Czym są pliki cookies  Używamy plików cookies, by ułatwić korzystanie z naszych serwisów. Jeśli nie chcesz, by pliki cookies były zapisywane na Twoim dysku zmień ustawienia swojej przeglądarki.
Grunty inwestycyjne dla biznesu

Ostrożny optymizm na rynku biurowym

     
wielkość tekstu: zmniejsz wielkość czcionki
Ostrożny optymizm na rynku biurowym

Krążący po rynku kapitał międzynarodowy zachęca do budowy kolejnych projektów biurowych, mimo spadających stawek czynszu i ciągle rosnącej podaży. Na razie jednak, i banki, i deweloperzy są pozytywnie nastawieni do nowych inwestycji.

Warszawa nadal atrakcyjna, ale brakuje projektów

Pierwsza połowa 2015 roku nie zapisze się w historii transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych. Wg. danych BNP Paribas, wartość transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych w I połowie roku wyniosła ok. 800 mln euro, co oznacza spadek aż o 60 proc. w stosunku do roku 2014 r. Nawet przy założeniu, że do końca roku uda się sfinalizować transakcje o wartości ok. 2,6-2,8 mld euro, będzie to spadek w wysokości 12 proc. Eksperci uważają jednak, że w przypadku Warszawy brak transakcji nie oznacza braku zainteresowania, ale brak odpowiednich okazji. W ubiegłym roku doszło do kilku spektakularnych sprzedaży np. fundusz inwestycyjny Aberdeen Asset Management Deutschland AG sprzedał budynek biurowy Metropolitan w Warszawie, a w 2015 roku brakuje dużych projektów, które mogą przyciągnąć inwestorów.

– W porównaniu z Monachium czy Paryżu, gdzie Invesco kupowało ostatnio biurowce, stopy kapitalizacji w Warszawie są wciąż atrakcyjne, ale po prostu nie ma tu już atrakcyjnych nieruchomości do kupienia. Inwestor, który ma 50 mln euro do wydania, nie znajdzie w stolicy nic dla siebie. Warszawa nie straciła na zainteresowaniu z powodu pustostanów, bo inwestorzy są świadomi cykliczności. Posiadacze ciekawych produktów liczą na kompresję yieldów i czekają, aż wskaźnik pustostanów spadnie, zwłaszcza Niemcy. Fundusze niemieckie mają inną perspektywę, bliskość geograficzną i na wyjście z inwestycji mogą czekać dłużej – uważa dyrektor ds. zarządzania aktywami  w Invesco RE, Anna Duchnowska.

Na razie procent pustostanów budzi ograniczony niepokój, ale bez wątpienia wpłynie on na postawy zarówno deweloperów, jak i najemców.

- W przeciąga dwóch lat poziom pustostanów dojdzie do 18 proc. i będzie się utrzymywał. To spowoduje również znaczne obniżki efektywnych stawek czynszów. Najemcy decydujący się na wynajem pow. 3 tys. mkw. mogą liczyć na 25-30 proc. obniżki – ostrzega Anna Staniszewska, dyrektor działu analiz rynkowych i doradztwa CEE w BNP Paribas Real Estate.

Rosnąca liczba pustostanów to przede wszystkim wynik rekordowej liczby projektów w budowie. Zgodnie z raportem firmy JLL od początku roku 2015 roku stołeczny rynek biurowy wzbogacił się o prawie 147 000 mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej,  w tym 88 000 mkw. przypadło na II kwartał.  To nie koniec nowych projektów. Obecnie ponad 725 000 mkw. jest w budowie, a dalsze 28 000 mkw. starszych powierzchni biurowych przechodzi modernizację.

Z szacunków JLL wynika, że 46 proc. z 207 000 mkw. nowej podaży przewidzianej do oddania do użytku w II poł 2015 r. jest zabezpieczone umowami najmu. BNP Paribas dodaje, że w drugim kwartale 2015 roku w stolicy podpisano nowe umowy najmu na 175 tys. m kw.

– Wzrosła bardzo mocno absorpcja netto. Działają niskie stopy procentowe i ogólna dobra kondycja gospodarki, a do nowoczesnych biurowców przenoszą się ci, którzy do tej pory wynajmowali powierzchnie w obiektach o niższych standardach – mówi Marek Koziarek, dyrektor zarządzający departamentem finansowania nieruchomości banku Pekao S.A.

To oznacza, że rosnąca liczba pustostanów może być szczególnie niebezpieczna dla właścicieli starszych, niezmodernizowanych budynków, których najemców będą kusić coraz nowocześniejsze projekty. Właściciele budynków biurowych powinni zatem sprawnie pozyskiwać nowych najemców. W szczególności nowe powierzchnie będą mogły zainteresować instytucje publiczne, do tej pory funkcjonujące głównie w przestarzałych obiektach biurowych.

- Trzeba intensywnie zastanowić się nad tym co powoduje, że najemca decyduje się na daną lokalizację. Pewne rzeczy, jak np. certyfikacja zielonych powierzchni, stają się już standardem. Dlatego tak ważny jest dział asset managment, blisko współpracujący z najemcami. Dzięki temu wiem jakie są potrzeby najemców – sądzi dyrektor ds. transakcji w Skanska Property Poland, Adrian Karczewicz.

Poza wysokością czynszu, lepem na najemców są różnorakie dodatkowe usługi oferowane przez wynajmujących m.in. wsparcie przy wykończeniu biura w stylu wybranym przez najemcę.

- Nie walczymy o najemców stawką, ponieważ pozostaje ona na podobnym poziomie. Teraz najemców przyciągają zachęty, które stanowią 150 proc. tych z ubiegłego roku. Wśród zachęt znajdują się np. klasa wykończenia biura, czy wakacje czynszowe – mówi Grzegorz Iwański , dyrektor działu finansowania Echo Investment.

Banki wciąż są chętne na nowe projekty

Nadpodaż na rynku biurowym może przestraszyć, ale nie banki. Instytucje finansujące inwestycje biurowe są nadal optymistycznie nastawione do nowych projektów, zapewniając im finansowanie.

– Pustych biur faktycznie dużo przybyło, ale wciąż przychodzą do mnie deweloperzy, którzy uważają, że nawet przy 20 proc. pustostanów biznes będzie im się bilansował, bo wskutek niższych stóp procentowych koszty długu i inwestycji są niskie. Budownictwo jest też obecnie tańsze i bardziej efektywne, niż jeszcze 5 lat temu. Przy takiej ilości międzynarodowego kapitału na rynku perspektywy dla deweloperów są znakomite – wystarczy postawić budynek o zaledwie przyzwoitych parametrach, a na pewno znajdzie się fundusz, który go kupi – mówi Marek Koziarek.

Pozytywne nastawienie banków nie oznacza jednak, że każdy projekt znajdzie dofinansowanie. O ile duzi deweloperzy, realizujący projekty w dobre lokalizacji nie powinni mieć problemu ze znalezieniem odpowiedniego wsparcia, banki są bardziej wybredne przy finansowaniu przedsięwzięć mniej znanych firm lub w gorszej lokalizacji. To oznacza w szczególności, że oczekują większego procentu  podpisanych umów pre-najmu.

– Jeśli mielibyśmy sfinansować budynek w gorszej lokalizacji, wolelibyśmy, aby był w dużym stopniu przednajęty, by po prostu mógł obsługiwać kredyt. Jednak w przypadku deweloperów o dużej renomie i doświadczeniu oraz topowych lokalizacji wymagany przez nas pre-lease może być minimalny i traktowany tylko jako dowód zainteresowania rynku projektem – mówi Beata Myrcik-Klimaszewska, zastępca dyrektora departamentu finansowania nieruchomości w BZ WBK.

Banki przestały się bać także rynków regionalnych, które do tej pory były uznawane za mało stabilne.

– Chętnie pożyczylibyśmy pieniądze na zlokalizowane w dużych miastach butikowe projekty o mniejszej skali, lub większe na rynkach regionalnych dla najemców z sektora BPO. W zależności od lokalizacji i doświadczenia dewelopera wymagalibyśmy jednak podpisanych umów przednajmu na 40-50 proc. powierzchni – uzupełnia Maciej Weinberg, dyrektor ds. finansowania projektów inwestycyjnych w Raiffeisen Polbank.

Niebezpieczeństwa i szanse na rynku biurowym

W ubiegłym roku wszyscy pytali, czy zaostrzająca się sytuacja na Ukrainie zagrozi rozwojowi rynku biurowego w Polsce. Teraz wiadomo, że można odetchnąć, chociaż konflikt za wschodnią granicą jest daleki od rozwiązania. Polska postrzegana jest jako koniec europejskiego rynku transakcyjnego, bo sytuacja na Ukrainie i w Rosji spowodowała, że te rynki straciły na swojej atrakcyjności. W szczególności sytuacja sprzyja rozwojowi rynku powierzchni magazynowych.

- Polska postrzegana jest jako stosunkowy bezpieczny rynek, co powoduje, że inwestorzy mogą również liczyć na dobre warunki finansowania – mówi Michał Sternicki, dyrektor generalny Aareal Bank AG.

Dodatkowym magnesem dla inwestorów jest rozwijających się rynek usług outsourcingowych. Będzie miał on wpływ szczególnie na rynki regionalne, gdzie, wg. danych firmy Cushman & Wakefield przez pierwsze dwa kwartały roku wolumen najmu wyniósł ponad 217 200 m kw., co stanowi prawie 59 proc. całkowitego wolumenu z 2014 r.

– Dziś w tym sektorze pracuje ok. 150 tys. ludzi, dla porównania w całym przemyśle motoryzacyjnym jest to ok. 170 tys. Konserwatywne przewidywania branżowej organizacji ABSL mówią o wzroście rzędu 20 tys. nowych zatrudnionych rocznie. To oznacza, że rynek powierzchni biurowych powinien powiększać się o około 200 tys. mkw., żeby pomieścić wszystkich. O popyt na rynkach regionalnych jestem więc spokojny  – mówi Adrian Karczewicz.

Regionalne rynki biurowe cieszą się zainteresowaniem nie tylko ze strony deweloperów i firm BPO, ale również zaczynają interesować także inwestorów. Świadczy o tym chociażby niedawna transakcje zakupy portfela nieruchomości biurowych firmy Skanska w Krakowie i Katowicach przez szwedzki fundusz Niam.

– Głównym ograniczeniem przy sprzedaży projektów, które mamy na rynku jest ich płynność - inwestor myśli przede wszystkim „czy uda mi się sprzedać?”. Inwestując w krótkiej, 3-letniej perspektywie nie kupi biurowca w Łodzi, Poznaniu czy Katowicach. Ale w perspektywie 10-letniej wygląda to już inaczej - minie jeden cykl koniunkturalny, minie drugi, dojrzeje rynek, pojawią się nowi kupcy. Stąd właśnie coraz większe zainteresowanie rynkami regionalnymi, zwłaszcza Krakowem i Wrocławiem wśród „cierpliwych” funduszy niemieckich – uzupełnia Adrian Karczewicz.

© Wszystkie prawa zastrzeżone
Żadna część jak i całość utworów zawartych w serwisie nie może być powielana i rozpowszechniana lub dalej rozpowszechniana w jakiejkolwiek formie i w jakikolwiek sposób (w tym także elektroniczny lub mechaniczny lub inny albo na wszelkich polach eksploatacji) włącznie z kopiowaniem, szeroko pojętą digitalizacją, fotokopiowaniem lub kopiowaniem, w tym także zamieszczaniem w Internecie - bez pisemnej zgody D&B Partners S.C. Jakiekolwiek użycie lub wykorzystanie utworów w całości lub w części bez zgody D&B Partners S.C. lub autorów z naruszeniem prawa jest zabronione pod groźbą kary i może być ścigane prawnie. Zapytaj o licencję na publikację (biuro@terenyinwestycyjne.info)

Czytaj podobne

Dodaj komentarz

Zaloguj się, by skomentować
Nie masz jeszcze konta? Zarejestruj się

Liczba komentarzy 1

  • Umieszczony przez: Daria Kula   |   wtorek, 17 listopad 2015 11:18
    Co ciekawsze według Walter Herz warszawskie biura są coraz bardziej atrakcyjne nie tylko dla międzynarodowych firm, ale też dla polskich przedsiębiorców a nawet instytucji państwowych: http://inwestycje.pl/nieruchomosci/Warszawskie-biura-atrakcyjne-nie-tylko-dla-miedzynarodowych-firm;268038;0.html
  • Wszystkie
  • Grunty
  • Lokale użytkowe
  • Praca
 
 
Suwalska Specjalna Strefa Ekonomiczna S.A. w Suwałkach jako zarządzający Suwalską Specjalną Strefą Ekonomiczną, na podstawie Rozporządzenia Ministra Gospodarki i Pracy z dnia 15 listopada 2004 r. (tekst jedn. Dz. U. z 2015 r. poz. 2041 ) w sprawie przetargów i rokowań oraz kryteriów oceny zamierzeń co do przedsięwzięć gospodarczych, które mają być podjęte przez przedsiębiorców na terenie Suwalskiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej ZAPRASZA DO ROKOWAŃ NR 15/2017 mających na celu wyłonienia przedsiębiorców, którzy uzyskają zezwolenie na prowadzenie działalności gospodarczej na terenie Suwalskiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej Podstrefa Suwałki.  Zaproszenie do rokowań kierowane jest do przedsiębiorców, którzy posiadają udokumentowane prawo do dysponowania nieruchomością na terenie Suwalskiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej Podstrefa Suwałki lub posiadają wiarygodny dowód uprawdopodobnienia możliwości uzyskania takiego tytułu prawnego i zamierzają prowadzić działalność gospodarczą na podstawie zezwolenia. 1. Kryteria oceny zamierzeń, co do przedsięwzięć gospodarczych, które mają być podjęte na terenie SSSE, sposób przygotowania oferty określa Specyfikacja Istotnych Warunków Rokowań. 2. Cena  Specyfikacji Istotnych Warunków Rokowań wynosi 10 000,00 zł + należny podatek VAT. 3. Specyfikację Istotnych Warunków Rokowań można nabyć w siedzibie SSSE S.A. (Suwałki, ul. T. Noniewicza 49), po przedłożeniu dowodu zapłaty na konto: Bank PEKAO S.A. I O. Suwałki 58 1240 1848 1111 0000 2075 7894. 4. Warunkiem udziału w rokowaniach jest wykupienie Specyfikacji Istotnych Warunków Rokowań i złożenie kompletnej oferty. 5. Oferty należy składać w siedzibie SSSE S.A. w Suwałkach przy ulicy T. Noniewicza 49, do dnia 03.11.2017 r. do godziny 12.00 . 6. Otwarcie ofert nastąpi w siedzibie SSSE S.A w Suwałkach przy ulicy T. Noniewicza 49,  w dniu 06.11.2017 r.   o godzinie 10.00 7. W przypadku wpłynięcia więcej niż jednej oferty ich otwarcie będzie następowało w kolejności złożenia, o każdej pełnej godzinie, począwszy od godziny 10.00. Wszelkich informacji udzielamy w biurze SSSE S.A. pod adresem: 16-400 Suwałki, ul. T. Noniewicza 49, tel./fax:, (87) 565 22 17, 565 24 49; e-mail: g.czauz@ssse.com.pl, www.ssse.com.pl   

Okladka_Magazyn

Investment Areas info Magazine
marzec 2017 - Targi MIPIM w Cannes
OTWÓRZ PDF

 

Najnowsze ogłoszenia

TERENY INWESTYCYJNE - PREZENTACJE OFERENTÓW