Czym są pliki cookies  Używamy plików cookies, by ułatwić korzystanie z naszych serwisów. Jeśli nie chcesz, by pliki cookies były zapisywane na Twoim dysku zmień ustawienia swojej przeglądarki.
Grunty inwestycyjne dla biznesu

Czy warto korzystać z prawnego due dilligence?

     
wielkość tekstu: zmniejsz wielkość czcionki
Agnieszka Adamczewska, adwokat, wspólnik kancelarii BCLA Bisiorek, Cieśliński, Adamczewska i Wspólnicy Sp.k.
Agnieszka Adamczewska, adwokat, wspólnik kancelarii BCLA Bisiorek, Cieśliński, Adamczewska i Wspólnicy Sp.k.

Mówi Agnieszka Adamczewska, adwokat, wspólnik kancelarii BCLA Bisiorek, Cieśliński, Adamczewska i Wspólnicy Sp.k.

Zakup nieruchomości zawsze niesie ze sobą ryzyko nabycia terenów, wraz z ich zawiłą „przeszłością prawną”. Jak ustrzec się przed problemami, które nieświadomie możemy pozyskać równocześnie z nowym mieszkaniem, budynkiem, czy inną nieruchomością? Pomocą, która skutecznie ochroni nas przed komplikacjami związanymi z przyszłą inwestycją, może być zlecenie wykonania badania due diligence.

Badanie określane jako „należyta staranność” to proces analizy danej nieruchomości pod kątem wielu aspektów prawnych. Daje wyjątkowo dokładny obraz jej historii, weryfikuje tytuł prawny do niej oraz fakt występowania ewentualnych roszczeń osób trzecich, czy innych czynników wpływających na możliwość dysponowania majątkiem, a nawet jego utraty. W trakcie weryfikacji sprawdzane są m.in. aspekty administracyjnoprawne, w tym plan zagospodarowania przestrzennego, decyzje środowiskowe i wszelkie kwestie, które niezgodne z deklarowanym przez sprzedającego stanem, mogłyby narazić kupującego na poniesienie strat materialnych lub czasowych. Istotnym elementem due diligence jest też pozyskanie wiedzy na temat potencjalnych spraw sądowych, które w trakcie przejmowania nieruchomości mogą toczyć się przeciwko na przykład deweloperowi lub aktualnemu właścicielowi posesji. Tylko tak szeroka wiedza pozwala ustalić prawdziwy stan faktyczny i prawny nieruchomości, a w konsekwencji ograniczyć ryzyko planowanej inwestycji.

Wydawać by się mogło, że ryzyko popełnienia błędu inwestycyjnego można zminimalizować i bez zaangażowania pomocy z zewnątrz. Istnieją przecież możliwości samodzielnej analizy księgi wieczystej lub oparcie się na badaniu notariusza odpowiedzialnego za przygotowanie niezbędnych umów. To jednak nieco złudne wrażenie. Konieczna jest zarówno wiedza, jakie dokumenty są w danym przypadku istotne i na co trzeba zwrócić w nich uwagę, jak również faktyczna możliwość uzyskania do nich dostępu. Wskazać należy, że notariusze posiadają dostęp, co najwyżej do dokumentów złożonych w aktach ksiąg wieczystych albo przekazanych przez sprzedającego - te natomiast stanowią jedynie wycinek dokumentacji niezbędnej do badania. W efekcie, uzyskiwany samodzielnie obraz prawny planowanej inwestycji może okazać się niekompletny – a to może już nabywcę słono kosztować.

Wybór kancelarii prawnej, która podejmie się zadania ma kapitalne znaczenie - i to bez względu na to, czy zlecenie obejmuje badanie stanu prawnego mieszkania, domku jednorodzinnego, czy centrów handlowych. Nieprecyzyjny lub wadliwy raport due diligence może prowadzić do mylnych wniosków i niewłaściwych decyzji. Tylko połączenie wszechstronnej wiedzy specjalistycznej, ze zrozumieniem oczekiwań oraz potrzeb Klienta i umiejętnością łączenia faktów, może zapewnić Klientowi wiarygodne i przydatne informacje decydujące o sukcesie realizowanej inwestycji. Do tego należy dodać jeszcze rzetelność w przygotowywaniu raportu – to cecha, której nie może zabraknąć nawet w przypadku istnienia silnej presji czasowej. Zobowiązania, które muszą być wykonane w bardzo krótkim czasie, jak np. przeprowadzona przez nas, w związku z przejęciem pakietu kontrolnego akcji Echo Investment S.A. przez fundusz inwestycyjny Griffin Group, analiza stanu prawnego sześćdziesięciu nieruchomości, stanowić też mogą duże wyzwanie logistyczne, związane z pozyskaniem szerokiego zakresu dokumentacji i jej analizą. Wymagają więc często nadzwyczajnego wręcz zaangażowania osób pracujących przy projekcie. Warto zatem przed wyborem pozyskać informację, czy dana kancelaria posiada doświadczenie w zakresie tego rodzaju badań. Niezależnie od renomy wybieranej kancelarii lub prawnika, warto przy ich wyborze zweryfikować fakt posiadania i wysokość ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej. Ważne, by nie było ono oparte wyłącznie o wariant podstawowy, a suma ubezpieczenia była możliwie wysoka. W ten sposób zyskamy pewność podjęcia wszelkich możliwych kroków chroniących nasz kapitał oraz nowe nieruchomości.

Wbrew powszechnej opinii, badania due diligence nie są rozwiązaniami zarezerwowanymi dla największych podmiotów rynkowych i spektakularnych inwestycji. O realizacji takiej analizy, decydować powinna nie skala przedsięwzięcia, a profesjonalizm osób planujących inwestycję.  Jest to więc narzędzie minimalizowania ryzyka, z którego warto korzystać - niezależnie, czy ma dotyczyć dużego przejęcia kapitałowego, kupna zakładu produkcyjnego, czy mieszkania w kamienicy. Aktualnie możemy się spodziewać dynamicznego rozwoju usług kierowanych właśnie do osób planujących inwestycje na rynku mieszkaniowym, co związane jest ze wzrostem świadomości i troski Polaków o prawidłowość dokonywanych zamierzeń budowlanych.

 

© Wszystkie prawa zastrzeżone
Żadna część jak i całość utworów zawartych w serwisie nie może być powielana i rozpowszechniana lub dalej rozpowszechniana w jakiejkolwiek formie i w jakikolwiek sposób (w tym także elektroniczny lub mechaniczny lub inny albo na wszelkich polach eksploatacji) włącznie z kopiowaniem, szeroko pojętą digitalizacją, fotokopiowaniem lub kopiowaniem, w tym także zamieszczaniem w Internecie - bez pisemnej zgody D&B Partners S.C. Jakiekolwiek użycie lub wykorzystanie utworów w całości lub w części bez zgody D&B Partners S.C. lub autorów z naruszeniem prawa jest zabronione pod groźbą kary i może być ścigane prawnie. Zapytaj o licencję na publikację (biuro@terenyinwestycyjne.info)

Czytaj podobne

Dodaj komentarz

Zaloguj się, by skomentować
Nie masz jeszcze konta? Zarejestruj się
  • Wszystkie
  • Grunty
  • Lokale użytkowe
  • Praca
 
 
BURMISTRZ MIASTA KOBYŁKA ogłasza I przetarg ustny nieograniczony na sprzedaż łączną niezabudowanych nieruchomości gruntowych, stanowiących własność Gminy Kobyłka   Przetarg dotyczy nieruchomości będących własnością Gminy Kobyłka, położonych w Kobyłce w rejonie ulicy Przyjacielskiej, stanowiących działki ewidencyjne w obrębie 0002,02, oznaczone numerami:   13/2 o powierzchni 0,9604 ha, sklasyfikowana jako RVI, PsVI, LzVI, N,  dla której Sąd Rejonowy w Wołominie IV Wydział Ksiąg  Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr WA1W/00025298/8, 14 o powierzchni 0,2412 ha, sklasyfikowana jako LzVI i nr 15/5 o powierzchni 1,8743 ha sklasyfikowana jako LzVI i N, dla których Sąd Rejonowy w Wołominie IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr WA1W/00070527/3, 16/4 o powierzchni 1,0249 ha, sklasyfikowana jako  RV i W, dla której Sąd Rejonowy w Wołominie IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr WA1W/00074464/1, 18/9 o powierzchni 2,8989 ha, sklasyfikowana jako RV, RVI i LzVI, dla której Sąd Rejonowy w Wołominie IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr WA1W/00064326/9, 20/2 o powierzchni 0,5315 ha, sklasyfikowana jako RVI, dla której Sąd Rejonowy w Wołominie IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr WA1W/00074384/6. Łączna powierzchnia nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży wynosi 7,5312 ha. Sprzedaż prawa własności ww. nieruchomości nastąpi w oparciu o Uchwałę Rady Miasta Kobyłka z dnia 22 maja 2017 r. Nr XXXV/318/17. Zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, ww. działki położone są w terenie obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz zabudowy usługowej (symbol planu P/U) oraz w terenie składów i magazynów, zabudowy usługowej oraz obsługi komunikacji samochodowej (symbol planu P/U/KS). Cena wywoławcza nieruchomości netto wynosi 19.200.000 zł. Wadium wynosi 960.000 zł. Sprzedaż będzie opodatkowana podatkiem VAT według stawki 23%. Wymienione działki są niezabudowane, nieogrodzone, o płaskiej nawierzchni, znajdują się w bezpośrednim sąsiedztwie węzła drogi ekspresowej S8 – od strony północno-zachodniej, natomiast od strony południowo – wschodniej graniczą z drogą publiczną klasy drogi lokalnej, częściowo porośnięte niską roślinnością. Linia energetyczna, gazociąg i wodociąg w ulicy Przyjacielskiej, w odległości około 70 m od granicy terenu. W dziale III księgi wieczystej nr WA1W/00074384/6, prowadzonej dla działki ewidencyjnej nr 20/2 z obrębu 0002,02 ujawnione są służebności gruntowe ustanowione nieodpłatnie i na czas nieoznaczony, polegające na prawie przejścia i przejazdu po działce nr 20 w obrębie 02 oraz prawie przeprowadzenia wszelkich mediów do działek nr 19/1, 19/2, 19/3, 19/4 i 19/5 w obrębie 02. Służebności te wygasły na skutek zrzeczenia się przez właścicieli nieruchomości władnących, co zostało udokumentowane w stosownych oświadczeniach, pozwalających na wykreślenie opisanych ograniczonych praw rzeczowych z księgi wieczystej nr WA1W/00074384/6. Do dnia publikacji niniejszego ogłoszenia zmiany w tej księdze nie zostały jeszcze ujawnione. Sprzedawane nieruchomości nie są przedmiotem żadnych zobowiązań. Przetarg odbędzie się w dniu 4 października 2017 r. (środa) o godz. 1000 w Urzędzie Miasta Kobyłka, ul. Wołomińska 1, sala konferencyjna, parter. Warunkiem dopuszczenia do przetargu jest wniesienie wadium oraz okazanie komisji przetargowej dowodu tożsamości. W przypadku przystąpienia do przetargu osób będących w związku małżeńskim, do dokonywania czynności przetargowych konieczna jest obecność obojga małżonków lub jednego ze stosownym pełnomocnictwem (notarialnym) drugiego małżonka, zawierającym zgodę na nabycie nieruchomości. Osoby prawne winne przedłożyć aktualny wypis z rejestru oraz właściwe pełnomocnictwo w formie notarialnej. Nabycie nieruchomości przez cudzoziemców może nastąpić w przypadku uzyskania zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych, jeżeli wymagają tego przepisy ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (jedn. tekst Dz.U. z 2016 r. poz.1061 ze zm.). Wadium w pieniądzu należy wnieść najpóźniej do dnia 29 września 2017 r. włącznie (z podaniem oznaczenia nieruchomości), przelewem bankowym na konto Miasta Kobyłka, nr rachunku: 69 1160 2202 0000 0002 0389 9479. Za datę wniesienia wadium uważa się datę wpływu środków pieniężnych na rachunek Miasta Kobyłka. Wpłaty należy dokonać z takim wyprzedzeniem, aby ww. kwota wadium wpłynęła na konto Miasta Kobyłka w podanym w ogłoszeniu terminie. Wadium wpłacone przez uczestnika, który wygrał przetarg zalicza się na poczet ceny nieruchomości, a pozostałym uczestnikom przetargu zostanie zwrócone w terminie nie później niż przed upływem 3 dni od dnia zamknięcia lub odwołania przetargu. O wysokości postąpienia decydują uczestnicy przetargu, z tym że postąpienie nie może wynosić mniej niż  1% ceny wywoławczej nieruchomości. Jeżeli osoba ustalona jako nabywca nieruchomości nie stawi się bez usprawiedliwienia w wyznaczonym miejscu i terminie w celu zawarcia umowy sprzedaży, organizator przetargu może odstąpić od zawarcia umowy, a wpłacone wadium nie zostanie  zwrócone. Koszty notarialne i koszty sądowe związane z zawarciem umowy sprzedaży nieruchomości ponosi nabywca wyłoniony w przetargu. Zastrzega się prawo unieważnienia lub odstąpienia od przetargu jedynie z uzasadnionych przyczyn. Bliższych informacji można zasięgnąć pod nr tel. 22 760-70-96, 22 760-70-97, osobiście w Wydziale Gospodarki Przestrzennej Urzędu Miasta Kobyłka ul. Wołomińska 1, pokój  nr 36, bądź kierując korespondencję drogą elektroniczną na adres e-mail: wgp@kobylka.pl. Ogłoszenie zostało zamieszczone na stronie internetowej Urzędu Miasta Kobyłka www.kobylka.pl w zakładce Dla Mieszkańca - Nieruchomości, w BIP w zakładce Nieruchomości - Sprzedaż oraz wywieszone na tablicy ogłoszeń w siedzibie Urzędu.

Okladka_Magazyn

Investment Areas info Magazine
marzec 2017 - Targi MIPIM w Cannes
OTWÓRZ PDF

 

Najnowsze ogłoszenia

TERENY INWESTYCYJNE - PREZENTACJE OFERENTÓW