Czym są pliki cookies  Używamy plików cookies, by ułatwić korzystanie z naszych serwisów. Jeśli nie chcesz, by pliki cookies były zapisywane na Twoim dysku zmień ustawienia swojej przeglądarki.
Grunty inwestycyjne dla biznesu

Czy obecne ceny gruntów zachęcają inwestorów do tworzenia banków ziemi?

     
wielkość tekstu: zmniejsz wielkość czcionki
Aleksander Loster i Jerzy Dobrowolski, ProValue
Aleksander Loster i Jerzy Dobrowolski, ProValue

Na pytanie odpowiadają Jerzy Dobrowolski, partner i współzałożyciel ProValue oraz Aleksander Loster, ekspert ds. doradztwa inwestycyjnego w ProValue. 

Pojęcie inwestor jest bardzo pojemne – na rynku gruntów inwestycyjnych inwestorem jest deweloper i jego perspektywę przyjmiemy w dalszych rozważaniach. Jako przykładem posłużymy się rynkiem warszawskim (największym pod względem liczby i wolumenów zawieranych transakcji, a zarazem takim, na którym najszybciej dostrzegalne są trendy). Rynek ten jest na tyle rozwinięty, że w przypadku doświadczonych deweloperów powinniśmy raczej mówić o rozbudowie lub uzupełnianiu banku ziemi niż o jego tworzeniu od podstaw.

W okresie dobrej koniunktury masowy napływ inwestorów i ówczesny łatwy dostęp do kredytu spowodował, że ceny gruntów inwestycyjnych w wielu przypadkach zostały zawyżone, nierzadko do poziomu przekraczającego wartość rynkową. W początkowej fazie kryzysu (kilka-kilkanaście miesięcy), gdy pojawiła się konieczność sprzedaży takich gruntów, transakcje nie dochodziły do skutku, ponieważ sprzedający nie zgadzali się na sprzedaż ze stratą, a kupujący lepiej liczyli opłacalność inwestycji i składali oferty na poziomie o kilkadziesiąt procent niższym.

Obecnie na rynku gruntów inwestycyjnych obserwujemy kilka równocześnie rozwijających się trendów. Po stronie podażowej dostrzegalne jest:

- stopniowe urealnianie oczekiwań właścicieli gruntów. Ten wieloletni proces można streścić w następujący sposób: nieudane próby sprzedaży po cenie odpowiadającej wcześniejszym zawyżonym wycenom, historycznie poniesionym kosztom lub wartości odtworzeniowej; sporządzanie kolejnych wycen (na coraz niższych poziomach) i kontestowanie wartości rynkowej; w końcu (proces trwający co najmniej kilkanaście miesięcy) - odejście od myślenia życzeniowego na rzecz urealnionej wyceny. To powoduje „odblokowanie” niektórych atrakcyjnie zlokalizowanych gruntów (i materializuje się w postaci transakcji sprzedaży).

- restrukturyzacja firm z innych branż (nierzadko spowodowana trudniejszą sytuacją przedsiębiorstw na obszarze ich podstawowej działalności w warunkach spowolnienia gospodarczego). W rezultacie wzbogacenie oferty gruntów, również o położone w atrakcyjnych lokalizacjach grunty zabudowane budynkami przeznaczonymi do przebudowy lub wyburzenia (tzw. brownfield developments).

Należy równocześnie podkreślić, że nie zmaterializowała się oczekiwana przez niektórych inwestorów „wyprzedaż” gruntów. W przypadku większych gruntów, ich właściciele zamiast sprzedawać je po niskiej cenie albo czekać kilka lat na wzrost wartości gruntów, szukają możliwości współpracy z deweloperami (wniesienia aportem gruntu do spółki celowej i partycypacji w późniejszych zyskach).

Trendy dostrzegalne po stronie popytowej:

- Stopniowe zagospodarowanie istniejących zapasów gruntów przez deweloperów obecnych na danym rynku, a zarazem ekspansja deweloperów z innych regionów na nowy geograficznie rynek,
- Symptomy wskazujące na zbliżenie się do ceny równowagi na rynku obiektów gotowych (np. zmniejszona liczba niesprzedanych mieszkań, coraz mniejsze różnice pomiędzy cenami ofertowymi a transakcyjnymi – w drugim kwartale 2013 r. już tylko około 4-5 procent).
- Lepsze od oczekiwanych wyniki deweloperów mieszkaniowych (szybsza sprzedaż, stopniowo malejące zapasy niesprzedanych mieszkań, dostrzegany wzrost popytu na mieszkania – również większe).
- Budzący zdziwienie bankowców wzrost popytu na kredyt mieszkaniowy (po części spowodowany niskim poziomem stóp procentowych i wzrostem atrakcyjności mieszkania jako inwestycji kapitałowej).

Oczywiście można zadawać pytanie o trwałość wyżej wymienionych zjawisk, jednak w naszej ocenie skumulowany efekt powinien wpłynąć na stopniowe ożywienie na rynku gruntów inwestycyjnych.

Wyżej opisane trendy stanowią przesłanki do ożywienia na rynku gruntów inwestycyjnych – jednak nie są one jeszcze warunkami wystarczającymi. Stąd pytanie o poziom cen gruntów i ocenę jego atrakcyjności z perspektywy dewelopera.

Analizując poziom cen transakcyjnych w Warszawie w okresie 2010-2013 i biorąc pod uwagę liczbę zawieranych transakcji, największą aktywność w obrocie gruntami odnotowano w dzielnicach Białołęka, Wilanów i Wawer. Było to spowodowane relatywnie (w odniesieniu do innych dzielnic) niskimi cenami, a także dostępnością gruntów w tych dzielnicach.

Trudno jednoznacznie wskazać trend czasowy zmiany poziomu cen transakcyjnych gruntów w badanym okresie. Ich rozbieżność sięgająca od kilkudziesięciu złotych do kilkunastu tysięcy złotych była uwarunkowana przede wszystkim cechami nieruchomości i warunkami zawarcia transakcji. Należy jednak zauważyć, że właśnie w okresie ostatnich kilkunastu miesięcy odnotowano transakcje, w których poziom cen był poniżej przeciętnych cen występujących na rynku.

I tak na Białołęce dominowały transakcje gruntami przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową, większość transakcji zawierana była w przedziale 600-800 zł/mkw., choć grunty z pozwoleniem na budowę osiągały ceny nawet powyżej 1500 zł/mkw. W ciągu ostatnich 12 miesięcy odnotowano kilka transakcji z cenami w przedziale 300-600 zł/mkw., a więc okazyjnymi.

W Wawrze dominował obrót działkami przeznaczonymi pod zabudowę jednorodzinną wolnostojącą (z cenami najczęściej w przedziale ok. 160-300 zł/mkw.) lub bliźniaczą (tu ceny dochodziły nawet do 600 zł/mkw). Tymczasem w ciągu ostatnich 12 miesięcy zawarto kilka transakcji z cenami poniżej 100 zł/mkw. – niska cena wynikała z dużego areału oraz braku planu miejscowego, jednak wpisało się to w model biznesowy kupującego – firma typu land developer potraktowała to jako okazję.

W dzielnicy Wilanów – grunty pod budownictwo mieszkaniowo-usługowe sprzedawane były najczęściej w przedziale 500-1000 zł/mkw. Poszukujący okazyjnych cen muszą się liczyć z brakiem decyzji o warunkach zabudowy oraz narażeniem na inne ograniczenia np. położenie w strefie uciążliwości komunikacyjnej, strefie ochrony archeologicznej lub zagrożeń hałasu lotniska, a także w trakcie postępowań sądowych.

Co na to deweloperzy? Według deklaracji niektórych, planują rozbudowę banku ziemi w Warszawie, umożliwiającej im budowę kolejnych osiedli mieszkaniowych. Zainteresowani są w szczególności Wilanowem, licząc na tani zakup gruntu (w kalkulacjach muszą uwzględnić koszt budowy infrastruktury i ryzyko rozliczeń z miastem za działki przejęte pod drogi). Zainteresowanie wzbudza również Bemowo – wspólnym mianownikiem jest dostępność kilkudziesięciu hektarów, współpraca z miastem (dotycząca planów zagospodarowania i warunków doprowadzenia infrastruktury) oraz współpraca kilku deweloperów przy zagospodarowaniu dużego areału.

Jednak większość deweloperów nie ogłasza swoich zamierzeń, z uwagą analizując nadarzające się możliwości inwestycyjne, a przede wszystkim ostrożnie oceniając ryzyko. W tej sytuacji pojawiające się ciekawe oferty inwestycyjne nie przełożyły się wciąż (jeszcze?) na zauważalny wzrost wolumenu transakcji.

© Wszystkie prawa zastrzeżone
Żadna część jak i całość utworów zawartych w serwisie nie może być powielana i rozpowszechniana lub dalej rozpowszechniana w jakiejkolwiek formie i w jakikolwiek sposób (w tym także elektroniczny lub mechaniczny lub inny albo na wszelkich polach eksploatacji) włącznie z kopiowaniem, szeroko pojętą digitalizacją, fotokopiowaniem lub kopiowaniem, w tym także zamieszczaniem w Internecie - bez pisemnej zgody D&B Partners S.C. Jakiekolwiek użycie lub wykorzystanie utworów w całości lub w części bez zgody D&B Partners S.C. lub autorów z naruszeniem prawa jest zabronione pod groźbą kary i może być ścigane prawnie. Zapytaj o licencję na publikację (biuro@terenyinwestycyjne.info)

Czytaj podobne

Dodaj komentarz

Zaloguj się, by skomentować
Nie masz jeszcze konta? Zarejestruj się
  • Wszystkie
  • Grunty
  • Lokale użytkowe
  • Praca
 
 
BURMISTRZ MIASTA KOBYŁKA ogłasza I przetarg ustny nieograniczony na sprzedaż łączną niezabudowanych nieruchomości gruntowych, stanowiących własność Gminy Kobyłka   Przetarg dotyczy nieruchomości będących własnością Gminy Kobyłka, położonych w Kobyłce w rejonie ulicy Przyjacielskiej, stanowiących działki ewidencyjne w obrębie 0002,02, oznaczone numerami:   13/2 o powierzchni 0,9604 ha, sklasyfikowana jako RVI, PsVI, LzVI, N,  dla której Sąd Rejonowy w Wołominie IV Wydział Ksiąg  Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr WA1W/00025298/8, 14 o powierzchni 0,2412 ha, sklasyfikowana jako LzVI i nr 15/5 o powierzchni 1,8743 ha sklasyfikowana jako LzVI i N, dla których Sąd Rejonowy w Wołominie IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr WA1W/00070527/3, 16/4 o powierzchni 1,0249 ha, sklasyfikowana jako  RV i W, dla której Sąd Rejonowy w Wołominie IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr WA1W/00074464/1, 18/9 o powierzchni 2,8989 ha, sklasyfikowana jako RV, RVI i LzVI, dla której Sąd Rejonowy w Wołominie IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr WA1W/00064326/9, 20/2 o powierzchni 0,5315 ha, sklasyfikowana jako RVI, dla której Sąd Rejonowy w Wołominie IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr WA1W/00074384/6. Łączna powierzchnia nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży wynosi 7,5312 ha. Sprzedaż prawa własności ww. nieruchomości nastąpi w oparciu o Uchwałę Rady Miasta Kobyłka z dnia 22 maja 2017 r. Nr XXXV/318/17. Zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, ww. działki położone są w terenie obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz zabudowy usługowej (symbol planu P/U) oraz w terenie składów i magazynów, zabudowy usługowej oraz obsługi komunikacji samochodowej (symbol planu P/U/KS). Cena wywoławcza nieruchomości netto wynosi 19.200.000 zł. Wadium wynosi 960.000 zł. Sprzedaż będzie opodatkowana podatkiem VAT według stawki 23%. Wymienione działki są niezabudowane, nieogrodzone, o płaskiej nawierzchni, znajdują się w bezpośrednim sąsiedztwie węzła drogi ekspresowej S8 – od strony północno-zachodniej, natomiast od strony południowo – wschodniej graniczą z drogą publiczną klasy drogi lokalnej, częściowo porośnięte niską roślinnością. Linia energetyczna, gazociąg i wodociąg w ulicy Przyjacielskiej, w odległości około 70 m od granicy terenu. W dziale III księgi wieczystej nr WA1W/00074384/6, prowadzonej dla działki ewidencyjnej nr 20/2 z obrębu 0002,02 ujawnione są służebności gruntowe ustanowione nieodpłatnie i na czas nieoznaczony, polegające na prawie przejścia i przejazdu po działce nr 20 w obrębie 02 oraz prawie przeprowadzenia wszelkich mediów do działek nr 19/1, 19/2, 19/3, 19/4 i 19/5 w obrębie 02. Służebności te wygasły na skutek zrzeczenia się przez właścicieli nieruchomości władnących, co zostało udokumentowane w stosownych oświadczeniach, pozwalających na wykreślenie opisanych ograniczonych praw rzeczowych z księgi wieczystej nr WA1W/00074384/6. Do dnia publikacji niniejszego ogłoszenia zmiany w tej księdze nie zostały jeszcze ujawnione. Sprzedawane nieruchomości nie są przedmiotem żadnych zobowiązań. Przetarg odbędzie się w dniu 4 października 2017 r. (środa) o godz. 1000 w Urzędzie Miasta Kobyłka, ul. Wołomińska 1, sala konferencyjna, parter. Warunkiem dopuszczenia do przetargu jest wniesienie wadium oraz okazanie komisji przetargowej dowodu tożsamości. W przypadku przystąpienia do przetargu osób będących w związku małżeńskim, do dokonywania czynności przetargowych konieczna jest obecność obojga małżonków lub jednego ze stosownym pełnomocnictwem (notarialnym) drugiego małżonka, zawierającym zgodę na nabycie nieruchomości. Osoby prawne winne przedłożyć aktualny wypis z rejestru oraz właściwe pełnomocnictwo w formie notarialnej. Nabycie nieruchomości przez cudzoziemców może nastąpić w przypadku uzyskania zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych, jeżeli wymagają tego przepisy ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (jedn. tekst Dz.U. z 2016 r. poz.1061 ze zm.). Wadium w pieniądzu należy wnieść najpóźniej do dnia 29 września 2017 r. włącznie (z podaniem oznaczenia nieruchomości), przelewem bankowym na konto Miasta Kobyłka, nr rachunku: 69 1160 2202 0000 0002 0389 9479. Za datę wniesienia wadium uważa się datę wpływu środków pieniężnych na rachunek Miasta Kobyłka. Wpłaty należy dokonać z takim wyprzedzeniem, aby ww. kwota wadium wpłynęła na konto Miasta Kobyłka w podanym w ogłoszeniu terminie. Wadium wpłacone przez uczestnika, który wygrał przetarg zalicza się na poczet ceny nieruchomości, a pozostałym uczestnikom przetargu zostanie zwrócone w terminie nie później niż przed upływem 3 dni od dnia zamknięcia lub odwołania przetargu. O wysokości postąpienia decydują uczestnicy przetargu, z tym że postąpienie nie może wynosić mniej niż  1% ceny wywoławczej nieruchomości. Jeżeli osoba ustalona jako nabywca nieruchomości nie stawi się bez usprawiedliwienia w wyznaczonym miejscu i terminie w celu zawarcia umowy sprzedaży, organizator przetargu może odstąpić od zawarcia umowy, a wpłacone wadium nie zostanie  zwrócone. Koszty notarialne i koszty sądowe związane z zawarciem umowy sprzedaży nieruchomości ponosi nabywca wyłoniony w przetargu. Zastrzega się prawo unieważnienia lub odstąpienia od przetargu jedynie z uzasadnionych przyczyn. Bliższych informacji można zasięgnąć pod nr tel. 22 760-70-96, 22 760-70-97, osobiście w Wydziale Gospodarki Przestrzennej Urzędu Miasta Kobyłka ul. Wołomińska 1, pokój  nr 36, bądź kierując korespondencję drogą elektroniczną na adres e-mail: wgp@kobylka.pl. Ogłoszenie zostało zamieszczone na stronie internetowej Urzędu Miasta Kobyłka www.kobylka.pl w zakładce Dla Mieszkańca - Nieruchomości, w BIP w zakładce Nieruchomości - Sprzedaż oraz wywieszone na tablicy ogłoszeń w siedzibie Urzędu.

Okladka_Magazyn

Investment Areas info Magazine
marzec 2017 - Targi MIPIM w Cannes
OTWÓRZ PDF

 

Najnowsze ogłoszenia

TERENY INWESTYCYJNE - PREZENTACJE OFERENTÓW