Czym są pliki cookies  Używamy plików cookies, by ułatwić korzystanie z naszych serwisów. Jeśli nie chcesz, by pliki cookies były zapisywane na Twoim dysku zmień ustawienia swojej przeglądarki.
Grunty inwestycyjne dla biznesu

Jak wygląda wycena centrum handlowego?

     
wielkość tekstu: zmniejsz wielkość czcionki
Joanna Kaczmarek-Walas, Dyrektor w Dziale Wycen firmy doradczej JLL
Joanna Kaczmarek-Walas, Dyrektor w Dziale Wycen firmy doradczej JLL

Na pytanie odpowiada Joanna Kaczmarek-Walas, Dyrektor w Dziale Wycen firmy doradczej JLL.

Na koniec 2015 r. podaż nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce wyniosła 13,01 mln mkw. Obejmuje ona takie formaty jak: centra handlowe – 9,28 mln mkw., parki i wielkopowierzchniowe magazyny handlowe – 3,52 mln mkw. oraz centra wyprzedażowe – 0,21 mln mkw. Co więcej, w ubiegłym roku inwestorzy byli najbardziej aktywni właśnie na rynku nieruchomości handlowych – wartość transakcji zrealizowanych w 2015 r. sięgnęła ok. 2,26 mld euro. To najlepszy rezultat od 2006 r., a zarazem czterokrotnie wyższy od wyniku zarejestrowanego w 2014 r. Nic więc dziwnego, że sektor handlowy znajduje się na radarze inwestorów, instytucji finansujących i deweloperów.

Rosnąca konkurencja, zmiany ekonomiczne, nowe marki, rekomercjalizacja, rozbudowa i przebudowa obiektów, jak również zmieniające się oczekiwania polskich konsumentów powodują, że wartość centrów handlowych może podlegać bardzo dynamicznym zmianom. Doskonałym przykładem jest tu jedno z warszawskich centrów handlowych, które dzięki rozbudowie oraz wprowadzeniu nowych marek dość istotnie podniosło swoją wartość (o ok. 15%, nie uwzględniając wzrostów wynikających ze zmian ekonomicznych). Niestety, nie wszystkie centra mogą pochwalić się tak spektakularnymi wzrostami i pomimo sprzyjających warunków ekonomicznych tracą na wartości. Taka sytuacja miała miejsce w jednym z mniejszych miast, gdzie pojawił się konkurencyjny projekt, lepiej zlokalizowany i posiadający znacznie szerszą ofertę handlową. Tutaj spadki w starszym obiekcie osiągnęły wartości rzędu 20% na przestrzeni dwóch ostatnich lat.

Aby jak najlepiej reagować na zmieniające się warunki, wskazana jest regularna wycena centrum. Wycena tego typu obiektów zasadniczo nie różni się metodologicznie od wyceny pozostałych nieruchomości komercyjnych, takich jak budynki biurowe czy magazynowe. We wszystkich wymienionych przypadkach stosuje się podejście dochodowe. Różnice powstają na etapie analizy czynników wpływających na funkcjonowanie danego obiektu.

Jak wygląda wycena centrum handlowego?

W przypadku centrów handlowych szczegółowej analizie podlega szereg czynników makroekonomicznych, jak również dotyczących samej nieruchomości. Istotną kwestią jest siła nabywcza mieszkańców danego miasta, nasycenie powierzchnią handlową, a tym samym istniejąca i planowana konkurencja. Ocenia się lokalizację w kontekście bliskości osiedli mieszkaniowych, łatwości dostępu, a tym samym zasięgu danego centrum (catchment area).

Pojawiają się również pewne dodatkowe aspekty dotyczące samego centrum, które należy wziąć pod uwagę w procesie wyceny. Chodzi przede wszystkim o obroty generowane przez dany obiekt, odwiedzalność (footfall) czy dobór najemców (tenant mix). To one w pierwszej kolejności świadczą o atrakcyjności centrum handlowego. Przyjmuje się, że dobrze prosperujący obiekt to taki, którego średnie roczne obroty kształtują się na poziomie co najmniej 8 000 PLN/mkw. Należy jednak podkreślić, że najlepsze centra handlowe w Polsce potrafią osiągnąć średnie roczne obroty przekraczające 15 - 16 000 PLN/mkw.

Bardzo istotną kwestią są również czynsze obowiązujące w danym obiekcie. Oczywiście ich poziom jest ściśle uzależniony od atrakcyjności projektu. Im lepiej działające centrum, tym wyższy poziom czynszów możliwych do osiągnięcia, a tym samym wyższa wartość nieruchomości. W tej chwili czynsze za najlepsze powierzchnie handlowe (około 100 mkw.) w warszawskich centrach osiągają nawet 110-130 euro/mkw./miesiąc, natomiast w innych głównych miastach kształtują się na poziomie 45-55 euro/mkw. /miesiąc. Poziomu czynszów nie sposób analizować w oderwaniu od stawek opłat eksploatacyjnych czy marketingowych. Jeśli te przekroczą poziom rynkowy, osiągany w innych podobnych obiektach, wówczas może to mieć negatywne przełożenie na poziom osiąganych czynszów w danym centrum handlowym.

Mówiąc o wycenie centrów handlowych nie sposób nie wspomnieć o bardzo ważnym współczynniku, jakim jest RSR (rent to sales ratio). Pokazuje on stosunek poziomu czynszów do obrotów generowanych przez dane centrum handlowe. Przyjmuje się, że zdrowy współczynnik RSR dla polskich centrów handlowych to ten oscylujący na ogół w okolicach 10-12%. Nie oznacza to, że wyższe współczynniki dyskredytują dane centrum handlowe. Wszystko zależy od poziomu osiąganych obrotów oraz rodzaju najemców w danym centrum.

Kolejnym, niezwykle ważnym czynnikiem wpływającym na wartość nieruchomości, w tym również centrów handlowych, jest stopa kapitalizacji. Jej poziom uzależniony jest od ogólnej kondycji rynku, kosztu finansowania, a także samej nieruchomości. Im lepsza nieruchomość tym niższa stopa kapitalizacji, a tym samym wyższa wartość obiektu. Na przestrzeni ostatniego roku stopy kapitalizacji podlegały dość dużej kompresji. Było to związane z dobrymi perspektywami dla polskiej gospodarki oraz dużym zainteresowaniem inwestorów sektorem handlowym. Obecnie przyjmuje się, że stopy kapitalizacji za najlepsze centra handlowe w kraju kształtują się na poziomie około 5%.

Wycena nieruchomości, w tym centrów handlowych, jest profesją interdyscyplinarną, wymagającą analizy wielu czynników z zakresu rynku inwestycyjnego, rynku najmu oraz zarządzania. Od jej jakości zależy sukces zarówno właściciela, najemców, jak również potencjalnych nabywców, dlatego też tak istotne jest, aby za wyceną stali profesjonaliści.

© Wszystkie prawa zastrzeżone
Żadna część jak i całość utworów zawartych w serwisie nie może być powielana i rozpowszechniana lub dalej rozpowszechniana w jakiejkolwiek formie i w jakikolwiek sposób (w tym także elektroniczny lub mechaniczny lub inny albo na wszelkich polach eksploatacji) włącznie z kopiowaniem, szeroko pojętą digitalizacją, fotokopiowaniem lub kopiowaniem, w tym także zamieszczaniem w Internecie - bez pisemnej zgody D&B Partners S.C. Jakiekolwiek użycie lub wykorzystanie utworów w całości lub w części bez zgody D&B Partners S.C. lub autorów z naruszeniem prawa jest zabronione pod groźbą kary i może być ścigane prawnie. Zapytaj o licencję na publikację (biuro@terenyinwestycyjne.info)

Czytaj podobne

Dodaj komentarz

Zaloguj się, by skomentować
Nie masz jeszcze konta? Zarejestruj się
  • Wszystkie
  • Grunty
  • Lokale użytkowe
  • Praca
 
 
BURMISTRZ MIASTA KOBYŁKA ogłasza I przetarg ustny nieograniczony na sprzedaż łączną niezabudowanych nieruchomości gruntowych, stanowiących własność Gminy Kobyłka   Przetarg dotyczy nieruchomości będących własnością Gminy Kobyłka, położonych w Kobyłce w rejonie ulicy Przyjacielskiej, stanowiących działki ewidencyjne w obrębie 0002,02, oznaczone numerami:   13/2 o powierzchni 0,9604 ha, sklasyfikowana jako RVI, PsVI, LzVI, N,  dla której Sąd Rejonowy w Wołominie IV Wydział Ksiąg  Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr WA1W/00025298/8, 14 o powierzchni 0,2412 ha, sklasyfikowana jako LzVI i nr 15/5 o powierzchni 1,8743 ha sklasyfikowana jako LzVI i N, dla których Sąd Rejonowy w Wołominie IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr WA1W/00070527/3, 16/4 o powierzchni 1,0249 ha, sklasyfikowana jako  RV i W, dla której Sąd Rejonowy w Wołominie IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr WA1W/00074464/1, 18/9 o powierzchni 2,8989 ha, sklasyfikowana jako RV, RVI i LzVI, dla której Sąd Rejonowy w Wołominie IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr WA1W/00064326/9, 20/2 o powierzchni 0,5315 ha, sklasyfikowana jako RVI, dla której Sąd Rejonowy w Wołominie IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr WA1W/00074384/6. Łączna powierzchnia nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży wynosi 7,5312 ha. Sprzedaż prawa własności ww. nieruchomości nastąpi w oparciu o Uchwałę Rady Miasta Kobyłka z dnia 22 maja 2017 r. Nr XXXV/318/17. Zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, ww. działki położone są w terenie obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz zabudowy usługowej (symbol planu P/U) oraz w terenie składów i magazynów, zabudowy usługowej oraz obsługi komunikacji samochodowej (symbol planu P/U/KS). Cena wywoławcza nieruchomości netto wynosi 19.200.000 zł. Wadium wynosi 960.000 zł. Sprzedaż będzie opodatkowana podatkiem VAT według stawki 23%. Wymienione działki są niezabudowane, nieogrodzone, o płaskiej nawierzchni, znajdują się w bezpośrednim sąsiedztwie węzła drogi ekspresowej S8 – od strony północno-zachodniej, natomiast od strony południowo – wschodniej graniczą z drogą publiczną klasy drogi lokalnej, częściowo porośnięte niską roślinnością. Linia energetyczna, gazociąg i wodociąg w ulicy Przyjacielskiej, w odległości około 70 m od granicy terenu. W dziale III księgi wieczystej nr WA1W/00074384/6, prowadzonej dla działki ewidencyjnej nr 20/2 z obrębu 0002,02 ujawnione są służebności gruntowe ustanowione nieodpłatnie i na czas nieoznaczony, polegające na prawie przejścia i przejazdu po działce nr 20 w obrębie 02 oraz prawie przeprowadzenia wszelkich mediów do działek nr 19/1, 19/2, 19/3, 19/4 i 19/5 w obrębie 02. Służebności te wygasły na skutek zrzeczenia się przez właścicieli nieruchomości władnących, co zostało udokumentowane w stosownych oświadczeniach, pozwalających na wykreślenie opisanych ograniczonych praw rzeczowych z księgi wieczystej nr WA1W/00074384/6. Do dnia publikacji niniejszego ogłoszenia zmiany w tej księdze nie zostały jeszcze ujawnione. Sprzedawane nieruchomości nie są przedmiotem żadnych zobowiązań. Przetarg odbędzie się w dniu 4 października 2017 r. (środa) o godz. 1000 w Urzędzie Miasta Kobyłka, ul. Wołomińska 1, sala konferencyjna, parter. Warunkiem dopuszczenia do przetargu jest wniesienie wadium oraz okazanie komisji przetargowej dowodu tożsamości. W przypadku przystąpienia do przetargu osób będących w związku małżeńskim, do dokonywania czynności przetargowych konieczna jest obecność obojga małżonków lub jednego ze stosownym pełnomocnictwem (notarialnym) drugiego małżonka, zawierającym zgodę na nabycie nieruchomości. Osoby prawne winne przedłożyć aktualny wypis z rejestru oraz właściwe pełnomocnictwo w formie notarialnej. Nabycie nieruchomości przez cudzoziemców może nastąpić w przypadku uzyskania zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych, jeżeli wymagają tego przepisy ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (jedn. tekst Dz.U. z 2016 r. poz.1061 ze zm.). Wadium w pieniądzu należy wnieść najpóźniej do dnia 29 września 2017 r. włącznie (z podaniem oznaczenia nieruchomości), przelewem bankowym na konto Miasta Kobyłka, nr rachunku: 69 1160 2202 0000 0002 0389 9479. Za datę wniesienia wadium uważa się datę wpływu środków pieniężnych na rachunek Miasta Kobyłka. Wpłaty należy dokonać z takim wyprzedzeniem, aby ww. kwota wadium wpłynęła na konto Miasta Kobyłka w podanym w ogłoszeniu terminie. Wadium wpłacone przez uczestnika, który wygrał przetarg zalicza się na poczet ceny nieruchomości, a pozostałym uczestnikom przetargu zostanie zwrócone w terminie nie później niż przed upływem 3 dni od dnia zamknięcia lub odwołania przetargu. O wysokości postąpienia decydują uczestnicy przetargu, z tym że postąpienie nie może wynosić mniej niż  1% ceny wywoławczej nieruchomości. Jeżeli osoba ustalona jako nabywca nieruchomości nie stawi się bez usprawiedliwienia w wyznaczonym miejscu i terminie w celu zawarcia umowy sprzedaży, organizator przetargu może odstąpić od zawarcia umowy, a wpłacone wadium nie zostanie  zwrócone. Koszty notarialne i koszty sądowe związane z zawarciem umowy sprzedaży nieruchomości ponosi nabywca wyłoniony w przetargu. Zastrzega się prawo unieważnienia lub odstąpienia od przetargu jedynie z uzasadnionych przyczyn. Bliższych informacji można zasięgnąć pod nr tel. 22 760-70-96, 22 760-70-97, osobiście w Wydziale Gospodarki Przestrzennej Urzędu Miasta Kobyłka ul. Wołomińska 1, pokój  nr 36, bądź kierując korespondencję drogą elektroniczną na adres e-mail: wgp@kobylka.pl. Ogłoszenie zostało zamieszczone na stronie internetowej Urzędu Miasta Kobyłka www.kobylka.pl w zakładce Dla Mieszkańca - Nieruchomości, w BIP w zakładce Nieruchomości - Sprzedaż oraz wywieszone na tablicy ogłoszeń w siedzibie Urzędu.

Okladka_Magazyn

Investment Areas info Magazine
marzec 2017 - Targi MIPIM w Cannes
OTWÓRZ PDF

 

Najnowsze ogłoszenia

TERENY INWESTYCYJNE - PREZENTACJE OFERENTÓW