Czym są pliki cookies  Używamy plików cookies, by ułatwić korzystanie z naszych serwisów. Jeśli nie chcesz, by pliki cookies były zapisywane na Twoim dysku zmień ustawienia swojej przeglądarki.
Grunty inwestycyjne dla biznesu

Zarządzanie portfelem nieruchomości – od czego zacząć?

     
wielkość tekstu: zmniejsz wielkość czcionki
Odpowiad Małgorzata Więcko, RICS, Dyrektor w Dziale Zarzadzania Nieruchomościami, JLL
Odpowiad Małgorzata Więcko, RICS, Dyrektor w Dziale Zarzadzania Nieruchomościami, JLL

Odpowiad Małgorzata Więcko, RICS, Dyrektor w Dziale Zarzadzania Nieruchomościami, JLL.

Nieruchomości są jedną z najistotniejszych kategorii inwestycji - generują atrakcyjne, długoterminowe strumienie dochodów i są namacalnym aktywem o niskiej zmienności. Inwestowanie w różne typy nieruchomości - biurowe, handlowe, magazynowe czy projekty deweloperskie - pozwala na dywersyfikację portfela i ograniczenie ryzyka. Wraz z rozwojem rynku w Polsce zauważalna jest tendencja do powierzania opieki nad całym portfelem firmom oferującym kompleksowe usługi zarządzania poszczególnymi rodzajami i typami nieruchomościami.

Portfel nieruchomości to grupa obiektów, które charakteryzują się pewnymi indywidualnymi, a jednocześnie stałymi cechami, takimi jak:

  • stałość lokalizacji (nieprzenaszalność);
  • niepodzielność obiektu (pod względem kapitałowym, przestrzennym i fizycznym);
  • niejednorodność (różne części składowe, takie jak budowle, budynki, grunty);
  • wysoka kapitałochłonność i długookresowość;
  • współzależność (na wartość nieruchomości mają bezpośredni wpływ nieruchomości sąsiednie);
  • mała płynność.


W związku ze złożonym procesem inwestycyjnym, każda z portfelowych nieruchomości ma różną wartość ze względu na powyższe indywidualne cechy. W związku z tym, właściciel portfela nieruchomości – prywatny czy instytucjonalny – ma określone cele strategiczne związane z posiadanym portfelem, a rolą zarządcy jest dążenie do realizacji tych celów, wparcie, wiedza i zrozumienie zadań biznesowych postawionych przed zarządcą. Cele właściciela można uogólnić do dwóch kategorii: (1) dążenie do wykreowania dodatkowej wartości z posiadanego portfela lub (2) przygotowanie efektywnej strategii wyjścia spełniającego określone parametry. Zarządzający portfelem musi zrozumieć, który z celów jest priorytetowy i czy dotyczy całego portfela czy poszczególnych elementów.

Po pierwsze – strategia

Zarządzanie portfelem jest strategiczną formą zarządzania ukierunkowaną na długookresowe cele, które zostaną osiągnięte poprzez uwzględnienie, stworzenie oraz wdrożenie strategii mających na celu optymalizację rentowności nieruchomości. Usługi związane z zarządzaniem portfelem, podobnie jak indywidualnymi obiektami, zazwyczaj koncentrują się na maksymalizacji przychodów z nieruchomości (i portfela), zarządzaniu najmem, identyfikacji i minimalizacji ryzyk oraz optymalnym wykorzystaniu zasobów zarówno pod względem operacyjnym, jak i finansowym. Przy zarządzaniu portfelem nieruchomości niezwykle ważna jest optymalizacja, a co za tym idzie -  standaryzacja usług i planowanie każdego etapu procesu. Oczywiście, do każdej nieruchomości implementuje się osobną strategię i politykę, ale rolą firmy zarządzającej nieruchomościami jest ustandaryzowanie procesów i sposobu raportowania do właściciela obiektu i jednostki finansującej.

Kluczowe planowanie

Do zarządzania - czy to portfelem, czy obiektem - należy podchodzić w sposób dynamiczny, czyli na każdym etapie rozpatrywać miko i makrowarunki otoczenia. Firma zarządzająca portfelem nieruchomości musi być proaktywna i na bieżąco reagować na zmiany w otoczeniu obiektu, zmiany koniunktury na rynku i zawsze pamiętać o indywidualnych cechach nieruchomości i celach biznesowych właściciela.

Główne etapy planowania to:

  • analiza sytuacji środowiskowej;
  • poznanie i zrozumienie celów właściciela portfela;
  • określenie celów oraz strategii indywidualnych obiektów i portfela;
  • stworzenie planu oraz ustalenie wskaźników mierzących jego realizację, które pomogą nam podsumować działania, ocenić procesy i przeprowadzić ich ewaluację na każdym etapie;
  • wdrożenie planu;
  • monitorowanie i ewaluacja procesów – końcowym etapem procesu jest ocena wszystkich stron zaangażowanych w proces zarządzania portfelem nieruchomości, a po zamknięciu robi się tzw. „performance benchmarking” czyli analizy konkurencyjności obiektu wobec innych podobnych obiektów.


Jeden za wszystkie czy wszyscy za jedną (nieruchomość)

Ciekawe bywają porównania jak wygląda funkcjonowanie obiektów z portfolio będących u jednego zarządcy, a jak gdy nieruchomości te pozostają zarządzane przez kilka różnych firm. Każdy usługodawca posiada wewnętrzne procedury, standardy, zasady działania czy kulturę organizacyjną – ma to bezpośredni wpływ na jakość czy sposób wykonywania przez nich usług. Jeżeli portfel jest zarządzany przez jedną profesjonalną firmę mamy często do czynienia ze standaryzacją usługi, raportów, formy, jakości danych dostarczanych do danego klienta – zazwyczaj firma zarządzająca wyznacza tzw. opiekuna klienta, który dba o spełnienie jego oczekiwań i zapewnia jednorodną jakość usług w ramach portfela/klienta. Przy indywidualnym zarządzaniu, właściciel naraża się na rozproszenie jakości usług, różnice w jakości danych czy standardzie obsługi. Wydłuża się także czas reakcji na zgłoszone problemy – w przypadku zarządzania portfelowego czas reakcji jest zminimalizowany.

Standaryzacja, zaufanie i nauczenie się współpracy

Standaryzacja i efektywna komunikacja ma szczególne znaczenie w przypadku zróżnicowania portfela według rodzaju i klasy nieruchomości (biurowych, magazynowych czy handlowych) oraz położenia geograficznego, szczególnie jeżeli portfel jest rozproszony w kilku krajach. Ze względu na różnorodność podstaw prawnych, praktyki rynkowej i jego poziomu rozwoju, wyznaczenie standardów jakościowych, uzgodnienie i utrzymanie jakości i formy raportowania stają się elementami kluczowymi przy zarządzaniu portfelami. Jakość, terminowość, a także możliwość analizy i porównania danych jest kluczowa w podejmowaniu decyzji strategicznych dotyczących przyszłości nieruchomości. Korzyści wynikające ze standaryzacji usług i raportowania pokonują przeszkody wynikające ze specyfiki poszczególnych nieruchomości z różnych sektorów czy specyfiki różnych rynków nieruchomości.

Wykorzystać efekt skali

Oczywistym wydaje się, że przy zarządzaniu portfelem nieruchomości ważne jest wykorzystanie efektu skali przy organizacji przetargów dotyczących np. energii. Od czasu zmiany przepisów w 2008 roku i uwolnienia cen energii, każdy zarządca może negocjować stawkę za energię elektryczną, wybierać sprzedawców innych niż lokalny zakład energetyczny. Zarządca, sam lub przy pomocy profesjonalnych maklerów, może kupować energię na Towarowej Giełdzie Energii. Portfelowe zakupy dla dużego portfela nieruchomości lub nawet kilku budynków, stają się coraz bardziej opłacalne. Doświadczeni zarządcy obserwują trendy związane ze zmianą cen energii i znają najlepsze terminy na dokonanie zakupów, za stawki wynoszące czasem 50-80 milionów PLN. Umiejętności te są konieczne również do poprawnego zabudżetowania kosztów na rok następny. Oczywiście, efekt skali powinien mieć zastosowanie także do usług, które są typowe dla każdej nieruchomości, takich jak: zarządzanie techniczne, ochrona, sprzątanie. Przy korzystaniu z efektu skali należy przeanalizować indywidualne cechy poszczególnych budynków, uwzględnić potrzeby najemców i zastosowane rozwiązania techniczne tak, aby efekt skali był zmaksymalizowany, a nie przyniósł odwrotny skutek (wzrost kosztów usług dodatkowych).

Zarządzanie portfelem nieruchomości wymaga nie tylko oczywistych cech, takich jak doświadczenie, kompetencje, znajomość rynku nieruchomości, aspektów finansowych czy operacyjnych. Spełnienie potrzeb klienta i dbałość o wartość zarządzanego portfolio nie są możliwe bez bieżącej analizy okoliczności, elastyczności czy umiejętności szybkiego reagowania na zmieniające się oczekiwania, praktykę czy sytuację gospodarczo-ekonomicznej lokalizacji, w której nieruchomości się znajdują. Różnorodność aspektów otoczenia, w którym porusza się inwestor i funkcjonuje jego portfel nieruchomości, wymagają kompleksowego zaangażowania, wiedzy i doświadczenia ekspertów z wielu obszarów rynku. Firmy typu JLL, posiadające doświadczenie, wiedzę oraz odpowiednie zasoby, są odpowiednim partnerem do spełnienia oczekiwań właścicieli portfela nieruchomości.

© Wszystkie prawa zastrzeżone
Żadna część jak i całość utworów zawartych w serwisie nie może być powielana i rozpowszechniana lub dalej rozpowszechniana w jakiejkolwiek formie i w jakikolwiek sposób (w tym także elektroniczny lub mechaniczny lub inny albo na wszelkich polach eksploatacji) włącznie z kopiowaniem, szeroko pojętą digitalizacją, fotokopiowaniem lub kopiowaniem, w tym także zamieszczaniem w Internecie - bez pisemnej zgody D&B Partners S.C. Jakiekolwiek użycie lub wykorzystanie utworów w całości lub w części bez zgody D&B Partners S.C. lub autorów z naruszeniem prawa jest zabronione pod groźbą kary i może być ścigane prawnie. Zapytaj o licencję na publikację (biuro@terenyinwestycyjne.info)

Czytaj podobne

Dodaj komentarz

Zaloguj się, by skomentować
Nie masz jeszcze konta? Zarejestruj się
  • Wszystkie
  • Grunty
  • Lokale użytkowe
  • Praca
 
 
Pomorska Agencja Rozwoju Regionalnego S.A., 76-200 Słupsk, ul. Obrońców Wybrzeża 2 
tel. (0-59) 841 28 92, fax. (0-59) 841 32 6, działająca jako Zarządzający Słupską Specjalną Strefą Ekonomiczną zaprasza do I przetargu ustnego nieograniczonego na sprzedaż nieruchomości niezabudowanej oznaczonej jako działka nr 9/9 
o pow. 10.776 m2, położonej w obrębie 9 przy ul. Narutowicza w Szczecinku, przeznaczonej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz usług, 
KW nr KO1I/00042158/0. Powyższa działka stanowi własność Miasta Szczecinka i położona jest na terenie Słupskiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej – Podstrefa „Szczecinek”.   Cena wywoławcza netto 490.000,00 zł Postąpienie minimalne 4.900,00 zł Wadium 49.000,00 zł Do ceny netto uzyskanej w przetargu doliczone zostanie 23% podatku VAT. Nieruchomość wolna jest od wszelkiego rodzaju obciążeń i praw osób trzecich. Przetarg  na sprzedaż ww. nieruchomości zostanie przeprowadzony w dniu 
27 marca 2018 r. o godz. 11-tej w siedzibie Urzędu Miasta Szczecinka przy Placu Wolności 13 w sali nr 104.  Osoby zainteresowane winny dokonać wpłaty wadium na konto Miasta Szczecinek numer 71 8566 1042 0001 2250 2000 0002 w Bałtyckim Banku Spółdzielczym w Darłowie O/Szczecinek w taki sposób, aby na koncie Miasta wpłata znalazła się najpóźniej w dniu 23 marca 2018 r. Warunkiem udziału w przetargu jest przedłożenie komisji przetargowej dowodu wniesienia wadium. Do przetargu mogą przystąpić osoby fizyczne i prawne: - osoba fizyczna będąca uczestnikiem przetargu, winna stawić się w terminie i miejscu przetargu osobiście i przedłożyć komisji przetargowej dokument tożsamości. Dopuszcza się uczestnictwo w przetargu pełnomocnika takiej osoby za okazaniem dokumentu tożsamości i oryginału pełnomocnictwa sporządzonego notarialnie, upoważniającego do uczestnictwa w przetargu. W sytuacji, gdy nieruchomość nabywana będzie w ramach wspólności ustawowej małżeńskiej, a w przetargu uczestniczy jeden z małżonków, konieczne jest  przedłożenie pisemnej zgody (oryginał) współmałżonka lub złożenie do protokołu oświadczenia osoby przystępującej do przetargu o wyrażeniu zgody małżonka na nabycie nieruchomości ze środków pochodzących z majątku wspólnego; W przypadku rozdzielności majątkowej, na wpłacie winny znajdować się imiona i nazwiska wszystkich osób nabywających nieruchomość; Powyższe dotyczy również osób fizycznych prowadzących działalność gospodarczą. - spółki cywilne uczestniczące w przetargu winny być reprezentowane w terminie i miejscu przetargu przez wspólnika dysponującego dokumentem tożsamości i oryginałem pełnomocnictwa notarialnego do uczestnictwa w przetargu, udzielonego przez wszystkich wspólników. Dopuszcza się uczestnictwo w przetargu pełnomocnika spółki cywilnej posiadającego dowód tożsamości i oryginał pełnomocnictwa sporządzonego notarialnie udzielonego przez wszystkich wspólników spółki cywilnej; - podmiot podlegający wpisowi do Krajowego Rejestru Sądowego będący uczestnikiem przetargu, reprezentowany jest przez osobę lub osoby umocowane do zaciągania zobowiązań w jego imieniu zgodnie z zapisami w Krajowym Rejestrze Sądowym. Osoba ta lub osoby winny stawić się w terminie i miejscu przetargu osobiście z dokumentem tożsamości. Dopuszcza się uczestnictwo w przetargu pełnomocnika podmiotu podlegającego wpisowi do Krajowego Rejestru Sądowego za okazaniem dowodu tożsamości i oryginału pełnomocnictwa sporządzonego notarialnie do uczestnictwa w przetargu udzielonego przez osobę lub osoby umocowane do zaciągania zobowiązań w imieniu tego podmiotu, zgodnie z zapisami w Krajowym Rejestrze Sądowym. Przy wpłacie wadium, na dowodzie wpłaty należy określić nieruchomość poprzez podanie numeru działki i obrębu ewidencyjnego. Za datę wniesienia wadium uważa się datę wpływu środków pieniężnych na rachunek Miasta Szczecinek. Wniesione wadium przez uczestnika, który przetarg wygra zalicza się na poczet ceny nabycia nieruchomości. Cena nieruchomości osiągnięta w przetargu płatna jest jednorazowo przed zawarciem umowy notarialnej. Nabywca nieruchomości ponosi wszelkie koszty związane z nabyciem nieruchomości. Zawiadomienie o miejscu i terminie zawarcia umowy notarialnej nastąpi w ciągu 21 dni od dnia rozstrzygnięcia przetargu. Jeżeli osoba ustalona jako nabywca nieruchomości nie stawi się bez usprawiedliwienia do zawarcia umowy, wpłacone wadium nie podlega zwrotowi. Bliższych informacji udziela się w Wydziale Nieruchomości Urzędu Miasta Szczecinka pok. nr 203 (II p.) lub telefonicznie pod numerem (0-94) 371-41-41 (40). Ogłoszenie zostało wywieszone na tablicy ogłoszeń w siedzibie Pomorskiej Agencji Rozwoju Regionalnego  S.A. Słupsk ul. Obrońców Wybrzeża 2 , na tablicy ogłoszeń w siedzibie Urzędu Miasta Szczecinek ul. Plac Wolności 13. Ponadto ogłoszenie opublikowano na stronach internetowych : www.szczecinek.pl , www.bip.szczecinek.pl , www.sse.słupsk.pl oraz w Pulsie Biznesu. www.sse.slupsk.pl
 
 
Pomorska Agencja Rozwoju Regionalnego S.A., 76-200 Słupsk, ul. Obrońców Wybrzeża 2, tel. (0-59) 841 28 92, fax. (0-59) 841 32 61, działająca jako Zarządzający Słupską Specjalną Strefą Ekonomiczną zaprasza do przetargu łącznego mającego na celu wyłonienie przedsiębiorcy, który uzyska zezwolenie na prowadzenie działalności gospodarczej na terenie Słupskiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej – Podstrefa „Lębork” oraz nabędzie nieruchomość, na której będzie prowadzona działalność gospodarcza. W skład mienia objętego przetargiem wchodzą następujące nieruchomości stanowiące własność Miasta Lęborka:   Nieruchomości gruntowe położone są w obrębie 14 miasta Lęborka, w rejonie ulic Wileńskiej, Granicznej, Korzennej, wchodzących w skład obszaru osiedla „Lębork- Wschód”, uregulowane w księdze wieczystej SL1L/00014914/4. Nieruchomości przeznaczone są pod funkcje przemysłowe i usługowe, zgodnie z ustaleniami obowiązującego planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego osiedla „Lębork- Wschód”, zatwierdzonego uchwałą  Nr LX-514/2010 Rady Miejskiej w Lęborku z dnia 10 listopada 2010r., zmienionego uchwałą Nr XXII-334/2016 Rady Miejskiej w Lęborku z dnia 15 grudnia 2016r.    Na terenie działek 299/8 i 282/13 usytuowane są napowietrzne linie elektroenergetyczne, w tym SN 15 kV. Do czasu przebudowy (np. skablowania) linii SN 15 kV lub likwidacji, w sąsiedztwie linii obowiązuje strefa ograniczeń dla wysokości zagospodarowania i lokalizacji obiektów na stały pobyt ludzi. Szerokość strefy wynosi 14m, tj. po 7m na każdą stronę od osi słupów. W tej strefie wysokość zagospodarowania i  usytuowanie obiektów na stały pobyt ludzi należy uzgodnić z właściwym gestorem sieci energetycznej średniego napięcia. Podłączenie nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej nastąpi na koszt nabywcy po uzgodnieniu i na warunkach ustalonych z właścicielami sieci. Zgodnie z ewidencją gruntów  i budynków nieruchomości stanowią użytek Bp. Na nieruchomościach rosną drzewa, samosiejki, których ewentualne usunięcie nie powinno naruszać obowiązujących przepisów prawa. Teren położony jest w strefie ochrony konserwatorskiej stanowisk archeologicznych. Ustala się obowiązek przeprowadzenia dla wszystkich inwestycji lokalizowanych w strefie badań archeologicznych w formie nadzoru archeologicznego nad pracami ziemnymi, prowadzonego w trakcie realizacji inwestycji, po zakończeniu których teren może być trwale zainwestowany.         Do ceny netto uzyskanej w przetargu doliczone zostanie 23% podatku VAT. Nieruchomości wolne są od wszelkiego rodzaju obciążeń. Warunki udziału w przetargu: 1. Wykupienie „Specyfikacji istotnych warunków przetargu” za cenę 8.000 PLN + 23% VAT. Specyfikację można otrzymać w siedzibie PARR S.A., od poniedziałku do piątku w godz. 8.00-15.30, po uprzednim wpłaceniu w/w kwoty na rachunek Pomorskiej Agencji Rozwoju Regionalnego S.A. w Banku ALIOR BANK S.A. 07 2490 0005 0000 4600 5060 1029 .   2. Szczegółowe informacje dotyczące przetargu można uzyskać w siedzibie PARR S.A. , od poniedziałku do piątku w godz. 800-1500  (tel. 59 840 11 74). 3. Wniesienie do dnia 15 marca 2018 roku wadium w formie pieniężnej w wyżej określonej wysokości na konto Gminy Miasta Lębork numer 04 2030 0045 1110 0000 0220 5910 Bank Gospodarki Żywnościowej BNP Paribas S.A.  w taki sposób, aby na koncie Miasta wpłata znalazła się najpóźniej w dniu 15 marca 2018 roku. 4. Oferty w zamkniętej kopercie należy składać w siedzibie PARR S.A w Słupsku w terminie do dnia 19 marca 2018 roku do godz. 15.00. Ich otwarcie nastąpi podczas części jawnej przetargu w dniu 20 marca 2018 roku w sali nr 101 Urzędu Miasta w Lęborku o godz. 10.00. 5. Oferty podlegają ocenie Komisji Przetargowej w oparciu o kryteria określone w „Specyfikacji istotnych warunków przetargu”.   6. Oferowana cena nabycia nie może być niższa niż cena wywoławcza powiększona o  postąpienie minimalne wynoszące 1% ceny wywoławczej. 7. O terminie podpisania aktu notarialnego zwycięzca przetargu zostanie zawiadomiony najpóźniej w ciągu 21 dni od dnia rozstrzygnięcia przetargu. Wyznaczony termin nie może być krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia zawiadomienia. 8. Wpłacone wadium przez uczestnika, który przetarg wygra, zostanie zaliczone na poczet ceny nabycia. Pozostałym uczestnikom przetargu wadium zwraca się w ciągu 3 dni. Jeżeli osoba ustalona jako nabywca nieruchomości nie przystąpi bez usprawiedliwienia w oznaczonym terminie do umowy notarialnej organizator przetargu może odstąpić od zawarcia umowy, a wpłacone wadium nie podlega zwrotowi. 9. Nabywca nieruchomości ponosi koszty notarialne i sądowe związane z zawarciem  umowy sprzedaży. 10. Ustalona w przetargu cena nabycia nieruchomości będzie podlegała zapłacie najpóźniej do dnia spisania aktu notarialnego dotyczącego sprzedaży. 11. O wyniku  przetargu uczestnicy przetargu zostaną zawiadomieni  w terminie 3 dni od daty zamknięcia przetargu. 12. Do przetargu dopuszczone zostaną osoby fizyczne lub prawne, które wpłacą wadium w wyznaczonym terminie, złożą pisemną ofertę, stawią się na przetarg osobiście lub w ich imieniu stawią się ich pełnomocnicy, okazujący się stosownym pełnomocnictwem, sporządzonym w formie aktu notarialnego lub w innej formie z potwierdzeniem zgodności podpisów przez notariusza. W  przypadku osób prawnych dodatkowo dokumentami określonymi przepisami prawa, uprawniającymi do wzięcia udziału w przetargu, przedłożą komisji przetargowej dowód stwierdzający tożsamość. 13. Komisji przetargowej przysługuje prawo zamknięcia przetargu, bez wybrania którejkolwiek z ofert. Ogłoszenie zostało wywieszone w języku polskim i angielskim  na tablicy ogłoszeń w siedzibie PARR S.A. Słupsk ul. Obrońców Wybrzeża 2, ponadto na tablicy ogłoszeń w siedzibie Urzędu Miasta Lęborka ul. Armii Krajowej 14.  Ogłoszenie opublikowano na stronach internetowych :  www.lebork.pl,  www.bip.um.lebork.pl, www.sse.słupsk.pl oraz w Gazecie Wyborczej.   

Okladka_Magazyn

Investment Areas info Magazine
grudzień 2017
OTWÓRZ PDF

 

Najnowsze ogłoszenia

TERENY INWESTYCYJNE - PREZENTACJE OFERENTÓW