Czym są pliki cookies  Używamy plików cookies, by ułatwić korzystanie z naszych serwisów. Jeśli nie chcesz, by pliki cookies były zapisywane na Twoim dysku zmień ustawienia swojej przeglądarki.
Grunty inwestycyjne dla biznesu

Czy obecne ceny gruntów zachęcają inwestorów do tworzenia banków ziemi?

     
wielkość tekstu: zmniejsz wielkość czcionki
Aleksander Loster i Jerzy Dobrowolski, ProValue
Aleksander Loster i Jerzy Dobrowolski, ProValue

Na pytanie odpowiadają Jerzy Dobrowolski, partner i współzałożyciel ProValue oraz Aleksander Loster, ekspert ds. doradztwa inwestycyjnego w ProValue. 

Pojęcie inwestor jest bardzo pojemne – na rynku gruntów inwestycyjnych inwestorem jest deweloper i jego perspektywę przyjmiemy w dalszych rozważaniach. Jako przykładem posłużymy się rynkiem warszawskim (największym pod względem liczby i wolumenów zawieranych transakcji, a zarazem takim, na którym najszybciej dostrzegalne są trendy). Rynek ten jest na tyle rozwinięty, że w przypadku doświadczonych deweloperów powinniśmy raczej mówić o rozbudowie lub uzupełnianiu banku ziemi niż o jego tworzeniu od podstaw.

W okresie dobrej koniunktury masowy napływ inwestorów i ówczesny łatwy dostęp do kredytu spowodował, że ceny gruntów inwestycyjnych w wielu przypadkach zostały zawyżone, nierzadko do poziomu przekraczającego wartość rynkową. W początkowej fazie kryzysu (kilka-kilkanaście miesięcy), gdy pojawiła się konieczność sprzedaży takich gruntów, transakcje nie dochodziły do skutku, ponieważ sprzedający nie zgadzali się na sprzedaż ze stratą, a kupujący lepiej liczyli opłacalność inwestycji i składali oferty na poziomie o kilkadziesiąt procent niższym.

Obecnie na rynku gruntów inwestycyjnych obserwujemy kilka równocześnie rozwijających się trendów. Po stronie podażowej dostrzegalne jest:

- stopniowe urealnianie oczekiwań właścicieli gruntów. Ten wieloletni proces można streścić w następujący sposób: nieudane próby sprzedaży po cenie odpowiadającej wcześniejszym zawyżonym wycenom, historycznie poniesionym kosztom lub wartości odtworzeniowej; sporządzanie kolejnych wycen (na coraz niższych poziomach) i kontestowanie wartości rynkowej; w końcu (proces trwający co najmniej kilkanaście miesięcy) - odejście od myślenia życzeniowego na rzecz urealnionej wyceny. To powoduje „odblokowanie” niektórych atrakcyjnie zlokalizowanych gruntów (i materializuje się w postaci transakcji sprzedaży).

- restrukturyzacja firm z innych branż (nierzadko spowodowana trudniejszą sytuacją przedsiębiorstw na obszarze ich podstawowej działalności w warunkach spowolnienia gospodarczego). W rezultacie wzbogacenie oferty gruntów, również o położone w atrakcyjnych lokalizacjach grunty zabudowane budynkami przeznaczonymi do przebudowy lub wyburzenia (tzw. brownfield developments).

Należy równocześnie podkreślić, że nie zmaterializowała się oczekiwana przez niektórych inwestorów „wyprzedaż” gruntów. W przypadku większych gruntów, ich właściciele zamiast sprzedawać je po niskiej cenie albo czekać kilka lat na wzrost wartości gruntów, szukają możliwości współpracy z deweloperami (wniesienia aportem gruntu do spółki celowej i partycypacji w późniejszych zyskach).

Trendy dostrzegalne po stronie popytowej:

- Stopniowe zagospodarowanie istniejących zapasów gruntów przez deweloperów obecnych na danym rynku, a zarazem ekspansja deweloperów z innych regionów na nowy geograficznie rynek,
- Symptomy wskazujące na zbliżenie się do ceny równowagi na rynku obiektów gotowych (np. zmniejszona liczba niesprzedanych mieszkań, coraz mniejsze różnice pomiędzy cenami ofertowymi a transakcyjnymi – w drugim kwartale 2013 r. już tylko około 4-5 procent).
- Lepsze od oczekiwanych wyniki deweloperów mieszkaniowych (szybsza sprzedaż, stopniowo malejące zapasy niesprzedanych mieszkań, dostrzegany wzrost popytu na mieszkania – również większe).
- Budzący zdziwienie bankowców wzrost popytu na kredyt mieszkaniowy (po części spowodowany niskim poziomem stóp procentowych i wzrostem atrakcyjności mieszkania jako inwestycji kapitałowej).

Oczywiście można zadawać pytanie o trwałość wyżej wymienionych zjawisk, jednak w naszej ocenie skumulowany efekt powinien wpłynąć na stopniowe ożywienie na rynku gruntów inwestycyjnych.

Wyżej opisane trendy stanowią przesłanki do ożywienia na rynku gruntów inwestycyjnych – jednak nie są one jeszcze warunkami wystarczającymi. Stąd pytanie o poziom cen gruntów i ocenę jego atrakcyjności z perspektywy dewelopera.

Analizując poziom cen transakcyjnych w Warszawie w okresie 2010-2013 i biorąc pod uwagę liczbę zawieranych transakcji, największą aktywność w obrocie gruntami odnotowano w dzielnicach Białołęka, Wilanów i Wawer. Było to spowodowane relatywnie (w odniesieniu do innych dzielnic) niskimi cenami, a także dostępnością gruntów w tych dzielnicach.

Trudno jednoznacznie wskazać trend czasowy zmiany poziomu cen transakcyjnych gruntów w badanym okresie. Ich rozbieżność sięgająca od kilkudziesięciu złotych do kilkunastu tysięcy złotych była uwarunkowana przede wszystkim cechami nieruchomości i warunkami zawarcia transakcji. Należy jednak zauważyć, że właśnie w okresie ostatnich kilkunastu miesięcy odnotowano transakcje, w których poziom cen był poniżej przeciętnych cen występujących na rynku.

I tak na Białołęce dominowały transakcje gruntami przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową, większość transakcji zawierana była w przedziale 600-800 zł/mkw., choć grunty z pozwoleniem na budowę osiągały ceny nawet powyżej 1500 zł/mkw. W ciągu ostatnich 12 miesięcy odnotowano kilka transakcji z cenami w przedziale 300-600 zł/mkw., a więc okazyjnymi.

W Wawrze dominował obrót działkami przeznaczonymi pod zabudowę jednorodzinną wolnostojącą (z cenami najczęściej w przedziale ok. 160-300 zł/mkw.) lub bliźniaczą (tu ceny dochodziły nawet do 600 zł/mkw). Tymczasem w ciągu ostatnich 12 miesięcy zawarto kilka transakcji z cenami poniżej 100 zł/mkw. – niska cena wynikała z dużego areału oraz braku planu miejscowego, jednak wpisało się to w model biznesowy kupującego – firma typu land developer potraktowała to jako okazję.

W dzielnicy Wilanów – grunty pod budownictwo mieszkaniowo-usługowe sprzedawane były najczęściej w przedziale 500-1000 zł/mkw. Poszukujący okazyjnych cen muszą się liczyć z brakiem decyzji o warunkach zabudowy oraz narażeniem na inne ograniczenia np. położenie w strefie uciążliwości komunikacyjnej, strefie ochrony archeologicznej lub zagrożeń hałasu lotniska, a także w trakcie postępowań sądowych.

Co na to deweloperzy? Według deklaracji niektórych, planują rozbudowę banku ziemi w Warszawie, umożliwiającej im budowę kolejnych osiedli mieszkaniowych. Zainteresowani są w szczególności Wilanowem, licząc na tani zakup gruntu (w kalkulacjach muszą uwzględnić koszt budowy infrastruktury i ryzyko rozliczeń z miastem za działki przejęte pod drogi). Zainteresowanie wzbudza również Bemowo – wspólnym mianownikiem jest dostępność kilkudziesięciu hektarów, współpraca z miastem (dotycząca planów zagospodarowania i warunków doprowadzenia infrastruktury) oraz współpraca kilku deweloperów przy zagospodarowaniu dużego areału.

Jednak większość deweloperów nie ogłasza swoich zamierzeń, z uwagą analizując nadarzające się możliwości inwestycyjne, a przede wszystkim ostrożnie oceniając ryzyko. W tej sytuacji pojawiające się ciekawe oferty inwestycyjne nie przełożyły się wciąż (jeszcze?) na zauważalny wzrost wolumenu transakcji.

© Wszystkie prawa zastrzeżone
Żadna część jak i całość utworów zawartych w serwisie nie może być powielana i rozpowszechniana lub dalej rozpowszechniana w jakiejkolwiek formie i w jakikolwiek sposób (w tym także elektroniczny lub mechaniczny lub inny albo na wszelkich polach eksploatacji) włącznie z kopiowaniem, szeroko pojętą digitalizacją, fotokopiowaniem lub kopiowaniem, w tym także zamieszczaniem w Internecie - bez pisemnej zgody D&B Partners S.C. Jakiekolwiek użycie lub wykorzystanie utworów w całości lub w części bez zgody D&B Partners S.C. lub autorów z naruszeniem prawa jest zabronione pod groźbą kary i może być ścigane prawnie. Zapytaj o licencję na publikację (biuro@terenyinwestycyjne.info)

Czytaj podobne

Dodaj komentarz

Zaloguj się, by skomentować
Nie masz jeszcze konta? Zarejestruj się
  • Wszystkie
  • Grunty
  • Lokale użytkowe
  • Praca
 
 
Suwalska Specjalna Strefa Ekonomiczna S.A. w Suwałkach jako zarządzający Suwalską Specjalną Strefą Ekonomiczną, na podstawie Rozporządzenia Ministra Gospodarki i Pracy z dnia 15 listopada 2004 r. (tekst jedn. Dz. U. z 2015 r. poz. 2041 ) w sprawie przetargów i rokowań oraz kryteriów oceny zamierzeń co do przedsięwzięć gospodarczych, które mają być podjęte przez przedsiębiorców na terenie Suwalskiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej ZAPRASZA DO ROKOWAŃ NR 15/2017 mających na celu wyłonienia przedsiębiorców, którzy uzyskają zezwolenie na prowadzenie działalności gospodarczej na terenie Suwalskiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej Podstrefa Suwałki.  Zaproszenie do rokowań kierowane jest do przedsiębiorców, którzy posiadają udokumentowane prawo do dysponowania nieruchomością na terenie Suwalskiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej Podstrefa Suwałki lub posiadają wiarygodny dowód uprawdopodobnienia możliwości uzyskania takiego tytułu prawnego i zamierzają prowadzić działalność gospodarczą na podstawie zezwolenia. 1. Kryteria oceny zamierzeń, co do przedsięwzięć gospodarczych, które mają być podjęte na terenie SSSE, sposób przygotowania oferty określa Specyfikacja Istotnych Warunków Rokowań. 2. Cena  Specyfikacji Istotnych Warunków Rokowań wynosi 10 000,00 zł + należny podatek VAT. 3. Specyfikację Istotnych Warunków Rokowań można nabyć w siedzibie SSSE S.A. (Suwałki, ul. T. Noniewicza 49), po przedłożeniu dowodu zapłaty na konto: Bank PEKAO S.A. I O. Suwałki 58 1240 1848 1111 0000 2075 7894. 4. Warunkiem udziału w rokowaniach jest wykupienie Specyfikacji Istotnych Warunków Rokowań i złożenie kompletnej oferty. 5. Oferty należy składać w siedzibie SSSE S.A. w Suwałkach przy ulicy T. Noniewicza 49, do dnia 03.11.2017 r. do godziny 12.00 . 6. Otwarcie ofert nastąpi w siedzibie SSSE S.A w Suwałkach przy ulicy T. Noniewicza 49,  w dniu 06.11.2017 r.   o godzinie 10.00 7. W przypadku wpłynięcia więcej niż jednej oferty ich otwarcie będzie następowało w kolejności złożenia, o każdej pełnej godzinie, począwszy od godziny 10.00. Wszelkich informacji udzielamy w biurze SSSE S.A. pod adresem: 16-400 Suwałki, ul. T. Noniewicza 49, tel./fax:, (87) 565 22 17, 565 24 49; e-mail: g.czauz@ssse.com.pl, www.ssse.com.pl   

Okladka_Magazyn

Investment Areas info Magazine
marzec 2017 - Targi MIPIM w Cannes
OTWÓRZ PDF

 

Najnowsze ogłoszenia

TERENY INWESTYCYJNE - PREZENTACJE OFERENTÓW