOWAŃ NR 15/2017 mających na celu wyłonienia przedsiębiorców, którzy uzyskają zezwolenie na prowadzenie działalności gospodarczej na terenie Suwalskiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej Podstrefa Suwałki.  Zaproszenie do rokowań kierowane jest do przedsiębiorców, którzy posiadają udokumentowane prawo do dysponowania nieruchomością na terenie Suwalskiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej Podstrefa Suwałki lub posiadają wiarygodny dowód uprawdopodobnienia możliwości uzyskania takiego tytułu prawnego i zamierzają prowadzić działalność gospodarczą na podstawie zezwolenia. 1. Kryteria oceny zamierzeń, co do przedsięwzięć gospodarczych, które mają być podjęte na terenie SSSE, sposób przygotowania oferty określa Specyfikacja Istotnych Warunków Rokowań. 2. Cena  Specyfikacji Istotnych Warunków Rokowań wynosi 10 000,00 zł + należny podatek VAT. 3. Specyfikację Istotnych Warunków Rokowań można nabyć w siedzibie SSSE S.A. (Suwałki, ul. T. Noniewicza 49), po przedłożeniu dowodu zapłaty na konto: Bank PEKAO S.A. I O. Suwałki 58 1240 1848 1111 0000 2075 7894. 4. Warunkiem udziału w rokowaniach jest wykupienie Specyfikacji Istotnych Warunków Rokowań i złożenie kompletnej oferty. 5. Oferty należy składać w siedzibie SSSE S.A. w Suwałkach przy ulicy T. Noniewicza 49, do dnia 03.11.2017 r. do godziny 12.00 . 6. Otwarcie ofert nastąpi w siedzibie SSSE S.A w Suwałkach przy ulicy T. Noniewicza 49,  w dniu 06.11.2017 r.   o godzinie 10.00 7. W przypadku wpłynięcia więcej niż jednej oferty ich otwarcie będzie następowało w kolejności złożenia, o każdej pełnej godzinie, począwszy od godziny 10.00. Wszelkich informacji udzielamy w biurze SSSE S.A. pod adresem: 16-400 Suwałki, ul. T. Noniewicza 49, tel./fax:, (87) 565 22 17, 565 24 49; e-mail: g.czauz@ssse.com.pl, www.ssse.com.pl   

Okladka_Magazyn

Investment Areas info Magazine
marzec 2017 - Targi MIPIM w Cannes
OTWÓRZ PDF

 

Najnowsze ogłoszenia

TERENY INWESTYCYJNE - PREZENTACJE OFERENTÓW