Czym są pliki cookies  Używamy plików cookies, by ułatwić korzystanie z naszych serwisów. Jeśli nie chcesz, by pliki cookies były zapisywane na Twoim dysku zmień ustawienia swojej przeglądarki.
Grunty inwestycyjne dla biznesu

Obligacje alternatywą dla wiarygodnych deweloperów

     
wielkość tekstu: zmniejsz wielkość czcionki
Obligacje alternatywą dla wiarygodnych deweloperów

W obliczu trudności z uzyskaniem kredytu, część deweloperów decyduje się na finansowanie nowych inwestycji poprzez alternatywne źródła finansowania. Wśród nich najpopularniejsza jest emisja obligacji. Pomysł jest dobry, ale zdecydować na niego może się jedynie niewielki odsetek deweloperów.

Coraz większe wymogi ze strony banków, zwłaszcza wysoki pre-lease, oraz mało korzystne warunki uzyskania kredytów skłaniają deweloperów do poszukiwania alternatywnych źródeł finansowania. Do tej pory w Polsce emisja obligacji jako sposób finansowania inwestycji na rynku nieruchomości komercyjnych była mało popularna. Wynika to głównie z wysokich kosztów emisji obligacji oraz trudności ze znalezieniem chętnych na tego typu papiery dłużne. Jednak zainteresowanie tego rodzajem finansowania sukcesywnie rośnie od kilku lat, w szczególności od czasów kryzysu finansowego.

Według raportu firmy doradczej Cushman&Wakefield „Analiza europejskich rynków kredytowania nieruchomości” od I kw. 2013 r. liczba aktywnych na rynku funduszy dłużnych i kredytodawców typu private equity wzrosła o 29 proc. Jednocześnie rośnie wartość emitowanych obligacji. Zgodnie z danymi firmy DTZ wartość obligacji deweloperskich notowanych na rynku Catalyst na koniec września 2013 r. wyniosła prawie 2,6 mld złotych, co w porównaniu do analogicznego okresu 2012 roku stanowi wzrost o około 900 mln zł.

Emisja bez tajemnic

Obligacje stanowią alternatywę dla kredytu bankowego, jednak ich nabywcami (udzielającymi finansowania) są zazwyczaj podmioty rynku finansowego, co pozwala na większą elastyczność tego instrumentu jak i obniżenie kosztów finansowania. Wpływ ze sprzedaży obligacji przeznaczony jest na sfinansowanie określonego w warunkach emisji celu – działalności bieżącej lub inwestycji. W przypadków firm deweloperskich jest to zazwyczaj refinansowanie rozpoczętych projektów, rolowanie obligacji, sfinansowanie nowego projektu, bądź łączenie kilku celów. Przykładowo w ostatniej emisji obligacji z lutego tego roku Warimpex wyemitował papiery dłużne o wartości 9 mln zł, z których środki zamierza przeznaczyć w ok. 30 proc. na dokończenie bieżących inwestycji oraz rozwój nowych projektów, a ok. 70 proc. na refinansowanie istniejącego zadłużenia. Jednocześnie zaletą finansowania poprzez obligacje jest fakt, że szczegółowy cel emisji nie musi zostać ujawniony, w odróżnieniu do kredytu bankowego.

– W przypadku finansowania obligacjami nowo powstających projektów, istnieją dwa podstawowe warunki niezbędne, aby  inwestor finansowy był zainteresowany objęciem obligacji korporacyjnych: wkład własny dewelopera oraz zabezpieczenie. Te dwa warunki otwierają możliwość sfinansowania zarówno zakupu nieruchomości jak i budowy – mówi Agnieszka Kwaczyńska, członek zarządu Copernicus Securities SA.

Większość emisji odbywa się na rynku niepublicznym a następnie jest wprowadzana na rynek obrotu obligacjami Catalyst.  Szczegóły emisji ustalane są przez emitenta, który jednak musi dostosować się do wymagań rynkowych, m.in. w kwestii terminu wykupu obligacji.


– W obecnej sytuacji rynkowej maksymalna akceptowana przez inwestorów zapadalność to 3 lata. Oprocentowanie jest zależne od finansowanego projektu, ale kształtuje się w przedziale 300-600 punktów ponad WIBOR – dodaje Agnieszka Kwaczyńska.

Planowana wysokość środków uzyskanych z emisji ustalana jest indywidualnie i może znacząco różnić się między poszczególnymi emitentami, jednak musi być wystarczająco wysoka, aby zachęcić do zakupu fundusze inwestycyjne. W ostatnich miesiącach miała miejsce emisja obligacji o wartości od 9 mln zł (wspomniany Warimpex, który łącznie planuje pozyskać 30 mln zł), 50 mln zł (BBI Development przeznaczy środki na refinansowanie istniejących projektów i realizację nowych) do nawet 100 mln zł (w lutym 2014 r.  Echo Investment wyemitował pierwszą partię obligacji, w sumie w ciągu 12 miesięcy kielecki deweloper wypuści obligacje za 200 mln zł).

Zaletą obligacji jest większa, niż w przypadku kredytu bankowego, możliwość wpływu na sposób i czas spłaty zadłużenia. Środki z emisji mogą zostać również wykorzystane do wniesienia wkładu własnego przy ubieganiu się o kredyt bankowy.

– Obligacje są bardzo atrakcyjną formą finansowania, ponieważ oferują znaczącą elastyczność dla emitenta – termin ich wykupu może zostać przedłużony lub przyśpieszony. Papiery dłużne mogą też zostać zamienione na udziały lub akcje – mówi Kamila Wykrota, szef działu Analiz i Doradztwa, DTZ.

Kto powinien emitować obligacje?

Emisja obligacji wzbudza coraz większe zainteresowanie wśród inwestorów, zwłaszcza wśród deweloperów mieszkaniowych, jednak na tę formę finansowania wciąż decydują się nieliczni. Wynika to z dużych wymagań rynku odnośnie wypuszczanych obligacji.

– Obligacje deweloperskie są dla deweloperów doświadczonych, takich jak my – tłumaczy Grzegorz Iwański, dyrektor działu finansowania Echo Investment.

Wiarygodność firmy jest zazwyczaj kluczem do udanej emisji obligacji i może mieć większe znaczenie, niż projekt, który zostanie emisją sfinansowany.

– W naszej dotychczasowej praktyce nie zauważyliśmy zależności pomiędzy rodzajem projektu inwestycyjnego finansowanego z emisji obligacji a popytem na obligacje. Kluczowym czynnikiem jest wiarygodność emitenta obligacji i ewentualne zabezpieczenie – uważa Wojciech Gąsowski, dyrektor Departamentu Emisji Instrumentów Finansowych Noble Securities SA.

– Największe prawdopodobieństwo sprzedaży mają emisje przeprowadzane przez znane na rynku nieruchomościowym podmioty, mogące pochwalić się sukcesami, współpracujące z rozpoznawalnymi partnerami biznesowymi – dodaje Agnieszka Kwaczyńska.

Warto zwrócić również uwagę, że nie każdy etap projektu inwestycyjnego może być sfinansowany poprzez emisję obligacji z uwagi na ich krótki okres zapadalności.

– W ten sposób finansujemy tylko wkład własny i zakupy działek, bo procesy administracyjno-budowlane w naszym kraju są skomplikowane i długotrwałe – przyznaje Grzegorz Iwański.

Dlatego tego typu finansowanie miało szczególne znaczenie w okresie największego załamania rynku, kiedy banki niechętnie udzielały kredytów na zakup gruntów. Obecnie obligacje mogą być dobrym wstępem do finansowania projektu. Deweloperzy, którzy zaryzykowali takie działanie, są zadowoleni. Przykładem może być firma HB Reavis, która w 2013 roku wyemitowała obligacje na finansowanie działalności deweloperskiej na terenie Polski.

– W zeszłym roku udało nam się uplasować na rynku obligacje warte 111 mln zł i był to proces mniej bolesny niż staranie o kredyt – przyznaje Marek Buzek z HB Reavis.

A kto kupować?

Obligacje budzą zainteresowanie zarówno inwestorów instytucjonalnych (otwarte fundusze emerytalne, towarzystwa funduszy inwestycyjnych, firmy asset management, towarzystwa ubezpieczeniowe, banki), jak również indywidualnych. Głównym nabywcą są fundusze inwestycyjne.

– W pierwszej połowie 2013 roku zdecydowaną większość nabywców obligacji stanowili inwestorzy detaliczni, jednak od drugiej połowy ubiegłego roku zauważamy znaczący wzrost zainteresowania ze strony inwestorów instytucjonalnych tymi papierami wartościowymi. Wartościowo w strukturze nabywców obligacji przeważają klienci profesjonalni, jednak ilościowo dominują klienci indywidualni – mówi Wojciech Gąsowski.

Specjaliści przyznają, że niełatwo jest zachęcić do takiego zakupu. Kupcy obawiają się długiego okresu trwania projektu, zaś analitycy funduszy inwestycyjnych często nie rozumieją projektów, które mają być finansowane z emisji obligacji. Dotyczy to zwłaszcza projektów handlowych i biurowych realizowanych w mniejszych miastach regionalnych.


– Program obligacji maksymalnie może trwać 4-5 lat, a i tak okres ten nie jest akceptowalny dla wszystkich. W przeszłości mogliśmy emitować obligacje z okresem zapadalności nawet do 7 lat – przyznaje Grzegorz Iwański.

Wchodząc w nowy projekt nabywcy obligacji muszą liczyć się z ryzykiem, ale starają się je zminimalizować zaostrzając kryteria swojego zaangażowania w finansowanie.

– Fundusze oczekują nierealnych zabezpieczeń. Mało kto chce kupować obligacje, zwłaszcza dotyczące powierzchni handlowych. Analitycy w TFI nie rozumieją tych projektów, szczególnie w odniesieniu do małych i średnich miast – ubolewa Michał Abramczyk z Noble Securities.

Najczęściej nabywcy oczekują zabezpieczenia w postaci hipoteki ustanowionej na nieruchomościach spółki. Potencjalni inwestorzy zwracają również uwagę na standing finansowy emitentów, wysokość rezerw gotówkowych oraz wyniki osiągane z działalności operacyjnej.

Za zakupem tego rodzaju papierów dłużnych przemawia na pewno wysoka stopa zwrotu, w porównaniu z lokatami czy obligacjami skarbowymi . Emitowane przez deweloperów obligacje umożliwiają uzyskanie stopy zwrotu na poziomie od 6 proc. do nawet 13 proc. w skali roku.

– To ryzykowny zakup, ale można liczyć na dobre stopy zwrotu – przyznaje Marek Koziarek, dyrektor Departamentu Finansowania Nieruchomość, Pekao S.A.

– Zasada oparcia oprocentowania obligacji o zmienną stopę procentową ustaloną jako wartość WIBOR plus marża jest korzystna dla inwestorów, ponieważ gwarantuje zysk niezależnie od poziomu inflacji – dodaje Kamila Wykrota.

Alternatywa alternatywy

Inną alternatywą dla kredytu bankowego jest finansowanie mezzanine, określane jako hybryda finansowania ze środków własnych i finansowania bankowego. Jednak ten sposób finansowania jest znacznie rzadszy od kredytów bankowych, czy obligacji. Powodem jest wysoka cena i ryzyko, które niesie tego typu finansowanie.

– Problemem jest sama konstrukcja umowy kredytowej. Jeśli coś pójdzie nie tak, bank bierze całe zabezpieczenie i dla kapitału mezzaninowego już nic nie zostaje – mówi Robert Chybowski, dyrektor inwestycyjny w Trigon TFI.

Tendencje te mają szanse powoli się odwrócić. Dział ds. finansowania korporacyjnego w firmie Cushman & Wakefield obecnie monitoruje 41 funduszy oferujących pożyczki uprzywilejowane i typu mezzanine, zainteresowanych inwestycjami lub już inwestującymi. Zakładają one możliwość osiągnięcia celów inwestycyjnych na poziomie ok. 22,1 mld euro. Według ekspertów firmy Cushman & Wakefield w ciągu najbliższych 12 miesięcy wartość pozyskanego kapitału może wynieść ok. 5 mld euro ze względu na rosnącą świadomość możliwości związanych z funduszami dłużnymi wśród inwestorów europejskich i globalnych.
 

© Wszystkie prawa zastrzeżone
Żadna część jak i całość utworów zawartych w serwisie nie może być powielana i rozpowszechniana lub dalej rozpowszechniana w jakiejkolwiek formie i w jakikolwiek sposób (w tym także elektroniczny lub mechaniczny lub inny albo na wszelkich polach eksploatacji) włącznie z kopiowaniem, szeroko pojętą digitalizacją, fotokopiowaniem lub kopiowaniem, w tym także zamieszczaniem w Internecie - bez pisemnej zgody D&B Partners S.C. Jakiekolwiek użycie lub wykorzystanie utworów w całości lub w części bez zgody D&B Partners S.C. lub autorów z naruszeniem prawa jest zabronione pod groźbą kary i może być ścigane prawnie. Zapytaj o licencję na publikację (biuro@terenyinwestycyjne.info)

Czytaj podobne

Dodaj komentarz

Zaloguj się, by skomentować
Nie masz jeszcze konta? Zarejestruj się
  • Wszystkie
  • Grunty
  • Lokale użytkowe
  • Praca
 
 
BURMISTRZ MIASTA KOBYŁKA ogłasza I przetarg ustny nieograniczony na sprzedaż łączną niezabudowanych nieruchomości gruntowych, stanowiących własność Gminy Kobyłka   Przetarg dotyczy nieruchomości będących własnością Gminy Kobyłka, położonych w Kobyłce w rejonie ulicy Przyjacielskiej, stanowiących działki ewidencyjne w obrębie 0002,02, oznaczone numerami:   13/2 o powierzchni 0,9604 ha, sklasyfikowana jako RVI, PsVI, LzVI, N,  dla której Sąd Rejonowy w Wołominie IV Wydział Ksiąg  Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr WA1W/00025298/8, 14 o powierzchni 0,2412 ha, sklasyfikowana jako LzVI i nr 15/5 o powierzchni 1,8743 ha sklasyfikowana jako LzVI i N, dla których Sąd Rejonowy w Wołominie IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr WA1W/00070527/3, 16/4 o powierzchni 1,0249 ha, sklasyfikowana jako  RV i W, dla której Sąd Rejonowy w Wołominie IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr WA1W/00074464/1, 18/9 o powierzchni 2,8989 ha, sklasyfikowana jako RV, RVI i LzVI, dla której Sąd Rejonowy w Wołominie IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr WA1W/00064326/9, 20/2 o powierzchni 0,5315 ha, sklasyfikowana jako RVI, dla której Sąd Rejonowy w Wołominie IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr WA1W/00074384/6. Łączna powierzchnia nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży wynosi 7,5312 ha. Sprzedaż prawa własności ww. nieruchomości nastąpi w oparciu o Uchwałę Rady Miasta Kobyłka z dnia 22 maja 2017 r. Nr XXXV/318/17. Zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, ww. działki położone są w terenie obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz zabudowy usługowej (symbol planu P/U) oraz w terenie składów i magazynów, zabudowy usługowej oraz obsługi komunikacji samochodowej (symbol planu P/U/KS). Cena wywoławcza nieruchomości netto wynosi 19.200.000 zł. Wadium wynosi 960.000 zł. Sprzedaż będzie opodatkowana podatkiem VAT według stawki 23%. Wymienione działki są niezabudowane, nieogrodzone, o płaskiej nawierzchni, znajdują się w bezpośrednim sąsiedztwie węzła drogi ekspresowej S8 – od strony północno-zachodniej, natomiast od strony południowo – wschodniej graniczą z drogą publiczną klasy drogi lokalnej, częściowo porośnięte niską roślinnością. Linia energetyczna, gazociąg i wodociąg w ulicy Przyjacielskiej, w odległości około 70 m od granicy terenu. W dziale III księgi wieczystej nr WA1W/00074384/6, prowadzonej dla działki ewidencyjnej nr 20/2 z obrębu 0002,02 ujawnione są służebności gruntowe ustanowione nieodpłatnie i na czas nieoznaczony, polegające na prawie przejścia i przejazdu po działce nr 20 w obrębie 02 oraz prawie przeprowadzenia wszelkich mediów do działek nr 19/1, 19/2, 19/3, 19/4 i 19/5 w obrębie 02. Służebności te wygasły na skutek zrzeczenia się przez właścicieli nieruchomości władnących, co zostało udokumentowane w stosownych oświadczeniach, pozwalających na wykreślenie opisanych ograniczonych praw rzeczowych z księgi wieczystej nr WA1W/00074384/6. Do dnia publikacji niniejszego ogłoszenia zmiany w tej księdze nie zostały jeszcze ujawnione. Sprzedawane nieruchomości nie są przedmiotem żadnych zobowiązań. Przetarg odbędzie się w dniu 4 października 2017 r. (środa) o godz. 1000 w Urzędzie Miasta Kobyłka, ul. Wołomińska 1, sala konferencyjna, parter. Warunkiem dopuszczenia do przetargu jest wniesienie wadium oraz okazanie komisji przetargowej dowodu tożsamości. W przypadku przystąpienia do przetargu osób będących w związku małżeńskim, do dokonywania czynności przetargowych konieczna jest obecność obojga małżonków lub jednego ze stosownym pełnomocnictwem (notarialnym) drugiego małżonka, zawierającym zgodę na nabycie nieruchomości. Osoby prawne winne przedłożyć aktualny wypis z rejestru oraz właściwe pełnomocnictwo w formie notarialnej. Nabycie nieruchomości przez cudzoziemców może nastąpić w przypadku uzyskania zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych, jeżeli wymagają tego przepisy ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (jedn. tekst Dz.U. z 2016 r. poz.1061 ze zm.). Wadium w pieniądzu należy wnieść najpóźniej do dnia 29 września 2017 r. włącznie (z podaniem oznaczenia nieruchomości), przelewem bankowym na konto Miasta Kobyłka, nr rachunku: 69 1160 2202 0000 0002 0389 9479. Za datę wniesienia wadium uważa się datę wpływu środków pieniężnych na rachunek Miasta Kobyłka. Wpłaty należy dokonać z takim wyprzedzeniem, aby ww. kwota wadium wpłynęła na konto Miasta Kobyłka w podanym w ogłoszeniu terminie. Wadium wpłacone przez uczestnika, który wygrał przetarg zalicza się na poczet ceny nieruchomości, a pozostałym uczestnikom przetargu zostanie zwrócone w terminie nie później niż przed upływem 3 dni od dnia zamknięcia lub odwołania przetargu. O wysokości postąpienia decydują uczestnicy przetargu, z tym że postąpienie nie może wynosić mniej niż  1% ceny wywoławczej nieruchomości. Jeżeli osoba ustalona jako nabywca nieruchomości nie stawi się bez usprawiedliwienia w wyznaczonym miejscu i terminie w celu zawarcia umowy sprzedaży, organizator przetargu może odstąpić od zawarcia umowy, a wpłacone wadium nie zostanie  zwrócone. Koszty notarialne i koszty sądowe związane z zawarciem umowy sprzedaży nieruchomości ponosi nabywca wyłoniony w przetargu. Zastrzega się prawo unieważnienia lub odstąpienia od przetargu jedynie z uzasadnionych przyczyn. Bliższych informacji można zasięgnąć pod nr tel. 22 760-70-96, 22 760-70-97, osobiście w Wydziale Gospodarki Przestrzennej Urzędu Miasta Kobyłka ul. Wołomińska 1, pokój  nr 36, bądź kierując korespondencję drogą elektroniczną na adres e-mail: wgp@kobylka.pl. Ogłoszenie zostało zamieszczone na stronie internetowej Urzędu Miasta Kobyłka www.kobylka.pl w zakładce Dla Mieszkańca - Nieruchomości, w BIP w zakładce Nieruchomości - Sprzedaż oraz wywieszone na tablicy ogłoszeń w siedzibie Urzędu.

Okladka_Magazyn

Investment Areas info Magazine
marzec 2017 - Targi MIPIM w Cannes
OTWÓRZ PDF

 

Najnowsze ogłoszenia

TERENY INWESTYCYJNE - PREZENTACJE OFERENTÓW