Czym są pliki cookies  Używamy plików cookies, by ułatwić korzystanie z naszych serwisów. Jeśli nie chcesz, by pliki cookies były zapisywane na Twoim dysku zmień ustawienia swojej przeglądarki.
Grunty inwestycyjne dla biznesu

Zmiany w obrocie ziemią rolną podwyższą ceny gruntów pod inwestycje

     
wielkość tekstu: zmniejsz wielkość czcionki
Anna Woźniakowska-Dębiec z kancelarii Gardocki i Partnerzy Adwokaci i Radcowie Prawni
Anna Woźniakowska-Dębiec z kancelarii Gardocki i Partnerzy Adwokaci i Radcowie Prawni

Rządowy projekt ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw zakłada wprowadzenie szeregu ograniczeń w sprzedaży i zakupie nieruchomości [1]. Przewidziane w projekcie regulacje dotyczą nie tylko własności Skarbu Państwa, ale nieruchomości rolnych w ogóle, a co więcej także gruntów położonych w obrębie miast oraz na podmiejskich terenach inwestycyjnych, jeżeli nie są objęte planem zagospodarowania przestrzennego, a w ewidencji gruntów oznaczone są jako nieruchomości rolne. Taka zmiana może spowodować wzrost cen działek przeznaczonych na cele inwestycyjne w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Proces inwestycyjny na terenach rolnych nieobjętych planem będzie obarczony większym ryzykiem niż obecnie, ponieważ będzie każdorazowo wymagał odrolnienia działki przez zbywcę przed sprzedażą. Grunty rolne w Krakowie zajmują ok. 50% powierzchni miasta, a w Warszawie ok. 30%.

Wpływ projektowanych zmian będzie odczuwalny w obszarze inwestycji budowlanych – na rynku mieszkaniowym i komercyjnym – oraz dla podmiotów dążących do profesjonalizacji produkcji rolnej i prowadzenia gospodarstw w formie spółek prawa handlowego, pozwalających na wyłączenie odpowiedzialności wspólników własnym majątkiem – np. spółek z ograniczoną odpowiedzialnością.

Zgodnie bowiem z rządowym projektem nabywcą nieruchomości rolnej może być co do zasady, wyłącznie rolnik indywidualny – osoba fizyczna [2]. Nabycie nieruchomości rolnej przez inne podmioty może nastąpić za zgodą Prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych, wyrażoną w drodze decyzji administracyjnej, wydanej na wniosek zbywcy, jeżeli:
 

  • wykaże on, że nie było możliwości nabycia nieruchomości rolnej przez podmioty preferowany przez ustawodawcę – rolnika indywidualnego oraz że
  • nabywca daje rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej,
  • w wyniku nabycia nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych.


Projekt nie przewiduje w ogóle możliwości zakupu ziemi rolnej na cele inwestycyjne niezwiązane z rolnictwem. Oznacza to, że obrót działkami posiadającymi w ewidencji gruntów przeznaczenie rolnicze – także tymi położonymi na obszarach miast oraz na ich obrzeżach, w sytuacji, gdy dla danego terenu nie ma ważnego planu zagospodarowania przestrzennego, który przeznacza ten teren pod inwestycje – doznaje istotnych ograniczeń. Tymczasem znaczną część powierzchni miast stanowią użytki rolne. W Krakowie zajmują ok. 45% powierzchni tego miasta, zaś w Warszawie – ok. 30%. W świetle nowych przepisów tereny te nie mogą być nabyte przez nierolnika i na cele nierolne – dopóki nie zostaną wyłączone z produkcji rolnej i nie zostanie zmienione ich przeznaczenie w ewidencji gruntów.

Co prawda konieczność uzyskania zezwolenia na wyłączenie gruntu z produkcji rolnej oraz poniesienia związanych z tym opłat przez inwestorów, którzy chcą na nich budować została wprowadzona już w 2014 r. Nastąpiło to przy okazji nowelizacji Prawa ochrony środowiska – wraz z poprawką do Ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, która objęła grunty rolne w miastach. Jednakże w obecnym stanie prawnym o wyłączenie działki z produkcji rolnej mógł się starać zarówno zbywca, jak i nabywca gruntu. Teraz konieczne będzie uzyskanie pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy i wyłączenia gruntu z produkcji rolnej przed jego sprzedażą [3] – procesu tego nie będzie mógł już przeprowadzić np. deweloper po nabyciu działki, gdyż nie będąc osobą fizyczną prowadzącą gospodarstwo rolne nie będzie mógł takiej ziemi zakupić.

Procedura wyłączenia gruntu z produkcji rolnej różni się w zależności od bieżących ustaleń planistycznych oraz przydatności rolniczej danej działki. W oparciu o decyzję dotyczącą wyłączenia z produkcji użytków rolnych lub postanowienie o umorzeniu postępowania możliwa jest zmiana przeznaczenia gruntu w ewidencji gruntów a następnie sprzedaż nieruchomości. Czyli zbywca przed transakcją musi odrolnić działkę, żeby móc ją następnie sprzedać inwestorowi.

W tym stanie rzeczy, gdy priorytetem rządzących, zgodnie z treścią uzasadnienia do komentowanego projektu, jest „ochrona gruntów rolnych jako niepomnażalnego dobra publicznego” w tym „ochrona ilościowa mająca na celu utrzymanie istniejącego areału i zapewnienie właściwego wykorzystania” można spodziewać się, że procedury administracyjne związane z odrolnieniem i przekwalifikowaniem pod budownictwo mogą się wydłużyć. Dokonując audytu prawnego nieruchomości planowanej pod inwestycje i zabudowę trzeba będzie wziąć pod uwagę, że:
 

  • cena ziemi, która jest w planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczona na cele inwestycyjne, będzie rosła;
  • inwestycje w nieruchomości rolne na terenach bez planu będą wymagały uprzedniego odrolnienia przez zbywcę i mogą wiązać się z podwyższonym ryzykiem.


Z założenia nowe regulacje miały uchronić ziemię rolną od spekulacyjnego wzrostu cen oraz wykupu przez podmioty zagraniczne – po kończącym się w maju 12-letnim okresie przejściowym. Jednakże niedostosowane do warunków gospodarczych i zbyt ogólne spowodują utrudnienia m.in. dla branży budowlanej, ale i dla samych rolników, którym zamykają drogę do profesjonalizacji działalności gospodarczej, w tym prowadzenia jej w formie spółek. Wiele wskazuje na to, że – niezależnie od licznych komentarzy specjalistów odnośnie zbyt daleko idącej ingerencji projektowanych przepisów w stosunki własnościowe w zakresie obrotu nieruchomościami rolnymi między osobami prywatnymi, niezgodności ich z konstytucją czy prawem UE (m.in. traktatową swobodą przepływu kapitału) – projektowana ustawa wejdzie w życie jeszcze przed majem bieżącego roku. I to wbrew negatywnym opiniom środowisk prawnych i eksperckich na temat wpływu na gospodarkę nowo wprowadzanych regulacji.
 


[1] Projekt ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw został przyjęty przez Radę Ministrów w dniu 23.02.16 r., a w dniu 7 marca 2016 r. został przedstawiony do I czytania na posiedzeniu Sejmu. Poza wstrzymaniem sprzedaży nieruchomości wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa projekt przewiduje wprowadzenie istotnych zmian m.in. w ustawie o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego, kodeksie cywilnym oraz ustawie o księgach wieczystych i hipotece.

[2] tj. osoba fizyczna będąca właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadającą kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkałą w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadzącą przez ten okres osobiście to gospodarstwo.

[3] Decyzja w sprawie wyłączenia z produkcji rolnej jest wymagana, jeżeli przedmiotem wyłączenia są: użytki rolne klas I, II, III, IIIa, IIIb wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego, użytki rolne klas IV, IVa, IVb, V i VI – wytworzone z gleb pochodzenia organicznego. Jeżeli przedmiotem wyłączenia są użytki rolne klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego, nie wydaje się decyzji o wyłączeniu gruntu rolnego z produkcji i organ umarza postępowanie. Niemniej także w przypadku gleb klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego konieczne jest złożenie wniosku o wyłączenie, ponieważ koniczne jest ustalenie pochodzenia gleby. Wypis z rejestru gruntów wskazuje na rodzaj użytku rolnego i klasę bonitacyjną gleby, pomija natomiast, czy jest to gleba pochodzenia mineralnego czy organicznego. Pochodzenie gleby ustala organ właściwy w sprawach ochrony gruntów rolnych w postępowaniu wyłączeniowym i w przypadku stwierdzenia, że użytki rolne klas IV, IVa, IVb, V i VI są wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego postępowanie umarza.

 

© Wszystkie prawa zastrzeżone
Żadna część jak i całość utworów zawartych w serwisie nie może być powielana i rozpowszechniana lub dalej rozpowszechniana w jakiejkolwiek formie i w jakikolwiek sposób (w tym także elektroniczny lub mechaniczny lub inny albo na wszelkich polach eksploatacji) włącznie z kopiowaniem, szeroko pojętą digitalizacją, fotokopiowaniem lub kopiowaniem, w tym także zamieszczaniem w Internecie - bez pisemnej zgody D&B Partners S.C. Jakiekolwiek użycie lub wykorzystanie utworów w całości lub w części bez zgody D&B Partners S.C. lub autorów z naruszeniem prawa jest zabronione pod groźbą kary i może być ścigane prawnie. Zapytaj o licencję na publikację (biuro@terenyinwestycyjne.info)

Czytaj podobne

Dodaj komentarz

Zaloguj się, by skomentować
Nie masz jeszcze konta? Zarejestruj się
  • Wszystkie
  • Grunty
  • Lokale użytkowe
  • Praca
 
 
Suwalska Specjalna Strefa Ekonomiczna S.A. w Suwałkach jako zarządzający Suwalską Specjalną Strefą Ekonomiczną, na podstawie Rozporządzenia Ministra Gospodarki i Pracy z dnia 15 listopada 2004 r. (tekst jedn. Dz. U. z 2015 r. poz. 2041 ) w sprawie przetargów i rokowań oraz kryteriów oceny zamierzeń co do przedsięwzięć gospodarczych, które mają być podjęte przez przedsiębiorców na terenie Suwalskiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej ZAPRASZA DO ROKOWAŃ NR 15/2017 mających na celu wyłonienia przedsiębiorców, którzy uzyskają zezwolenie na prowadzenie działalności gospodarczej na terenie Suwalskiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej Podstrefa Suwałki.  Zaproszenie do rokowań kierowane jest do przedsiębiorców, którzy posiadają udokumentowane prawo do dysponowania nieruchomością na terenie Suwalskiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej Podstrefa Suwałki lub posiadają wiarygodny dowód uprawdopodobnienia możliwości uzyskania takiego tytułu prawnego i zamierzają prowadzić działalność gospodarczą na podstawie zezwolenia. 1. Kryteria oceny zamierzeń, co do przedsięwzięć gospodarczych, które mają być podjęte na terenie SSSE, sposób przygotowania oferty określa Specyfikacja Istotnych Warunków Rokowań. 2. Cena  Specyfikacji Istotnych Warunków Rokowań wynosi 10 000,00 zł + należny podatek VAT. 3. Specyfikację Istotnych Warunków Rokowań można nabyć w siedzibie SSSE S.A. (Suwałki, ul. T. Noniewicza 49), po przedłożeniu dowodu zapłaty na konto: Bank PEKAO S.A. I O. Suwałki 58 1240 1848 1111 0000 2075 7894. 4. Warunkiem udziału w rokowaniach jest wykupienie Specyfikacji Istotnych Warunków Rokowań i złożenie kompletnej oferty. 5. Oferty należy składać w siedzibie SSSE S.A. w Suwałkach przy ulicy T. Noniewicza 49, do dnia 03.11.2017 r. do godziny 12.00 . 6. Otwarcie ofert nastąpi w siedzibie SSSE S.A w Suwałkach przy ulicy T. Noniewicza 49,  w dniu 06.11.2017 r.   o godzinie 10.00 7. W przypadku wpłynięcia więcej niż jednej oferty ich otwarcie będzie następowało w kolejności złożenia, o każdej pełnej godzinie, począwszy od godziny 10.00. Wszelkich informacji udzielamy w biurze SSSE S.A. pod adresem: 16-400 Suwałki, ul. T. Noniewicza 49, tel./fax:, (87) 565 22 17, 565 24 49; e-mail: g.czauz@ssse.com.pl, www.ssse.com.pl   

Okladka_Magazyn

Investment Areas info Magazine
marzec 2017 - Targi MIPIM w Cannes
OTWÓRZ PDF

 

Najnowsze ogłoszenia

TERENY INWESTYCYJNE - PREZENTACJE OFERENTÓW