Czym są pliki cookies  Używamy plików cookies, by ułatwić korzystanie z naszych serwisów. Jeśli nie chcesz, by pliki cookies były zapisywane na Twoim dysku zmień ustawienia swojej przeglądarki.
Grunty inwestycyjne dla biznesu

Jakie punkty negocjacji umowy najmu powierzchni biurowych są najtrudniejsze?

     
wielkość tekstu: zmniejsz wielkość czcionki
 Sławomir Lisiecki,  kancelaria Galt
Sławomir Lisiecki, kancelaria Galt

Warszawska kancelaria Galt opublikowała raport na temat najbardziej problematycznych klauzul zawartych w umowach najmu powierzchni biurowych. Do najtrudniejszych negocjacyjnie kwestii należą ustalenia dotyczące kar związanych z wypowiedzeniem lub niedotrzymaniem warunków umowy.

Jak wynika z raportu pt. Najbardziej sporne klauzule w umowach najmu powierzchni biurowych, najwięcej trudności negocjacyjnych wzbudza klauzula dotycząca kar umownych za wypowiedzenie umowy przez najemcę. Taką odpowiedź wskazało ok. 60 proc. respondentów.

Zdaniem Sławomira Lisieckiego, z kancelarii Galt, kwestia ta budzi najwięcej kontrowersji, ponieważ wypowiedzenia umowy mogą wyniknąć z wielu czynników, które trudno przewidzieć i zaplanować.

- Każdy, kto decyduje się na wynajem powierzchni biurowej musi liczyć się z szeregiem zmiennych, które w momencie podpisywania umowy są trudne do przewidzenia. W dzisiejszych, dynamicznych realiach biznesowych, najemcy chcą być przygotowani na różne scenariusze, w tym m.in.  likwidację oddziału firmy lub przeprowadzkę. Każda tego typu decyzja naraża wynajmującego na straty finansowe. Mamy tutaj do czynienia z klasycznym konfliktem interesów: najemca, biorąc pod uwagę różne scenariusze stara się ustalić jak najniższą karę umowną, z kolei wynajmujący będzie próbował wynegocjować kwotę, która pozwoli na pokrycie strat finansowych w przypadku utraty najemcy.

Na drugim i trzecim miejscu kolejno uplasowały się klauzule dotyczące skutków opóźnień w przekazaniu pomieszczeń oraz zakłóceń w korzystaniu z przedmiotu najmu. Obie te kwestie, jako problematyczne określiło ok. 50 proc. respondentów.

- Klauzule te dotyczą kar związanych z niedotrzymaniem warunków umowy i są przedmiotem równie trudnych negocjacji. Sytuacje, w których najemca nie może korzystać z wynajmowanego lokalu z winy wynajmującego narażają go bezpośrednio na straty finansowe. W tym przypadku to wynajmujący musi brać pod uwagę różne, całkiem prawdopodobne scenariusze, w tym wszelkiego rodzaju awarie i problemy techniczne, które mogą uniemożliwić najemcy korzystanie z lokalu i narazić go na straty finansowe. – mówi Sławomir Lisiecki.

Wśród innych spornych i czasochłonnych warunków umowy, respondenci wskazali także m.in. ustalenia dotyczące standardu prac wykończeniowych (49 proc.badanych), odpowiedzialności najemców za ewentualne szkody wyrządzone w lokalu (42 proc.respondentów) oraz zniszczenie przedmiotu najmu (39 proc.)

Mniej problemów przysparzają takie klauzule, jak np. zasady regulowania opłat eksploatacyjnych, opcje przedłużenia umowy czy kryteria pomiarów powierzchni.

- Tego typu zapisy dotyczą raczej technicznych ustaleń dotyczących wypełniania warunków umowy, dlatego większość respondentów określiła je, jako łatwe do ustalenia – tłumaczy Sławomir Lisiecki.  

Kosztowne negocjacje

Zapisy umowy najmu mają bezpośredni wpływ na koszty operacyjne najemcy oraz określają zyski, jakie z tytułu udostępnienia lokalu może osiągnąć wynajmujący. Ponieważ wszystkie kosztowe kwestie dotyczące umowy najmu wymagają obopólnej zgody, umowy stają się obiektem niejednokrotnie długotrwałego procesu negocjacyjnego.

Przedłużające się rozmowy mogą narazić obie strony na duże koszty, a także doprowadzić do zagrożenia terminów ustalonych przez wynajmujących z bankami w zakresie progów komercjalizacji projektów. Mogą nawet negatywnie wpłynąć na płynność finansową wynajmującego.

W jaki sposób poradzić sobie w przypadku przeciągających się negocjacji?

- Dobrym rozwiązaniem może być skorzystanie z pomocy zewnętrznego podmiotu – np. firmy doradczej lub kancelarii prawnej, wyspecjalizowanej w dziedzinie nieruchomości komercyjnych. Tego typu eksperci potrafią ocenić sytuację „na zimno” i zaproponować rozwiązania, które pomogą w rozładowaniu negocjacyjnego impasu – dodaje Lisiecki.

W badaniu pt. Najbardziej sporne klauzule w umowach najmu powierzchni biurowych wzięło udział kilkudziesięciu respondentów złożonych z przedstawicieli deweloperów i operatorów powierzchni biurowych oraz ich najemców. Uczestnicy badania oceniali poszczególne zapisy umów pod kątem trudności i czasochłonności związanych z ich ustaleniem w pięciostopniowej skali: łatwe do uzgodnienia, raczej łatwe, średnie, raczej trudne oraz trudne do uzgodnienia.

© Wszystkie prawa zastrzeżone
Żadna część jak i całość utworów zawartych w serwisie nie może być powielana i rozpowszechniana lub dalej rozpowszechniana w jakiejkolwiek formie i w jakikolwiek sposób (w tym także elektroniczny lub mechaniczny lub inny albo na wszelkich polach eksploatacji) włącznie z kopiowaniem, szeroko pojętą digitalizacją, fotokopiowaniem lub kopiowaniem, w tym także zamieszczaniem w Internecie - bez pisemnej zgody D&B Partners S.C. Jakiekolwiek użycie lub wykorzystanie utworów w całości lub w części bez zgody D&B Partners S.C. lub autorów z naruszeniem prawa jest zabronione pod groźbą kary i może być ścigane prawnie. Zapytaj o licencję na publikację (biuro@terenyinwestycyjne.info)

Czytaj podobne

Dodaj komentarz

Zaloguj się, by skomentować
Nie masz jeszcze konta? Zarejestruj się
  • Wszystkie
  • Grunty
  • Lokale użytkowe
  • Praca
 
 
BURMISTRZ MIASTA KOBYŁKA ogłasza I przetarg ustny nieograniczony na sprzedaż łączną niezabudowanych nieruchomości gruntowych, stanowiących własność Gminy Kobyłka   Przetarg dotyczy nieruchomości będących własnością Gminy Kobyłka, położonych w Kobyłce w rejonie ulicy Przyjacielskiej, stanowiących działki ewidencyjne w obrębie 0002,02, oznaczone numerami:   13/2 o powierzchni 0,9604 ha, sklasyfikowana jako RVI, PsVI, LzVI, N,  dla której Sąd Rejonowy w Wołominie IV Wydział Ksiąg  Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr WA1W/00025298/8, 14 o powierzchni 0,2412 ha, sklasyfikowana jako LzVI i nr 15/5 o powierzchni 1,8743 ha sklasyfikowana jako LzVI i N, dla których Sąd Rejonowy w Wołominie IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr WA1W/00070527/3, 16/4 o powierzchni 1,0249 ha, sklasyfikowana jako  RV i W, dla której Sąd Rejonowy w Wołominie IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr WA1W/00074464/1, 18/9 o powierzchni 2,8989 ha, sklasyfikowana jako RV, RVI i LzVI, dla której Sąd Rejonowy w Wołominie IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr WA1W/00064326/9, 20/2 o powierzchni 0,5315 ha, sklasyfikowana jako RVI, dla której Sąd Rejonowy w Wołominie IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr WA1W/00074384/6. Łączna powierzchnia nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży wynosi 7,5312 ha. Sprzedaż prawa własności ww. nieruchomości nastąpi w oparciu o Uchwałę Rady Miasta Kobyłka z dnia 22 maja 2017 r. Nr XXXV/318/17. Zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, ww. działki położone są w terenie obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz zabudowy usługowej (symbol planu P/U) oraz w terenie składów i magazynów, zabudowy usługowej oraz obsługi komunikacji samochodowej (symbol planu P/U/KS). Cena wywoławcza nieruchomości netto wynosi 19.200.000 zł. Wadium wynosi 960.000 zł. Sprzedaż będzie opodatkowana podatkiem VAT według stawki 23%. Wymienione działki są niezabudowane, nieogrodzone, o płaskiej nawierzchni, znajdują się w bezpośrednim sąsiedztwie węzła drogi ekspresowej S8 – od strony północno-zachodniej, natomiast od strony południowo – wschodniej graniczą z drogą publiczną klasy drogi lokalnej, częściowo porośnięte niską roślinnością. Linia energetyczna, gazociąg i wodociąg w ulicy Przyjacielskiej, w odległości około 70 m od granicy terenu. W dziale III księgi wieczystej nr WA1W/00074384/6, prowadzonej dla działki ewidencyjnej nr 20/2 z obrębu 0002,02 ujawnione są służebności gruntowe ustanowione nieodpłatnie i na czas nieoznaczony, polegające na prawie przejścia i przejazdu po działce nr 20 w obrębie 02 oraz prawie przeprowadzenia wszelkich mediów do działek nr 19/1, 19/2, 19/3, 19/4 i 19/5 w obrębie 02. Służebności te wygasły na skutek zrzeczenia się przez właścicieli nieruchomości władnących, co zostało udokumentowane w stosownych oświadczeniach, pozwalających na wykreślenie opisanych ograniczonych praw rzeczowych z księgi wieczystej nr WA1W/00074384/6. Do dnia publikacji niniejszego ogłoszenia zmiany w tej księdze nie zostały jeszcze ujawnione. Sprzedawane nieruchomości nie są przedmiotem żadnych zobowiązań. Przetarg odbędzie się w dniu 4 października 2017 r. (środa) o godz. 1000 w Urzędzie Miasta Kobyłka, ul. Wołomińska 1, sala konferencyjna, parter. Warunkiem dopuszczenia do przetargu jest wniesienie wadium oraz okazanie komisji przetargowej dowodu tożsamości. W przypadku przystąpienia do przetargu osób będących w związku małżeńskim, do dokonywania czynności przetargowych konieczna jest obecność obojga małżonków lub jednego ze stosownym pełnomocnictwem (notarialnym) drugiego małżonka, zawierającym zgodę na nabycie nieruchomości. Osoby prawne winne przedłożyć aktualny wypis z rejestru oraz właściwe pełnomocnictwo w formie notarialnej. Nabycie nieruchomości przez cudzoziemców może nastąpić w przypadku uzyskania zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych, jeżeli wymagają tego przepisy ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (jedn. tekst Dz.U. z 2016 r. poz.1061 ze zm.). Wadium w pieniądzu należy wnieść najpóźniej do dnia 29 września 2017 r. włącznie (z podaniem oznaczenia nieruchomości), przelewem bankowym na konto Miasta Kobyłka, nr rachunku: 69 1160 2202 0000 0002 0389 9479. Za datę wniesienia wadium uważa się datę wpływu środków pieniężnych na rachunek Miasta Kobyłka. Wpłaty należy dokonać z takim wyprzedzeniem, aby ww. kwota wadium wpłynęła na konto Miasta Kobyłka w podanym w ogłoszeniu terminie. Wadium wpłacone przez uczestnika, który wygrał przetarg zalicza się na poczet ceny nieruchomości, a pozostałym uczestnikom przetargu zostanie zwrócone w terminie nie później niż przed upływem 3 dni od dnia zamknięcia lub odwołania przetargu. O wysokości postąpienia decydują uczestnicy przetargu, z tym że postąpienie nie może wynosić mniej niż  1% ceny wywoławczej nieruchomości. Jeżeli osoba ustalona jako nabywca nieruchomości nie stawi się bez usprawiedliwienia w wyznaczonym miejscu i terminie w celu zawarcia umowy sprzedaży, organizator przetargu może odstąpić od zawarcia umowy, a wpłacone wadium nie zostanie  zwrócone. Koszty notarialne i koszty sądowe związane z zawarciem umowy sprzedaży nieruchomości ponosi nabywca wyłoniony w przetargu. Zastrzega się prawo unieważnienia lub odstąpienia od przetargu jedynie z uzasadnionych przyczyn. Bliższych informacji można zasięgnąć pod nr tel. 22 760-70-96, 22 760-70-97, osobiście w Wydziale Gospodarki Przestrzennej Urzędu Miasta Kobyłka ul. Wołomińska 1, pokój  nr 36, bądź kierując korespondencję drogą elektroniczną na adres e-mail: wgp@kobylka.pl. Ogłoszenie zostało zamieszczone na stronie internetowej Urzędu Miasta Kobyłka www.kobylka.pl w zakładce Dla Mieszkańca - Nieruchomości, w BIP w zakładce Nieruchomości - Sprzedaż oraz wywieszone na tablicy ogłoszeń w siedzibie Urzędu.

Okladka_Magazyn

Investment Areas info Magazine
marzec 2017 - Targi MIPIM w Cannes
OTWÓRZ PDF

 

Najnowsze ogłoszenia

TERENY INWESTYCYJNE - PREZENTACJE OFERENTÓW