Czym są pliki cookies  Używamy plików cookies, by ułatwić korzystanie z naszych serwisów. Jeśli nie chcesz, by pliki cookies były zapisywane na Twoim dysku zmień ustawienia swojej przeglądarki.
Grunty inwestycyjne dla biznesu

Zarządzanie portfelem nieruchomości – od czego zacząć?

     
wielkość tekstu: zmniejsz wielkość czcionki
Odpowiad Małgorzata Więcko, RICS, Dyrektor w Dziale Zarzadzania Nieruchomościami, JLL
Odpowiad Małgorzata Więcko, RICS, Dyrektor w Dziale Zarzadzania Nieruchomościami, JLL

Odpowiad Małgorzata Więcko, RICS, Dyrektor w Dziale Zarzadzania Nieruchomościami, JLL.

Nieruchomości są jedną z najistotniejszych kategorii inwestycji - generują atrakcyjne, długoterminowe strumienie dochodów i są namacalnym aktywem o niskiej zmienności. Inwestowanie w różne typy nieruchomości - biurowe, handlowe, magazynowe czy projekty deweloperskie - pozwala na dywersyfikację portfela i ograniczenie ryzyka. Wraz z rozwojem rynku w Polsce zauważalna jest tendencja do powierzania opieki nad całym portfelem firmom oferującym kompleksowe usługi zarządzania poszczególnymi rodzajami i typami nieruchomościami.

Portfel nieruchomości to grupa obiektów, które charakteryzują się pewnymi indywidualnymi, a jednocześnie stałymi cechami, takimi jak:

  • stałość lokalizacji (nieprzenaszalność);
  • niepodzielność obiektu (pod względem kapitałowym, przestrzennym i fizycznym);
  • niejednorodność (różne części składowe, takie jak budowle, budynki, grunty);
  • wysoka kapitałochłonność i długookresowość;
  • współzależność (na wartość nieruchomości mają bezpośredni wpływ nieruchomości sąsiednie);
  • mała płynność.


W związku ze złożonym procesem inwestycyjnym, każda z portfelowych nieruchomości ma różną wartość ze względu na powyższe indywidualne cechy. W związku z tym, właściciel portfela nieruchomości – prywatny czy instytucjonalny – ma określone cele strategiczne związane z posiadanym portfelem, a rolą zarządcy jest dążenie do realizacji tych celów, wparcie, wiedza i zrozumienie zadań biznesowych postawionych przed zarządcą. Cele właściciela można uogólnić do dwóch kategorii: (1) dążenie do wykreowania dodatkowej wartości z posiadanego portfela lub (2) przygotowanie efektywnej strategii wyjścia spełniającego określone parametry. Zarządzający portfelem musi zrozumieć, który z celów jest priorytetowy i czy dotyczy całego portfela czy poszczególnych elementów.

Po pierwsze – strategia

Zarządzanie portfelem jest strategiczną formą zarządzania ukierunkowaną na długookresowe cele, które zostaną osiągnięte poprzez uwzględnienie, stworzenie oraz wdrożenie strategii mających na celu optymalizację rentowności nieruchomości. Usługi związane z zarządzaniem portfelem, podobnie jak indywidualnymi obiektami, zazwyczaj koncentrują się na maksymalizacji przychodów z nieruchomości (i portfela), zarządzaniu najmem, identyfikacji i minimalizacji ryzyk oraz optymalnym wykorzystaniu zasobów zarówno pod względem operacyjnym, jak i finansowym. Przy zarządzaniu portfelem nieruchomości niezwykle ważna jest optymalizacja, a co za tym idzie -  standaryzacja usług i planowanie każdego etapu procesu. Oczywiście, do każdej nieruchomości implementuje się osobną strategię i politykę, ale rolą firmy zarządzającej nieruchomościami jest ustandaryzowanie procesów i sposobu raportowania do właściciela obiektu i jednostki finansującej.

Kluczowe planowanie

Do zarządzania - czy to portfelem, czy obiektem - należy podchodzić w sposób dynamiczny, czyli na każdym etapie rozpatrywać miko i makrowarunki otoczenia. Firma zarządzająca portfelem nieruchomości musi być proaktywna i na bieżąco reagować na zmiany w otoczeniu obiektu, zmiany koniunktury na rynku i zawsze pamiętać o indywidualnych cechach nieruchomości i celach biznesowych właściciela.

Główne etapy planowania to:

  • analiza sytuacji środowiskowej;
  • poznanie i zrozumienie celów właściciela portfela;
  • określenie celów oraz strategii indywidualnych obiektów i portfela;
  • stworzenie planu oraz ustalenie wskaźników mierzących jego realizację, które pomogą nam podsumować działania, ocenić procesy i przeprowadzić ich ewaluację na każdym etapie;
  • wdrożenie planu;
  • monitorowanie i ewaluacja procesów – końcowym etapem procesu jest ocena wszystkich stron zaangażowanych w proces zarządzania portfelem nieruchomości, a po zamknięciu robi się tzw. „performance benchmarking” czyli analizy konkurencyjności obiektu wobec innych podobnych obiektów.


Jeden za wszystkie czy wszyscy za jedną (nieruchomość)

Ciekawe bywają porównania jak wygląda funkcjonowanie obiektów z portfolio będących u jednego zarządcy, a jak gdy nieruchomości te pozostają zarządzane przez kilka różnych firm. Każdy usługodawca posiada wewnętrzne procedury, standardy, zasady działania czy kulturę organizacyjną – ma to bezpośredni wpływ na jakość czy sposób wykonywania przez nich usług. Jeżeli portfel jest zarządzany przez jedną profesjonalną firmę mamy często do czynienia ze standaryzacją usługi, raportów, formy, jakości danych dostarczanych do danego klienta – zazwyczaj firma zarządzająca wyznacza tzw. opiekuna klienta, który dba o spełnienie jego oczekiwań i zapewnia jednorodną jakość usług w ramach portfela/klienta. Przy indywidualnym zarządzaniu, właściciel naraża się na rozproszenie jakości usług, różnice w jakości danych czy standardzie obsługi. Wydłuża się także czas reakcji na zgłoszone problemy – w przypadku zarządzania portfelowego czas reakcji jest zminimalizowany.

Standaryzacja, zaufanie i nauczenie się współpracy

Standaryzacja i efektywna komunikacja ma szczególne znaczenie w przypadku zróżnicowania portfela według rodzaju i klasy nieruchomości (biurowych, magazynowych czy handlowych) oraz położenia geograficznego, szczególnie jeżeli portfel jest rozproszony w kilku krajach. Ze względu na różnorodność podstaw prawnych, praktyki rynkowej i jego poziomu rozwoju, wyznaczenie standardów jakościowych, uzgodnienie i utrzymanie jakości i formy raportowania stają się elementami kluczowymi przy zarządzaniu portfelami. Jakość, terminowość, a także możliwość analizy i porównania danych jest kluczowa w podejmowaniu decyzji strategicznych dotyczących przyszłości nieruchomości. Korzyści wynikające ze standaryzacji usług i raportowania pokonują przeszkody wynikające ze specyfiki poszczególnych nieruchomości z różnych sektorów czy specyfiki różnych rynków nieruchomości.

Wykorzystać efekt skali

Oczywistym wydaje się, że przy zarządzaniu portfelem nieruchomości ważne jest wykorzystanie efektu skali przy organizacji przetargów dotyczących np. energii. Od czasu zmiany przepisów w 2008 roku i uwolnienia cen energii, każdy zarządca może negocjować stawkę za energię elektryczną, wybierać sprzedawców innych niż lokalny zakład energetyczny. Zarządca, sam lub przy pomocy profesjonalnych maklerów, może kupować energię na Towarowej Giełdzie Energii. Portfelowe zakupy dla dużego portfela nieruchomości lub nawet kilku budynków, stają się coraz bardziej opłacalne. Doświadczeni zarządcy obserwują trendy związane ze zmianą cen energii i znają najlepsze terminy na dokonanie zakupów, za stawki wynoszące czasem 50-80 milionów PLN. Umiejętności te są konieczne również do poprawnego zabudżetowania kosztów na rok następny. Oczywiście, efekt skali powinien mieć zastosowanie także do usług, które są typowe dla każdej nieruchomości, takich jak: zarządzanie techniczne, ochrona, sprzątanie. Przy korzystaniu z efektu skali należy przeanalizować indywidualne cechy poszczególnych budynków, uwzględnić potrzeby najemców i zastosowane rozwiązania techniczne tak, aby efekt skali był zmaksymalizowany, a nie przyniósł odwrotny skutek (wzrost kosztów usług dodatkowych).

Zarządzanie portfelem nieruchomości wymaga nie tylko oczywistych cech, takich jak doświadczenie, kompetencje, znajomość rynku nieruchomości, aspektów finansowych czy operacyjnych. Spełnienie potrzeb klienta i dbałość o wartość zarządzanego portfolio nie są możliwe bez bieżącej analizy okoliczności, elastyczności czy umiejętności szybkiego reagowania na zmieniające się oczekiwania, praktykę czy sytuację gospodarczo-ekonomicznej lokalizacji, w której nieruchomości się znajdują. Różnorodność aspektów otoczenia, w którym porusza się inwestor i funkcjonuje jego portfel nieruchomości, wymagają kompleksowego zaangażowania, wiedzy i doświadczenia ekspertów z wielu obszarów rynku. Firmy typu JLL, posiadające doświadczenie, wiedzę oraz odpowiednie zasoby, są odpowiednim partnerem do spełnienia oczekiwań właścicieli portfela nieruchomości.

© Wszystkie prawa zastrzeżone
Żadna część jak i całość utworów zawartych w serwisie nie może być powielana i rozpowszechniana lub dalej rozpowszechniana w jakiejkolwiek formie i w jakikolwiek sposób (w tym także elektroniczny lub mechaniczny lub inny albo na wszelkich polach eksploatacji) włącznie z kopiowaniem, szeroko pojętą digitalizacją, fotokopiowaniem lub kopiowaniem, w tym także zamieszczaniem w Internecie - bez pisemnej zgody D&B Partners S.C. Jakiekolwiek użycie lub wykorzystanie utworów w całości lub w części bez zgody D&B Partners S.C. lub autorów z naruszeniem prawa jest zabronione pod groźbą kary i może być ścigane prawnie. Zapytaj o licencję na publikację (biuro@terenyinwestycyjne.info)

Czytaj podobne

Dodaj komentarz

Zaloguj się, by skomentować
Nie masz jeszcze konta? Zarejestruj się
  • Wszystkie
  • Grunty
  • Lokale użytkowe
  • Praca
 
 
BURMISTRZ MIASTA KOBYŁKA ogłasza I przetarg ustny nieograniczony na sprzedaż łączną niezabudowanych nieruchomości gruntowych, stanowiących własność Gminy Kobyłka   Przetarg dotyczy nieruchomości będących własnością Gminy Kobyłka, położonych w Kobyłce w rejonie ulicy Przyjacielskiej, stanowiących działki ewidencyjne w obrębie 0002,02, oznaczone numerami:   13/2 o powierzchni 0,9604 ha, sklasyfikowana jako RVI, PsVI, LzVI, N,  dla której Sąd Rejonowy w Wołominie IV Wydział Ksiąg  Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr WA1W/00025298/8, 14 o powierzchni 0,2412 ha, sklasyfikowana jako LzVI i nr 15/5 o powierzchni 1,8743 ha sklasyfikowana jako LzVI i N, dla których Sąd Rejonowy w Wołominie IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr WA1W/00070527/3, 16/4 o powierzchni 1,0249 ha, sklasyfikowana jako  RV i W, dla której Sąd Rejonowy w Wołominie IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr WA1W/00074464/1, 18/9 o powierzchni 2,8989 ha, sklasyfikowana jako RV, RVI i LzVI, dla której Sąd Rejonowy w Wołominie IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr WA1W/00064326/9, 20/2 o powierzchni 0,5315 ha, sklasyfikowana jako RVI, dla której Sąd Rejonowy w Wołominie IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr WA1W/00074384/6. Łączna powierzchnia nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży wynosi 7,5312 ha. Sprzedaż prawa własności ww. nieruchomości nastąpi w oparciu o Uchwałę Rady Miasta Kobyłka z dnia 22 maja 2017 r. Nr XXXV/318/17. Zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, ww. działki położone są w terenie obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz zabudowy usługowej (symbol planu P/U) oraz w terenie składów i magazynów, zabudowy usługowej oraz obsługi komunikacji samochodowej (symbol planu P/U/KS). Cena wywoławcza nieruchomości netto wynosi 19.200.000 zł. Wadium wynosi 960.000 zł. Sprzedaż będzie opodatkowana podatkiem VAT według stawki 23%. Wymienione działki są niezabudowane, nieogrodzone, o płaskiej nawierzchni, znajdują się w bezpośrednim sąsiedztwie węzła drogi ekspresowej S8 – od strony północno-zachodniej, natomiast od strony południowo – wschodniej graniczą z drogą publiczną klasy drogi lokalnej, częściowo porośnięte niską roślinnością. Linia energetyczna, gazociąg i wodociąg w ulicy Przyjacielskiej, w odległości około 70 m od granicy terenu. W dziale III księgi wieczystej nr WA1W/00074384/6, prowadzonej dla działki ewidencyjnej nr 20/2 z obrębu 0002,02 ujawnione są służebności gruntowe ustanowione nieodpłatnie i na czas nieoznaczony, polegające na prawie przejścia i przejazdu po działce nr 20 w obrębie 02 oraz prawie przeprowadzenia wszelkich mediów do działek nr 19/1, 19/2, 19/3, 19/4 i 19/5 w obrębie 02. Służebności te wygasły na skutek zrzeczenia się przez właścicieli nieruchomości władnących, co zostało udokumentowane w stosownych oświadczeniach, pozwalających na wykreślenie opisanych ograniczonych praw rzeczowych z księgi wieczystej nr WA1W/00074384/6. Do dnia publikacji niniejszego ogłoszenia zmiany w tej księdze nie zostały jeszcze ujawnione. Sprzedawane nieruchomości nie są przedmiotem żadnych zobowiązań. Przetarg odbędzie się w dniu 4 października 2017 r. (środa) o godz. 1000 w Urzędzie Miasta Kobyłka, ul. Wołomińska 1, sala konferencyjna, parter. Warunkiem dopuszczenia do przetargu jest wniesienie wadium oraz okazanie komisji przetargowej dowodu tożsamości. W przypadku przystąpienia do przetargu osób będących w związku małżeńskim, do dokonywania czynności przetargowych konieczna jest obecność obojga małżonków lub jednego ze stosownym pełnomocnictwem (notarialnym) drugiego małżonka, zawierającym zgodę na nabycie nieruchomości. Osoby prawne winne przedłożyć aktualny wypis z rejestru oraz właściwe pełnomocnictwo w formie notarialnej. Nabycie nieruchomości przez cudzoziemców może nastąpić w przypadku uzyskania zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych, jeżeli wymagają tego przepisy ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (jedn. tekst Dz.U. z 2016 r. poz.1061 ze zm.). Wadium w pieniądzu należy wnieść najpóźniej do dnia 29 września 2017 r. włącznie (z podaniem oznaczenia nieruchomości), przelewem bankowym na konto Miasta Kobyłka, nr rachunku: 69 1160 2202 0000 0002 0389 9479. Za datę wniesienia wadium uważa się datę wpływu środków pieniężnych na rachunek Miasta Kobyłka. Wpłaty należy dokonać z takim wyprzedzeniem, aby ww. kwota wadium wpłynęła na konto Miasta Kobyłka w podanym w ogłoszeniu terminie. Wadium wpłacone przez uczestnika, który wygrał przetarg zalicza się na poczet ceny nieruchomości, a pozostałym uczestnikom przetargu zostanie zwrócone w terminie nie później niż przed upływem 3 dni od dnia zamknięcia lub odwołania przetargu. O wysokości postąpienia decydują uczestnicy przetargu, z tym że postąpienie nie może wynosić mniej niż  1% ceny wywoławczej nieruchomości. Jeżeli osoba ustalona jako nabywca nieruchomości nie stawi się bez usprawiedliwienia w wyznaczonym miejscu i terminie w celu zawarcia umowy sprzedaży, organizator przetargu może odstąpić od zawarcia umowy, a wpłacone wadium nie zostanie  zwrócone. Koszty notarialne i koszty sądowe związane z zawarciem umowy sprzedaży nieruchomości ponosi nabywca wyłoniony w przetargu. Zastrzega się prawo unieważnienia lub odstąpienia od przetargu jedynie z uzasadnionych przyczyn. Bliższych informacji można zasięgnąć pod nr tel. 22 760-70-96, 22 760-70-97, osobiście w Wydziale Gospodarki Przestrzennej Urzędu Miasta Kobyłka ul. Wołomińska 1, pokój  nr 36, bądź kierując korespondencję drogą elektroniczną na adres e-mail: wgp@kobylka.pl. Ogłoszenie zostało zamieszczone na stronie internetowej Urzędu Miasta Kobyłka www.kobylka.pl w zakładce Dla Mieszkańca - Nieruchomości, w BIP w zakładce Nieruchomości - Sprzedaż oraz wywieszone na tablicy ogłoszeń w siedzibie Urzędu.

Okladka_Magazyn

Investment Areas info Magazine
marzec 2017 - Targi MIPIM w Cannes
OTWÓRZ PDF

 

Najnowsze ogłoszenia

TERENY INWESTYCYJNE - PREZENTACJE OFERENTÓW