Czym są pliki cookies  Używamy plików cookies, by ułatwić korzystanie z naszych serwisów. Jeśli nie chcesz, by pliki cookies były zapisywane na Twoim dysku zmień ustawienia swojej przeglądarki.
Grunty inwestycyjne dla biznesu

Czy obecne ceny gruntów zachęcają inwestorów do tworzenia banków ziemi?

     
wielkość tekstu: zmniejsz wielkość czcionki
Aleksander Loster i Jerzy Dobrowolski, ProValue
Aleksander Loster i Jerzy Dobrowolski, ProValue

Na pytanie odpowiadają Jerzy Dobrowolski, partner i współzałożyciel ProValue oraz Aleksander Loster, ekspert ds. doradztwa inwestycyjnego w ProValue. 

Pojęcie inwestor jest bardzo pojemne – na rynku gruntów inwestycyjnych inwestorem jest deweloper i jego perspektywę przyjmiemy w dalszych rozważaniach. Jako przykładem posłużymy się rynkiem warszawskim (największym pod względem liczby i wolumenów zawieranych transakcji, a zarazem takim, na którym najszybciej dostrzegalne są trendy). Rynek ten jest na tyle rozwinięty, że w przypadku doświadczonych deweloperów powinniśmy raczej mówić o rozbudowie lub uzupełnianiu banku ziemi niż o jego tworzeniu od podstaw.

W okresie dobrej koniunktury masowy napływ inwestorów i ówczesny łatwy dostęp do kredytu spowodował, że ceny gruntów inwestycyjnych w wielu przypadkach zostały zawyżone, nierzadko do poziomu przekraczającego wartość rynkową. W początkowej fazie kryzysu (kilka-kilkanaście miesięcy), gdy pojawiła się konieczność sprzedaży takich gruntów, transakcje nie dochodziły do skutku, ponieważ sprzedający nie zgadzali się na sprzedaż ze stratą, a kupujący lepiej liczyli opłacalność inwestycji i składali oferty na poziomie o kilkadziesiąt procent niższym.

Obecnie na rynku gruntów inwestycyjnych obserwujemy kilka równocześnie rozwijających się trendów. Po stronie podażowej dostrzegalne jest:

- stopniowe urealnianie oczekiwań właścicieli gruntów. Ten wieloletni proces można streścić w następujący sposób: nieudane próby sprzedaży po cenie odpowiadającej wcześniejszym zawyżonym wycenom, historycznie poniesionym kosztom lub wartości odtworzeniowej; sporządzanie kolejnych wycen (na coraz niższych poziomach) i kontestowanie wartości rynkowej; w końcu (proces trwający co najmniej kilkanaście miesięcy) - odejście od myślenia życzeniowego na rzecz urealnionej wyceny. To powoduje „odblokowanie” niektórych atrakcyjnie zlokalizowanych gruntów (i materializuje się w postaci transakcji sprzedaży).

- restrukturyzacja firm z innych branż (nierzadko spowodowana trudniejszą sytuacją przedsiębiorstw na obszarze ich podstawowej działalności w warunkach spowolnienia gospodarczego). W rezultacie wzbogacenie oferty gruntów, również o położone w atrakcyjnych lokalizacjach grunty zabudowane budynkami przeznaczonymi do przebudowy lub wyburzenia (tzw. brownfield developments).

Należy równocześnie podkreślić, że nie zmaterializowała się oczekiwana przez niektórych inwestorów „wyprzedaż” gruntów. W przypadku większych gruntów, ich właściciele zamiast sprzedawać je po niskiej cenie albo czekać kilka lat na wzrost wartości gruntów, szukają możliwości współpracy z deweloperami (wniesienia aportem gruntu do spółki celowej i partycypacji w późniejszych zyskach).

Trendy dostrzegalne po stronie popytowej:

- Stopniowe zagospodarowanie istniejących zapasów gruntów przez deweloperów obecnych na danym rynku, a zarazem ekspansja deweloperów z innych regionów na nowy geograficznie rynek,
- Symptomy wskazujące na zbliżenie się do ceny równowagi na rynku obiektów gotowych (np. zmniejszona liczba niesprzedanych mieszkań, coraz mniejsze różnice pomiędzy cenami ofertowymi a transakcyjnymi – w drugim kwartale 2013 r. już tylko około 4-5 procent).
- Lepsze od oczekiwanych wyniki deweloperów mieszkaniowych (szybsza sprzedaż, stopniowo malejące zapasy niesprzedanych mieszkań, dostrzegany wzrost popytu na mieszkania – również większe).
- Budzący zdziwienie bankowców wzrost popytu na kredyt mieszkaniowy (po części spowodowany niskim poziomem stóp procentowych i wzrostem atrakcyjności mieszkania jako inwestycji kapitałowej).

Oczywiście można zadawać pytanie o trwałość wyżej wymienionych zjawisk, jednak w naszej ocenie skumulowany efekt powinien wpłynąć na stopniowe ożywienie na rynku gruntów inwestycyjnych.

Wyżej opisane trendy stanowią przesłanki do ożywienia na rynku gruntów inwestycyjnych – jednak nie są one jeszcze warunkami wystarczającymi. Stąd pytanie o poziom cen gruntów i ocenę jego atrakcyjności z perspektywy dewelopera.

Analizując poziom cen transakcyjnych w Warszawie w okresie 2010-2013 i biorąc pod uwagę liczbę zawieranych transakcji, największą aktywność w obrocie gruntami odnotowano w dzielnicach Białołęka, Wilanów i Wawer. Było to spowodowane relatywnie (w odniesieniu do innych dzielnic) niskimi cenami, a także dostępnością gruntów w tych dzielnicach.

Trudno jednoznacznie wskazać trend czasowy zmiany poziomu cen transakcyjnych gruntów w badanym okresie. Ich rozbieżność sięgająca od kilkudziesięciu złotych do kilkunastu tysięcy złotych była uwarunkowana przede wszystkim cechami nieruchomości i warunkami zawarcia transakcji. Należy jednak zauważyć, że właśnie w okresie ostatnich kilkunastu miesięcy odnotowano transakcje, w których poziom cen był poniżej przeciętnych cen występujących na rynku.

I tak na Białołęce dominowały transakcje gruntami przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową, większość transakcji zawierana była w przedziale 600-800 zł/mkw., choć grunty z pozwoleniem na budowę osiągały ceny nawet powyżej 1500 zł/mkw. W ciągu ostatnich 12 miesięcy odnotowano kilka transakcji z cenami w przedziale 300-600 zł/mkw., a więc okazyjnymi.

W Wawrze dominował obrót działkami przeznaczonymi pod zabudowę jednorodzinną wolnostojącą (z cenami najczęściej w przedziale ok. 160-300 zł/mkw.) lub bliźniaczą (tu ceny dochodziły nawet do 600 zł/mkw). Tymczasem w ciągu ostatnich 12 miesięcy zawarto kilka transakcji z cenami poniżej 100 zł/mkw. – niska cena wynikała z dużego areału oraz braku planu miejscowego, jednak wpisało się to w model biznesowy kupującego – firma typu land developer potraktowała to jako okazję.

W dzielnicy Wilanów – grunty pod budownictwo mieszkaniowo-usługowe sprzedawane były najczęściej w przedziale 500-1000 zł/mkw. Poszukujący okazyjnych cen muszą się liczyć z brakiem decyzji o warunkach zabudowy oraz narażeniem na inne ograniczenia np. położenie w strefie uciążliwości komunikacyjnej, strefie ochrony archeologicznej lub zagrożeń hałasu lotniska, a także w trakcie postępowań sądowych.

Co na to deweloperzy? Według deklaracji niektórych, planują rozbudowę banku ziemi w Warszawie, umożliwiającej im budowę kolejnych osiedli mieszkaniowych. Zainteresowani są w szczególności Wilanowem, licząc na tani zakup gruntu (w kalkulacjach muszą uwzględnić koszt budowy infrastruktury i ryzyko rozliczeń z miastem za działki przejęte pod drogi). Zainteresowanie wzbudza również Bemowo – wspólnym mianownikiem jest dostępność kilkudziesięciu hektarów, współpraca z miastem (dotycząca planów zagospodarowania i warunków doprowadzenia infrastruktury) oraz współpraca kilku deweloperów przy zagospodarowaniu dużego areału.

Jednak większość deweloperów nie ogłasza swoich zamierzeń, z uwagą analizując nadarzające się możliwości inwestycyjne, a przede wszystkim ostrożnie oceniając ryzyko. W tej sytuacji pojawiające się ciekawe oferty inwestycyjne nie przełożyły się wciąż (jeszcze?) na zauważalny wzrost wolumenu transakcji.

© Wszystkie prawa zastrzeżone
Żadna część jak i całość utworów zawartych w serwisie nie może być powielana i rozpowszechniana lub dalej rozpowszechniana w jakiejkolwiek formie i w jakikolwiek sposób (w tym także elektroniczny lub mechaniczny lub inny albo na wszelkich polach eksploatacji) włącznie z kopiowaniem, szeroko pojętą digitalizacją, fotokopiowaniem lub kopiowaniem, w tym także zamieszczaniem w Internecie - bez pisemnej zgody D&B Partners S.C. Jakiekolwiek użycie lub wykorzystanie utworów w całości lub w części bez zgody D&B Partners S.C. lub autorów z naruszeniem prawa jest zabronione pod groźbą kary i może być ścigane prawnie. Zapytaj o licencję na publikację (biuro@terenyinwestycyjne.info)

Czytaj podobne

Dodaj komentarz

Zaloguj się, by skomentować
Nie masz jeszcze konta? Zarejestruj się
  • Wszystkie
  • Grunty
  • Lokale użytkowe
  • Praca
 
 
Suwalska Specjalna Strefa Ekonomiczna S.A. w Suwałkach jako zarządzający Suwalską Specjalną Strefą Ekonomiczną, na podstawie Rozporządzenia Ministra Gospodarki i Pracy z dnia 15 listopada 2004 r. (Dz. U. z 2015 r. poz. 2041 t.j. ) w sprawie przetargów i rokowań oraz kryteriów oceny zamierzeń co do przedsięwzięć gospodarczych, które mają być podjęte przez przedsiębiorców na terenie Suwalskiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej   ZAPRASZA DO ROKOWAŃ  NR 19/2017 mających na  celu wyłonienie przedsiębiorców, którzy uzyskają zezwolenie na prowadzenie działalności gospodarczej na terenie suwalskiej specjalnej strefy ekonomicznej  Podstrefa Ełk  lub  Podstrefa Gołdap Zaproszenie do rokowań, kierowane jest do przedsiębiorców, którzy posiadają udokumentowane prawo do dysponowania nieruchomością położoną na terenie suwalskiej specjalnej strefy ekonomicznej w Podstrefie Ełk lub Podstrefie Gołdap lub posiadają wiarygodny dowód uprawdopodobnienia możliwości uzyskania takiego tytułu prawnego i zamierzają prowadzić działalność gospodarczą na podstawie zezwolenia. 1. Kryteria oceny zamierzeń, co do przedsięwzięć gospodarczych, które mają być podjęte na terenie strefy, sposób przygotowania oferty określa Specyfikacja Istotnych Warunków Rokowań. 2. Cena za Specyfikację Istotnych Warunków Rokowań wynosi 10 000,00 zł + należny podatek VAT. Specyfikację Istotnych Warunków Rokowań można nabyć w Biurze w Ełku (adres poniżej) po przedłożeniu dowodu zapłaty na konto Bank PEKAO S.A. I o. Suwałki 58 1240 1848 1111 0000 2075 7894. 3. Warunkiem udziału w  rokowaniach  jest wykupienie Specyfikacji Istotnych Warunków Rokowań i złożenie kompletnej oferty. 4. Oferty należy składać w Biurze SSSE S.A. w Ełku przy ulicy A. Mickiewicza 15 do dnia 28 grudnia 2017 r. do godziny 11:00. 5. Otwarcie ofert nastąpi w Biurze SSSE S.A. w Ełku przy ulicy A. Mickiewicza 15 dnia 28 grudnia 2017 r. o godzinie 11:15 Wszelkich informacji udzielamy w Biurze  w Ełku  pod adresem: 19-300 Ełk, ul. A. Mickiewicza 15, tel.: (87) 610 62 72, fax: (87) 610 33 53, e-mail: elk@ssse.com.pl, www.ssse.com.pl
 
 
Pomorska Agencja Rozwoju Regionalnego S.A. , 76-200 Słupsk, ul. Obrońców Wybrzeża 2, tel. (0-59) 841 28 92, fax (0-59) 841 32 61, działająca jako Zarządzający, Słupską Specjalną Strefą Ekonomiczną na podstawie Rozporządzenia Ministra Gospodarki i Pracy z dnia 15 listopada 2004 r. w sprawie przetargów i rokowań oraz kryteriów oceny zamierzeń, co do przedsięwzięć gospodarczych, które mają być podjęte przez przedsiębiorców na terenie Słupskiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej (Dz. U. z 2015r. poz. 2064) zaprasza do składania ofert na przetarg łączny, mający na celu wyłonienie przedsiębiorców, którzy uzyskają zezwolenie na prowadzenie działalności gospodarczej na terenie Słupskiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej oraz nabędą prawa do nieruchomości, na których będzie prowadzona działalność gospodarcza. W skład mienia objętego przetargiem wchodzą następujące nieruchomości: - działki gruntu nr: 7/7, 7/8, 7/49 (KW nr SL1S/00106512/4), 7/12, 7/14, 7/15, 7/31, 7/76 (KW nr SL1S/00095266/3), 7/60,7/61 (KW nr SL1S/00089166/7), 7/72 (KW nr SL1S/00103038/6), 7/77, 7/78, 7/79 (KW nr SL1S/00108652/1), położone w Obrębie Redzikowo - Gmina Słupsk, w miejscowości Redzikowo na terenie podstrefy „Redzikowo”, do których PARR S.A. przysługuje prawo własności; Księgi wieczyste prowadzone są przez VII Wydział Ksiąg Wieczystych w Sądzie Rejonowym w Słupsku.   Warunkiem udziału w przetargu jest: 1. Wykupienie „Specyfikacji istotnych warunków przetargu łącznego” za cenę 8.000 PLN + 23% VAT. Specyfikację można otrzymać w siedzibie PARR S.A., od poniedziałku do piątku w godz. 8.00-15.30, po wpłaceniu w/w kwoty na rachunek Pomorskiej Agencji Rozwoju Regionalnego S.A. w Banku ALIOR BANK S.A. 07 2490 0005 0000 4600 5060 1029. 2. Wpłacenie wadium w wysokości określonej w „Specyfikacji istotnych warunków przetargu łącznego”. 3. Złożenie pisemnej oferty wraz z opisem planowanego przedsięwzięcia inwestycyjnego. Oferta powinna zawierać informację o oferowanej cenie nabycia. 4. Oferty należy składać w siedzibie Pomorskiej Agencji Rozwoju Regionalnego S.A. przy ul. Obrońców Wybrzeża 2  w Słupsku w terminie do dnia 28.12.2017r., do godziny 15:00. 5. Otwarcie ofert nastąpi w dniu 29.12.2017r. o godz. 10.00 w Pomorskiej Agencji Rozwoju Regionalnego S.A. w Słupsku przy ul. Obrońców Wybrzeża 2.    Wadium wpłacone przez oferenta, który przetarg wygrał zalicza się na poczet ceny sprzedaży. W przypadku uchylenia się przez podmiot wyłoniony w drodze przetargu od zawarcia umowy kupna-sprzedaży nieruchomości lub wycofania się z przetargu przed jego zakończeniem, wpłacone wadium ulega przepadkowi. Zarządzający zastrzega sobie prawo zamknięcia przetargu bez podania przyczyny i bez wybrania którejkolwiek z ofert. Powyższe ogłoszenie publikowane jest na stronie internetowej Słupskiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej w języku polskim i angielskim oraz na tablicy ogłoszeń PARR S.A. www.sse.slupsk.pl
 
 
Suwalska Specjalna Strefa Ekonomiczna S.A. w Suwałkach jako zarządzający Suwalską Specjalną Strefą Ekonomiczną, na podstawie Rozporządzenia Ministra Gospodarki i Pracy z dnia 15 listopada 2004 r. (Dz. U. z 2015 r. poz. 2041 t.j.) w sprawie przetargów i rokowań oraz kryteriów oceny zamierzeń co do przedsięwzięć gospodarczych, które mają być podjęte przez przedsiębiorców na terenie Suwalskiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej   ZAPRASZA DO PRZETARGU ŁĄCZNEGO  NR 17/2017 mającego na  celu wyłonienie przedsiębiorcy, który uzyska zezwolenie na prowadzenie działalności gospodarczej na terenie Suwalskiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej i nabędzie prawo własności do nieruchomości położonej na terenie Strefy 1. Przetargiem łącznym objęta jest niżej wymieniona nieruchomość stanowiąca własność SSSE S.A.: - położona na terenie Podstrefy Ełk o  łącznej powierzchni 1, 3408 ha, składająca się z działki oznaczonej numerem geodezyjnym 2769/1 o pow. 0,5089 ha, dla której prowadzona jest KW 45179 i działki oznaczonej numerem geodezyjnym 2769/3 o pow. 0,8319 ha, dla której prowadzona jest KW: OL1E/00029721/2. Wyżej wymieniona nieruchomość objęta jest aktualnym planem zagospodarowania przestrzennego. 2. Kryteria oceny zamierzeń, co do przedsięwzięć gospodarczych, które mają być podjęte na terenie Strefy, sposób przygotowania oferty i wysokość wadium, którego wpłacenie jest warunkiem udziału w przetargu określa Specyfikacja Istotnych Warunków Przetargu Łącznego. 3. Cena za Specyfikację Istotnych Warunków Przetargu Łącznego wynosi 8 000,00 zł + należny podatek VAT. Specyfikację Istotnych Warunków Przetargu Łącznego można nabyć w Biurze w Ełku (adres poniżej) po przedłożeniu dowodu zapłaty na w/w sumę na konto Bank PEKAO S.A. I o. Suwałki 58 1240 1848 1111 0000 2075 7894. 4. Warunkiem udziału w przetargu jest wykupienie Specyfikacji Istotnych Warunków Przetargu Łącznego i złożenie kompletnej oferty. 5. Oferty należy składać w  Biurze SSSE S.A. w Ełku przy ulicy A. Mickiewicza 15 do dnia 
20 grudnia  2017 r. do godziny 11:00. 6. Otwarcie ofert nastąpi Biurze SSSE S.A. w Ełku przy ulicy A. Mickiewicza 15 dnia 20 grudnia 2017 r. o godzinie 11:15. Wszelkich informacji udzielamy  w Biurze  SSSE S.A. w Ełku  pod adresem: 19-300 Ełk, ul. A. Mickiewicza 15, tel.: (87) 610 62 72, fax: (87) 610 33 53, e-mail: elk@ssse.com.pl, www.ssse.com.pl
 
 
Pomorska Agencja Rozwoju Regionalnego S.A. 76-200 Słupsk, ul. Obrońców Wybrzeża 2, tel. (0-59) 841 28 92, fax. (0-59) 841 32 61 działająca jako Zarządzający Słupską Specjalną Strefą Ekonomiczną na podstawie Rozporządzenia Ministra Gospodarki i Pracy z dnia 15 listopada 2004r. w sprawie przetargów i rokowań oraz kryteriów oceny zamierzeń, co do przedsięwzięć gospodarczych, które mają być podjęte przez przedsiębiorców na terenie Słupskiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej (Dz. U. z 2015r., poz. 2064)   zaprasza do rokowań mających na celu wyłonienie przedsiębiorcy, który uzyska zezwolenie na prowadzenie działalności gospodarczej na terenie Słupskiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej. Warunkiem udziału w rokowaniach jest: - wykupienie „Specyfikacji istotnych warunków rokowań” - złożenie pisemnej oferty w siedzibie PARR S.A. przy ulicy Obrońców Wybrzeża 2 w Słupsku w terminie do dnia 27.12.2017r. do godz. 12.00. Oferty powinny zawierać wszystkie elementy wymienione w „Specyfikacji istotnych warunków rokowań". Ocena przedsięwzięcia gospodarczego, przedstawionego w ofercie, będzie dokonana w oparciu o kryteria zawarte w  Rozporządzeniu Ministra Gospodarki i Pracy z dnia 15 listopada 2004 r. (Dz. U. z 2015r., poz. 2064). Rokowania odbędą się w dniu 28.12.201 7r. o godz. 12.00 w Pomorskiej Agencji Rozwoju Regionalnego S.A. w Słupsku przy ul. Obrońców Wybrzeża 2. „Specyfikację istotnych warunków rokowań” można otrzymać w siedzibie PARR S.A. od poniedziałku do piątku w godz. 8.00-15.00. Cena specyfikacji wynosi 8.000zł + VAT 23% płatna na rachunek Pomorskiej Agencji Rozwoju Regionalnego S.A. w Banku ALIOR BANK S.A. 07 2490 0005 0000 4600 5060 1029.   Zarządzający zastrzega sobie prawo odstąpienia od rokowań bez podania przyczyn. Ogłoszenie publikowane jest na stronie internetowej Słupskiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej w języku polskim i angielskim oraz na tablicy ogłoszeń PARR S.A. www.sse.slupsk.pl

Okladka_Magazyn

Investment Areas info Magazine
grudzień 2017
OTWÓRZ PDF

 

Najnowsze ogłoszenia

TERENY INWESTYCYJNE - PREZENTACJE OFERENTÓW