Czym są pliki cookies  Używamy plików cookies, by ułatwić korzystanie z naszych serwisów. Jeśli nie chcesz, by pliki cookies były zapisywane na Twoim dysku zmień ustawienia swojej przeglądarki.
Grunty inwestycyjne dla biznesu

Kiedy nieruchomość jest zabytkiem i jakie są obowiązki jej właściciela?

     
wielkość tekstu: zmniejsz wielkość czcionki
Marcin Studziński, radca prawny, partner europejski w kancelarii Squire Sanders Święcicki Krześniak
Marcin Studziński, radca prawny, partner europejski w kancelarii Squire Sanders Święcicki Krześniak

Odpowiada Marcin Studziński, radca prawny, partner europejski w kancelarii Squire Sanders Święcicki Krześniak:

Atrakcyjna lokalizacja nieruchomości to powód do zadowolenia, ale może się wiązać z ograniczeniami w dysponowaniu swoją własnością i dodatkowymi nakładami finansowymi. Budynek lub jego otoczenie mogą być bowiem objęte ochroną konserwatora zabytków.

Najbardziej wartościowe parcele i stojące na nich budynki często znajdują się w centrach miast lub na terenach atrakcyjnych krajobrazowo. Łączy się to z ryzykiem, iż zostały wpisane do rejestru zabytków lub podlegają ochronie wynikającej np. z postanowień miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Warto to sprawdzić, zanim rozpocznie się jakiekolwiek inwestycje związane z tego rodzaju nieruchomością. Jeśli się okaże, iż jest ona pod ochroną konserwatora, jej właściciel nie może nią już dowolnie dysponować. Nawet jeśli sam budynek czy działka nie są objęte ochroną, warto zwrócić uwagę na status ich najbliższego otoczenia. Może się zdarzyć, iż zabytkowe sąsiedztwo uniemożliwi realizację planowanej inwestycji.
Ustawa o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami z 23 lipca 2003 r. („ustawa”) nakłada na właściciela zabytkowej nieruchomości obowiązek uzyskania pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków na prowadzenie wszelkich robót budowlanych w rozumieniu art. 3 pkt 7 Ustawy prawo budowlane. Chodzi tu o przebudowy, nadbudowy, rozbudowy, prace mające na celu ozdabianie budynku, uzupełnianie brakujących fragmentów lub odnowę istniejących, zmianę pokrycia czy koloru elewacji bądź rozkładu wnętrz. Wydanie pozwolenia na budowę dotyczącą obiektu wpisanego do rejestru zabytków, również wymaga wcześniejszego uzyskania pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków. Z kolei rozbiórka obiektu możliwa jest jedynie po uprzednim wykreśleniu go z rejestru zabytków przez Generalnego Konserwatora Zabytków (art. 39 ust. 1 i 2 prawa budowlanego).
Ustawa dalece ingeruje w konstytucyjnie chronione prawo własności nieruchomości (jak i rzeczy ruchomych), nakładając na właścicieli zabytków szereg obowiązków, związanych z opieką nad nimi, ograniczając możliwość inwestowania w nieruchomość zabytkową, wymagając od właściciela zabezpieczenia substancji zabytkowej przed zniszczeniem lub degradacją. Powyższe ograniczenia, wprowadzone w celu zachowania zabytku dla ogółu społeczeństwa, przysparzają jego właścicielowi wielu wydatków. W przypadku, gdy konieczne prace remontowe lub zabezpieczające wymagają dużych nakładów finansowych, mogą prowadzić do znaczącego ograniczenia rynkowej wartości nieruchomości. Ustawa nie zawiera jednak żadnego mechanizmu umożliwiającego właścicielowi zabytku domaganie się wyrównania poniesionych kosztów lub wyrównania obniżenia wartości nieruchomości wskutek jej wpisu do rejestru zabytków.

Nie każdy obiekt, nawet wiekowy, jest zabytkiem w rozumieniu ustawy. W art. 3 pkt 1 stwierdza ona m.in., że zabytkiem jest nieruchomość lub rzecz ruchoma, będące świadectwem minionej epoki lub zdarzeń, których zachowanie leży w interesie społecznym ze względu na ich wartość historyczną, artystyczną lub naukową. Zabytek powinien pełnić istotną rolę w wyjaśnianiu znaczenia przeszłych zdarzeń, być wysoko oceniany ze względu na indywidualnie odczuwane piękno i walory artystyczne, bądź służyć do weryfikacji hipotez czy badań naukowych. Posiadanie powyższych przymiotów przez dany obiekt jest kwestią dowodową, dlatego w wielu postępowaniach inwestorzy, jak i organy administracji, uzyskują opinie mające udowodnić lub zaprzeczyć, iż dany obiekt posiada cechy zabytku.

Definicja zabytku jest w ustawie niedookreślona, jednak nie oznacza to, że np. organy administracji mogą dowolnie uznawać co nim jest, a co nie jest. Za każdym razem powinny szczegółowo i wyczerpująco uzasadnić, dlaczego dany obiekt jest zabytkiem, na podstawie zgromadzonego i rzetelnie zbadanego materiału dowodowego. Stwierdzenie, że nieruchomość jest zabytkiem nie oznacza też, że automatycznie zostaje objęta nadzorem konserwatorskim i ochroną prawną. Ustawa ogranicza przysługującą ochronę jedynie do obiektów, które są wpisane do rejestru zabytków, uznane są za pomnik historii, ich ochrona została ustalona na mocy postanowień miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub znajdują się w granicach parku kulturowego (art. 7).
Decyzja o wpisie danej nieruchomości do rejestru zabytków jeszcze jej właściciela nie ogranicza. Jest ona bowiem deklaratoryjno-konstytutywna, czyli dopiero na jej podstawie dochodzi do wpisania zabytku do ewidencji, a tym samym - do objęcia go ochroną konserwatorską. Jednocześnie ustawa nie przewiduje ochrony tymczasowej obiektu w okresie tzw. postępowania o wpis. Oznacza to, że jeżeli postępowanie to jeszcze trwa lub decyzja o wpisie jest uchylona, nie można objąć zabytku ochroną na mocy ustawy. Jest to podyktowane faktem, iż wpis do rejestru zabytków wiąże się z istotną ingerencją w prawo własności, ograniczając właściciela, jeśli chodzi o możliwości dysponowania swoim stanem posiadania. W obliczu konfliktu dwóch konstytucyjnie chronionych wartości, czyli prawa własności i obowiązku dbałości o dobro narodowe, ustawodawca zdecydował, że prawo własności nie może być ograniczane tymczasowo, na czas trwania postępowania o wpis.

© Wszystkie prawa zastrzeżone
Żadna część jak i całość utworów zawartych w serwisie nie może być powielana i rozpowszechniana lub dalej rozpowszechniana w jakiejkolwiek formie i w jakikolwiek sposób (w tym także elektroniczny lub mechaniczny lub inny albo na wszelkich polach eksploatacji) włącznie z kopiowaniem, szeroko pojętą digitalizacją, fotokopiowaniem lub kopiowaniem, w tym także zamieszczaniem w Internecie - bez pisemnej zgody D&B Partners S.C. Jakiekolwiek użycie lub wykorzystanie utworów w całości lub w części bez zgody D&B Partners S.C. lub autorów z naruszeniem prawa jest zabronione pod groźbą kary i może być ścigane prawnie. Zapytaj o licencję na publikację (biuro@terenyinwestycyjne.info)

Czytaj podobne

Dodaj komentarz

Zaloguj się, by skomentować
Nie masz jeszcze konta? Zarejestruj się
  • Wszystkie
  • Grunty
  • Lokale użytkowe
  • Praca
 
 
Suwalska Specjalna Strefa Ekonomiczna S.A. w Suwałkach jako zarządzający Suwalską Specjalną Strefą Ekonomiczną, na podstawie Rozporządzenia Ministra Gospodarki i Pracy z dnia 15 listopada 2004 r. (tekst jedn. Dz. U. z 2015 r. poz. 2041 ) w sprawie przetargów i rokowań oraz kryteriów oceny zamierzeń co do przedsięwzięć gospodarczych, które mają być podjęte przez przedsiębiorców na terenie Suwalskiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej ZAPRASZA DO ROKOWAŃ NR 15/2017 mających na celu wyłonienia przedsiębiorców, którzy uzyskają zezwolenie na prowadzenie działalności gospodarczej na terenie Suwalskiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej Podstrefa Suwałki.  Zaproszenie do rokowań kierowane jest do przedsiębiorców, którzy posiadają udokumentowane prawo do dysponowania nieruchomością na terenie Suwalskiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej Podstrefa Suwałki lub posiadają wiarygodny dowód uprawdopodobnienia możliwości uzyskania takiego tytułu prawnego i zamierzają prowadzić działalność gospodarczą na podstawie zezwolenia. 1. Kryteria oceny zamierzeń, co do przedsięwzięć gospodarczych, które mają być podjęte na terenie SSSE, sposób przygotowania oferty określa Specyfikacja Istotnych Warunków Rokowań. 2. Cena  Specyfikacji Istotnych Warunków Rokowań wynosi 10 000,00 zł + należny podatek VAT. 3. Specyfikację Istotnych Warunków Rokowań można nabyć w siedzibie SSSE S.A. (Suwałki, ul. T. Noniewicza 49), po przedłożeniu dowodu zapłaty na konto: Bank PEKAO S.A. I O. Suwałki 58 1240 1848 1111 0000 2075 7894. 4. Warunkiem udziału w rokowaniach jest wykupienie Specyfikacji Istotnych Warunków Rokowań i złożenie kompletnej oferty. 5. Oferty należy składać w siedzibie SSSE S.A. w Suwałkach przy ulicy T. Noniewicza 49, do dnia 03.11.2017 r. do godziny 12.00 . 6. Otwarcie ofert nastąpi w siedzibie SSSE S.A w Suwałkach przy ulicy T. Noniewicza 49,  w dniu 06.11.2017 r.   o godzinie 10.00 7. W przypadku wpłynięcia więcej niż jednej oferty ich otwarcie będzie następowało w kolejności złożenia, o każdej pełnej godzinie, począwszy od godziny 10.00. Wszelkich informacji udzielamy w biurze SSSE S.A. pod adresem: 16-400 Suwałki, ul. T. Noniewicza 49, tel./fax:, (87) 565 22 17, 565 24 49; e-mail: g.czauz@ssse.com.pl, www.ssse.com.pl   

Okladka_Magazyn

Investment Areas info Magazine
marzec 2017 - Targi MIPIM w Cannes
OTWÓRZ PDF

 

Najnowsze ogłoszenia

TERENY INWESTYCYJNE - PREZENTACJE OFERENTÓW