Czym są pliki cookies  Używamy plików cookies, by ułatwić korzystanie z naszych serwisów. Jeśli nie chcesz, by pliki cookies były zapisywane na Twoim dysku zmień ustawienia swojej przeglądarki.
Grunty inwestycyjne dla biznesu

Jakie punkty negocjacji umowy najmu powierzchni biurowych są najtrudniejsze?

     
wielkość tekstu: zmniejsz wielkość czcionki
 Sławomir Lisiecki,  kancelaria Galt
Sławomir Lisiecki, kancelaria Galt

Warszawska kancelaria Galt opublikowała raport na temat najbardziej problematycznych klauzul zawartych w umowach najmu powierzchni biurowych. Do najtrudniejszych negocjacyjnie kwestii należą ustalenia dotyczące kar związanych z wypowiedzeniem lub niedotrzymaniem warunków umowy.

Jak wynika z raportu pt. Najbardziej sporne klauzule w umowach najmu powierzchni biurowych, najwięcej trudności negocjacyjnych wzbudza klauzula dotycząca kar umownych za wypowiedzenie umowy przez najemcę. Taką odpowiedź wskazało ok. 60 proc. respondentów.

Zdaniem Sławomira Lisieckiego, z kancelarii Galt, kwestia ta budzi najwięcej kontrowersji, ponieważ wypowiedzenia umowy mogą wyniknąć z wielu czynników, które trudno przewidzieć i zaplanować.

- Każdy, kto decyduje się na wynajem powierzchni biurowej musi liczyć się z szeregiem zmiennych, które w momencie podpisywania umowy są trudne do przewidzenia. W dzisiejszych, dynamicznych realiach biznesowych, najemcy chcą być przygotowani na różne scenariusze, w tym m.in.  likwidację oddziału firmy lub przeprowadzkę. Każda tego typu decyzja naraża wynajmującego na straty finansowe. Mamy tutaj do czynienia z klasycznym konfliktem interesów: najemca, biorąc pod uwagę różne scenariusze stara się ustalić jak najniższą karę umowną, z kolei wynajmujący będzie próbował wynegocjować kwotę, która pozwoli na pokrycie strat finansowych w przypadku utraty najemcy.

Na drugim i trzecim miejscu kolejno uplasowały się klauzule dotyczące skutków opóźnień w przekazaniu pomieszczeń oraz zakłóceń w korzystaniu z przedmiotu najmu. Obie te kwestie, jako problematyczne określiło ok. 50 proc. respondentów.

- Klauzule te dotyczą kar związanych z niedotrzymaniem warunków umowy i są przedmiotem równie trudnych negocjacji. Sytuacje, w których najemca nie może korzystać z wynajmowanego lokalu z winy wynajmującego narażają go bezpośrednio na straty finansowe. W tym przypadku to wynajmujący musi brać pod uwagę różne, całkiem prawdopodobne scenariusze, w tym wszelkiego rodzaju awarie i problemy techniczne, które mogą uniemożliwić najemcy korzystanie z lokalu i narazić go na straty finansowe. – mówi Sławomir Lisiecki.

Wśród innych spornych i czasochłonnych warunków umowy, respondenci wskazali także m.in. ustalenia dotyczące standardu prac wykończeniowych (49 proc.badanych), odpowiedzialności najemców za ewentualne szkody wyrządzone w lokalu (42 proc.respondentów) oraz zniszczenie przedmiotu najmu (39 proc.)

Mniej problemów przysparzają takie klauzule, jak np. zasady regulowania opłat eksploatacyjnych, opcje przedłużenia umowy czy kryteria pomiarów powierzchni.

- Tego typu zapisy dotyczą raczej technicznych ustaleń dotyczących wypełniania warunków umowy, dlatego większość respondentów określiła je, jako łatwe do ustalenia – tłumaczy Sławomir Lisiecki.  

Kosztowne negocjacje

Zapisy umowy najmu mają bezpośredni wpływ na koszty operacyjne najemcy oraz określają zyski, jakie z tytułu udostępnienia lokalu może osiągnąć wynajmujący. Ponieważ wszystkie kosztowe kwestie dotyczące umowy najmu wymagają obopólnej zgody, umowy stają się obiektem niejednokrotnie długotrwałego procesu negocjacyjnego.

Przedłużające się rozmowy mogą narazić obie strony na duże koszty, a także doprowadzić do zagrożenia terminów ustalonych przez wynajmujących z bankami w zakresie progów komercjalizacji projektów. Mogą nawet negatywnie wpłynąć na płynność finansową wynajmującego.

W jaki sposób poradzić sobie w przypadku przeciągających się negocjacji?

- Dobrym rozwiązaniem może być skorzystanie z pomocy zewnętrznego podmiotu – np. firmy doradczej lub kancelarii prawnej, wyspecjalizowanej w dziedzinie nieruchomości komercyjnych. Tego typu eksperci potrafią ocenić sytuację „na zimno” i zaproponować rozwiązania, które pomogą w rozładowaniu negocjacyjnego impasu – dodaje Lisiecki.

W badaniu pt. Najbardziej sporne klauzule w umowach najmu powierzchni biurowych wzięło udział kilkudziesięciu respondentów złożonych z przedstawicieli deweloperów i operatorów powierzchni biurowych oraz ich najemców. Uczestnicy badania oceniali poszczególne zapisy umów pod kątem trudności i czasochłonności związanych z ich ustaleniem w pięciostopniowej skali: łatwe do uzgodnienia, raczej łatwe, średnie, raczej trudne oraz trudne do uzgodnienia.

© Wszystkie prawa zastrzeżone
Żadna część jak i całość utworów zawartych w serwisie nie może być powielana i rozpowszechniana lub dalej rozpowszechniana w jakiejkolwiek formie i w jakikolwiek sposób (w tym także elektroniczny lub mechaniczny lub inny albo na wszelkich polach eksploatacji) włącznie z kopiowaniem, szeroko pojętą digitalizacją, fotokopiowaniem lub kopiowaniem, w tym także zamieszczaniem w Internecie - bez pisemnej zgody D&B Partners S.C. Jakiekolwiek użycie lub wykorzystanie utworów w całości lub w części bez zgody D&B Partners S.C. lub autorów z naruszeniem prawa jest zabronione pod groźbą kary i może być ścigane prawnie. Zapytaj o licencję na publikację (biuro@terenyinwestycyjne.info)

Czytaj podobne

Dodaj komentarz

Zaloguj się, by skomentować
Nie masz jeszcze konta? Zarejestruj się
  • Wszystkie
  • Grunty
  • Lokale użytkowe
  • Praca
 
 
Suwalska Specjalna Strefa Ekonomiczna S.A. w Suwałkach jako zarządzający Suwalską Specjalną Strefą Ekonomiczną, na podstawie Rozporządzenia Ministra Gospodarki i Pracy z dnia 15 listopada 2004 r. (tekst jedn. Dz. U. z 2015 r. poz. 2041 ) w sprawie przetargów i rokowań oraz kryteriów oceny zamierzeń co do przedsięwzięć gospodarczych, które mają być podjęte przez przedsiębiorców na terenie Suwalskiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej ZAPRASZA DO ROKOWAŃ NR 15/2017 mających na celu wyłonienia przedsiębiorców, którzy uzyskają zezwolenie na prowadzenie działalności gospodarczej na terenie Suwalskiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej Podstrefa Suwałki.  Zaproszenie do rokowań kierowane jest do przedsiębiorców, którzy posiadają udokumentowane prawo do dysponowania nieruchomością na terenie Suwalskiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej Podstrefa Suwałki lub posiadają wiarygodny dowód uprawdopodobnienia możliwości uzyskania takiego tytułu prawnego i zamierzają prowadzić działalność gospodarczą na podstawie zezwolenia. 1. Kryteria oceny zamierzeń, co do przedsięwzięć gospodarczych, które mają być podjęte na terenie SSSE, sposób przygotowania oferty określa Specyfikacja Istotnych Warunków Rokowań. 2. Cena  Specyfikacji Istotnych Warunków Rokowań wynosi 10 000,00 zł + należny podatek VAT. 3. Specyfikację Istotnych Warunków Rokowań można nabyć w siedzibie SSSE S.A. (Suwałki, ul. T. Noniewicza 49), po przedłożeniu dowodu zapłaty na konto: Bank PEKAO S.A. I O. Suwałki 58 1240 1848 1111 0000 2075 7894. 4. Warunkiem udziału w rokowaniach jest wykupienie Specyfikacji Istotnych Warunków Rokowań i złożenie kompletnej oferty. 5. Oferty należy składać w siedzibie SSSE S.A. w Suwałkach przy ulicy T. Noniewicza 49, do dnia 03.11.2017 r. do godziny 12.00 . 6. Otwarcie ofert nastąpi w siedzibie SSSE S.A w Suwałkach przy ulicy T. Noniewicza 49,  w dniu 06.11.2017 r.   o godzinie 10.00 7. W przypadku wpłynięcia więcej niż jednej oferty ich otwarcie będzie następowało w kolejności złożenia, o każdej pełnej godzinie, począwszy od godziny 10.00. Wszelkich informacji udzielamy w biurze SSSE S.A. pod adresem: 16-400 Suwałki, ul. T. Noniewicza 49, tel./fax:, (87) 565 22 17, 565 24 49; e-mail: g.czauz@ssse.com.pl, www.ssse.com.pl   

Okladka_Magazyn

Investment Areas info Magazine
marzec 2017 - Targi MIPIM w Cannes
OTWÓRZ PDF

 

Najnowsze ogłoszenia

TERENY INWESTYCYJNE - PREZENTACJE OFERENTÓW