Czym są pliki cookies  Używamy plików cookies, by ułatwić korzystanie z naszych serwisów. Jeśli nie chcesz, by pliki cookies były zapisywane na Twoim dysku zmień ustawienia swojej przeglądarki.
Grunty inwestycyjne dla biznesu

Mieszkaniówka vs. biurowce – konkurencja o grunty czy pokojowe współistnienie?

     
wielkość tekstu: zmniejsz wielkość czcionki
Mieszkaniówka vs. biurowce – konkurencja o grunty czy pokojowe współistnienie?

Na rynku mieszkaniowym najbardziej liczy się lokalizacja. Pozyskanie terenu pod inwestycję w miejscu postrzeganym przez potencjalnych nabywców jako atrakcyjne, to dla dewelopera często być albo nie być. Wraz z obserwowanymi ostatnio wzrostami na pierwotnym rynku mieszkaniowym, zauważalny stał się także wzrost cen gruntów inwestycyjnych. Jest to niewątpliwie pochodna konkurencji pomiędzy inwestorami, a pamiętać należy, że w kolejce po grunty w dobrych lokalizacjach ustawiają się tez deweloperzy biurowi. Czy jednak faktycznie funkcje te konkurują ze sobą o miejsce w przestrzeni miasta?

Nowoczesny zasób biurowy Warszawy od początku lat dziewięćdziesiątych osiągnął skalę bliską 5 mln mkw. powierzchni najmu. Jest to wzrost, odzwierciedlający dynamikę przeobrażeń funkcjonalnych i ekonomicznych stolicy. Opinie ekspertów bazujące na wzorcach rozwiniętych miast zachodnioeuropejskich wskazują, że potencjał Warszawy pod względem rozwojowym to nawet drugie tyle.

Na tym tle głód mieszkaniowy po transformacji prezentuje się znacznie bardziej okazale. W analogicznym okresie w Warszawie, wg szacunków REAS na bazie danych GUS, deweloperzy wybudowali około 17 mln mkw. nowych mieszkań (około 240 tysięcy lokali), a zarówno zapotrzebowanie jak i realny popyt wciąż pozostają niezaspokojone.

W tym kontekście popyt na grunty inwestycyjne, w znacząco wyższym stopniu generowany jest przez deweloperów mieszkaniowych. Jego skala jest jednak w pewnym sensie niwelowana dzięki zasięgowi terytorialnemu i znacznemu rozprzestrzenieniu na terenie całego miasta. Z drugiej strony aktywność deweloperów biurowych, ogranicza się w głównej mierze do stosunkowo niewielkiego obszaru miasta zamykającego się w jego centralnej i południowo-zachodniej części, co również ma wpływ na dostępność gruntów pod nowe inwestycje.

Okres bardzo dobrej kondycji pierwotnego rynku mieszkaniowego wpłynął znacząco w ostatnich trzech latach na ceny transakcyjne gruntów. Przez to oba segmenty rynku w pewnych obszarach miasta stały się względem siebie konkurencyjne. Konflikt ten ma niewielki zasięg terytorialny i obejmuje przede wszystkim wschodnią część Woli oraz Służewiec Przemysłowy. Kluczową kwestią staje się odpowiedź na pytanie czy obie te funkcje mogą wzajemnie koegzystować i czy nie dochodzi do silnej konkurencji na tym polu. W obu przypadkach uwarunkowania rozwojowe lokalnych rynków są nieco inne.

Mordor łapie oddech

Na Służewcu w pierwszej kolejności rozwinęła się funkcja biurowa, a następnie, po uformowaniu się w tym miejscu rynku komercyjnego, na ten teren zaczęli wchodzić deweloperzy mieszkaniowi. Biorąc pod uwagę obecnie realizowane i planowane do realizacji inwestycje, istnieją silne przesłanki aby twierdzić, że w perspektywie kilku kolejnych lat ten biurowy fragment Warszawy przeobrazi się w bardziej miejski kawałek stolicy - dzielnicę wielofunkcyjną. Deweloperzy mieszkaniowi dostrzegli potencjał tej części Mokotowa ze względu na setki tysięcy ludzi pracujących wokół. Z drugiej strony deweloperzy biurowi, ze względu na uwarunkowania rynkowe i zmiany trendów, zdecydowanie wyhamowali swoją aktywność w tym rejonie.

Obecnie na terenie Służewca Przemysłowego realizowana jest budowa 2,5 tys. mieszkań. Od 2005 roku do chwili obecnej oddano ich w tej okolicy około 3.8 tys. Oznacza to, że w perspektywie najbliższych 2-3 lat zasób mieszkaniowy w tym rejonie powiększy się o około 150 tys. mkw., a od 2005 roku nowy zasób wzrośnie do około 0,4 mln m kw. powierzchni użytkowej. Jeśli porównać to z powierzchnią biurową szacowaną przez ekspertów rynku komercyjnego na około 1.3 mln mkw., widać znaczne wyrównanie proporcji. Taka zmiana zdecydowanie pozytywnie wpłynie na wizerunek „Mordoru”.

Wola w równowadze

Na Woli rozwój ten następował w sposób bardziej zharmonizowany. Polityka rewitalizacyjna dopuściła na tym terenie budowę budynków wysokościowych, ale nie wyhamowało to działań inwestorów z rynku mieszkaniowego. Znaleźć możemy w tej części miasta wiele ciekawych osiedli mieszkaniowych. W planach jest też realizacja kolejnych. Obie grupy deweloperów, nie chcąc tracić okazji zdobycia atrakcyjnych terenów inwestycyjnych, zdają się spieszyć ze swoimi działaniami, nabywając i ogłaszając w tej części miasta kolejne projekty. W perspektywie 5-10 lat możemy mówić przyroście o 700-800 tys. mkw. biur i 300-350 tys. mkw. mieszkań.

Poszukiwanie nowych gruntów wciąż trwa. Dziś, przy ograniczonej podaży łatwo dostępnych gruntów inwestycyjnych, deweloperzy skłonni są płacić wyższe ceny i silniej konkurują ze sobą. Na tych stosunkowo niewielkich obszarach Warszawy, atrakcyjnych dla obu funkcji, faktycznie mogą pojawiać się sytuacje, w których deweloperzy mieszkaniowi i biurowi będą walczyć o te same działki - tym bardziej, że plany miejscowe niejednokrotnie dopuszczają obie formy zabudowy w tym samym miejscu. Szczęśliwie dla obu segmentów branży deweloperskiej komercja preferuje lokalizacje eksponowane, dopuszcza budowę wysokościowców, natomiast mieszkaniówka skupia się na zabudowie nieco niższej i dającej nabywcom mieszkań więcej prywatności. To pozwala obu segmentom rynku egzystować na tych samych obszarach miasta bez generowanie większych konfliktów.

Komentarz przygotowany przez Karol Dzięcioł, MRICS, Maximilian Mendel, MRICS

Źródło: REAS
© Wszystkie prawa zastrzeżone
Żadna część jak i całość utworów zawartych w serwisie nie może być powielana i rozpowszechniana lub dalej rozpowszechniana w jakiejkolwiek formie i w jakikolwiek sposób (w tym także elektroniczny lub mechaniczny lub inny albo na wszelkich polach eksploatacji) włącznie z kopiowaniem, szeroko pojętą digitalizacją, fotokopiowaniem lub kopiowaniem, w tym także zamieszczaniem w Internecie - bez pisemnej zgody D&B Partners S.C. Jakiekolwiek użycie lub wykorzystanie utworów w całości lub w części bez zgody D&B Partners S.C. lub autorów z naruszeniem prawa jest zabronione pod groźbą kary i może być ścigane prawnie. Zapytaj o licencję na publikację (biuro@terenyinwestycyjne.info)

Czytaj podobne

Dodaj komentarz

Zaloguj się, by skomentować
Nie masz jeszcze konta? Zarejestruj się
  • Wszystkie
  • Grunty
  • Lokale użytkowe
  • Praca
 
 
Suwalska Specjalna Strefa Ekonomiczna S.A. w Suwałkach jako zarządzający Suwalską Specjalną Strefą Ekonomiczną, na podstawie Rozporządzenia Ministra Gospodarki i Pracy z dnia 15 listopada 2004 r. (tekst jedn. Dz. U. z 2015 r. poz. 2041 ) w sprawie przetargów i rokowań oraz kryteriów oceny zamierzeń co do przedsięwzięć gospodarczych, które mają być podjęte przez przedsiębiorców na terenie Suwalskiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej ZAPRASZA DO ROKOWAŃ NR 15/2017 mających na celu wyłonienia przedsiębiorców, którzy uzyskają zezwolenie na prowadzenie działalności gospodarczej na terenie Suwalskiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej Podstrefa Suwałki.  Zaproszenie do rokowań kierowane jest do przedsiębiorców, którzy posiadają udokumentowane prawo do dysponowania nieruchomością na terenie Suwalskiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej Podstrefa Suwałki lub posiadają wiarygodny dowód uprawdopodobnienia możliwości uzyskania takiego tytułu prawnego i zamierzają prowadzić działalność gospodarczą na podstawie zezwolenia. 1. Kryteria oceny zamierzeń, co do przedsięwzięć gospodarczych, które mają być podjęte na terenie SSSE, sposób przygotowania oferty określa Specyfikacja Istotnych Warunków Rokowań. 2. Cena  Specyfikacji Istotnych Warunków Rokowań wynosi 10 000,00 zł + należny podatek VAT. 3. Specyfikację Istotnych Warunków Rokowań można nabyć w siedzibie SSSE S.A. (Suwałki, ul. T. Noniewicza 49), po przedłożeniu dowodu zapłaty na konto: Bank PEKAO S.A. I O. Suwałki 58 1240 1848 1111 0000 2075 7894. 4. Warunkiem udziału w rokowaniach jest wykupienie Specyfikacji Istotnych Warunków Rokowań i złożenie kompletnej oferty. 5. Oferty należy składać w siedzibie SSSE S.A. w Suwałkach przy ulicy T. Noniewicza 49, do dnia 03.11.2017 r. do godziny 12.00 . 6. Otwarcie ofert nastąpi w siedzibie SSSE S.A w Suwałkach przy ulicy T. Noniewicza 49,  w dniu 06.11.2017 r.   o godzinie 10.00 7. W przypadku wpłynięcia więcej niż jednej oferty ich otwarcie będzie następowało w kolejności złożenia, o każdej pełnej godzinie, począwszy od godziny 10.00. Wszelkich informacji udzielamy w biurze SSSE S.A. pod adresem: 16-400 Suwałki, ul. T. Noniewicza 49, tel./fax:, (87) 565 22 17, 565 24 49; e-mail: g.czauz@ssse.com.pl, www.ssse.com.pl   

Okladka_Magazyn

Investment Areas info Magazine
marzec 2017 - Targi MIPIM w Cannes
OTWÓRZ PDF

 

Najnowsze ogłoszenia

TERENY INWESTYCYJNE - PREZENTACJE OFERENTÓW