Czym są pliki cookies  Używamy plików cookies, by ułatwić korzystanie z naszych serwisów. Jeśli nie chcesz, by pliki cookies były zapisywane na Twoim dysku zmień ustawienia swojej przeglądarki.
Grunty inwestycyjne dla biznesu

Ustawowe ograniczenia w zbywaniu nieruchomości komercyjnych

     
wielkość tekstu: zmniejsz wielkość czcionki
Ustawowe ograniczenia w zbywaniu nieruchomości komercyjnych
Ustawowe ograniczenia w zbywaniu nieruchomości komercyjnych

Uprawnienie właścicieli i użytkowników wieczystych nieruchomości do zbycia swego prawa doznaje wielu ograniczeń. Niejednokrotnie, żeby zbyć nieruchomość, trzeba dokonać dodatkowych czynności, które pozwolą zrobić to skutecznie. Mogą się również zdarzyć sytuacje, w których – z uwagi na wspomniane ograniczenia – przeprowadzenie transakcji okaże się niemożliwe bądź niecelowe.

Poniżej eksperci Deloitte omawiaję kluczowe prawne ograniczenia w zbywaniu nieruchomości. Jednocześnie, zwracają uwagę, że ograniczenia tego rodzaju mogą również dotyczyć przenoszenia praw do udziałów lub akcji w spółkach będących właścicielami lub użytkownikami wieczystymi nieruchomości. Omówienie tych ostatnich wykracza jednak poza ramy niniejszego opracowania.

Nieruchomości rolne

Najdalej idące ograniczenia dotyczą nieruchomości rolnych. Mogą być one zbywane co do zasady wyłącznie na rzecz rolników indywidualnych, tj. osób fizycznych, które spełniają warunki określone w ustawie (w szczególności posiadają odpowiednie kwalifikacje oraz prowadzą gospodarstwo rolne nie większe niż 300 ha). Zbycie nieruchomości rolnej na rzecz innego podmiotu może nastąpić dopiero po uzyskaniu zgody Prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych (dalej: „ANR”). Wydanie pozytywnej decyzji w tym zakresie wymaga jednak spełnienia szeregu przesłanek określonych w ustawie (np. wykazania, że nabywca daje rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej).

Przepisy o nieruchomościach rolnych przewidują również w niektórych sytuacjach prawo pierwokupu na rzecz dzierżawcy gruntu. Jeśli nieruchomość nie jest dzierżawiona, a także wtedy, gdy dzierżawca nie wykona prawa pierwokupu, ANR może je wykonać działając na rzecz Skarbu Państwa. W praktyce prawo pierwokupu oznacza, że przed zawarciem ostatecznej umowy przenoszącej własność nieruchomości sprzedający powinien podpisać z kupującym umowę warunkową i zawiadomić uprawnionego (dzierżawcę bądź ANR) o tym, że może on nabyć nieruchomość. Ostateczną umowę sprzedaży strony mogą podpisać dopiero po upływie terminów na skorzystanie z prawa pierwokupu przez uprawnionych.

O powyższych ograniczeniach warto pamiętać, gdyż umowa zawarta z naruszeniem omówionych regulacji (np. bez zgody Prezesa ANR czy z naruszeniem prawa pierwokupu) będzie nieważna.

Na marginesie zwracamy uwagę, że ograniczenia w zbywaniu nieruchomości rolnych dotyczą nie tylko jej sprzedaży. ANR ma bowiem prawo złożyć oświadczenie o nabyciu nieruchomości za zapłatą kwoty odpowiadającej jej wartości rynkowej także wtedy, gdy przeniesienie nieruchomości na inną osobę następuje w drodze umowy innej niż umowa sprzedaży (np. na podstawie umowy darowizny), a nawet wtedy gdy następuje ono na podstawie innej czynności prawnej lub zdarzenia prawnego (np. w drodze zasiedzenia). Omówienie wszystkich tych ograniczeń przekracza jednak ramy niniejszego opracowania.

Lasy

Ograniczenia w zbywaniu dotyczą również nieruchomości leśnych. W ich przypadku Skarbowi Państwa przysługuje prawo pierwokupu (w przypadku zawierania umowy sprzedaży) albo prawo złożenia oświadczenia o nabyciu zbywanej nieruchomości za zapłatą kwoty odpowiadającej jej wartości (np. w przypadku zawierania innej umowy niż umowa sprzedaży bądź dokonywania jednostronnej czynności prawnej).

Podobnie jak w przypadku nieruchomości rolnych umowa zawarta z pominięciem prawa pierwokupu jest nieważna.

Nieruchomości przeznaczone na cele publiczne

Kolejnym istotnym przykładem nieruchomości podlegającym ustawowemu prawu pierwokupu są nieruchomości przeznaczone na cele publiczne w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub na podstawie decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego. Prawo pierwokupu takich nieruchomości przysługuje z kolei gminie, na której terenie położona jest nieruchomość. Tu jednak postawiono dodatkowy warunek – prawo pierwokupu musi zostać ujawnione w księdze wieczystej. Także w tym wypadku zawarcie umowy z naruszeniem prawa pierwokupu będzie nieważne.

Inne ograniczenia związane z przeznaczeniem nieruchomości

Obrót nieruchomościami podlega również innym, rzadziej spotykanym ograniczeniom związanym z przeznaczeniem nieruchomości (przykładem takich ograniczeń jest prawo pierwokupu podmiotu zarządzającego portem morskim lub przystanią). Pominięcie trybu ustawowego zwykle skutkuje nieważnością czynności, na podstawie której nieruchomość została nabyta, toteż każda transakcja powinna zostać starannie przeanalizowana pod tym kątem.

Ograniczenia wynikające ze szczególnego statusu prawnego nieruchomości

Ograniczenia w zbywaniu nieruchomości mogą ponadto wynikać z jej szczególnego statusu prawnego. Przykładowo, zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, co do zasady gminie przysługuje prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży:
 

  • nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków lub prawa użytkowania wieczystego takiej nieruchomości – o ile prawo pierwokupu zostało ujawnione w księdze wieczystej, 
  • prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej, 
  • niezabudowanej nieruchomości nabytej uprzednio przez sprzedającego od Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego, nieruchomości położonych na obszarze rewitalizacji, jeżeli przewiduje to uchwała rady gminy lub też nieruchomości położonych na obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji.
  • Prawo pierwokupu gminy jest wyłączone jedynie w przypadkach wyraźnie przewidzianych w ustawie, a naruszenie tego prawa skutkuje nieważnością zawartej umowy.


W przypadku nieruchomości położonych na terenie Specjalnych Stref Ekonomicznych ustawowe prawo pierwokupu nieruchomości (bądź prawa użytkowania wieczystego) przysługuje z kolei podmiotowi zarządzającemu Specjalną Strefą Ekonomiczną. W tym przypadku, umowa sprzedaży zawarta z naruszeniem prawa pierwokupu będzie ważna, ale sprzedający będzie ponosił odpowiedzialność odszkodowawczą za jego naruszenie.

Ograniczenia związane z osobą nabywcy nieruchomości

Dalsze ograniczenia mogą dotyczyć transakcji, w której stroną kupującą jest podmiot zagraniczny. Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wymaga bowiem co do zasady uprzedniego uzyskania zezwolenia od ministra właściwego do spraw wewnętrznych. Za cudzoziemca uważa się przy tym osoby nieposiadające polskiego obywatelstwa, wszelkie podmioty mające siedzibę za granicą (spółki osobowe, spółki kapitałowe, fundacje, etc.), a także polskie osoby prawne i spółki handlowe, jeżeli są kontrolowane przez podmioty zagraniczne.

Nie każdy cudzoziemiec musi jednak uzyskać zgodę ministra przed zakupem nieruchomości. Przykładowo nie muszą tego robić obywatele i przedsiębiorcy pochodzący z państw Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo Konfederacji Szwajcarskiej (obszar nieco szerszy niż Unia Europejska). Zezwolenia nie wymaga też m.in. nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego oraz nabycie nieruchomości przez cudzoziemca zamieszkującego w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej 5 lat od udzielenia mu zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej.

W przypadku gdy zezwolenie okaże się konieczne, wniosek o jego wydanie powinien złożyć nabywca. Dopóki nie przedłoży on ostatecznej decyzji o udzieleniu zezwolenia nie będzie możliwe zawarcie ważnej umowy sprzedaży nieruchomości.

Podsumowanie

Biorąc pod uwagę ograniczenia, jakich doznaje obrót nieruchomościami, wydaje się, że wiele transakcji na tym rynku wymagać będzie uprzedniej analizy prawnej pod kątem ustalenia, które z nich mają zastosowanie w danym przypadku. Wynikiem takiej analizy powinno być ustalenie, czy przeprowadzenie transakcji zgodnie z założeniami biznesowymi stron jest w ogóle możliwe, a jeśli tak, to również określenie harmonogramu ewentualnych dodatkowych działań, jakie muszą być podjęte przed jej sfinalizowaniem.

Autorzy opracowania

Łukasz Żuławiński, Radca Prawny, Senior Associate, Deloitte Legal, Robert Uhl, Adwokat, Managing Associate, Deloitte Legal, Monika Skocz, Radca prawny, Managing Associate, Deloitte Legal

© Wszystkie prawa zastrzeżone
Żadna część jak i całość utworów zawartych w serwisie nie może być powielana i rozpowszechniana lub dalej rozpowszechniana w jakiejkolwiek formie i w jakikolwiek sposób (w tym także elektroniczny lub mechaniczny lub inny albo na wszelkich polach eksploatacji) włącznie z kopiowaniem, szeroko pojętą digitalizacją, fotokopiowaniem lub kopiowaniem, w tym także zamieszczaniem w Internecie - bez pisemnej zgody D&B Partners S.C. Jakiekolwiek użycie lub wykorzystanie utworów w całości lub w części bez zgody D&B Partners S.C. lub autorów z naruszeniem prawa jest zabronione pod groźbą kary i może być ścigane prawnie. Zapytaj o licencję na publikację (biuro@terenyinwestycyjne.info)

Czytaj podobne

Dodaj komentarz

Zaloguj się, by skomentować
Nie masz jeszcze konta? Zarejestruj się
  • Wszystkie
  • Grunty
  • Lokale użytkowe
  • Praca
 
 
Suwalska Specjalna Strefa Ekonomiczna S.A. w Suwałkach jako zarządzający Suwalską Specjalną Strefą Ekonomiczną, na podstawie Rozporządzenia Ministra Gospodarki i Pracy z dnia 15 listopada 2004 r. (tekst jedn. Dz. U. z 2015 r. poz. 2041 ) w sprawie przetargów i rokowań oraz kryteriów oceny zamierzeń co do przedsięwzięć gospodarczych, które mają być podjęte przez przedsiębiorców na terenie Suwalskiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej ZAPRASZA DO ROKOWAŃ NR 15/2017 mających na celu wyłonienia przedsiębiorców, którzy uzyskają zezwolenie na prowadzenie działalności gospodarczej na terenie Suwalskiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej Podstrefa Suwałki.  Zaproszenie do rokowań kierowane jest do przedsiębiorców, którzy posiadają udokumentowane prawo do dysponowania nieruchomością na terenie Suwalskiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej Podstrefa Suwałki lub posiadają wiarygodny dowód uprawdopodobnienia możliwości uzyskania takiego tytułu prawnego i zamierzają prowadzić działalność gospodarczą na podstawie zezwolenia. 1. Kryteria oceny zamierzeń, co do przedsięwzięć gospodarczych, które mają być podjęte na terenie SSSE, sposób przygotowania oferty określa Specyfikacja Istotnych Warunków Rokowań. 2. Cena  Specyfikacji Istotnych Warunków Rokowań wynosi 10 000,00 zł + należny podatek VAT. 3. Specyfikację Istotnych Warunków Rokowań można nabyć w siedzibie SSSE S.A. (Suwałki, ul. T. Noniewicza 49), po przedłożeniu dowodu zapłaty na konto: Bank PEKAO S.A. I O. Suwałki 58 1240 1848 1111 0000 2075 7894. 4. Warunkiem udziału w rokowaniach jest wykupienie Specyfikacji Istotnych Warunków Rokowań i złożenie kompletnej oferty. 5. Oferty należy składać w siedzibie SSSE S.A. w Suwałkach przy ulicy T. Noniewicza 49, do dnia 03.11.2017 r. do godziny 12.00 . 6. Otwarcie ofert nastąpi w siedzibie SSSE S.A w Suwałkach przy ulicy T. Noniewicza 49,  w dniu 06.11.2017 r.   o godzinie 10.00 7. W przypadku wpłynięcia więcej niż jednej oferty ich otwarcie będzie następowało w kolejności złożenia, o każdej pełnej godzinie, począwszy od godziny 10.00. Wszelkich informacji udzielamy w biurze SSSE S.A. pod adresem: 16-400 Suwałki, ul. T. Noniewicza 49, tel./fax:, (87) 565 22 17, 565 24 49; e-mail: g.czauz@ssse.com.pl, www.ssse.com.pl   

Okladka_Magazyn

Investment Areas info Magazine
marzec 2017 - Targi MIPIM w Cannes
OTWÓRZ PDF

 

Najnowsze ogłoszenia

TERENY INWESTYCYJNE - PREZENTACJE OFERENTÓW